Mál nr. 6/2020 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 6/2020

Eignaskiptayfirlýsing: Eignatilfærslur. Uppsetning rafmagns- og orkumæla í bílageymslu.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 15. janúar 2020, beindu A., hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 13. febrúar 2020, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. apríl 2020.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 34 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi nr.1. Ágreiningur er um breytingar á eignaskiptayfirlýsingu hússins og uppsetningu á orku- og rafmagnsmælum í bílageymslu.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að hlutast til að gera leiðréttingu á eignaskiptayfirlýsingu hússins.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að koma upp orkumæli fyrir heitt vatn í bílageymslu og þær tilfæringar sem hvorki sé gert ráð fyrir í eignaskiptayfirlýsingu né á teikningum verði fjarlægðar.
3. Að viðurkennt verði að settur skuli upp rafmagnsmælir í bílageymslu svo sem fram komi í kafla 4.2.2 í eignaskiptayfirlýsingu, þ.e. að settur verði upp varanlegur rafmagnsmælir sem skuli vera óháður sameign sumra merkt Y1. Jafnframt að reiknuð verði upp orkuþörf bílageymslunnar síðastliðin fjögur ár og endurgreiðsla eigi sér stað í samræmi við þá niðurstöðu.

Í álitsbeiðni kemur fram að með bréfi, dags. 20. maí 2019, hafi verið gerðar kröfur um að eignaskiptayfirlýsing yrði lagfærð með tilliti til þess að ekkert bílastæði fylgdi með kaupum álitsbeiðanda á fasteign hans en það hafi verið tekið undan henni við kaupsamning. Bílastæðið sé staðsett í geymslu hússins, en þar séu stæði fyrir 26 bifreiðar. Þar sem um sé að ræða innbyrðis eignayfirfærslur sem breyti eða raski eignaskiptayfirlýsingunni og eignarhlutföllum, sé gagnaðila bæði rétt og skylt að lagfæra hana með vísan til 2., 5. og 6. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sem og einnig 1.-3. mgr. 18. gr. sömu laga. Aftur á móti hafi viðauki verið gerður 1. apríl 2015 sem sé þó ekki undirritaður með þeim hætti sem lögin geri ráð fyrir. Hann sé einungis undirritaður af þáverandi eigendum íbúða 304 og 403.

Í svari formanns gagnaðila segi að málið eigi ekki efnislega inn á borð gagnaðila, en álitsbeiðandi eigi að snúa sér til húsbyggjanda/seljanda með kvörtun sína.

Þá greini aðila á um hitun bílageymslu. Í lið 4.2.1 í eignaskiptayfirlýsingunni sé fjallað um hitakostnað. Þar komi fram að bílageymsla sé með sérstakan orkumæli, en kostnaður af honum skiptist jafnt á öll bílastæði í bílageymslunni. Enginn ofn eða hitagjafi sé í bílageymslunni, sem sé rétt tæpir 780 fermetrar að stærð, heldur sé loft dregið úr geymslugangi með blásara. Þetta verði til þess að orkunotkun í sameign sumra, merkt Y1, verði bæði umfangsmeiri og dýrari en þörf sé á í því rými, þ.e. Y1. Með þessu séu eigendur bílastæða í bílageymslu að valda álitsbeiðanda tjóni vegna ofnotkunar á heitu vatni í sameign sumra. Samkvæmt svörum formanns gagnaðila sé ekki þrætt um það hvernig bílageymslan sé upphituð, en í svari hans 16. desember 2019 komi fram að affallshita sé varpað frá geymslugangi inn í bílageymslu og nefni þar sérstaklega að um umframorku sé að ræða sem hefði að öðrum kosti verið leidd út úr húsi. Sé hægt að hita upp tæplega 800 fermetra bílageymslu sem merkt sé Y3 í eignaskiptayfirlýsingu á umframorku úr sameign sumra Y1, leiði það til þess að heitavatnsnotkun í sameign sumra Y1 verði allt of mikil þannig að álitsbeiðandi sé að hluta til að greiða niður hitunarkostnað fyrir eigendur bílastæða í bílageymslu.

Álitsbeiðandi geri kröfu um að settur verði upp rafmagnsmælir í bílageymslu svo sem fram komi í kafla 4.2.2 í eignaskiptayfirlýsingu. Eftir umkvartanir álitsbeiðanda hafi gagnaðili sett upp einhvers konar mæli, líklega frádráttarmæli, í bílageymslunni. Það sé ekki í samræmi við eignaskiptayfirlýsingu. Gagnaðili tiltaki þó í svari sínu 16. desember 2019 að talið hafi verið rétt að mæla notkun í eitt ár. Við það sætti álitsbeiðandi sig ekki, enda kunni slík uppsetning að leiða til vandræða síðar meir. Hann sem eigandi sérstakrar sameignar eigi ekki að þurfa að sætta sig við að eigendur bílastæða í bílageymslu lesi af frádráttarmæli sem settur sé upp til prufu, en vera á meðal þeirra sem ábyrgir séu fyrir rafmagnsnotkun í sérstakri sameign þar sem hann eigi ekki eignarréttindi.

Í greinargerð gagnaðila segir að þegar bílastæði hafi verið selt frá íbúð 304 til íbúðar 403 hafi skýrt komið fram í viðauka, dags. 31. mars 2015, vegna eignaskiptayfirlýsingar að hlutur íbúðar 304 hafi verið 3,33% og verði 2,63% og hlutur íbúðar 403 hafi verið 4,83% og verði 5,53%. Hlutdeild bílastæðis sé 0,70% sem færist innbyrðis á milli íbúða. Að eigendur íbúða 304 og 403 hafi einir undirritað viðaukann við eignaskiptayfirlýsinguna hafi þinglýsingarfulltrúi álitið nægilegt þar sem þessi gjörningur hafi aðeins haft áhrif á eignarhluta þessara tveggja íbúða innbyrðis, en raski ekki eignarhlutföllum annarra eigenda í heildareigninni og því talið óþarft að krefjast undirritunar allra eigenda. Það sé mat gagnaðila að hlutdeild íbúðar 304 sé því rétt.

Stjórn gagnaðila telji enga annmarka á hitun bílageymslu og telji að ekki sé aukin orkuþörf við það eitt að affallshita sé varpað frá geymslum inn í bílageymslu sem annars hefði verið varpað út fyrir hús. Engin gögn liggi fyrir um slíkt.

Gagnaðili hafi látið setja upp sér rafmagnsmæli síðastliðið sumar vegna lýsingar í bílageymslu eins og beðið hafi verið um. Talið hafi verið rétt að mæla notkun í eitt ár. Þegar ljóst verði hver notkunin sé eftir árið muni árskostnaður verða reiknaður út og leiðréttur og rafmagnsnotkunina frá árinu 2014 til 2019 endurgreidd til þeirra sem ekki eigi stæði í bílageymslu. Síðastliðið sumar hafi verið settur upp varanlegur rafmagnsmælir en ekki frádráttarmælir.

III. Forsendur

Í 2. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að eignaskiptayfirlýsing skuli undirrituð af öllum eigendum felist í henni yfirfærsla á eignarrétti meðal annars, sbr. ákvæði A-liðar 1. mgr. 41. gr. Í 5. mgr. sömu greinar segir að séu gerðar breytingar á fjöleignarhúsi eða innbyrðis eignatilfærslur sem breyta eða raska eignaskiptayfirlýsingu og eignarhlutföllum skuli eigendur án ástæðulauss dráttar gera nýja eignaskiptayfirlýsingu og láta þinglýsa henni.

Í 1. mgr. 18. gr. laga um fjöleignarhús segir meðal annars að áskilið sé samþykki allra eigenda, sem hagsmuni eigi að gæta, hafi breytingarnar í för með sér eignayfirfærslu eða kvaðir á eignarhluta eins og um geti í 2. mgr. 16. gr. Skuli þeir þá allir standa að slíkum breytingum og undirrita þau skjöl sem þarf. Í 2. mgr. 18. gr. segir að sérhver eigandi eigi kröfu á því að hlutfallstölur sýni og endurspegli rétta skiptingu hússins og séu þannig réttar eða eðlilegur grundvöllur að skiptingu réttinda og skyldna.

Í eignaskiptayfirlýsingu hússins, sem var innfærð til þinglýsingar 27. janúar 2014, er gert ráð fyrir því að íbúð álitsbeiðanda fylgi bílastæði og er hlutfallstala íbúðarinnar reiknuð út frá þeirri forsendu. Þannig er ekki gert ráð fyrir þeirri eignatilfærslu sem hefur átt sér stað innan hússins þar sem bílastæðið tilheyrir nú íbúð 403. Í viðauka við eignaskiptayfirlýsinguna, sem var innfærður til þinglýsingar 7. janúar 2016, hefur þetta aftur á móti verið leiðrétt þar sem fram kemur að ekkert bílastæði fylgi íbúð álitsbeiðanda en að tvö stæði fylgi íbúð 403. Viðaukinn var undirritaður af þáverandi eigendum íbúða 304 og 403. Kærunefnd telur að nægilegt hafi verið að gera umræddar leiðréttingar vegna eignatilfærslunnar með viðauka við eignaskiptayfirlýsinguna sem er á sama tíma orðinn hluti hennar. Kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila beri að hlutast til um breytingar á eignaskiptayfirlýsingunni er því hafnað.

Álitsbeiðandi fer fram á viðurkenningu á því að gagnaðila beri að setja orkumæli fyrir heitt vatn í bílageymslu og þær tilfæringar sem hvorki sé gert ráð fyrir í eignaskiptayfirlýsingu né á teikningum verði fjarlægðar. Í kafla 4.2.1 í eignaskiptayfirlýsingunni segir að einn orkumælir sé fyrir allt húsið að undanskilinni bílageymslu og sprinklerklefa. Einn mælir sé fyrir bílageymsluna og sprinklerklefann og skiptist kostnaður af honum jafnt á öll bílastæði í bílageymslunni. Álitsbeiðandi segir að upphitun bílageymslunnar sé með þeim hætti að loft sé dregið úr geymslugangi, sem sé í sameign sumra Y1, með blásara. Þetta leiði til ofnotkunar á heitu vatni í sameign sumra sem aftur leiði til þess að álitsbeiðandi sé að greiða kostnað vegna upphitunar á bílageymslu sem hann eigi ekki hlutdeild í. Gagnaðili segir að affallshiti úr sameign sumra Y1 sé notaður til að hita upp bílageymsluna. 

Á teikningavef Reykjavíkurborgar má finna teikningu 04-001 C, afstöðumynd. Á þeirri teikningu er rituð byggingarlýsing fyrir húsið. Undir kaflanum upphitun stendur: „Í húsinu verður hefðbundin ofnahitun. Lagnaleiðir verða lóðréttar milli hæða. Bifreiðageymsla er óupphituð.“ Samanber lýsingar virðist sem svo að heitu lofti sé blásið í gegnum eldvarnarvegg á milli geymslna og bílageymslu. Slík ráðstöfun er því ekki í samræmi við hönnunarlýsingu á ofangreindri teikningu. Jafnframt þarf að hafa í huga að frágangur eldvarna í loftstokk í gegnum eldvarnarvegg þarf að uppfylla ákvæði byggingarreglugerðar. Sé heitu lofti dælt frá geymslugangi gefur það augaleið að hitunarkostnaður í rými tengdum geymslum verður hærri en ella. Kærunefnd leggur því til að þessu fyrirkomulagi verði breytt, enda virðist það ekki eiga stoð í hönnunarforsendum og gengur á rétt þeirra sem ekki eru eignaraðilar að bílageymslu. Með hliðsjón af framangreindu er fallist á kröfu álitsbeiðanda hér um.

Álitsbeiðandi krefst viðurkenningar á að varanlegur rafmagnsmælir verði settur í bílageymslu sem sé óháður sameign sumra Y1 og að orkuþörf bílageymslunnar síðastliðin fjögur ár verði reiknuð upp og endurgreiðsla eigi sér stað í samræmi við þá niðurstöðu.

Um rafmagnskostnað segir í kafla 4.2.2 í eignaskiptayfirlýsingunni að hver íbúð og sameignir sumra Y1 og Y2 séu með sér mæli og skiptist kostnaður af mælum sameignanna jafnt á eigendur sameignanna. Einn mælir sé fyrir bílageymsluna og skiptist kostnaður af honum jafnt á öll bílastæði í bílageymslunni.

Einn og sami mælir er vegna geymslna íbúða og bílageymslu. Álitsbeiðandi segir að settur hafi verið frádráttarmælir í bílageymsluna en gagnaðili mótmælir því og segir að settur hafi verið varanlegur rafmagnsmælir. Ekkert í gögnum málsins gefur tilefni til að vefengja það. Gagnaðili segir einnig að til standi að mæla rafmagnsnotkun í bílageymslunni í eitt ár og að því loknu komi til endurgreiðslu til þeirra eigenda sem ekki eigi þar bílastæði en hafi þó greitt fyrir rafmagnið. Endurgreitt verði aftur í tímann, þ.e. vegna tímabilsins 2014 til 2019. Þannig virðist ekki ágreiningur um þessa kröfu álitsbeiðanda og er henni því vísað frá.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að koma upp orkumæli fyrir heitt vatn í bílageymslu og að breytt verði núverandi fyrirkomulagi við upphitun hennar.

Öðrum kröfum er hafnað og vísað frá.

Reykjavík, 20. apríl 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                              Eyþór Rafn Þórhallsson