Mál nr. 40/2024-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 6. nóvember 2024
í máli nr. 40/2024
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B.
Krafa sóknaraðila Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila. Einnig að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila 4.000.000 kr. ásamt dráttarvöxtum í samræmi við III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.
Eftirtalin gögn bárust kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, dags. 19. apríl 2024.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning, dags. 8. nóvember 2023, til fimm ára um leigu sóknaraðila á atvinnuhúsnæði varnaraðila að C í D. Ágreiningur er um lögmæti riftunar sóknaraðila á leigusamningnum sem og kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu á svokölluðu lyklagjaldi að fjárhæð 4.000.000 kr. sem hann greiddi varnaraðila 9. nóvember 2023.
Við öflun nefndarinnar á greinargerð varnaraðila kom í ljós að hann var úrskurðaður gjaldþrota 29. maí 2024. Með tölvupósti 13. júní 2024 upplýsti kærunefnd lögmann sóknaraðila um að varnaraðili hefði verið úrskurðaður gjaldþrota og að nefndin kæmi því til með að senda kæruna ásamt fylgigögnum til skiptastjóra þrotabúsins. Þá var kæra sóknaraðila ásamt beiðni um greinargerð send skiptastjóra. Með tölvupósti skiptastjóra 18. júní 2024 upplýsti hún að þrotabúið kæmi ekki til með að láta málið til sín taka.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveður fasteignina vera í eigu E. Varnaraðili hafi gert leigusamning við það félag um húsnæðið, en það hafi síðan rift þeim samningi 7. mars 2024. Til hafi staðið af hálfu varnaraðila að opna mathöll í húsnæðinu þar sem sóknaraðili hafi ætla að reka veitingastað. Fyrirsvarsmaður varnaraðila hafi svo verið handtekinn […] vegna gruns um mansal, peningaþvætti, brot á atvinnuréttindum og gruns um skipulagða brotastarfsemi.
Leigusamningurinn hafi átt að hefjast við opnun mathallarinnar, sem óljóst sé samkvæmt samningum hvenær hafi átt að vera. Leigukjör hafi verið umsamin með þeim hætti að leiguverð skyldi vera tvískipt, annars vegna föst leiga og hins vegar vísitölutengd leiga. Við upphaf leigutímabils hafi sóknaraðili svo átt að greiða svokallað lyklagjald til varnaraðila að fjárhæð 5.000.000 kr., við undirritun samnings, og svo samtals 15.000.000 kr. í þremur greiðslum sem hafi verið ódagsettar.
Kveðið sé á um í 7. gr. leigusamningsins að við löglega riftun leigjanda á leigusamningnum á leigutímabili samkvæmt 1. málsl. 2. gr. samningsins skuli leigusali endurgreiða hlutfall af greiddu lyklagjaldi samkvæmt D lið 1. mgr. 5. gr. að andvirði þess tímabils sem eftir sé af leigutímabili þegar riftun hafi farið fram.
Daginn eftir undirritun hafi sóknaraðili greitt 4.000.000 kr. upp í hið svokallaða lyklagjald. Sóknaraðili hafi svo lesið um það í fréttamiðlum […] að eigandi húsnæðisins væri búinn að segja upp samningum sínum við varnaraðila. Það hafi verið gert 7. sama mánaðar vegna vanefnda varnaraðila. Tveimur dögum áður hafði lögreglan ráðist í umfangsmiklar aðgerðir vegna rökstudds gruns fyrirsvarsmanns varnaraðila um margháttuð refsibrot. Hann hafi verið handtekinn í þeim aðgerðum og færður í gæsluvarðhald.
Með bréfi, dags. 16. apríl 2024, hafi sóknaraðili tilkynnt varnaraðila um riftun með vísan til vanheimildar varnaraðila þar sem fyrir hafi legið að eigandi húsnæðisins væri búinn að rifta samningi sínum við varnaraðila. Þá hafi jafnframt verið vísað til riftunarheimilda leigjanda í 2. og 8. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, þar sem um verulegan afhendingardrátt hafi verið að ræða annars vegar og þar sem ljóst hafi verið að varnaraðili hefði vanrækt skyldur sínar á svo verulegan og sviksamlegan hátt að riftun leigjanda væri eðlileg og nauðsynleg hins vegar. Þá hafi þess verið krafist að varnaraðili endurgreiddi 4.000.000 kr. ásamt dráttarvöxtum frá greiðsludegi innan sjö daga frá dagsetningu bréfsins. Engin viðbrögð hafi borist frá varnaraðila.
Riftunin hafi verið heimil í fyrsta lagi á þeim grunni að varnaraðila hafi skort heimild til að standa að þeirri ráðstöfun sem sóknaraðili hafi gengist undir með samningum. Um eftirfarandi og fullkomna vanheimild hafi verið að ræða, þar sem ekkert réttarsamband sé lengur milli varnaraðila og eiganda leiguandlagsins. Sóknaraðila sé því heimilt að beita riftun sem vanefndarúrræði þar sem um verulega vanefnd sé að ræða. Gildi leigusamnings aðila sé eðli málsins samkvæmt háð því að í gildi sé leigusamningur milli leigusala og eiganda leiguandlagsins. Riftunin sé þegar af þeirri ástæðu lögmæt.
Í öðru lagi sé til þess vísað að riftunin hafi verið heimil þar sem verulegur dráttur hafi orðið á afhendingu húsnæðisins, sbr. 2. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Leigusamningurinn kveði ekki með skýrum hætti á um hvenær afhending húsnæðisins hafi átt að eiga sér stað en með vísan til vanheimildar varnaraðila sé ljóst að hann muni ekki geta efnt þá skyldu sína. Ákveðinn ómöguleiki sé þannig til staðar. Þá hefði varnaraðila verið í lófa lagið að kveða skýrt á um afhendingartíma og verði hann að bera hallann af vafa um skýringu samningsins.
Í þriðja lagi hafi verið byggt á því að varnaraðili hafi vanefnt skyldur sínar samkvæmt leigusamningnum á svo verulegan og sviksamlegan hátt að riftunin hafi verið eðlileg og nauðsynleg, sbr. 8. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Vísist um þetta til þeirrar staðreyndar að varnaraðili geti ekki leigt sóknaraðila húsnæði í eigu þriðja manns án þess að hafa heimild til þeirrar ráðstöfunar. Óumdeilt sé að slík heimild sé ekki til staðar.
Sóknaraðili vísi til þess hér að tilkynning hans um riftun hafi borist innan lögbundins frests samkvæmt 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, þar sem honum hafi verið kunnugt um vanefndir varnaraðila […] þegar upplýst hafi verið opinberlega í fréttamiðlum að eigandi húsnæðisins hefði rift leigusamningi sínum við varnaraðila.
Riftunaryfirlýsing sóknaraðila hafi verið send með rekjanlegu bréfi á skráð lögheimili varnaraðila. Varnaraðili sé ekki lengur með starfsemi á skráðu lögheimili félagsins. Hafi því enginn verið til að taka við bréfinu. Tilkynning hafi verið skilin eftir á lögheimili varnaraðila um að vitja bæri bréfsins á næsta pósthúsi. Ábyrgðarbréfsins hafi ekki verið vitjað á pósthúsið við ritun kæru þessarar. Riftunaryfirlýsingin hafi því verið send með sannanlegum og tryggilegum hætti í samræmi við 13. gr. húsaleigulaga og hafi þau réttaráhrif sem henni sé ætlað að hafa. Í samræmi við 2. mgr. 7. gr. leigusamningsins og almennar reglur kröfu- og samningaréttar um réttaráhrif riftunar eigi varnaraðili að skila þeim greiðslum sem sóknaraðili hafi innt af hendi.
III. Niðurstaða
B hefur lögum samkvæmt yfirtekið réttindi og skyldur hins gjaldþrota félags.
Samkvæmt leigusamningi aðila, dags. 8. nóvember 2023, átti leigutími að hefjast við opnun mathallar að C, en til stóð að sóknaraðili yrði með veitingastað þar í hinu leigða rými. Ekki var tilgreint í leigusamningum hvenær mathöllin kæmi til með að opna, en fyrir liggur nú að ekki varð af opnuninni þar sem eigandi húsnæðisins rifti leigusamningi sínum við varnaraðila 7. mars 2024. Samkvæmt málatilbúnaði sóknaraðila var fyrirsvarsmaður varnaraðila færður í gæsluvarðhald […] vegna gruns um margháttuð refsibrot.
Með riftunaryfirlýsingu, dags. 16. apríl 2024, tilkynnti sóknaraðili varnaraðila um riftun á leigusamningi aðila á grundvelli 2. og 8. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, enda lægi fyrir að varnaraðili gæti ekki staðið við skuldbindingar sínar um afhendingu húsnæðisins. Engin gögn styðja það að varnaraðili hafi á einhverju stigi málsins andmælt riftun sóknaraðila. Þá upplýsti skiptastjóri þrotabúsins að það kæmi ekki til með að taka til varna fyrir kærunefnd. Virðist því sem ekki sé ágreiningur um lögmæti riftunarinnar. Er því fallist á kröfu hans í lið I.
Á grundvelli leigusamnings aðila sömdu þeir um að sóknaraðili greiddi svokallað lyklagjald við undirritun leigusamnings að fjárhæð 5.000.000 kr. Ákvæði húsaleigulaga um atvinnuhúsnæði eru frávíkjanleg, sbr. 2. mgr. 2. gr., og var aðilum því heimilt að semja svo um. Sóknaraðili greiddi varnaraðila 4.000.000 kr. þann 9. nóvember 2023 og fer hann fram á endurgreiðslu þeirrar fjárhæðar ásamt dráttarvöxtum, enda hafi varnaraðili vanefnt skyldur sínar.
Í 3. mgr. 7. gr. leigusamnings aðila er kveðið á um að við löglega riftun leigjanda á leigutíma muni leigusali endurgreiða hlutfall af greiddu lyklagjaldi samkvæmt D lið 1. mgr. 5. gr. samningsins að andvirði þess tímabils sem sé eftir af leigutíma þegar riftun fer fram. Þá er nefnt sem dæmi að rifti leigjandi fimm ára leigusamningi að liðnu ári öðlist hann rétt til endurgreiðslu 4/5 hluta af greiddu lyklagjaldi. Tekið er fram að lyklagjald sé að öðru leyti óafturkræft úr hendi leigusala.
Ljóst er að varnaraðili stóð ekki við skuldbindingar sínar á grundvelli leigusamnings aðila þar sem sóknaraðili fékk leiguandlagið ekki til afnota. Verður að hafa hliðsjón af því að forsenda þess að sóknaraðili greiddi umrætt gjald hafi byggt á því að hann fengi rýmið til leigu. Í 2. gr. leigusamningsins segir að hann sé tímabundinn til allt að fimm ára og hefjist við opnun mathallar, en eins og að framan greinir kom ekki til þess að mathöllin væri opnuð. Með hliðsjón af framangreindu er það því niðurstaða kærunefndar að varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila fjárhæðina í heild eða 4.000.000 kr. Sóknaraðili krafði varnaraðila upphaflega um endurgreiðslu með riftunaryfirlýsingunni, dags. 16. apríl 2024. Ber varnaraðila því að greiða dráttarvexti af fjárhæðinni frá 17. maí 2024 til greiðsludags, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ
Fallist er á að riftun sóknaraðila á leigusamningi aðila sé lögmæt.
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila 4.000.000 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 17. maí 2024 til greiðsludags.
Reykjavík, 6. nóvember 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson