Mál nr. 46/2012

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 46/2012

Gerð eignaskiptayfirlýsingar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 8. ágúst 2012, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Kærunefnd barst ekki greinargerð frá gagnaðila.

Álitsbeiðni var lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. desember 2012.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar X og gagnaðilar eiga annars vegar íbúð Y og hins vegar íbúð Z. Ágreiningur er um gildi eignaskiptayfirlýsingar.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að viðurkennt verði að eignaskiptayfirlýsing sem undirrituð var árið 1992 teljist ekki gild samkvæmt lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur sé milli eigenda um það hvort eignaskiptayfirlýsing sem gerð hafi verið fyrir húsið árið 1992 sé í samræmi við lög um fjöleignarhús. Samkvæmt álitsbeiðanda sé samningurinn ekki í samræmi við lög. Fyrirhugað sé að fara í viðgerðir á húsinu og í tengslum við það hafi komið í ljós að eignaskiptayfirlýsingin sem undirrituð hafi verið 1992 sé ekki fullnægjandi. Samkvæmt yfirlýsingunni sé ekki gert ráð fyrir rými undir bílskúrnum sem fylgi íbúð Y. Þar af leiðandi séu ekki til fullnægjandi hlutfallstölur í bílskúrnum fyrir íbúð Y og Z. Samkomulag hafi verið gert um skiptingu bílskúra árið 1995.

Bílskúrarnir séu fastir við húsið og þar sem ekki sé gert ráð fyrir því í eignaskiptayfirlýsingu sem gerð hafi verið 1992 þá skekki það líka hlutfallstölur fyrir húsið.

Þegar þessi staðreynd hafi komið í ljós hafi álitsbeiðandi sent gagnaðilum tölvupóst, dags. 9. júlí 2012, með ítarlegri skýringu á stöðu mála, þ.e. gildi eignaskiptayfirlýsingarinnar frá 1992 samkvæmt fjöleignarhúsalögum, og að boðað yrði til fundar um málefnið þar sem meðal annars yrðu lögð fram tilboð í gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar fyrir húsið.

Gagnaðilar hafi svarað tölvupósti álitsbeiðanda. Annar gagnaðila hafi tjáð henni þá afstöðu sína að hann teldi æskilegt að álitsbeiðandi aflaði frekari gagna sem svo væri hægt að skoða á fundi og taka formlega ákvörðun. Hinn gagnaðilinn hafi tjáð álitsbeiðanda þá afstöðu sína að hann teldi einhvern misskilning í gangi þar sem fermetrafjöldi lægi fyrir hjá Fasteignaskrá Íslands.

Boðað hafi verið til fundar um málefnið þann 24. júlí 2012 og fundurinn haldin á skrifstofu Húseigendafélagsins sem hafi aðstoðað við fundarboðun og fundarhaldið sjálft. Niðurstaða fundarins hafi farið þannig að gagnaðilar hafi fellt tillögu álitsbeiðanda um gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar fyrir húsið. Skoðun þeirra hafi verið sú að það væri óþarft þar sem eignaskiptayfirlýsingin frá 1992 væri fullnægjandi.

Álitsbeiðandi krefst þess að gerð verði ný eignaskiptayfirlýsing sem þjóni þeim tilgangi sem ætlast sé til í gildandi lögum um fjöleignarhús frá 1994.

III. Forsendur

Í málinu liggur fyrir fundargerð húsfundar, dags. 24. júlí 2012. Af fundargerð er ljóst að allir eigendur hússins hafi mætt á húsfund og tekið þátt í umræðum um gildi eignaskiptayfirlýsingar. Gagnaðilar hafi hafnað tillögu álitsbeiðanda þess efnis að láta gera nýja eignaskiptayfirlýsingu og hún tilkynnt gagnaðilum að hún myndi leita til kærunefndar húsamála.

Í málinu liggur fyrir eignaskiptayfirlýsing, dags. 17. september 1992, auk yfirlýsingar um bílskúra, dags. 5. desember 1995.

Samkvæmt 2. og 3. mgr. 18. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, á sérhver eigandi í fjöleignarhúsi rétt á því að hlutfallstölur í eignaskiptayfirlýsingu endurspegli rétta skiptingu hússins og séu þannig réttur eða eðlilegur grundvöllur að skiptingu réttinda eða skyldna. Getur hver eigandi, sem telur hlutfallstölur sínar rangar eða eignarhlutföllin í húsinu óeðlileg eða ósanngjörn, krafist breytinga eða leiðréttinga þar á. Fyrir liggur að eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið er frá 1992. Með lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og reglugerð nr. 910/2000 hafa verið gerðar margvíslegar breytingar á útreikningi hlutfallstalna í fjöleignarhúsum. Kærunefnd telur því ljóst að álitsbeiðandi eigi rétt á því að gerð sé ný eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið. Kærunefnd bendir á að ákvörðun um gerð eignaskiptayfirlýsingar þarf formlega að vera tekin fyrir á húsfundi og hljóta samþykki einfalds meirihluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. d-lið 41. gr. Fáist slíkt samþykki ekki er álitsbeiðanda tæk sú leið sem mælt er fyrir um í 4. mgr. 18. gr. fjöleignarhúsalaga.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi rétt á því að gerð sé ný eignaskiptayfirlýsing.

Reykjavík, 20. desember 2012

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Karl Axelsson

Ásmundur Ásmundsson