Mál nr. 42/2012
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 42/2012
Ákvörðunartaka: Þak.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 27. september 2012, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 5. október 2012 og athugasemdir gagnaðila, dags. 9. nóvember 2012, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. desember 2012.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að heitur pottur, grindverk og steypa á þakplötu verði fjarlægt enda hafi ekki verið leitað samþykkis álitsbeiðanda vegna framkvæmdanna, sbr. 6. tölul. 41. gr. laga nr. 26/1994.
Samkvæmt bréfi, dags. 14. september 2010, frá skipulags- og byggingarfulltrúa D hafi ekki verið gefið út leyfi til að steypa ofan á þakplötu yfir eign álitsbeiðanda og ekkert eftirlit hafi verið haft með þeirri framkvæmd. Eftir að það hafi legið fyrir hafi verið óskað eftir því að skipulags- og byggingarfulltrúi hlutaðist til um að fjarlægja umrædda þakplötu enda sé um að ræða mikið magn af steypu og óvíst hvort burðarvirki hússins komi til með að bera slíkan þunga. Skipulags- og byggingarfulltrúi hafi hafnað þeirri beiðni með vísan til þess að um hafi verið að ræða múrílögn. Álitsbeiðandi segir að um sé að ræða 180 fermetra þak og steypan sé um 15 cm þykk. Því hljóti að liggja fyrir að framkvæmd þessi falli undir 1. mgr. 9. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki. Álitsbeiðandi hafi mótmælt framkvæmdunum en athugasemdir hafi ekki náð fram að ganga. Álitsbeiðandi hafi ekki samþykkt framkvæmdirnar.
Gagnaðili hafi sett niður girðingarstaura á þak yfir húseign álitsbeiðanda. Hvort og þá hvernig sú framkvæmd hafi farið fram hafi ekki verið borið undir álitsbeiðanda og ekki liggi fyrir hvort gagnaðili hafi fengið leyfi til þess að setja girðingarstaurana niður. Frágangur stauranna sé ekki öruggur í girðingunni og steypuskil milli þeirra á kantinum. Gerð og frágangur asfaltdúk sem búið sé að líma yfir steypuskilin og upp á staurana sé ekki eins og best verði á kosið. Dúkurinn sé með viðkvæmri álfilmu sem hafi litla tognunargety og sé ekki trefjastyrktur. Gagnaðili hafi farið út í framkvæmdirnar án samráðs eða samþykkis álitsbeiðanda.
Þann 20. október 2010 hafi álitsbeiðandi sent til skipulags- og byggingarfulltrúa ósk um að framkvæmd gagnaðila að C verði stöðvuð. Þar segir í niðurstöðu og svari skipulags- og byggingarfulltrúa að samþykkt hafi verið samkvæmt síðasta lið sama fundar leyfi fyrir setlaug, þ.e. á sama fundi og afgreitt hafi verið leyfi gagnaðila fyrir því að setja niður heitan pott og hafna beiðni álitsbeiðanda um að stöðva framkvæmdir, því hafi afstaða álitsbeiðanda legið fyrir á umræddum fundi. Samkvæmt fundargerð frá fundi skipulags- og byggingarnefndar D hafi leyfið verið veitt með því skilyrði að fyrir liggi að burðarvirki hússins beri það álag sem af setlauginni geti hlotist og að frágangur verði á þann veg að ekki sé líklegt til að valda nágranna óþægindum. Gagnaðili hafi borað í gegnum þak álitsbeiðanda án samráðs og samþykkis hans og í gegnum þau göt hafi affall og frárennsli frá heitum potti verið leitt niður í niðurfall. Gagnaðili hafi ekki gengið frá affallinu heldur hafi álitsbeiðandi orðið að leggja rör frá götunum að niðurföllum til að forða eign sinni frá frekara tjóni.
Dómkvaddur matsmaður hafi sett út á allar þær framkvæmdir sem gagnaðili hafi farið út í og það hafi valdið álitsbeiðanda tjóni á eign sinni vegna frágangs og framkvæmda gagnaðila. Gagnaðili hafi í engu virt rétt álitsbeiðanda sem sameiganda umræddrar eignar.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að fasteignin sé byggð árið 1954 sem iðnaðarhúsnæði. Gagnaðili hafi fest kaup á fasteigninni árið 2005. Hann hafi farið í endurbætur á eigninni og innréttað meðal annars íbúð á efri hæð hennar, þar sem hann sé nú búsettur. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, dags. 7. desember 2007, sé fasteignin að hluta til á einni hæð en að hluta á tveimur hæðum. Á fyrstu hæð séu þrjú iðnaðarrými, hvert um sig 60 fermetrar að flatarmáli, sem álitsbeiðandi sé eigandi að. Aðrir hlutar eignarinnar séu í eigu gagnaðila, þar sé um að ræða anddyri og geymslu, bílskýr/frístundaherbergi, íbúð á annarri hæð og þakrými er tilheyri íbúðinni. Þakrými sé skilgreint sem sérafnotaflötur í eignaskiptayfirlýsingu og gagnaðili nýti það rými sem svalir frá íbúð sinni.
Sumarið 2007 hafi gagnaðili farið að huga að sölu iðnaðarrýmanna á jarðhæð hússins og álitsbeiðandi hafi sýnt áhuga á að kaupa eitt þeirra. Þá um haustið hafi gagnaðili látið steypa hellu á þak jarðhæðar. Samhliða því hafi verið sett upp girðing við þakkanta og gengið frá niðurföllum. Álitsbeiðandi, sem sé systursonur gagnaðila, hafi aðstoðað gagnaðila við þessa vinnu. Þann 1. janúar 2008 hafi verið undirrituð þrjú afsöl vegna iðnaðarrýmanna, þar sem álitsbeiðandi festi kaup á þeim. Afsölunum hafi verið þinglýst þann 21. janúar 2008 og í þeim segi að „... húsnæðið er í lélegu ástandi og er afsalshafa það kunnugt og er það selt í því ástandi ... Þakið yfir hinni seldu eign tilheyrir afsalsgjafa og er honum heimilt að gera þar þær framkvæmdir sem hann óskar og bæjaryfirvöld samþykkja, en þegar hefur verið samþykkt á þakinu bygging sólstofu.“
Árið 2010 hafi gagnaðili sótt um leyfi til D til að setja niður heitan pott á þaki hússins. Í afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar, dags. 20. október 2010, segi að þakið sé skilgreint sem svalir og þar með séreignarflötur fyrir íbúð gagnaðila. Nefndin hafi samþykkt erindi gagnaðila með ákveðnum skilyrðum sem greint sé frá í niðurlagi bréfsins. Kröfu álitsbeiðanda um stöðvun framkvæmda vegna uppsetningu pottsins hafi verið hafnað.
Með bréfi, dags. 15. febrúar 2011, hafi álitsbeiðandi tilkynnt gagnaðila að húsnæðið hefði lekið á nokkrum stöðum frá því hann hafi fest kaup á því. Tilraunir til úrbóta hefðu ekki borið árangur og álitsbeiðandi orðið fyrir tjóni af þeim sökum.
Vorið 2011 hafi álitsbeiðandi farið fram á við skipulags- og byggingarfulltrúa Norðurþings að þakhella er steypt hafi verið árið 2007 yrði fjarlægð, þar sem byggingarleyfi hefði ekki legið fyrir framkvæmdinni. Þá hafi álitsbeiðandi farið fram á að setlaug yrði fjarlægð af þaki hússins þar sem um ólögmætt mannvirki hafi verið að ræða. Með bréfum skipulags- og byggingarfulltrúa, dags. 28. apríl og 25. maí 2011, hafi erindum þessum verið hafnað.
Þann 20. október 2011 hafi að beiðni álitsbeiðanda verið dómkvaddur matsmaður til að framkvæma mat vegna ætlaðs leka og raka í húsnæði álitsbeiðanda. Matsgerð hafi legið fyrir þann 23. mars 2012.
Vorið 2011 hafi málsaðilar kært hvorn annan til lögreglu en þau mál hafi verið felld niður af sýslumanninum á E, sbr. bréf embættisins, dags. 28. september 2011. Í lögregluskýrslum af gagnaðila, dags. 26. apríl 2011, segi að í byrjun apríl hafi hann orðið var við að vatn hafi verið farið að safnast saman á þakinu. Hann hafi komist að því að niðurfallsrör, er liggi um húsnæði álitsbeiðanda, hafi verið stíflað með þéttifrauði. Við skýrslutöku af álitsbeiðanda þann 14. apríl 2011 hafi hann ekki viljað tjá sig um af hverju þéttifrauð hefði komist í lögnina. Í skýrslu lögreglu þann 3. maí 2011 hafi verið greint frá heimsókn lögreglu og fulltrúa F í húsnæði álitsbeiðanda. Lögregla hafi óskað eftir því að fá að taka lögn í sundur og kanna hvort hún hafi verið stífluð, en því hafi verið neitað af álitsbeiðanda. Í skýrslunni segi að álitsbeiðandi og lögfræðingur hans hafi hamlað rannsókn á vettvangi.
Þann 27. apríl 2012 hafi álitsbeiðandi sett fram kröfu um lögbann við notkun á heitum potti gagnaðila og notkun á þaki yfir eign álitsbeiðanda sem útivistarsvæði. Sú krafa hafi verið afturkölluð þann 7. maí 2012.
Með bréfi lögmanns álitsbeiðanda, dags 23. maí 2012, hafi verið sett fram krafa um greiðslu bóta og sú krafa hafi verið sögð studd niðurstöðu matsmanns. Jafnframt hafi verið gerð krafa um að heitur pottur og leiktæki yrðu fjarlægð. Með bréfi, dags. 11. júní 2012, hafi gagnaðili hafnað kröfum álitsbeiðanda, en hafi boðið upp á viðræður um viðhald á þaki og jafnframt að kaup á fasteigninni myndu ganga til baka, gegn endurgreiðslu kaupverðs. Því hafi ekki verið svarað af hálfu álitsbeiðanda.
Gagnaðili krefst þess aðallega að kröfum álitsbeiðanda verði vísað frá nefndinni. Gagnaðili byggir á því að ágreiningsmál skuli að jafnaði hljóta afgreiðslu innan húsfélags, áður en nefndin taki mál til meðferðar, sbr. 2. mgr. 5. gr. reglugerðar nr. 881/2001. Ágreiningsmál þetta hafi aldrei verið tekið upp á vettvangi húsfélags og því beri nefndinni að vísa málinu frá. Gagnaðili heldur því fram að álitsbeiðandi hafi skotið sér hjá því að ræða ágreiningsefnið og leita leiða til lausnar. Ágreiningur málsaðila sé leysanlegur, en álitsbeiðandi hafi kosið að leita liðsinnis stjórnvalda með kröfur sínar, en til þessa hafi ekki orðið ágengt.
Gagnaðili telur jafnframt að í málinu séu fyrir hendi veruleg vafamál er lúti að sönnun. Til að mynda sé allsendis ósannað hvar leki um þakplötu og hvort það tengist úrkomu eða notum gagnaðila á þakplötunni. Úr þessum vafa verði ekki leyst nema með sönnunarfærslu fyrir dómi. Verði ekki fallist á að vísa kröfum álitsbeiðanda frá nefndinni, geri gagnaðili kröfum um að nefndin hafni kröfu álitsbeiðanda.
Eins og fram sé komið, þá hafi verið ágreiningur milli málsaðila um nokkurt skeið. Í ágreiningsmáli því er kærunefnd hafi nú til meðferðar geri álitsbeiðandi kröfu um að heitur pottur, grindverk og steypa ofan á þakplötu verði fjarlægt. Af hálfu álitsbeiðanda sé á því byggt að samþykkis álitsbeiðanda hafi ekki verið leitað vegna þeirra framkvæmda og vísað til 6. tölul. 41. gr. laga nr. 26/1994.
Gagnaðili bendir á að þak hússins sé ekki í sameign málsaðila, heldur sé séreignarflötur. Í slíkum tilvikum þurfi ekki samþykki annarra eigenda fjöleignarhúss. Samkvæmt afsölum um iðnaðarrýmin tilheyri þakið yfir eign álitsbeiðanda gagnaðila og honum heimilt að fara í þær framkvæmdir er hann óski og bæjaryfirvöld samþykki. Í áðurnefndu bréfi skipulags- og byggingarnefndar komi fram að þakið sé séreignarflötur efri hæðar og um það vísað til 8. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, og hefðar.
Gagnaðili telur að krafa álitsbeiðanda sé byggð á röngum staðhæfingum um málsatvik. Gagnaðili heldur því fram að er álitsbeiðandi hafi fengið eignarhlutana afhenta þann 1. janúar 2008 hafi steypuvinnu vegna þakplötu verið lokið, búið hafi verið að ganga frá niðurföllum og setja upp grindverk við þakbrúnir. Umræddar framkvæmdir hafi átt sér stað er gagnaðili hafi verið einn eigandi fasteignarinnar og því hafi ekki komið til greina að leita samþykkis álitsbeiðanda fyrir þeim. Þá hafi álitsbeiðanda verið vel kunnugt um umræddar framkvæmdir, málsaðilar hafi verið góðir vinir á þeim tíma og séu tengdir fjölskylduböndum. Álitsbeiðandi hafi að auki aðstoðað gagnaðila við framkvæmdirnar eins og áður segir.
Af hálfu álitsbeiðanda hafi því verið haldið fram að vafi sé um að burðarvirki hússins komi til með að bera þunga vegna þeirra steypu er lögð hafi verið á þakplötuna. Staðhæfing þessi sé með öllu órökstudd. Gagnaðili bendir á að skipulags- og byggingarfulltrúi D hafi ekki séð ástæðu til að verða við kröfum álitsbeiðanda um að láta fjarlægja steypu á þakplötu. Í því sambandi sé vísað til áðurnefnds bréfs, dags. 28. apríl 2011. Gagnaðili bendir jafnframt á að samkvæmt skýrslu sem hann hafi látið verkfræðistofuna G vinna, dags. 23. maí 2011, þá sé ekkert sem gefi tilefni til að álykta að burður þaksins standist ekki það álag sem nú sé á því. Þessa skýrslur hafi skipulags- og byggingarnefnd metið trúverðuga.
Gagnaðili mótmælir staðhæfingum álitsbeiðanda um að frágangi heits potts sé ábótavant. Það sé rangt að gagnaðili hafi borað í gegnum þak álitsbeiðanda fyrir niðurföll án samráðs og samþykkis. Niðurföllin hafi verið komin er álitsbeiðandi festi kaup á húsnæðinu.
Álitsbeiðandi hafi haldið því fram að dómkvaddur matsmaður hafi sett út á allar þær framkvæmdir er gagnaðili hafi farið út í. Þetta er að mati gagnaðila ekki rétt. Gagnaðili bendir á að matsmaður geti ekki fullyrt hvar leki um steypta plötu. Meðal annars hafi hann bent á að hugsanlega leki um útveggi á steypuskilum. Gagnaðili haldi því jafnframt fram að aðgerðir álitsbeiðanda, að stífla niðurföll með þéttifrauði, hafi allt eins getað haft áhrif á leka í húsnæði álitsbeiðanda.
Í athugasemdum sínum segir álitsbeiðandi að hann hafi keypt húsnæðið af gagnaðila haustið 2007, en þar sem ekki hafi verið búið að ganga frá eignaskiptayfirlýsingu hafi ekki verið gengið frá afsali fyrr en í desember 2007. Í upphafi hafi verið þrír aðilar sem hafi ætlað að kaupa fasteignir sem um ræðir í þessu máli, þ.e. álitsbeiðandi, bróðir hans, H, og J. Hver um sig hafi ætlað að kaupa einn matshluta. H og J hafi fallið frá kaupunum og því hafi orðið að álitsbeiðandi hafi keypt alla þrjá matshlutana. Eftir að álitsbeiðandi hafi fengið afhent hafi gagnaðili hafið þær framkvæmdir sem málið snúist um. Í þessu sambandi megi vísa til reikningsfærslu hjá Húsasmiðjunni þar sem gagnaðili hafi látið skrifa á álitsbeiðanda og bróður hans einangrunarplast sem notað hafi verið til framkvæmda á þaki hússins. Þessar færslur hafi verið bakfærðar þegar upp hafi komist að ekki hafi legið fyrir leyfi frá eigendum reikninga vegna þessara úttekta. Samkvæmt upplýsingum sem álitsbeiðandi og bróðir hans hafi fengið hjá Húsasmiðjunni hafi umræddar færslur sér stað að beiðni gagnaðila. Þessar færslur hafi átt sér stað í byrjun október 2007.
Rétt sé það sem fram komi í greinargerð gagnaðila að samkvæmt afsali þá hafi hann nýtingarrétt á þaki yfir húseign álitsbeiðanda. Það beri þó ekki að skilja sem svo að nýting nái yfir það sem valdi álitsbeiðanda bæði tjóni og ónæði. Gera verði þá kröfu að þær framkvæmdir sem gagnaðili fari út í séu í samræmi við það sem eðlilegt megi teljast, þar með talið að frágangur sé þannig að það valdi ekki tjóni og ónæði, einnig að fyrir liggi samþykki álitsbeiðanda fyrir framkvæmdum.
Álitsbeiðandi hafi skoðað eignina haustið 2007 og hafi samkomulag náðst um kaup á sama tíma. Við skoðun hafi verið torfþak á eigninni, en hafi verið rutt af fljótlega eftir að samningar náðust. Þá hafi verið lofttúða á miðju þakinu. Gagnaðili hafi farið að undirbúa steypu á fyrsta hluta þakplötu, sem sé undir sólstofu í dag. Að því búnu hafi gagnaðili gert fjögur göt sem hann hafi notað sem niðurföll, eitt af því hafi gagnaðili nýtt sem affall frá heitum potti. Gagnaðili hafi gert götin á þak álitsbeiðanda án hans vitneskju. Álitsbeiðandi hafi mætt í húsnæði sitt eftir að rignt hafði yfir nótt en þá hafi verið mikið vatn á gólfi. Álitsbeiðandi hafi hafist handa við að setja rör frá götum á þakinu og tengja við niðurfall í eign álitsbeiðanda.
Það sé rangt að afhending hafi átt sér stað 1. janúar 2008. Álitsbeiðandi hafi fest kaup á umræddri fasteign haustið 2007. Þá um haustið hafi hann hafist handa við að endurgera og bæta húsnæðið.
Heitur pottur sem gagnaðili hafi sett niður á þak fasteignarinnar hafi valdið álitsbeiðanda tjóni og óþægindum. Þegar hleypt sé vatni úr potti fyllist gólf af vatni ásamt því sem mikil gufa fylgi. Samkvæmt matskýrslu séu niðurfallsrör grennri en eðlilegt sé og óeðlilegt að tengja frárennslislagnir frá þakniðurföllum í gólfniðurfall.
Einnig hafi komið fram í matskýrslu dómkvadds matsmanns að festingar á potti gætu hugsanlega verið lekastaðir, þ.e. að múrboltar sem festi heita pottinn gætu hugsanlega náð niður fyrir efra lag steypunnar.
Leyfi til gagnaðila sem skipulags- og byggingarnefnd D veitti til að setja niður heitan pott hafi verið veitt með ólögmætum hætti. Andstaða álitsbeiðanda við leyfisveitingunni hafi legið fyrir. Þak sem sé sameign skv. 6. gr. laga nr. 26/1994, sbr. 1. tölul. 8. gr. sömu laga. Eins og fram komi í greinargerð gagnaðila sé rétt að í bréfi, dags. 11. júní 2012, komi fram að þak hússins sé sameign, sbr. 2. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús. Með vísan til þess hefði gagnaðili átt að leita samþykkis og samráðs við álitsbeiðanda skv. 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994, sbr. 6. tölul. A-liðar 41. gr. sömu laga, en gagnaðili hafi kosið að gera það ekki.
Rétt sé að það sem fram komi í greinargerð gagnaðila að álitsbeiðandi hafi lagt fram lögbannskröfu til sýslumannsins á E vegna notkunar á heitum potti. Álitsbeiðandi hafi afturkallað lögbannsbeiðni eftir að gagnaðili hafi lofað að breyta frárennsli af heitum potti. Gagnaðili hafi ekki staðið við það loforð og því sé farið fram á að potturinn verði fjarlægður.
Þakplatan sé steypt eftir að álitsbeiðandi festi kaup á umræddri fasteign. Því sé mótmælt að um sé að ræða múrílögn og sé því ekki byggingarleyfisskyld skv. 9. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010, eins og fram komi í bréfi skipulags- og byggingarfulltrúa D, dags. 28. apríl 2011. Samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns segi að umrædd plata sé 15 cm þykk, járnbent með einu lagi af K10 stáli og undir steypulagi sé 5 cm frauðplasteinangrun. Framkvæmd þessi sé alfarið unnin af gagnaðila, á hans ábyrgð og án samráðs eða samþykkis byggingaryfirvalda. Ekkert burðarþolsmat liggi fyrir hvað þakplötuna varði. Umfang plötunnar sé það mikið að þyngd hennar hljóti að hafa áhrif á burðarkerfi fasteignarinnar og sé því leyfisskyld.
Þakplatan sé með nokkrum sýnilegum sprungum, mest áberandi inn á plötunni við niðurföllin. Leki um þak fasteignar álitsbeiðanda stafi af göllum í gerð og frágangi efri plötunnar, sbr. matsgerð dómkvadds matsmanns.
Hér sé því um að ræða framkvæmd sem unnin sé án tilskilinna leyfa og því sé gerð sú krafa að hún verði fjarlægð. Framkvæmd þessi sé gerð án samráðs og samþykkis sameiganda skv. 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994, sbr. 6. tölul. A-liðar 41. gr. sömu laga.
Grindverk á þaki fasteignarinnar hafi verið sett upp eftir að samningar um kaup og kjör komust á. Ekki liggi fyrir byggingarleyfi vegna grindverksins. Samkvæmt 1. mgr. 9. gr. laga nr. 160/2010 sé óheimilt að breyta útliti þess eða formi nema að fengnu leyfi viðkomandi byggingarfulltrúa. Þá hafi ekki verið leitað samráðs eða samþykkis sameigenda hússins. Frágangi grindverksins sé víða ábótavant eins og fram komi í matskýrslu dómkvadds matsmanns. Þar segi að frágangur tréstaura sé ekki öruggur og sé ekki eins og best verði á kosið.
Hér sé því um að ræða framkvæmd sem unnin sé án tilskilinna leyfa og því sé gerð sú krafa að hún verði fjarlægð. Framkvæmdin sé gerð án samráðs og samþykkis sameiganda skv. 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. 6. tölul. A-liðar 41. gr. sömu laga.
Þrátt fyrir ítrekaðar ábendingar álitsbeiðanda til gagnaðila um að framkvæmdirnar hafi og séu að valda álitsbeiðanda tjóni og ónæði hafi gagnaðili ekki séð ástæðu til að verða við ósk hans um að gera breytingu á nýtingu hans á þakinu. Þar megi til dæmis nefna að gagnaðili hafi sett upp trampólín á þakinu á sumrin. Það liggi í augum uppi að þegar börn séu að leik á trampólíni berist mikill hávaði og skellir sem hljótist af þegar hoppað sé á því, ónæðið og hávaðinn berist frá leiktækinu en ekki börnunum.
Kröfu gagnaðila um frávísun er mótmælt. Húsfélagið sé ekki mannmargt. Aðilar hafi ekki náð samkomulagi um lausn málsins, hvort það sé rætt á formlegum húsfundi eða ekki skipti ekki öllu máli, enda segi í 2. mgr. 5. gr. reglugerðar nr. 881/2010 að áður en kærunefnd taki mál til meðferðar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélags. Það sé því ekki ófrávíkjanlegt skilyrði. Einnig megi benda á að lögmenn aðila hafi án árangurs reynt að ná sáttum. Álitsbeiðandi hafi lagt fram kröfur sínar fyrir gagnaðila, þeim kröfum hafi verið hafnað án þess að lögð hafi verið fram tillaga að lausn málsins.
Því sé einnig mótmælt að fyrir hendi séu veruleg vafamál er lúti að sönnun. Hvað varði leka þá liggi fyrir matsgerð dómkvadds matsmanns, ásamt gögnum meðal annars frá skipulags- og byggingarfulltrúa D.
Í greinargerð gagnaðila hafi komið fram að þak hússins sé séreign gagnaðila. Gagnaðili sé orðinn margsaga hvort um sé að ræða séreign eða sameign. Þegar álitsbeiðandi gerði þá kröfu á gagnaðila að hann myndi gera við þakið þá hafi því verið svarað á þann veg að þak væri sameign og því ættu eigendur að standa saman að því að laga þakið. Það ætti því að vera báðum aðilum til hagsbóta að fá úr því skorið hver eigi þakið, og þá hvort þær framkvæmdir sem gagnaðili hafi staðið fyrir séu lögmætar, til dæmis hvort ekki hefði verið eðlilegt, í ljósi laga um fjöleignarhús, að leita samþykkis og samráðs við álitsbeiðanda áður en farið hafi verið af stað með framkvæmdirnar.
Kröfur sem settar séu fram í álitsbeiðni séu ítrekaðar, þ.e. að framkvæmdir sem gagnaðili hafi farið út í án samþykkis sameiganda verði fjarlægðar.
Gagnaðili hafi gengið um þak á fasteign álitsbeiðanda sem sína séreign og farið út í framkvæmdir án samráðs eða samþykkis sameiganda. Þak geti aldrei verið séreign eins eiganda fjöleignarhúss, sbr. 2. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús.
Álitsbeiðandi hafi gert athugasemdir við umræddar framkvæmdir þegar unnið hafi verið að vinnu við steypu á þakplötu en þær athugasemdir hafi ekki dugað til að gagnaðili endurskoðaði þær aðferðir sem hann hafi notað við framkvæmdina.
Í athugasemdum gagnaðila ítrekar hann afstöðu sína sem fram kom í greinargerð. Gagnaðili bendir á að í málatilbúnaði álitsbeiðanda sé alfarið litið framhjá því að afsöl vegna fasteignanna hafi verið undirrituð 1. janúar 2008 og álitsbeiðandi hafi tekið við eignunum þann sama dag að undangenginni rækilegri skoðun. Framkvæmdum á þaki, að frátalinni uppsetningu á heitum potti, hafi verið lokið er álitsbeiðandi hafi tekið við eigninni og álitsbeiðandi aðstoðað gagnaðila meðal annars við steypuvinnu. Gagnaðili mótmælir því að álitsbeiðandi hafi gert athugasemdir við þá framkvæmd, eins og segi í niðurlagi athugasemda álitsbeiðanda.
Álitsbeiðandi hafi haldið því fram gagnvart yfirvöldum byggingarmála á E að leyfi til framkvæmda á þaki fasteignanna hafi verið veitt með ólögmætum hætti, en ekki orðið ágengt í þeim efnum. Þá hafi álitsbeiðandi kært gagnaðila til lögreglu fyrir eignaspjöll, en það mál hafi verið fell niður af lögreglu. Álitsbeiðandi hafi og boðað að fyrir dyrum stæði málshöfðun á hendur gagnaðila vegna krafna er tilgreindar séu í bréfi lögmanns álitsbeiðanda, dags. 23. maí 2012. Þar sé gerð krafa um takmörkun afnota gagnaðila af þaki, meðal annars um að leiktæki verði fjarlægð og greiddar verði ótilgreindar skaðabætur vegna tekjumissis álitsbeiðanda. Jafnframt sé gerð krafa um „viðgerð“ á níu tilgreindum bifreiðum auk „viðgerðar“ á ýmsum tilgreindum hlutum fasteignanna. Þessum kröfum hafi gagnaðili hafnað sem órökstuddum. Þá hafi álitsbeiðandi einnig, eins og fram sé komið, óskað eftir lögbanni á notkun á heitum potti og á þaki. Það hafi verið val álitsbeiðanda að reka mál sitt með þeim hætti sem að framan greini. Gagnaðili hafi frá upphafi verið tilbúinn til viðræðna um lausn ágreinings aðila og telji hann auðleystan sé vilji fyrir hendi.
III. Forsendur
Í 2. mgr. 5. gr. reglugerðar nr. 881/2001, sem sett er með stoð í 7. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, segir að áður en kærunefnd taki mál til meðferðar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins. Tilgangur umrædds ákvæðis er að tryggja að um mál sem koma fyrir nefndina sé raunverulegur ágreiningur innan húsfélagsins. Í málinu hefur gagnaðili krafist þess að málinu verði vísað frá þar sem ekki hafi verið fjallað um ágreining aðila á húsfundi. Þar sem fyrir liggur ágreiningur sem báðir aðilar hafa tjáð sig um þykir nefndinni rétt að taka málið til efnismeðferðar.
Af hálfu álitsbeiðanda er á því byggt að gagnaðili hafi ráðist í umræddar framkvæmdir án hans samþykkis eftir að kaup tókust. Gagnaðili byggir hins vegar því að framkvæmdum á þaki, að frátalinni uppsetningu á heitum potti, hafi verið lokið þegar álitsbeiðandi hafi tekið við eigninni og hafi álitsbeiðandi aðstoðað hann m.a. við steypuvinnu.
Í málinu liggur fyrir eignaskiptayfirlýsing fyrir C á E, matshluta 01, dags. 7. desember 2007, móttekin til þinglýsingar sama dag. Þar kemur fram að matshluta 01 sé skipt í fjórar eignir, þ.e. eignarhluta 01-0101 iðnaðarrými, eignarhluta 01-0102 iðnaður/bílageymsla, eignarhluta 01-0103 iðnaðarrými og eignarhluti 01-0201 íbúð. Í eignaskiptayfirlýsingunni kemur fram að þakrými 0301 tilheyri eignarhluta 0201. Þá fylgja eignaskiptayfirlýsingunni teikningar m.a. af sólstofu og er umrætt þak merkt sem svalir.
Í málinu liggja fyrir þrjú afsöl öll dagsett 12. desember 2007 þar sem gagnaðili selur álitsbeiðanda eignarhluta 01-0101, 01-0102 og 01-0103. Í öllum afsölunum segir orðrétt: „Þakið yfir hinni seldu eign tilheyrir afsalsgjafa og er honum heimilt að gera þar þær framkvæmdir sem hann óskar og bæjaryfirvöld samþykkja, en þegar hefur verið samþykkt á þakinu bygging sólstofu.“
Í 2. gr. laga um fjöleignarhús segir að ákvæði laganna séu ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Eigendum sé því almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum sínum og skyldum á annan veg en mælt er fyrir um í lögunum. Hýsi fjöleignarhús eingöngu atvinnustarfsemi er eigendum þó heimilt að víkja frá fyrirmælum laganna með samningum sín á milli. Liggi engir samningar fyrir um aðra skipan eða náist ekki full samstaða með eigendum um frávik gilda ákvæði laganna óskorað um slíkt húsnæði. C á E er ekki eingöngu atvinnuhúsnæði.
Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Af framangreindum reglum er ljóst að kostnaður vegna viðgerða á sameign telst sameiginlegur kostnaður svo framarlega sem ákvörðun hafi verið tekin sameiginlega á húsfundi. Frá þessu eru undantekningar í 37. og 38. gr. fjöleignarhúsalaga.
Í 30. gr. laga um fjöleignarhús segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktum teikningum og leiði til verulegra breytinga á sameign, þar á meðal útliti hússins, verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki framkvæmdirnar. Sé hins vegar um að ræða framkvæmdir sem hafi breytingar á sameign í för með sér, innan eða utan húss, sem geti þó ekki talist verulegar þá nægi að 2/3 hlutar eigenda samþykki, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægi þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta.
Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús fellur meðal annars allt ytra byrði hússins, útveggir, þak og gaflar undir sameign fjöleignarhúss. Samkvæmt 8. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 telst innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala vera séreign viðkomandi íbúðareiganda. Kærunefnd telur að í þessari reglu felist að eiganda íbúðar með svölum beri að annast allt venjulegt viðhald á yfirborði þeirra. Allt annað viðhald fellur hins vegar undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 4. tl. 8. gr. sömu laga, enda verði viðgerð ekki rakin beint til vanrækslu íbúðareiganda á viðhaldsskyldu sinni. Hið sama gildir um svalagólf sem jafnframt er þak. Þá telur kærunefnd að frágangur á svalagólfi sem jafnframt er þak þurfi að vera í samræmi við samþykktar teikningar.
Í máli þessu gerir álitsbeiðandi þá kröfu að heitur pottur, grindverk og steypa á þakplötu verði fjarlægt. Kærunefnd telur ljóst að framkvæmdir sem feli það í sér að steypa ofan á þak, setja upp girðingu á þakplötu og heitan pott á þakplötu þurfi undir öllum kringumstæðum samþykki allra eigenda og byggingaryfirvalda. Það breytir ekki þeirri niðurstöðu að umrætt þak er nýtt sem svalir gagnaðila. Ákvæði annars efnis í afsölum fái ekki breytt þeirri niðurstöðu enda ákvæði fjöleignarhúsalaga ófrávíkjanleg eins og að framan greinir. Hins vegar er uppi í málinu ágreiningur um staðreyndir hvort og þá að hvaða marki umræddar framkvæmdir hafi átt sér stað áður en umræddum eignarhlutum hafi verið afsalað til álitsbeiðanda. Kærunefnd getur þar af leiðandi ekki tekið endanlega og efnislega afstöðu til kröfu álitsbeiðanda eins og hún er fram sett. Eftirfarandi niðurstaða kærunefndar er því háð fyrirvara að því leyti.
IV. Niðurstaða
Reykjavík, 20. desember 2012
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Karl Axelsson