Mál nr. 61/2023-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 17. október 2023
í máli nr. 61/2023
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 400.000 kr.
Varnaraðili krefst þess að kæru sóknaraðila verði vísað frá kærunefnd. Til vara krefst varnaraðili þess að viðurkennt verði að henni sé heimilt að halda eftir af tryggingarfé sóknaraðila fjárhæð vegna beins tjón hennar vegna riftunar, þ.e. fjárhæð samkvæmt reikningi leigumiðlara samtals að fjárhæð 266.600 kr. með virðisaukaskatti. Einnig að varnaraðila sé heimilt að halda eftir af tryggingarfénu fjárhæð vegna ógreiddra verðbóta á samningstíma samtals að fjárhæð 6.586 kr. að teknu tilliti til afsláttar hennar af kröfunni.
Með kæru, dags. 21. júní 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 28. júní 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Varnaraðili lagði í framhaldinu fram kæru vegna sama ágreinings 22. júlí 2023 og var hún send sóknaraðila sem afstaða varnaraðila til ágreinings aðila með bréfi kærunefndar, dags. 21. ágúst 2023. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd 29. ágúst 2023 og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 30. ágúst 2023. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd 6. september 2023 og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Frekari athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. febrúar 2023 til 31. janúar 2024 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C í D. Ágreiningur er um hvort varnaraðila sé heimilt að halda eftir hluta af tryggingarfé sóknaraðila vegna kostnaðar við þjónustu leigumiðlara við að auglýsa íbúðina og finna nýja leigjendur sem og verðbóta á leigu.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveðst hafa greitt tryggingarfé að fjárhæð 400.000 kr. við upphaf leigutíma. Hún hafi þurft að yfirgefa húsnæðið fyrr vegna veikinda móður sinnar og því reynt að ná samkomulagi við varnaraðila um snemmbúna uppsögn. Varnaraðili hafi fallist á það, enda seinna komið í ljós að hún hugðist selja húsnæðið. Sóknaraðili hafi ítrekað og án árangurs reynt að fá á hreint skilmála fyrr snemmbúinni uppsögn þá einkum með tilliti til tryggingar. Eftir að sóknaraðili hafi leitað réttar síns hafi hún komist að raun um að varnaraðili hefði rift samningnum á grundvelli 61. gr. húsaleigulaga þar sem sóknaraðili hafi verið að flytja erlendis. Enginn töluliður 61. gr. húsaleigulaga eigi þó við í þessu tilfelli.
Í fyrsta lagi hafni sóknaraðili kröfu varnaraðila á grundvelli þess að sóknaraðili hafi ekki greitt verðbætur ofan á leigufjárhæð á leigutíma í samræmi við hækkanir á vísitölu. Varnaraðili hafi athugasemdalaust tekið við leigugreiðslum á leigutíma án verðbóta og því hafi sóknaraðili haldið að um hafi verið að ræða fullnaðargreiðslu.
Í öðru lagi sé kröfu varnaraðila vegna þjónustu fasteignasala að fjárhæð 266.600 kr. hafnað. Sóknaraðili hafi ítrekað boðist til að finna nýjan leigjanda til þess að taka yfir hið leigða og hafi verið búinn að bera nokkra einstaklinga undir varnaraðila. Það hafi bæði verið gert til að komast hjá því að greiða leigu á meðan sóknaraðili hafi ekki hagnýtt húsnæðið og takmarka fjártjón varnaraðila. Varnaraðili hafi hafnað þessu og ráðið þjónustu hjá leigumiðlara til þess að finna nýjan leigjanda. Leigumiðlarinn hafi átt í samskiptum við sóknaraðila bæði vegna nýs leigjanda og sýninga á húsnæðinu vegna yfirvofandi sölu þess. Jafnframt hafi leigumiðlari mætt óboðaður í vinnu sóknaraðila og farið fram á að ræða við yfirmann hans þar sem hann hafi óskaði eftir upplýsingum um starfskjör og einkalíf sóknaraðila.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili kveður aðila hafa gert tímabundinn leigusamning til eins árs, án uppsagnarákvæðis að hálfu sóknaraðila. Sóknaraðili hafi sent tilkynningu 16. maí 2023 og sagst ætla að yfirgefa íbúðina 1. júní, þ.e. með fimmtán daga fyrirvara. Þá hafi hún aðeins verið búin að vera í íbúðinni í fjóra mánuði og átta mánuðir eftir af samningnum. Sóknaraðili hafi óskað eftir skilningi vegna bráðra veikinda mömmu sinnar, sem búi í útlöndum. Hún hafi því þurft að flytja úr landi til að vera hjá mömmu sinni. Sóknaraðili hafi upplýst að leigumiðlarinn, sem varnaraðili hafi haft til að sjá um fasteignina fyrir sig, hafi sagt að það væri ekkert mál að fara úr eigninni. Varnaraðili hafi spurt leigumiðlarann út í þetta og hún sagst ekki hafa sagt að það væri ekkert mál að fara úr eigninni sí svona en þess utan hafi miðlarinn ekki haft heimild til þess að samþykkja þetta. Sóknaraðili hafi greinilega misskilið samskiptin. Við hafi tekið erfiður tími tölvupósta, þar sem sóknaraðili hafi talið sig geta farið úr íbúðinni og hætt að greiða leigu án þess hafa fengið samþykki fyrir slíku. Varnaraðili sé búsett á E og það hafi verið gífurlega erfitt fyrir hana að standa í þessu máli enda mikill tímamismunur (12 tímar). Varnaraðili hafi ekki viljað samþykkja það að leyfa sóknaraðila að hætta að greiða leigu án þess að hún fengi tjón sitt bætt. Það tjón sé meðal annars að varnaraðili hafi þurft að biðja leigumiðlarann að vinna í málinu, hún hafi ekkert getað gert í þessu sjálf og þess vegna hafi hún keypt aðstoð sérfræðings. Miðlarinn hafi þurft að aðstoða hana við að finna nýjan leigjanda. Að lokum hafi það tekist en það hafi kostnað varnaraðila þá fjárhæð sem hún geri kröfu um.
Þann 28. maí hafi sóknaraðili tilkynnt að hún hygðist vera í íbúðinni út samningstímann. Þetta hafi komið flatt upp bæði á varnaraðila og leigumiðlarann, enda hafi þá verið þrír dagar þangað til að hún hafi ætlað að fara úr íbúðinni. Fram að því höfðu varnaraðili og leigumiðlarinn unnið að því öllum árum að sóknaraðili kæmist frá samningi 1. júní, með sem minnstum kostnaði. Þau hafi því ekki alveg vitað hvað þau hafi átt til bragðs að taka. Leigumiðlarinn hafi ákveðið að reyna að fá málið á hreint. Hún hafi því mætt á vinnustað sóknaraðila til að spyrja yfirmann hennar um það hvort hún væri að hætta í vinnunni og flytja úr landi. Henni hafi verið sagt að sóknaraðili væri á leið í frí en annars engar frekari upplýsingar fengið og staðan því enn óljós. Sóknaraðili hafi svo staðfest að hún hafi ætlað að flytja út 31. maí. Þökk sé því að þau höfðu verið að vinna í því að finna nýjan leigjanda hafi þeim tekist að láta það ganga upp og fá nýjan leigjanda með þessum skamma fyrirvara. Samningnum við sóknaraðila hafi verið rift til að geta gert samning við nýjan leigjanda.
Þar sem varnaraðili sé búsett erlendis sé hún ófær um að verja hagsmuni sína á Íslandi. Það hafi því verið óhjákvæmilegt fyrir hana að ráða sérfræðing til að sjá um málið. Sóknaraðili hafi tilgreint einstaklinga sem hún hafi sagt að vildu taka við íbúðinni. Samskipti leigumiðlarans við þann einstakling séu meðfylgjandi og þar sjáist að hún hafi viljað taka við íbúðinni 20. júní.
Engu að síður hefði kostnaður vegna vinnu leigumiðlarans ekki fallið niður hefði þessi einstaklingur flutt í íbúðina. Varnaraðili haldi tryggingarfénu eftir til að standa straum af kostnaði og vegna mögulegs tjóns á íbúðinni. Ekki hafi verið ástæða til að halda eftir tryggingunni á grundvelli tjóns á íbúðinni en varnaraðili hafi haldið eftir tryggingunni með það fyrir sjónum að fá úrskurð um kröfu hennar um efndir á samningi.
Sóknaraðili hafi kært málið til kærunefndar án þess að hafa endanlega svarað því til varnaraðila hvort hún samþykkti eða hafnaði kröfum hennar. Það hafi ekki verið á forræði leigjanda að kæra, heldur sé það skylda varnaraðila. Varnaraðili hafi gert grein fyrir kröfu sinni skriflega innan 28 daga og vísað ágreiningi til nefndarinnar innan 28 daga frá því að sóknaraðili hafi endanlega lýst yfir ágreiningi.
Lagarökin fyrir því að sóknaraðila beri að greiða kostnaðinn séu eftirfarandi. Í 39. gr húsaleigulaga komi fram að trygging sé fyrir réttum efndum á leigusamningnum. Sóknaraðili hafi vanefnt samninginn með því að hafa tilkynnt að hún hygðist flytja út og svo með því að hafa flutt út fyrir lok leigutíma. Riftun á grundvelli 10. tölul. 61. gr. laganna hafi verið neyðarráðstöfun til að koma í veg fyrir tekjumissi og/eða strembið innheimtuferli. Riftunin hafi ekki verið að undirlagi varnaraðila. Tjón varnaraðila hefði ekki komið til án þess að sóknaraðili hafi tilkynnt að hún hugðist flytja út. Sóknaraðila hafi verið ljóst að varnaraðili hafi verið og sé erlendis og því þurft að reiða sig á aðstoð leigumiðlara við að koma íbúðinni í leigu og henni hafi ekki getað dulist að það myndi stafa kostnaður af því að finna nýjan leigjanda. Sóknaraðili hafi sjálf notið liðsinnis leigumiðlarans þegar hún hafi flutt í íbúðina. Það hefði því ekki átt að koma henni á óvart að haldið yrði utan um málið á sambærilegan hátt við brottför hennar. Einhliða tilkynning sóknaraðila um brottför og lok leigugreiðslna séu því beinar vanefndir á greiðslu mánaðalegrar leigu enda búið að gefa út skýr fyrirheit um að ekki skyldi standa við efni samningsins þar til tímabili hans lyki. Þá sé vísað til 62. gr. húsaleigulaga. Varnaraðili hafi takmarkað tjón sitt þar sem nýr leigjandi hafi tekið við eigninni 1. júní.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að fyrri leigjandi hafi sagt upp tímabundnum samningi sínum án þess að hafa staðið frammi fyrir frádrætti frá trygginunni þar sem hann hafi fundið sóknaraðila sem hafi getað tekið við íbúðinni. Þá hafi sóknaraðili spurt leigumiðlarann hvort það sama gilti um hana og hún brugðist á jákvæðan hátt við því en engin skrifleg yfirlýsing hafi verið gerð. Enginn misskilningur hafi verið hér á ferð.
Það sé mikil eftirspurn eftir íbúðum í Reykjavík. Sóknaraðili hafi vitað af mörgum sem hafi haft mikinn áhuga á íbúðinni. Einstaklingurinn sem bent hafi verið á að væri laus frá 20. júní hafi sjálf haft samband við leigumiðlarann þar sem tilboði sóknaraðila um að finna nýjan leigjanda hafi ítrekað verið hafnað. Tilboðin sem varnaraðili hafi gert hafi annað hvort verið að halda eftir stórum hluta tryggingarfjárins eða að samningurinn yrði virtur. Sóknaraðili geti ekki tapað þessari fjárhæð svo hún hafi sagt að hún myndi vera áfram í þá átta mánuði sem væru eftir að leigusamningum og að hún kæmi til að með að reyna að finna lausn á máli fjölskyldu sinnar. Á sama tíma hafi sóknaraðili fengið tölvupósta frá leigumiðlaranum þar sem hann hafi verið að skipuleggja tíma til að undirrita lok samningsins. Þar sem sóknaraðili hafi verið orðin mjög ringluð hafi hún haft samband við varnaraðila en hún sagt að málið væri gengið of langt, það væri búið að finna nýjan leigjanda og jafnvel þótt sóknaraðili yrði í íbúðinni út leigusamninginn yrði hún að greiða fyrir þjónustu leigumiðlarans.
Sóknaraðili hafi svarað lokayfirlýsingu varnaraðila um trygginguna og sagt að aðilar hafi ekki komist að samkomulagi.
V. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila segir að aðalmálið sé að sóknaraðili hafi tilkynnt með fimmtán daga fyrirvara að hún væri að flytja erlendis. Forsendubrestur og riftun hafi skapað varnaraðila kostnað. Eftirspurn á leigumarkaði hafi ekkert með kostnað í málinu að gera. Það að sóknaraðili hefði fengið að ráða hver næsti leigjandi yrði, hefði ekki sparað neinn kostnað. Það hafi alltaf verið nauðsynlegt að fá leigumiðlara að málinu þar sem lagaumhverfi vegna leigu sé orðið það flókið í dag að nauðsynlegt sé að hafa fagaðila til að rétt sé að málum staðið. Einnig þar sem varnaraðili sé búsett erlendis og sem eigandi eignarinnar vilji hún helst hitta tilvonandi leigjendur, en vegna mikillar fjarlægðar og tímamunar sé það ekki valkostur. Næsti valkostur sé að fá einhvern í það, sem hún treysti.
VI. Niðurstaða
Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 400.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili gerir kröfu um frávísun vegna formgalla þar sem skýrt komi fram í húsaleigulögum, nr. 36/1994, að við ósætti um uppgjör tryggingar skuli leigusali vísa ágreiningi til kærunefndar. Til vara krefst hún viðurkenningar á því að henni sé heimilt að halda eftir 266.600 kr. vegna kostnaðar við þjónustu leigumiðlara sem hún kveður að þörf hafi verið á vegna vanefnda sóknaraðila á leigusamningi aðila. Einnig vegna verðbóta á leigu tímabilið 1. febrúar 2023 til 31. maí s.á, samtals að fjárhæð 6.586 kr.
Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.
Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.
Leigutíma lauk 31. maí 2023 samkvæmt samkomulagi aðila. Með tölvupósti 18. maí 2023 gerði varnaraðili fyrst athugasemdir við að leigugreiðslur hefðu verið greiddar án verðbóta og tók hún fram að með réttu hefði átt að greiða þær með sjálfvirkri bankagreiðslu. Einnig upplýsti hún að hún hygðist halda eftir af tryggingarfénu fjárhæð til að standa undir kostnaði við að finna nýja leigjendur. Með tölvupósti sama dag samþykkti sóknaraðili að greiða verðbæturnar en engar greiðslur umfram það. Einnig nefndi sóknaraðili að hún vissi af áhugasömum einstaklingi sem gæti tekið við leigunni. Aðilar áttu í rafrænum samskiptum vegna áskilnaðar varnaraðila um kröfu í tryggingarféð allt fram til 30. maí 2023. Í þeim samskiptum ítrekaði sóknaraðili afstöðu sína um að hún féllist ekki á að greiða kostnað vegna vinnu leigumiðlara við að finna nýja leigjendur og varnaraðili nefndi að hún vonaðist eftir að aðilar gætu komist að samkomulagi. Þá gerði varnaraðili kröfu að fjárhæð 266.600 kr. vegna vinnu leigumiðlarans og verðbóta að fjárhæð 6.586 kr. með tölvupósti 12. júní 2023. Sóknaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu sína til nefndarinnar með kæru 21. júní 2023. Varnaraðili skilaði afstöðu sinni með kæru móttekinni 22. júlí 2023. Verður því litið svo á að ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila hafi af beggja hálfu verið vísað til nefndarinnar innan þeirra fresta sem greinir í 4. og 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Ekki er því fallist á frávísunarkröfu varnaraðila.
Í 39. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að áður en afhending hins leigða húsnæðis fer fram sé leigusala rétt að krefjast þess að leigjandi setji honum tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi beri ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laga þessara eða almennum reglum.
Varnaraðili byggir málatilbúnað sinn meðal annars á því að vegna búsetu hennar erlendis hafi hún þurft að kaupa þjónustu leigumiðlara. Í 7. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að nú sé leigusala ekki mögulegt að sinna skyldum sínum gagnvart leigjanda, svo sem vegna langvarandi fjarvista, og sé honum þá skylt að hafa umboðsmann sem leigjandi geti snúið sér til. Í leigusamningi aðila var tilgreindur umboðsmaður en svo virðist sem hann hafi enga aðkomu haft að málinu. Þá er ljóst af 39. gr. húsaleigulaga að tryggingarfé er ekki ætlað að standa undir kostnaði vegna þjónustu leigumiðlara við að finna nýja leigjendur enda fellur slíkur kostnaður hvorki undir vangreidda leigu né skaðabætur vegna tjóns á hinu leigða. Er því fallist á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila sé óheimilt að halda tryggingarfénu eftir á þessari forsendu.
Einnig varðar krafa varnaraðila í tryggingarféð verðbætur á leigu en á leigutíma voru leigugreiðslur inntar af hendi án verðbóta þrátt fyrir að gert væri ráð fyrir þeim í leigusamningi aðila. Sóknaraðili féllst á að greiða verðbæturnar í tölvupósti 18. maí 2023 og er því ekki ágreiningur um þennan kröfulið. Varnaraðila er því heimilt að ráðstafa 6.586 kr. af tryggingarfénu til greiðslu uppsafnaðra verðbóta.
Að framangreindu virtu ber varnaraðila að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 393.414 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 31. maí 2023 reiknast dráttarvextir frá 29. júní 2023.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 393.414 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. júní 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.
Reykjavík, 17. október 2023
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson