Mál nr. 83/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J ÖL E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 83/1996
Eignarhald: Þvottahús.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 30. október 1996, beindi A, til heimilis að X nr. 6, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, fyrir hönd eigenda fjögurra íbúða í húsinu, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B fyrir hönd C, til heimilis að Y nr. 2, hér eftir nefndur gagnaðili, um réttindi og skyldur eigenda í fjölbýlishúsinu X nr. 6.
Erindið var móttekið 31. október sl. og lagt fram á fundi nefndarinnar 6. nóvember. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð D, lögfr., fyrir hönd gagnaðila, dags. 8. desember, var lögð fram á fundi kærunefndar þann 18. desember. Samþykkt var að afla þyrfti frekari afsala og veðbókarvottorða fyrir húsið. Umbeðin gögn voru lögð fram á fundi kærunefndar 18. janúar. Þá var samþykkt að beina tiltekinni fyrirspurn til málsaðila og voru svör þeirra lögð fram á fundi 12. febrúar, jafnframt því sem málið var þá tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjölbýlishúsið X nr. 6, var byggt árið 1970. Í því eru átta eignarhlutar, þ.e. fjórar samþykktar íbúðir ogfjögur ósamþykkt íbúðarherbergi í kjallara. Álitsbeiðendur eru eigendur fjögurra íbúða á 1. og 2. hæð hússins. Gagnaðili er eigandi íbúðarherbergis í kjallara hússins. Ágreiningur málsaðila varðar það hvort íbúðarherbergi gagnaðila tilheyri réttur til afnota af þvottahúsi.
Krafa álitsbeiðanda er eftirfarandi:
Að íbúðarherbergi gagnaðila í kjallara fylgi ekki réttur til afnota af þvottahúsi.
Í álitsbeiðni kemur fram að frá upphafi hafi íbúðarherbergi í kjallara engin afnot haft af þvottahúsinu. Allir kaupsamingar sem gerðir hafi verið kveði á um að íbúðir á 1. og 2. hæð eigi þvottahúsið. Allir íbúar í X nr. 6 hafi til þessa gengið út frá þessu sem vísri staðreynd. Nýr eigandi tiltekins herbergis í kjallara, þ.e. gagnaðili, hafi nú fengið álit Húseigendafélagsins, þess efnis að allir íbúar hússins eigi jafnan rétt að þvottahúsinu. Á þetta geti eigendur íbúða í húsinu ekki sæst.
Af hálfu álitsbeiðanda er því haldið fram að íbúðareigendur hafi keypt íbúðir sínar í góðri trú um að þvottahúsið væri eign þeirra, enda kveði samningar á um það. Frá upphafi hafi allir íbúar í íbúðarherbergjum samþykkt þessa skipan. Íbúðareigendur geti ekki sætt sig við þá eignarýrnun sem verði ef krafa gagnaðila nái fram að ganga.
Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu frá 1971 hafi upphaflega verið fjórir eignarhlutar í húsinu, þ.e. tvær íbúðir á 1. hæð ogtvær íbúðir á 2. hæð. Með hverri þeirra hafi fylgt herbergi í kjallara, samtals fjögur. Þessi íbúðarherbergi hafi síðar verið seld frá íbúðunum til utanaðakomandi aðila af þáverandi eigendum íbúðanna. Við það hafi eignarhlutum í húsinu fjölgað í átta.
Með kaupsamningi, dags. 21. nóvember 1995, hafi gagnaðili keypt eitt herbergi og eldhús m.m. í kjallara, ósamþykkt, ásamt öllu því er eigninni fylgi og fylgja beri að engu undanskildu, þ.m.t. hlutdeild í sameign hússins ogleigulóðarréttindum. Umrætt íbúðarherbergi hafi áður tilheyrt íbúð á 1. hæð t.v., en með afsali, dags. 21. ágúst 1975, hafi það verið undanskilið íbúðinni og hafi oft skipt um eigendur síðan.
Í greinargerð gagnaðila segir ennfremur að hverri séreign fylgi hlutdeild í sameign, sbr. 2. mgr. 10. gr. laga nr. 26/1994, og séu réttindi og skyldur skv. 2. mgr. órjúfanlega tengd séreignum og verði ekki frá þeim skilin, sbr. 4. mgr. 10. gr. laganna. Þá megi eigandi í fjöleignarhúsi aðeins ráðstafa með samningi réttindum sínum og skyldum í heild, þ.e. séreign sinni og hlutdeild í sameign, sbr. 1. mgr. 20. gr. Þetta ákvæði sé í samræmi við áður gildandi rétt, svo sem fram komi í greinargerð með ákvæðinu.
Ákvæði sama efnis og að nokkru samhljóða 2. og 4. mgr. 10. gr. hafi verið i 3. og 5. mgr. 5. gr. laga nr. 56/1976 um fjölbýlishús. Samkvæmt þeim lögum hafi eiganda verið heimilt að framselja hluta séreignar sinnar að því tilskyldu að viðkomandi hluta fylgdi hlutdeild í sameign. Í gildistíð laga um fjölbýlishús hafi eiganda þannig verið heimilt að framselja hluta af séreign sinni, að því tilskyldu að með viðkomandi hluta fylgdi hlutdeild í sameign. Eigandi gat skipt íbúð sinni upp í tvær íbúðir og selt aðra eða báðar, án þess að þurfa að leita samþykkis sameigenda sinna. Þessi réttur hafi verið viðurkenndur, enda þótt fjölgun íbúða leiddi óhjákvæmilega til þess að fleiri hagnýttu sameignina.
Þegar íbúð gagnaðila hafi verið undanskilin íbúðinni á 1. hæð t.v. hafi verið í gildi lög nr. 19/1959 um sameign fjölbýlishúsa. Í þeim lögum hafi ekki verið bein ákvæði sama efnis og ofangreind ákvæði í lögum um fjölbýlishúsog fjöleignarhús. Telja verði að sömu sjónarmið og reglur hafi gilt í eldri rétti, þ.e. að réttur eiganda til að skipta eign sinni upp í fleiri en eina eign hafi verið viðurkenndur, án þess að samþykki sameigenda lægi fyrir. Eiganda hafi þannig verið heimilt að selja aðra eign sína eða báðar, á grundvelli almennra eignarréttarsjónarmiða og hagsmuna eiganda af því að gera og mega ráðstafa eign sinni á hvern þann hátt sem hann taldi henta hag sínum best. Eðli máls samkvæmt hafi hlutdeild í sameign orðið að fylgja með séreign og því hafi ekki verið heimilt að undanskilja rétt til aðgangs að sameiginlegu þvottahúsi. Með gildistöku laga nr. 59/1976 og nr. 26/1994 hafi þessi sjónarmið og réttur verið fest í lög.
Samkvæmt 21. gr. laga um fjöleignarhús sé eiganda óheimilt að selja hluta af eign sinni til aðila utan húsfélags nema með samþykki allra eigenda. Sé þar um nýmæli að ræða. Fram komi í greinargerð með ákvæðinu að í þessu efni vógust á tvö grundvallarsjónarmið eða hagsmunir. Annars vegar séu hagsmunir eiganda af því að geta og mega ráðstafa eign sinni á hvern þann hátt sem hann teldi henta hag sínum best. Séu slíkir hagsmunir studdir og varðir af almennum eignarréttarsjónarmiðum. Hins vegar séu hagsmunir annarra eigenda af því að forsendum þeirra fyrir kaupum á eign, eignarráðum, búsetu, afnotum af sameign o.fl. verði ekki einhliða og án samþykkis þeirra raskað með því að eignarhlutum fjölgi óheft. Hafi þessu sjónarmið verið talin veigameiri og látin ráða reglunni. Af þessum athugasemdum í greinargerð verði ekki önnur ályktun dregin en að gagnstæð regla hafi gilt fyrir gildistöku laga um fjöleignarhús, þ.e. að eiganda hafi verið heimilt að selja hluta eignar sinnar án samþykkis sameigenda sinna. Við sölu eignar hafi eiganda verið óheimilt að undanskilja hlutdeild í sameign og þar með t.d. afnotarétt af þvottahúsi.
Hlutfallstala íbúðarherbergis gagnaðila, nr. 01.02. sé 6,25%, þ.e. hærri hlutfallstala en annarra íbúðarherbergja í kjallaranum. Hlutfallstala íbúðarherbergis nr. 01.03. sé 4,30% en þó sé þar um að ræða jafnstóran eignarhluta og nr. 01.02., í fermetrum talið. Þá séu íbúðarherbergi nr. 01.01. og 01.04. með lægri hlutfallstölu, eða 3,6%, enda þótt þau séu stærri í fermetrum talið en tvö hin fyrrnefndu. Af þessu megi ráða að þvottaherbergið hafi haft áhrif á útreikning hlutfalla á þann veg að íbúðarherbergi gagnaðila fylgi hlutdeild í þvottahúsi.
Loks er því haldið fram af hálfu gagnaðila, með skírskotun til kaupsamnings gagnaðila, tilgreindra ákvæðalaga um fjöleignarhús, lögskýringargagna, ákvæða laga um fjölbýlishús og þeirra reglna sem áður hafi gilt um ráðstafanir á huta eignar og skiptingar, að íbúð gagnaðila fylgi afnotaréttur af þvottahúsi í sameign og að óheimilt hafi verið að undanskilja þann rétt þegar kjallaraíbúðin hafi verið skilin frá íbúðinni á 1. hæð t.v.
III. Forsendur.
Eignaskiptasamningur fyrir X nr. 6, dags. 11. febrúar 1971, liggur fyrir í málinu. Samkvæmt honum tilheyra íbúðarherbergi í kjallara íbúðum á efri hæðum. Samningi þessum var ekki breytt eftir að íbúðarherbergin voru seld til utanaðkomandi aðila og eignarhlutum í húsinu fjölgaði úr fjórum í átta. Aðilar hafa ekki getað upplýst um forsendur fyrir útreikningum á hlutfallstölum.
Samkvæmt skrá Fasteignamats ríkisins og veðbókarvottorðum eru stærðir og hlutfallstölur íbúðarherbergja í kjallara nú svo sem hér segir:
Íbúðarherbergi nr. 01.01., stærð 27,4 m2 ,eignarhluti 3,60%.
Íbúðarherbergi nr. 01.02. (eignarhluti gagnaðila), stærð 26,4 m2 , eignarhluti 6,25%.
Íbúðarherbergi nr. 01.03., stærð 26,4 m2 ,eignarhluti 4,30%.
Íbúðarherbergi nr. 01.04., stærð 27,5 m2 ,eignarhluti 3,60%.
Samkvæmt eignaskiptasamningnum frá 1971 höfðu upphaflegu eignarhlutarnir fjórir allir sömu hlutfallstölur, eða 25%. Samkvæmt skrá Fasteignamats ríkisins og veðbókarvottorðum eru stærðir og hlutfallstölur íbúða nú svo sem hér segir:
Íbúð 02.01., stærð 90,3 m2, eignarhluti 18,75% (íbúðarherbergi gagnaðila fylgdi upphaflega þessari íbúð).
Íbúð 02.02., stærð 89,7 m2, eignarhluti 20,70%.
Íbúð 03.01., stærð 90,3 m2, eignarhluti 21,40%.
Íbúð 03.02., stærð 89,7 m2, eignarhluti 21,40%.
Fyrir kærunefnd liggur nokkur fjöldi afsala fyrir eignarhluta í húsinu, þó að ekki sé um allar fyrirliggjandi eignarheimildir að ræða. Skal hér reifað efni þeirra helstu.
Í málinu liggur fyrir afsal, dags. 21. ágúst 1975, þar sem þáverandi eigandi íbúðar nr. 02.01. afsalar íbúðarherbergi nr. 01.02. frá íbúðinni og til utanaðkomandi aðila. Í afsalinu segir að hið afsala sé "íbúðarhúsnæði í miðju t.v. í kjallara í húsinu nr. 6 við X, sem er 1 herbergi með eldhúskróki ogsnyrtiherbergi, með tilheyrandi leigulóðarréttindum. Íbúðin er ekki samþykkt sem slík af byggingaryfirvöldum. Íbúðarherbergi þetta, ásamt íbúðinni sem það fylgdi á 1. hæð t.v. er samanlagt talið 25% eignarinnar, en við síðari útreikning taldist íbúðarherbergið vera 6,25% af allri eigninni..."
Í þeim síðari eignarheimildum vegna eignarhluta gagnaðila nr. 01.02. sem liggja fyrir í málinu, þ.e. kaupsamningi, dags. 2. október 1986, uppboðsafsali dags. 30. ágúst 1991, og kaupsamningi gagnaðila, dags. 21. nóvember 1995, kemur ekki fram sérstök lýsing á þeim sameignarréttindum sem fylgja eigi íbúðarherberginu. Þannig er íbúðarherbergið selt "ásamt öllu því er eigninni fylgir og fylgja ber", "með öllum sama rétti og fyrri eigandi átti " og "ásamt öllu því er eigninni fylgir og fylgja ber að engu undanskildu, þ.m.t. hlutdeild í sameign hússins og leigulóð".
Í afsali, dags. 15. september 1986, vegna íbúðarherbergis nr. 01.01., kemur einungis fram að íbúðinni fylgi "hlutdeild í sameign og lóðarréttindum."
Í afsali, dags. 4. júlí 1985, vegna íbúðarherbergis nr. 01.03. segir að íbúðinni fylgi hlutdeild í "sameiginlegu þvottahúsi, svo og allri annarri sameign og lóðarréttindum." Í öðru afsali um sama eignarhluta, dags. 4. júlí 1989, segir að sameign sé "sameiginlegir gangar, anddyri, hjóla- og vagnageymsla og sorpgeymsla."
Í afsali, dags. 21. október 1982, vegna íbúðarherbergis nr. 01.04. segir að íbúðinni fylgi "hlutdeild í leigulóð, göngum, sorpgeymslu og anddyri og öðru sem íbúðinni fylgir og fylgja ber...."
Af fyrirliggjandi eignarheimildum og gögnum verður ekki annað ráðið en að sala einstakra íbúðarherbergja ogþinglýsing réttinda þar að lútandi hafi farið fram án nokkurra mótmæla af hálfu annarra eigenda.
Kærunefnd telur að leysa verði úr álitaefni þessu á grundvelli reglna fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, sbr. eldri löggjöf á réttarsviði þessu, svo og með hliðsjón af þinglýsingarlöggjöf og meginreglum eignarréttar um stofnun, vernd og aðilaskipti að eignarréttindum.
Í 5.-9. gr. laga nr. 26/1994 er m.a. fjallað um skiptingu fjöleignarhúss í séreign, sameign sumra og sameign. Í 2. mgr. 10. gr. segir síðan að hverri séreign fylgi hlutdeild í sameign í samræmi við hlutfallstölu viðkomandi eignarhluta. Lögin eru á þeirri meginreglu byggð að hverjum og einum eignarhluta fylgi hlutdeild í sameign á grundvelli hlutfallstölu, burtséð frá stærð hans, notkun eða nýtingarmöguleikum. Er þar um alla sameign viðkomandi húss að ræða, þar á meðal sameiginlegt þvottahús. Hér er ekki um neina efnislega breytingu að ræða frá eldri lögum á þessu réttarsviði.
Frá meginreglu þessari eru þó tvær undantekningar. Í fyrsta lagi gera lögin sjálf ráð fyrir fráviki, sbr. 2. tl. 1. mgr. og 2. mgr. 7. gr. þeirra um sameign sumra og í öðru lagi kann að vera kveðið á um slíkt í eignarheimildum, sbr. tilvísun 1. tl., 1. mgr. 7. gr. laga nr. 26/1994 þar að lútandi. Auk þess er um að ræða sérákvæði í 24. gr. varðandi óheimilar ráðstafanir, en það ákvæði þykir ekki eiga við hér.
Það er álit kærunefndar að undantekningarregla 2. tl. 1. mgr. og 2. mgr. 7. gr. komi hér ekki til álita, enda er viðkomandi séreignarhluti ekki lokaður af frá hinni umdeildu sameign með þeim hætti sem þar greinir.
Varðandi undantekningu 1. tl. 1. mgr. 7. gr. frá framangreindri meginreglu þá telur kærunefnd að hvorki verði ráðið af hlutfallstölum né einstökum eignarheimildum með hvaða hætti sameignarréttindi tengjast einstökum íbúðarherbergjum, þ.m.t. réttindi til umrædds þvottahúss. Í eignarheimildum kemur hvergi fram að réttur viðkomandi séreignarhluta til sameignar sé takmarkaður með einhverjum þeim hætti sem álitsbeiðandi vill byggja á. Er þó ótvírætt að fyrir því ber álitsbeiðandi sönnunarbyrðina, en í athugasemdum með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga er í fyrsta lagi tekið fram að löglíkur séu jafnan fyrir því að umþrætt húsrými sé í sameign og í öðru lagi er á því byggt að reglur um sameign sumra séu undantekning, miðað við sameign allra sem sé meginregla.
Kærunefnd telur því, með vísan til ofangreinds, að íbúðarherbergi gagnaðila að X nr. 6, fylgi eignarhlutdeild í sameiginlegu þvottahúsi.
Kærunefnd vill taka fram að ágreiningur þessi lýtur ekki aðeins að túlkun laga um fjöleignarhús heldur einnig og ekki síður að sönnun á eignarrétti. Nefndin telur hins vegar rétt að veita álit í málinu á grundvelli þeirra laga og fyrirliggjandi gagna, enda brýnt fyrir aðila að réttarstaða þeirra sé upplýst eftir megni. Kærunefnd getur ekki útilokað að unnt sé að sýna fram á það, með hefðbundinni sönnunarfærslu sem fram færi fyrir dómi, að réttindi til þvottahúss, hafi ekki fylgt íbúðarherberginu við sölu.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að íbúðarherbergi gagnaðila að X nr. 6, fylgi eignarhlutdeild í þvottahúsi.
Reykjavík, 15. mars 1997.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson