Mál nr. 72/2021 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 72/2021

Tenging úr séreign inn á sameiginlegar lagnir.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 13. júlí 2021, beindu A, B og C, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 29. júlí 2021, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. október 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið E. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúða í húsi nr. 36 en gagnaðili er húsfélag eignarinnar. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðendur þurfi samþykki annarra eigenda til þess að tengja lagnir úr kjallaraherbergjum þeirra inn á sameiginlegar lagnir hússins í þeim tilgangi að geta komið þar fyrir salerni og vaski.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

Að viðurkennt verði að álitsbeiðendum sé heimilt að tengja lagnir í séreignum þeirra við sameiginlegar lagnir hússins án samþykkis annarra eigenda.

     Til vara er þess krafist að gagnaðili beri kostnað við að færa lagnir í fyrra horf.

Í álitsbeiðni kemur fram að einn álitsbeiðenda hafi beðið pípara, sem hafi verið að skipta um skolplagnir hússins, að gera henni tilboð um að setja salerni í herbergi hennar þar sem nú þegar væri vaskur og vatnslögn. Álitsbeiðandi hafi samþykkt tilboð hans.

Í fyrstu hafi formaður húsfélagsdeildarinnar komið að máli við álitsbeiðendur og sagt að samkvæmt Húseigendafélaginu þyrfti leyfi frá öllum íbúðum stigagangsins til þess að tengja lagnir úr séreign inn á sameiginlegar lagnir. Álitsbeiðendur hafi verið ósammála þessu en fallist á að mæta á húsfund til þess að leysa málið í sátt. Eftir húsfundinn 25. mars 2021 í húsfélagsdeild húss nr. 36 þar sem meirihluti íbúa hafi samþykkt að einn álitsbeiðenda fengi að tengja inn á sameiginlegt kerfi, hafi hinir álitsbeiðendurnir ákveðið að leggja einnig fyrir hreinlætisaðstöðu í þeirra herbergjum. Á fundinum hafi tveir til þrír íbúar lýst yfir áhyggjum af því að settar yrðu sturtur í herbergin því að það gæti valdið raka. Álitsbeiðendur hafi sagst ætla að skoða það betur og ákveðið hafi verið að hittast aftur á húsfundi í maí til að fara betur yfir það. Sú framkvæmd, sem sé til álita í málinu, komi öllum í stigaganginum vel þar sem viðvarandi vandamál, þ.e. sameiginlegt salerni sem enginn sinni, yrði þá úr sögunni.

Nokkru eftir húsfundinn hafi tveir stjórnarmanna tjáð álitsbeiðendum að taka þyrfti málið upp aftur þar sem 2/3 hluta samþykki eigenda í öllum stigagöngum þyrfti til þess að leyfi fengist til að tengja þeirra skolplagnir inn á sameiginlegar lagnir og hafi þau borið fyrir sig álit Húseigendafélagsins en þetta hafi ekki komið fram í fyrra áliti þess. Álitsbeiðendur hafi talið að þetta væri fyrst og fremst formsatriði því að líklega hefði fólk í öðrum stigagöngum ekki miklar skoðanir á málinu og að minnsta kosti enga hagsmuni af því. Málið hafi verið tekið fyrir á húsfundi 2. maí 2021. Í upphafi fundarins hafi beiðni álitsbeiðenda verið lesin upp. Framkoma tveggja af þremur stjórnarmeðlimum sem hafi verið á fundinum hafi verið ámælisverð en engin málefnaleg umræða átt sér stað. Því hafi verið haldið fram að með þessu færu álitsbeiðendur að starfrækja skammtímaleigu á herbergjunum til ferðamanna.

Einn álitsbeiðenda hafi upplýst stjórnarmann húsfélagsins að hún hygðist setja salerni í herbergi sitt í byrjun framkvæmda í húsinu. Nokkrum dögum síðar þegar synir og tengdasonur hennar hafi verið að gera klárt fyrir píparann hafi stjórnarmaðurinn komið og rætt við þá en ekki minnst á að svona framkvæmd þyrfti samþykki alls hússins. Þetta verði túlkað þannig að hann hafi gert sér grein fyrir því að þar sem herbergið væri séreign hefðu aðrir í stigaganginum og húsinu öllu lítið um það að segja hvort þangað kæmi salerni eða ekki og að það tengdist inn á sameiginlegar lagnir.

Í lok umrædds fundar hafi álitsbeiðendur sagt að þeir myndu ekki una þessari niðurstöðu og fara með málið lengra. Á fundinum hafi ekki verið minnst á að stjórn gagnaðila myndi láta afturkalla eða eyðileggja lagnir sem eigendur herbergjanna höfðu látið setja í herbergin í góðri trú um að þeir hefðu samþykki meirihluta íbúa stigagangsins. Kosningin hafi farið á þann veg að eigendur fimm eignarhluta hafi samþykkt beiðnina en níu verið á móti. Meðstjórnandi og annar aðili hafi kosið fyrir fjarstadda íbúa hússins, án þess að leggja fram skriflegt umboð þeirra. Þeir sem hafi verið hlutlausir, ef einhverjir, hafi ekki verið taldir með. Sé ekki tekið mark á atkvæðum þeirra sem hafi ekki komið á fundinn sé ljóst að 50% íbúa hafi verið með og 50% á móti. Hvorugur stjórnarmeðlima, þ.e. meðstjórnandi og gjaldkeri, hafi svarað tölvupósti álitsbeiðenda þar sem óskað hafi verið eftir fundargerð frá umræddum fundi.

Eftir fundinn hafi álitsbeiðendur haft samband við pípulagningafyrirtækið sem hafi séð um endurnýjun pípulagnanna, bæði fyrir allt húsið og þessi tvö herbergi, og beðið um að álitsbeiðendur yrðu látnir vita, hygðist stjórnin afturkalla það sem álitsbeiðendur höfðu þegar látið vinna fyrir sig. Verktakinn hafi aftur á móti farið í leyfisleysi inn í séreign álitsbeiðenda og steypt yfir skolrörin, auk þess sem þeir hafi sett lokur innan í rörin þannig að örugglega yrði ekki hægt að nota þau. Þetta hafi verið gert að beiðni stjórnar og að sögn píparans hafi stjórnarmenn staðið yfir verktökunum á meðan þeir hafi unnið verkið. Gagnaðili hafi hvorki haft fyrir því að segja álitsbeiðendum frá þessum aðgerðum sínum né heldur höfðu þær komið til umræðu á húsfundi og hvað þá verið samþykktar.

Það sé furðulegt að samþykki 2/3 hluta þurfi fyrir svo lítilli aðgerð. Kjallaraherbergin séu séreignir álitsbeiðenda. Lagnir sem tilheyri þeim og eingöngu séu ætlaðar til nýtingar eigenda þeirra teljist séreign. Aftur á móti séu jafnan taldar líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra og verði öðru ekki haldið fram hér. Til álita komi aftur á móti hvort sú aðgerð að tengja lögn úr séreign álitsbeiðenda í sameiginlegar lagnir teljist breyting á sameign í skilningi laga um fjöleignarhús og hafi verið með þeim hætti að hún hafi krafist samþykkis allra, sumra eða engra annarra eigenda.

Vísað sé til álits kærunefndar, dags. 18. september 2020, þar sem til álita hafi komið hvort heimilt hafi verið að tengja lögn úr kjallaraherbergi í sameiginlegar lagnir hússins án samþykkis allra eigenda. Tekið hafi verið fram í niðurstöðu álitsins að lögn frá lagnakerfi hússins inn í kjallaraherbergið teldist varla breyting á sameign, enda hafi lögnin lítil sem engin áhrif á lagnakerfi þess. Í máli þessu sé til álita töluvert stærra fjöleignarhús og megi leiða líkur að því að áhrif tengingar lagna úr kjallaraherbergjum í sameiginlegar lagnir hafi enn minni áhrif á lagnakerfi hússins.

Með því að aftra álitsbeiðendum að tengja lögn úr kjallaraherbergjum í lagnakerfi hússins sé með verulega íþyngjandi hætti gengið á rétt þeirra til umráða yfir séreignum þeirra, enda hafi ekki verið sýnt fram á að umrædd aðgerð verði öðrum íbúum eða eigendum hússins til ama með nokkru móti. Beri í þessu tilliti meðal annars að horfa til þess hversu smávægileg áhrif umrædd breyting hafi á lagnakerfi hússins.

Í greinargerð gagnaðila segir að beiðni álitsbeiðenda um tengingu herbergja þeirra í kjallara við vatns- og fráveitukerfi hússins hafi verið tekin fyrir á húsfundi 2. maí 2021 þar sem mætt hafi fulltrúar fyrir 16 íbúðir af 24. Erindinu hafi verið hafnað en fylgjandi hafi verið fulltrúar fimm íbúða en níu hafi verið á móti og tveir setið hjá.

Ágreiningurinn snúist ekki aðeins um hvort álitsbeiðendum sé heimilt að tengjast inn á sameiginlegar lagnir heldur hvort heimilt sé að breyta notkun almenns rýmis í séreign í votrými, það er að gerð sé sú grundvallarbreyting á herbergjum þeirra í kjallara að þangað verði leitt vatn og gert ráð fyrir frárennsli, bæði fyrir vatn og salerni. Álitsbeiðendur hyggist þannig koma fyrir vaski og salerni í herbergjunum og jafnvel líka sturtuaðstöðu. Verði tengingin heimil sé ljóst að sameigendur hefðu takmörkuð úrræði eða getu til að hafa áhrif á framkvæmdir eigendanna í séreignarrýmum þeirra.

Í fyrsta lagi sé gerð krafa um frávísun. Til þess að álitsbeiðendur hafi lögmæta hagsmuni að gæta af því hvort þeim sé heimilt eða óheimilt að tengjast sameiginlegum lögnum hússins, eftir atvikum að skilyrðum uppfylltum, þurfi fyrst að liggja fyrir heimild þeim til handa til að gera fyrirhugaðar breytingar á herbergjum þeirra í kjallara. Til þess að slíka breytingu megi gera þurfi að liggja fyrir upplýsingar um vatnshalla á gólfi, frárennslisniðurfall í gólfi, rakavörn á gólfi, veggjum og lofti og nauðsynlega útloftun, auk teikninga af breytingunum og leyfi byggingaryfirvalda.

Þannig byggi gagnaðili á því að breyting almenns íbúðarrýmis í votrými sé veruleg breyting í skilningi 5. tölul. A liðar í 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús. Um sé að ræða verulega breytingu sem hafi meðal annars áhrif á aðra eigendur, sem eigi geymslur á sama gangi, auk þess sem líkur á vatnstjóni og hvers konar rakaskemmdum aukist verulega og síðast en ekki síst, sé framkvæmd án lögskyldra leyfa og í trássi við opinber fyrirmæli um gerð og búnað í votrýmum.

Jafnvel þótt ekki yrði fallist á að breytingin sé veruleg hafi hún verið felld á grundvelli 3. mgr. 27. gr. fyrrnefndra laga.

Þá sé byggt á því að þessar fyrirhuguðu framkvæmdir séu ekki þess eðlis að þær séu undanþegnar byggingarleyfi, sbr. til hliðsjónar a lið í grein 2.3.5. í byggingarreglugerð, nr. 112/2012, með áorðnum breytingum. Slíks leyfis hafi ekki verið aflað. Þá hafi reglugerðin fjölmörg skilyrði um votrými, sem álitsbeiðendur virðast ætla að hundsa, sbr. greinar 4.3.5., 6.7.5. og 10.5.7., en í grein 10.1.2. sé sérstaklega tekið fram að við breytta notkun mannvirkja skuli farið að ákvæðum reglugerðarinnar. Þessi atriði lúti að vatnshalla á gólfi, frárennslisniðurfalli í gólfi, rakavörn á gólfi, veggjum og lofti og nauðsynlegri útloftun, auk teikninga af breytingunum. Framkvæmdin sé þannig bæði án tilskilinna leyfa og uppfylli ekki skilyrði byggingarreglugerðar.

Vegna varakröfu gagnaðila um að kröfum álitsbeiðenda verði hafnað eða hafnað að svo stöddu sé á því byggt að af öllum framanröktum sjónarmiðum og upplýsingum sé í reynd ótækt að opinber úrlausnaraðili geti komist að þeirri niðurstöðu að klár óleyfisframkvæmd skuli heimiluð með tengingu við sameiginlegar lagnir, jafnvel þótt nefndin kunni að vera almennt þeirrar skoðunar að tenging við sameiginlegar lagnir ætti að vera heimil. Verði þannig ekki fallist á frávísun geti niðurstaðan ekki orðið önnur en höfnun, eða höfnun að svo stöddu þar sem tilskilin leyfi um breytingu herbergjanna í votrými liggi ekki fyrir, en þar undir eigi bæði leyfi sameigenda og leyfi byggingaryfirvalda.

III. Forsendur

Kærunefnd telur engin efni til að fallast á frávísunarkröfu gagnaðila í málinu, enda um að ræða skýran ágreining á milli aðila á grundvelli laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Um eignarhald á lögnum í fjöleignarhúsum er fjallað í 7. tölul. 1. mgr. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, en þar segir að undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 6. gr. laganna, falli allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn og skolp, og þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu.

Um ákvarðanatöku í fjöleignarhúsum er fjallað í 39. gr. laga um fjöleignarhús. Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan samkvæmt 1. mgr. 39. gr. Samkvæmt 4. mgr. sömu greinar skal taka sameiginlegar ákvarðanir á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi.

Deilt er um hvort álitsbeiðendum sé heimilt að tengja lagnir inn á sameiginlegar lagnir hússins úr herbergjum þeirra í kjallara þannig að unnt sé að koma þar fyrir salerni, án samþykkis annarra eigenda. Þrátt fyrir að um sé að ræða framkvæmd innan séreigna tengist hún sameiginlegum lögnum. Því telur kærunefnd að sá hluti framkvæmdanna sé ekki á forræði álitsbeiðenda einna heldur þurfi að taka ákvörðun um hvort þeim sé þetta heimilt á húsfundi allra eigenda, sbr. ákvæði 39. gr. laganna. Þá telur kærunefnd að ákvörðun hér um verði tekin með einföldum meirihluta miðað við eignarhlutföll, sbr. meginreglu D liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús, enda um að ræða smávægilega framkvæmd að mati nefndarinnar þar sem umræddar lagnir úr kjallaraherbergjunum hafa lítil áhrif á lagnakerfið.

Að framangreindu virtu er það álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðenda um að ekki sé þörf á samþykki annarra eigenda fyrir tengingu inn á sameiginlegar lagnir hússins.

Vegna málatilbúnaðar gagnaðila tekur kærunefnd fram að álit hennar snýr aðeins að því hvort samþykki annarra eigenda þurfi til að tengja nýja lögn við sameiginlegar lagnir húsins. Ekki er tekin afstaða til þess hvort um breytingu á hagnýtingu séreignar sé að ræða eða hvort leyfi byggingaryfirvalda þurfi fyrir þeim framkvæmdum sem álitsbeiðendur vilji ráðast í, en nefndin er ekki bær til að taka afstöðu til þess síðarnefnda þar sem það fellur utan valdsviðs hennar, sbr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

Álitsbeiðendur óska einnig viðurkenningar á því að gagnaðila beri að greiða kostnað við að koma lögnum álitsbeiðenda í fyrra horf. Fram kemur í álitsbeiðni að á húsfundi húsfélagsdeildar húss nr. 36 þann 23. mars 2021 hafi verið samþykkt að einn álitsbeiðenda tengdi inn á sameiginlegar lagnir og hún þannig ráðist í framkvæmdina í góðri trú um að hún hefði til þess fullnægjandi samþykki. Síðar hafi komið í ljós að taka þyrfti ákvörðun um framkvæmdina á húsfundi húsfélags hússins alls og henni verið synjað á þeim vettvangi og þá hafi stjórn húsfélagsins farið í heimildarleysi í kjallaraherbergi álitsbeiðenda og látið steypa yfir salernisstútinn. Til þess höfðu viðkomandi aðilar ekki heimild og bera skaðabótaábyrgð á því tjóni álitsbeiðanda sem varð vegna þessa. Ekki séu þó skilyrði til að fallast á kröfu álitsbeiðanda eins og hún er orðuð.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

Reykjavík, 28. október 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson