Mál nr. 97/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J ÖL E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 97/1996
Umgengisreglur: píanóleikur.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, 29. desember 1996, beindu A og B, til heimilis að X nr. 28, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, sama stað, hér eftir nefnd gagnaðilar, um píanóleik í húsinu.
Erindið var móttekið 30. desember sl. og lagt fram á fundi 18. janúar sl. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum,í samræmi við 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 17. janúar, var lögð fram á fundi kærunefndar 29. sama mánaðar þar sem nefndin fjallaði um málið. Málið var einnig á dagskrá á fundi nefndarinnar 12. febrúar sl. þar sem lagðar voru fram viðbótarathugasemdir álitsbeiðenda. Málið var rætt og það tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjölbýlishúsið X nr. 28, var reist var um 1955. Í húsinu eru tveir eignarhlutar og búa álitsbeiðendur á rishæð en gagnaðilar á hæð hússins. Gagnaðilar eiga meginhluta kjallara en álitsbeiðendur eiga þar geymslu auk þess sem þar er kyndiklefi í sameign. Samskiptaerfiðleikar hafa um árabil verið milli aðila varðandi píanóleik í íbúð gagnaðila.
Krafa álitsbeiðenda er:
Að allar reglulegar æfingar á hljóðfæri verði bannaðar og að annar hljóðfæraleikur í húsinu verði í samráði við álitsbeiðendur.
Í bréfi félagsmálaráðuneytisins, dags. 6. júní 1994, til álitsbeiðanda, A, komu fram tillögur um umgengisreglur í húsinu. Leitað hafði verið til ráðuneytisins vegna samskiptavandamála varðandi píanóleik í íbúð gagnaðila. Þar segir svo:
"1. Æfingatími á píanó kl. 12:45 - 13:45 og 18-19.
2. Píanóleikur á kvöldin: Ef A er heima þá ekki spila nema ræða við hann fyrst og ef hann telur verulega truflun vera þá stundina þá fresta spilinu.
3. Ef svo skipast um vaktir hjá A að svefntími hans rekst á við æfingatíma, þá ber honum að láta C vita um það fyrirfram svo unnt verði að fresta eða flýta æfingatímanum þannig að svefnfriður verði fyrir A."
Af hálfu álitsbeiðenda er því haldið fram að gagnaðilar virði ekki tillögu félagsmálaráðuneytisins og píanóæfingar séu stundaðar mun meira en þar hafi verið lagt til. Æfingar séu daglega og oft á dag suma daga. Telja álitsbeiðendur að slíkar æfingar eða annar hljóðfæraleikur eigi ekki heima í fjölbýlishúsi. Slíkt geti haft áhrif á sölumöguleika íbúðar álitsbeiðenda, enda beri að upplýsa slíkt við sölu. Þá hafi gagnaðilar ekki beitt þeim úrræðum sem fyrir hendi séu til þess að draga úr hávaðanum.
Í greinargerð gagnaðila er því mótmælt að ekki hafi verið vilji til að ræða sáttatillögur um píanóæfingar. Hins vegar hafi allar tillögur álitsbeiðanda miðað að því að enginn hljóðfæraleikur væri í húsinu. Haustið 1993 hafi barn gagnaðila hafið píanónám og hafi þá A orðið óánægður. Eftir margs kyns árekstra milli aðila hafi verið leitað til félagsmálaráðuneytisins sem komið hafi með tillögur um æfingatíma. Frá því hafi þeim tillögum verið fylgt. Þegar A hafi verið fjarverandi vegna starfa síns hafi leyfi verið fengið fyrir frjálsum æfingatíma.
Haustið 1996 hafi barnið þurft að breyta æfingatíma sínum vegna breyttrar stundaskrár í skóla. Reynt hafi verið að ræða um breytingar þessar við A en án árangurs. Hafi honum þá verið tjáð að gagnaðilar litu svo á að barnið mætti æfa sig á píanóið þegar því hentaði á tímanum milli kl. 10.00 til kl. 21:00 virka daga en frá kl. 12:00 um helgar. Samfelldur æfingatími sé oftast 60-90 mínútur á dag en oft falli dagar úr. Aðrir í fjölskyldunni noti aldrei píanóið af tillitssemi við A.
Gagnaðilar segja að hljóðstyrkurinn sem berist til íbúðar álitsbeiðenda sé lítill og telja að aðgerðir þær sem álitsbeiðendur nefna sem ráð til að dempa hljóðmyndu litlum árangri skila. Húsið sé steinsteypt og vel einangrað. Gagnaðilar hafna kröfu álitsbeiðenda.
III. Forsendur.
Samkvæmt 3. tl. 13. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, er það ein af helstu skyldum eigenda í fjöleignarhúsum að taka eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu séreignar, sbr. einnig 2. mgr. 26. gr.
Í 74. gr. laga nr. 26/1994 er fjallað um húsreglur, hvernig þær skuli settar og hvaða fyrirmæli þær skuli hafa að geyma. Húsreglur skulu þannig fjalla um hagnýtingu séreignar að því marki sem lögin leyfa, m.a. ákvæði um sambýlishætti.
Í 3. mgr. 74. gr. eru í 7 töluliðum tilgreind atriði sem húsreglur skulu m.a. fjalla um. Ljóst er að í reglum þessum felast takmarkanir á hagnýtingarrétti eiganda, bæði á séreign sem og sameign, sem leiðir af búsetu í fjölbýlishúsi og almennum reglum nábýlisréttar, sbr. einnig 3. mgr. 57. gr. Upptalning sú sem fram kemur í 74. gr. er ekki tæmandi.
Húsreglur hafa ekki verið settar í húsinu og ekki er hægt að líta á bréf félagsmálaráðuneytisins, dags. 6. júní 1994, sem húsreglur að þessu leyti, þar sem um sáttatillögu var að ræða sem hvorugur aðili telur sig bundinn af.
Fullyrt er af hálfu álitsbeiðenda að reglulegar æfingar á píanó í íbúð gagnaðila valdi ónæði og beri að banna þær með öllu, auk þess sem að annar hljóðfæraleikur verði ekki nema í samráði við þá.
Í 10. tl. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að samþykki allra þurfi til að taka ákvarðanir um meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og hagnýtingarrétti eiganda yfir séreign en leiðir af ákvæðum laganna eða eðli máls, sbr. 3. mgr. 57. gr. Hljóðfæraleikur innan eðlilegra marka verður að teljast hluti af daglegu lífi manna í híbýlum sínum. Það er álit kærunefndar að algert bann við hljóðfæraleik í húsinu sé slík veruleg skerðing á umráða- og afnotarétti eiganda séreignar að því verði ekki fram komið nema með samþykki allra eigenda.
Það er álit kærunefndar, með tilliti til aðstæðna allra og einkum þess að barn gagnaðila er í píanónámi, að fallast beri á kröfu gagnaðila um að leika megi á píanó íhúsinu í 60-90 mínútur á dag, á tímabilinu milli kl. 10.00 til kl. 21:00 en frá kl. 12:00 til kl. 21:00 um helgar. Af sérstökum tilefnum megi enn fremur leika á píanó eftir kl. 21.00, enda sé álitsbeiðendum gert viðvart um slíkt tímanlega og þess gætt að ónæði verði sem minnst.
Aðila greinir á um hljóðbærni í húsinu. Kærunefnd bendir á að það atriði heyri undir byggingaryfirvöld en mat kærunefndar er einvörðungu veitt á grundvelli laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða.
Kröfu álitsbeiðenda um að allar æfingar á hljóðfæri verði bannaðar og annar hljóðfæraleikur í húsinu verði í samráði við álitsbeiðendur er hafnað.
Kærunefnd fellst á kröfu gagnaðila um að leika megi á píanó í húsinu í 60-90 mínútur á dag, á tímabilinumilli kl. 10.00 til kl. 21:00, en frá kl. 12:00 til kl. 21:00 um helgar. Af sérstökum tilefnum megi enn fremur leika á píanó eftir kl. 21.00, enda sé álitsbeiðendum gert viðvart um slíkt tímanlega og þess gætt að ónæði verði sem minnst.
Reykjavík, 26. febrúar 1997.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson