Mál nr. 53/2015
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 53/2015
Hagnýting séreignar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 7. desember 2015, beindi A f.h. B og C, hér eftir nefndir álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D og E, hér eftir nefndir gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerðir gagnaðila, dags. 11. desember 2015 og 15. janúar 2016, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 1. febrúar 2016, og athugasemdir gagnaðila, dags. 21. febrúar 2016, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 11. apríl 2016.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhús. Álitsbeiðendur eru eigendur neðri hæðar hússins, annar gagnaðilinn D er eigandi efri hæðar og hinn gagnaðilinn E er sveitarfélagið sem eignin er í. Ágreiningur er um hvort gagnaðilum sé heimilt að breyta séreignarhluta sínum úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að gagnaðila D sé óheimilt að breyta eignarhluta sínum úr
atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði nema með samþykki allra eigenda.
Í álitsbeiðni kemur fram að fjöleignahúsið hafi upphaflega verið verslunar- og lagerhúsnæði og teiknað sem slíkt. Seinna hafi neðri hæðin orðið að iðnaðarhúsnæði og efri hæðin nýtt sem verslunar- og skrifstofuhúsnæði. Samkvæmt gildandi skipulagi fyrir svæðið standi húsið og virðist alla tíð hafa staðið á svæði sem skilgreint er fyrir atvinnuhúsnæði en ekki íbúðarhúsæði. Í deiliskipulagi sé lóðin skilgreind sem viðskipta- og þjónustulóð. Húsnæðið hafi álitsbeiðendur frá upphafi nýtt sem iðnaðarhúsnæði og hafi það verið forsenda þeirra með kaupunum. Öll notkun álitsbeiðenda á húsnæðinu hafi verið í samræmi við heimildir þeirra til nýtingar á iðnaðar- og atvinnuhúsnæði og standi til að svo verði einnig í framtíðinni.
Gagnaðili D hafi sent sveitafélaginu umsókn 10. febrúar 2014 um að breyta notkun húsnæðishluta síns úr skrifstofu- og verslunarhúsnæði í íbúðarhúsnæði. Álitsbeiðendur hafi mótmælt þessu við byggingarfulltrúa snemma árs 2014. Hinn 21. apríl 2015 hafi gagnaðila D borist bréf frá byggingarfulltrúa þar sem honum hafi verið tilkynnt að byggingarleyfi yrði gefið út þegar ákveðin skilyrði hafi verið uppfyllt. Á fundi eigna-, skipulags- og umhverfisnefndar, dags. 20. apríl 2015, hafi umsókn gagnaðila D verið samþykkt. Ákvörðun þessi hafi verið tekin án þess að álitsbeiðendum hafi verið tilkynnt um það. Þá hafi álitsbeiðendur ekki fengið að tjá sig um þetta. Skipulags- og byggingarfulltrúi hafi sent álitsbeiðendum bréf, dags. 4. júní 2015, þar sem vísað hafi verið til fundargerðar eigna-, skipulags og umhverfisnefndar, dags. 29. maí 2015. Í henni hafi m.a. verið bókað að eigendum efri hæðar væri heimilt að breyta hagnýtingu eignarhluta síns úr verslunar- og þjónustuhúsnæði í íbúðarhúsnæði án samþykkis annarra eigenda hússins. Þessi ákvörðun eigi ekki að hafa áhrif á notkun neðri hæðar og eigendur fyrirhugaðar íbúðar verði að sætta sig við þá starfsemi sem fram fari í húsinu, enda geti tikoma hennar ekki sett öðrum eigendum nýjar og þrengri skorður á nýtingu eignarhluta sinna.
Álitsbeiðendur séu vægast sagt ósammála skilningi nefndarinnar. Í máli þessu sé augljóst að aðstæður geti aldrei leyft að íbúðarhúsnæði sé staðsett á hæðinni fyrir ofan iðnaðarhúsnæði, þetta tvennt geti augljóslega aldrei farið saman. Leigjendur á efri hæð hafi komið s.l. sumar bandbrjálaðir og illskeyttir seint um kvöld vegna hávaða á neðri hæð. Ljóst hafi verið frá upphafi að það gengi ekki að vera með bæði íbúð og atvinnustarfsemi í húsinu. Um þetta muni aldrei ríkja friður, hvað þá þar sem íbúðin sé í útleigu til ferðamanna, eða annarra, sem vilja að sjálfsögðu frið á ákveðnum tímum sólarhringsins. Þann frið sé ekki hægt að tryggja á neðri hæð, en um það sé ekki við álitsbeiðendur að sakast.
Álitsbeiðendur hafi augljósa og verulega hagsmuni af því hvaða nýting verði á efri hæðinni, þ.e. hvort hún verði með þeim hætti sem hún hafi verið alla tíð eða hvort henni verði breytt með þeim hætti sem hafi verið heimilað með hinni umdeildu ákvörðun. Í því efni dugi ekki að horfa til hugsanlegrar truflunar frá efri hæð, heldur verði einnig að horfa til þeirrar skerðingar sem verði á notkun neðri hæðar, m.a. vegna þeirrar starfsemi sem sé og hefur verið á neðri hæð og ekki samrýmist búsetu á efri hæðinni. Þá sé enn fremur augljóst, að þar sem notagildi neðri hæðar hafi verið stórlega skert með þessu, muni fasteignin falla umtalsvert í verði, enda sé húsnæðið mun síður fýsilegt fyrir þá starfsemi sem það sé ætlað til, þ.e. iðnaðarstarfsemi. Álitsbeiðendur telji ljóst að umrædd ákvörðun sé ólögmæt. Þá sé einnig ljóst að álitsbeiðendur verði fyrir miklu tjóni vegna ákvörðunarinnar standi hún óhögguð. Álitsbeiðendur telji breytingu efri hæðar úr skrifstofuhúsnæði í íbúðarhúsnæði vera þess eðlis að hún muni fyrirsjáanlega hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir álitsbeiðendur þannig að breytingin sé háð samþykki allra eigenda hússins, sbr. 1. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga.
Í greinargerð gagnaðila D, kemur fram að sem eigandi efri hæðar hafi hann farið fram á að gera breytingu á húsnæðinu þannig að það yrði skráð sem íbúðarhúsnæði. Umsókn hafi verið send til sveitafélagsins snemma árs 2014. Eftirspurn eftir skrifstofu- og verslunarhúsnæði hafi ekki verið nein undanfarin ár og til þess að gera húsnæðið verðmætara og jafnvel söluvænlegra hafi verið ákveðið að ráðast í þessar breytingar. Húsnæðið standi við íbúðargötu og efri hæðin sé eins og jarðhæð. Það séu íbúðarhús allt í kring.
Þegar óskað hafi verið eftir leyfi sveitarfélagsins til að breyta skráningu húsnæðisins hafi honum verið tjáð að álitsbeiðendur þyrftu að veita samþykki sitt. Það þótti honum skrítið þar sem neðri hæð hússins hafi eingöngu verið nýtt sem geymsluhúsnæði. Engin starfsemi sé í húsinu og hafi ekki verið í nokkur ár. Hann hafi því óskað eftir samþykki álitsbeiðenda en það ekki fengist.
Þá vilji gagnaðili D taka fram að á þessum tíma, árið 2000, hafi hann gert fyrirvara vegna starfsemi sem þá hafi verið að hefjast á neðri hæð hússins um það að einangrað yrði sérstaklega vegna hávaða sem bærist á milli hæða. Í álitsbeiðni sé talað um að húsnæði neðri hæðar hafi verið leigt út til hljómsveitaræfinga og að lengi hafi verið áform um að nýta húsið til iðnaðarframleiðslu. Það sé því krafa gagnaðila (D) að neðri hæðin verði hljóðeinangruð þannig að íbúar efri hæðar verði ekki fyrir ónæði umfram það sem eðlilegt geti talist í fjölbýli.
Ekki hafi verið um neina breytingu að ræða og álitsbeiðendum hafi verið fullkunnugt um að gagnaðili D hafi búið á efri hæðinni. Einungis hafi verið eftir að skrá húsnæðið réttilega miðað við notkun þess. Þar sem eigendur neðri hæðar hafi óskað eftir samstarfi um endurbætur á húsnæðinu hafi m.a. verið tiltekið að skráning sem íbúðarhúsnæði myndi auðvelda fjármögnun vegna breytinga. Á húsnæðinu hafi hvílt óhagstætt lán og hægt hafi verið að fá lán á betri kjörum vegna íbúðarhúsnæðis. Þessum umleitinum þeirra hafi ekki verið sýndur neinn skilningur.
Gagnaðili D fari fram á að sú ákvörðun eigna-, skipulags- og umhverfisnefndar, að gefa leyfi fyrir íbúð á efri hæð standi, enda sé eignin nú nýtt sem íbúðarhúsnæði. Gerðar hafi verið þær breytingar á húsnæðinu sem farið hafi verið fram á til að það uppfylli þau skilyrði sem sett séu um íbúðarhúsnæði. Búið sé að leggja í kostnaðarsamar aðgerðir og yrði tjón því mikið ef breyta ætti þeirri niðustöðu.
Þá sé gagnaðila D fyrirmunað að sjá hvaða tjóni eigendur neðri hæðar verði fyrir við þá ákvörðun að leyfa íbúðarhúsnæði á efri hæð. Það líði vikur og mánuðir án þess að nokkur sjáist á neðri hæðinni og þar séu eingöngu geymd mótorhjól, vélsleðar og önnur tæki.
Í greinargerð gagnaðila E, er vísað til 1. og 80. gr. fjöleignarhúsalaga. Aðkoma sveitafélagsins að málefnum hússins, sem vísað sé til í álitsbeiðni, hafi einkum varðað ákvæði skipulagslaga og mannvirkjalaga. Áréttað sé að umfjöllun kærunefndar húsamála takmarkist við umfjöllun um reglur fjöleignarhúsalaga. Þar sé á hinn bóginn vakin athygli á bréfi skipulags- og byggingarfulltrúa, dags. 4. júní 2015, og liggi það fyrir í gögnum málsins. Þá sé vísað til þess að erfitt sé að sjá að breyting notkunar skrifstofu- og þjónusturýmis í íbúðarhúsnæði valdi sameigendum fjöleignarhúss verulega meira ónæði, röskun og óþægindum, sbr. ákvæði 27. gr. fjöleignarhúsalaga. Umfjöllun kærunefndar takmarkist við mat á þeirri aðstöðu, sbr. 1. gr. fjöleignarhúsalaga.
Í athugasemdum álitsbeiðanda er bent á að neðri hæð hússins yrði aldrei hægt að nýta á annan hátt en sem iðnaðarhúsnæði og að húsnæðið yrði óseljanlegt með íbúð á efri hæð.
Í athugasemdum gagnaðila D kemur fram að vegna þeirrar yfirlýsingar álitsbeiðanda að íbúðarhúsnæði fari ekki saman við þá starfsemi sem fram fari í húsinu sé rétt að benda á að það sé engin starfsemi á neðri hæð hússins.
III. Forsendur
Samkvæmt 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, geta eigendur fjöleignarhúsa sem greinir á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögunum leitað til kærunefndar húsamála og óskað eftir álitsgerð. Lögin gilda því aðeins um ágreining á milli eigenda fjöleignarhúsa. Mun nefndin því ekki leysa úr ágreiningi milli álitsbeiðenda og gagnaðila E enda telst E ekki vera eigandi fjöleignarhússins.
Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum, sem greinir í lögunum eða öðrum lögum, sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðum felst þannig almenn heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.
Í 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús er áskilið að samþykki allra eigenda hússins þurfi til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi, hafi þær í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. 27. gr. Sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg er nægilegt að fyrir liggi samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 3. mgr. sömu greinar. Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri en aðra ekki, þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. greinarinnar.
Álitsbeiðendur halda því fram að samkvæmt deiliskipulagi sé lóðin skilgreind sem viðskipta- og þjónustulóð. Öll nýting álitsbeiðanda á húsnæðinu hafi verið í samræmi við heimildir þeirra til nýtingar á iðnaðar- og atvinnuhúsnæði og verði svo í framtíðinni. Gagnaðili D hefur ekki andmælt þessu sérstaklega.
Telja verður að umrædd breyting á atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði hafi miklar breytingar í för með sér, einkum varðandi umgengni, og er því veruleg röskun fyrir aðra eigendur. Að mati kærunefndar útheimtir breytingin þannig samþykki allra skv. 1. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að gagnaðila D sé óheimilt að breyta eignarhluta sínum úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði án samþykkis allra eigenda hússins.
Reykjavík, 11. apríl 2016
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson