Mál nr. 48/2012

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 48/2012

Tímabundinn leigusamningur: Riftun vegna ástands húsnæðis. Endurgreiðsla tryggingarfjár.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, mótt. 3. september 2012, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 30. september 2012, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. desember 2012.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 11. febrúar 2011, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð að C í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. mars 2011 til 28. febrúar 2013. Ágreiningur er um riftun leigusamnings og endurgreiðslu tryggingarfjár.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

I. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila á grundvelli 3. og 4. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

II. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé það sem álitsbeiðandi lagði fram við upphaf leigutímans, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. laganna.

Í álitsbeiðni kemur fram að húsnæðið hafi verið í mjög slæmu ástandi allt frá því að álitsbeiðandi hafi flutt inn. Gagnaðili hafi ekki sinnt viðhaldi þrátt fyrir að álitsbeiðandi hafi krafist úrbóta. Vegna mikilla rakaskemmda í íbúðinni og gruns um myglusvepp hafi álitsbeiðandi leitað til Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur. Þann 4. júní 2012 hafi álitsbeiðandi fengið mat Heilbrigðiseftirlitsins þar sem fram hafi komið að húsnæðið væri óíbúðarhæft. Vegna þessa hafi leigjandi rift leigusamningi á grundvelli 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Riftunarbréf hafi bæði verið sent gagnaðila auk umboðsmanns hans. Gagnaðili hafi ekki skilað tryggingarfé sem álitsbeiðandi hafi lagt fram við upphaf leigutímans.

Álitsbeiðandi krefst því þess að kærunefnd húsamála viðurkenni að riftun á grundvelli 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga sé gild. Húsnæðið sé óíbúðarhæft samkvæmt mati Heilbrigðiseftirlitsins og því séu skilyrði 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. uppfyllt. Auk þess hafi gagnaðili gerst sekur um ítrekaða, verulega og sviksamlega vanrækslu á skyldum sínum til að halda húsnæðinu í leiguhæfu ástandi og framkvæma nauðsynlegar viðgerðir o.s.frv., sbr. 4. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Því telji álitsbeiðandi ljóst að henni hafi verið heimilt að rifta leigusamningi.

Jafnframt krefst álitsbeiðandi þess að gagnaðili endurgreiði álitsbeiðanda tryggingarfé það sem reitt hafi verið af hendi við upphaf leigutímans. Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga beri leigusala að skila leigjanda tryggingarfé ásamt verðbótum án ástæðulauss dráttar, eftir skil húsnæðisins. Gagnaðili hafi ekki gert kröfu í tryggingarféð, enda eigi hann enga slíka kröfu. Því beri honum að skila tryggingarfénu án tafar.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að við leigutöku hafi álitsbeiðandi sýnt áhuga á að mála og standsetja eignina áður en álitsbeiðandi flutti inn. Það hafi þó ekki gerst. Hins vegar hafi álitsbeiðandi rifið gólfteppi af stofum og herbergjum, án þess að setja nokkuð annað gólfefni í staðinn. Eigninni hafi verið skilað í því ástandi í lok júlí 2012. Samdægurs hafi lögregla verið kölluð á vettvang þar sem sýnilegt hafi verið að aðrir hefðu dvalið í húsnæðinu um tíma, eftir að álitsbeiðandi hafi yfirgefið hið leigða húsnæði.

Í maí hafi gagnaðili gefið álitsbeiðanda kost á að segja upp leigusamningi með þriggja mánaða fyrirvara gegn því að húsaleiga yrði greidd út uppsagnarfrest, þ.e. til og með júlí 2012. Þetta hafi gagnaðili gert þar sem hann hafi haft alvarlegar áhyggjur af meðferð álitsbeiðanda á eigninni. Hann hafi stungið upp á því að aðilar myndu hittast og fara yfir eignina í sameiningu og gera úttekt og í kjölfarið gera upp hvort við annað. Ákveðið var að hittast þann 1. ágúst 2012 og gagnaðili keypt sér far til Íslands vegna þessa. Álitsbeiðandi hafi síðar afþakkað þennan möguleika auk þess sem álitsbeiðandi hafi ekki greitt tilskilda leigu fram að ágústmánuði.

Þegar gagnaðili hafi komið til Íslands hafi hann gengið í gegnum eignina og gert yfirlit yfir þá hluti sem hann hafi talið ábótavant þar sem hið leigða húsnæði hafi átt að skilast í sama ásigkomulagi og við leigutöku. Við þessa yfirferð hafi gagnaðila verið ljóst að húsnæðið hafi verið þurrt og loftræst og engan raka hafi verið að finna. Garðurinn hafi bersýnilega aldrei verið hirtur og þar hafi verið mikið af dóti og drasli. Altangólf og þétting hafi verið rispuð eftir húsgögn eða grill auk þess sem brædd fita hafi verið á altangólfinu. Gólf í stofum og herbergjum hafi ekki verið teppalögð eða lögð með öðru gólfefni eftir að teppi hafi verið fjarlægð. Eldhússkápur undir vaski hafi verið ónýtur og leki hafi verið í undirliggjandi herbergi vegna rangrar tengingar álitsbeiðanda á uppþvottavél. Lok á tenglum og rofum í stofu hafi verið fjarlægðir. Þinglýstum samningi aðilanna hafi verið slitið fyrir tímann án uppsagnar samkvæmt samningi aðilanna og húsaleiga hafi ekki verið greidd fyrir júní og júlí 2012. Samtals eigi gagnaðili því kröfu á að minnsta kosti 900.000 kr. á móti því tryggingarfé sem álitsbeiðandi hafi lagt fram við upphaf leigutímans. Þannig líti gagnaðili svo á að hann eigi kröfu á álitsbeiðanda langt umfram framangreinda tryggingu.

Gagnaðili segir ekkert fylgja mati Heilbrigðiseftirlitsins sem staðfesti ásakanir á hann sem leigusala.

Gagnaðili hafi unnið með myglu og svepp í opinberum- og einkabyggingum síðan 1975. Það séu yfir 3.000 möguleikar á mismunandi myglutegundum og þrjár séu stimplaðar sem mögulegir ofnæmisvaldar.

Algengast sé að mygla í heimahúsum sé vegna raka í andrúmsloftinu sem þéttist í dögg á svalari eða köldum stöðum, svo sem í gluggakistum og á útveggjum, á bak við skápa og húsgögn sem standa við útvegg og takmarki loftræstingu auk baðherbergja og eldhúsa vegna skorts á loftræstingu, upphitun og hreinlæti. Upphitun og loftræsting séu lykilorð til að komast hjá myglumyndun. Það sé ekki hægt að rækta myglu án vatns og næringar. Falli dögg á húsgögn og byggingarefni og næring sé til staðar, þurfi að þrífa með réttum og þar til gerðum hreingerningarefnum, til dæmis Rodalon, sem einnig sé notað við sótthreinsun í frysti- og kæliskápum. Yfirgenginn þrifnaður með ýmsum hreingerningarefnum geti þó valdið varanlegum ofnæmisskaða.

Gagnaðili segir mikilvægt að almenningur geri sér grein fyrir því að kröfur til bygginga hafi breyst í gegnum tíðina og einangrun húsa árið 1950 hafi verið önnur en krafist er í dag.

Loks tekur gagnaðili fram að hann hafi lokið þessu máli fyrir sig og kröfuhafa þann 1. ágúst 2012.

III. Forsendur

Með leigusamningi, dags. 11. febrúar 2011, tók álitsbeiðandi á leigu húsnæði í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. mars 2011 til 28. febrúar 2013. Fjárhæð leigunnar var ákveðin 180.000 kr. á mánuði og lagði álitsbeiðandi fram bankaábyrgð að fjárhæð 540.000 kr. Álitsbeiðandi krefst viðurkenningar á því að henni hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila skv. 3. og 4. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, og að gagnaðila beri að endurgreiða henni tryggingarfé sem hún hafi lagt til í upphafi leigutímans, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. sömu laga. Gagnaðili byggir á því að íbúðin hafi verið í góðu lagi auk þess sem álitsbeiðandi hafi borið ábyrgð á viðhaldi innandyra. Jafnframt hafi íbúðinni verið skilað í slæmu ástandi og því eigi hann kröfu í tryggingarfé álitsbeiðanda.

Í málinu liggur fyrir mat Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur, dags. 4. júní 2012, auk tölvupóstsamskipta aðila þar sem álitsbeiðandi krefur gagnaðila um úrbætur á húsnæðinu. Með bréfi, dags. 20. júní 2012, rifti álitsbeiðandi leigusamningnum vegna heilsuspillandi ástands leiguhúsnæðis.

Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi ef húsnæðið spillist svo á leigutímanum af ástæðum sem ekki verði raktar til leigjanda að það nýtist eigi lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda.

Af ákvæðinu er ljóst að mat heilbrigðisyfirvalda um að húsnæði sé heilsuspillandi sé nægilegur grundvöllur riftunar. Í málinu liggur fyrir mat Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur frá 4. júní 2012 þar sem fram kemur að búseta í húsnæðinu geti stefnt heilsu íbúa í hættu, sérstaklega að teknu tilliti til þess að í húsnæðinu búi börn. Auk þess liggur fyrir bréf frá álitsbeiðanda til gagnaðila, dags. 20. júní 2012, þar sem lýst er yfir riftun. Af framangreindu er ljóst að skilyrði riftunar eru uppfyllt og að álitsbeiðandi hafi rift leigusamningi innan þeirra tímamarka sem 2. mgr. 60. gr. húsaleigulaga áskilur. Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila á grundvelli 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga.

Í leigusamningi aðila er tekið fram að leigutaki sjái alfarið um viðhald hins leigða húsnæðis innandyra og aðgöngu en leigusali sjái um viðhald og umbætur á húsinu í heild að utanverðu og hita-, neysluvatn-, frárennsli- og rafmagnskerfi, sem ekki eru í snertingu leigjanda. Stíflur í frárennsli sé leigjandans. Hlutir sem teljist í snertingu leigjanda séu meðal annars vatnshanar, rafmagnsrofar og lampatengi, elda- og uppþvottavél, klósett og vaskar. Auk þess er tekið fram að leigjandi greiði fyrir mælda orkuveiti, rafmagn og vatn. Garður sé í umsjón og viðhaldi leigjanda.

Framangreind ákvæði húsaleigusamnings aðila hafa ekki áhrif á riftunarheimild álitsbeiðanda enda er um að ræða ákvæði sem leggi ríkari skyldur á leigjanda, sbr. 19. gr. húsaleigulaga, en slíkt er óheimilt, sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna.

Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans. Að leigutíma loknum skal leigusali segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Leigusala er aldrei heimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu án þess að gera kröfu í það lengur en í tvo mánuði frá skilum húsnæðisins, sbr. 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga. Af gögnum málsins er ekki að sjá að gagnaðili hafi gert kröfu í tryggingarféð innan tveggja mánaða frá skilum húsnæðisins. Með vísan til framangreinds er það álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu og beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarféð.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að riftun álitsbeiðanda hafi verið lögmæt og að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda það tryggingarfé sem álitsbeiðandi lagði fram við upphaf leigutímans.

Reykjavík, 14. desember 2012

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Benedikt Bogason
Ásmundur Ásmundsson