Mál nr. 58/2015
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
Úrskurður
Uppkveðinn 5. október 2016
í máli nr. 58/2015 (frístundahúsamál)
A
gegn
B
Miðvikudaginn 5. október 2016 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.
ÚRSKURÐUR:
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar þessa máls eru:
Sóknaraðili: A, leigutaki lóðar XX með fastanúmer frístundahúss nr. XXX í landi C. hæstaréttarlögmaður fer með málið fyrir hönd sóknaraðila.
Varnaraðili: B, eigandi lóðarinnar. hæstaréttarlögmaður fer með málið fyrir hönd varnaraðila.
Krafa sóknaraðila er að leigusamningur aðila verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 30. apríl 2036.
Krafa varnaraðila er að árlegt leigugjald verði ákvarðað 230.000 kr. og að leigan taki breytingum miðað við vísitölu neysluverðs frá úrskurðardegi.
Með kæru, dags. 12. desember 2015, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 22. desember 2015, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila barst til kærunefndar með tölvupósti 31. febrúar 2016. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 4. apríl 2016, og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 16. apríl 2016, og voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 18. apríl 2016, til upplýsingar og til að koma að athugasemdum. Greinargerð varnaraðila barst kærunefnd með bréfi, dags. 4. október 2016.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Hinn 1. maí 1991 gerðu sóknaraðili og varnaraðili með sér leigusamning um afnot lóðar nr. XX og fastanúmer frístundahúss nr. XXX í landi C. Samningurinn var tímabundinn frá 1. maí 1991 til 1. maí 2016.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili greinir frá því að samningar hafi ekki tekist milli aðila. Samkvæmt 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008, um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, falli málskotsréttur sóknaraðila niður sé málskot ekki sent fyrir lok leigusamnings. Samkvæmt framangreindu séu lok leigusamnings 30. apríl 2016. Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn skv. 2. eða 3. mgr. 12. gr.
Fram kemur að leiguverð hafi skv. 5. gr. upprunalega samningsins verið 14.100 kr. og skyldi árgjaldið breytast í hlutfalli við breytingar á vísitölu byggingarkostnaðar frá grunnvísitölu, sem hafi þá verið 108,7 stig. Leiguverð hafi verið 80.060 kr. samkvæmt greiðsluseðli fyrir árið 2015 með gjalddaga 15. apríl 2016.
Varnaraðili telur að eigi leigugreiðslur að breytast geti úrskurðarnefnd tekið á því máli síðar. Sóknaraðili sé ekki að krefjast þess að leigugreiðslum verði breytt, heldur sætti sig við óbreyttar leigugreiðslur eins og fram komi á greiðsluseðli, 80.060 kr. Því sé ekki gerð sérstök krafa um breytingu þeirra.
Þá telur sóknaraðili að ljóst megi vera af lestri 12. gr. laga nr. 75/2008 að málskotsréttur standi einn og óhaggaður og ekki sé skylda til annarra kröfugerða. Í raun sé ekki gert ráð fyrir að önnur kröfugerð sé höfð uppi. Af lestri greinarinnar komi skýrt fram í 4. mgr. 12. gr. að hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. mgr. eða 3. mgr., framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Einu undantekningarnar frá þessari sjálfkrafa framlengingu séu ef leigusali krefjist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. gr., eða ef leigutaki uni því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóð á sinn kostnað.
Varnaraðili hafi ekki krafist innlausnar í samræmi við lög og einnig sé ljóst að sóknaraðili uni því ekki að leigusamningur falli úr gildi. Því sé skilyrðum um sjálfkrafa framlengingu fullnægt. Með málskoti þessu hafi sóknaraðili nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. framangreint, og krefjist staðfestingar á því að leigusamningur teljist framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 30. apríl 2036.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili telur að lóð nr. XX sé afar vel staðsett á frístundasvæði sem sé sérstaklega vinsælt. Útsýni sé mjög gott og gróðursæld staðarins mikil. Staðreyndin sé sú að mikil ásókn sé í frístundalóðir á þessu svæði og því sé gerð krafa um ársleigu að fjárhæð 230.000 kr. fyrir lóð nr. X.
Varnaraðili áréttar að hús sóknaraðila standi á eignarlandi varnaraðila. Sá eignarréttur sé varinn af ákvæði 72. gr. stjórnarskrárinnar og telji varnaraðili að lög nr. 75/2008, um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, fari gegn eignarréttarákvæðum stjórnarskrárinnar.
Varnaraðili telur að ljóst sé að myndast hafi markaðsverð fyrir lóðir í C. Kærunefnd sé bæði rétt og skylt að leggja það verð til grundvallar niðurstöðu sinni nema viðkomandi lóð sé að einhverju leyti frábrugðin öðrum lóðum hvað gæði snertir. Í þessu samhengi vísar varnaraðili til ellefu leigusamninga sem hafa verið gerðir á tímabilinu 2008–2013 þar sem leiguverð hafi verið ákveðið á bilinu 125.000 kr. til 160.000 kr. Fram kemur að í öllum tilvikum skuli leiguverð breytast í hlutfalli við breytingar á vísitölu byggingarkostnaðar. Sem dæmi standi því leiguverð tiltekinnar lóðar nú í 206.000 kr. sem hafi verið 160.000 kr. árið 2008. Varnaraðili gerir því kröfu um ársleigu að fjárhæð 230.000 kr. fyrir hina umdeildu lóð.
Varnaraðili telur brýnt að kærunefnd leiðrétti fyrri úrskurði um eðlilega ársleigu lóða í C. Þeir úrskurðir eigi rætur að rekja til máls nr. 3/2010 sem varði tiltekna lóð í C. Niðurstaðan hafi verið sú að ársleiga hafi verið ákveðin 75.000 kr. Kærunefnd hafi farið á vettvang í máli nr. 3/2010 og fallist að sínu leyti á málatilbúnað sóknaraðila um að lóðin væri mjög blaut og með djúpum skorningum og í raun óhæf til byggingar og notkunar sem frístundalóð. Svo virðist sem úrskurðarnefnd hafi ranglega lagt umræddan úrskurð til grundvallar í seinni niðurstöðum sínum um betri lóðir í C og þannig hundsað það markaðsverð sem hafi myndast um lóðir á svæðinu.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Um lóðarleigugjaldið tekur sóknaraðili fram að það hafi verið umsamið og hafi meðal annars verið leiðrétt frá fyrri tíð og tekið breytingum með vísitölu. Þá telur sóknaraðili að varnaraðili hafi ofmetið lóðina í greinargerð sinni þar sem vikið sé að meintum gæðum landsins. Rafmagnslínur liggi um heildarsvæðið í háum möstrum sem sé sjónmengun að mati eigenda frístundahúsa á svæðinu og hafi neikvæð áhrif á verðmyndun lóðarleiguréttinda. Þá sé alrangt að mikil ásókn sé í frístundahúsalóðir á svæðinu. Margar lóðir séu óseldar og til dæmis hafi bankar sem hafi leyst til sín lóðir með eða án frístundahúsa staðið með þær óseldar í langan tíma.
Sóknaraðili skorar á varnaraðila að leggja fram einn nýjan lóðarleigusamning þar sem hann selji beint sjálfur lóðarleiguréttindi og þar sem ekki hafi áður verið byggt frístundahús máli sínu til stuðnings.
Fram kemur að fyrir liggi að samningar sem varnaraðili hafi lagt fram séu sýnishorn af lóðarleigusamningum sem hafi orðið til við sérstakar aðstæður á tímabilinu 2008–2013. Nýjasti samningurinn hafi verið gerður í desember 2013 þar sem lóðarleigufjárhæðin hafi verið 125.000 kr. á ári. Frá fyrri tíma, þ.e. 2008 og síðar, hafi komið upp tilvik þar sem lóðarleiguhafar hafi verið settir í þá aðstöðu að landeigandi hafi neitað þeim að framselja lóðarleiguréttindin, sem áttu langan lífdaga eftir, til þriðja aðila nema því aðeins að gerður yrði nýr lóðarleigusamningur við kaupendur. Landeigandi hafi talið sig geta byggt rétt sinn á því að í eldri samningi hafi verið ákvæði um að landeigandi yrði að samþykkja nýjan leigutaka. Ákvæði í eldri lóðarleigusamningum hafi þannig verið í andstöðu við núgildandi rétt þar sem segi í 8. gr. í hinum nýju lögum nr. 75/2008, um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, að framleiga og framsal leiguréttinda á lóð undir frístundahús sé leigutaka heimil án samþykkis leigusala. Þá segir að við þessar aðstæður, sbr. framangreint, hafi landeigandi „þvingað“ lóðarleigurétthafa til að gera nýjan lóðarleigusamning. Að öðrum kosti hafi landeigandi ekki ætlað að samþykkja nýjan leigutaka og af sölu hefði ekki orðið.
Sóknaraðili telur að ákvæði í eldri samningum um að landeigandi verði að samþykkja nýjan leigutaka sé ekki bundið því að gera þurfi nýjan lóðarleigusamning við þær aðstæður sem hafi orðið, sbr. framangreint. Þrátt fyrir það hafi aðilar verið þvingaðir inn í samninga sem hafi verið mjög óhagstæðir og því miður hafi enginn umræddra aðila leitað réttar síns fyrir dómstólum vegna þessa.
Þá séu tilvik þar sem samningar hafi runnið út og hafi varnaraðili nýtt sér þá stöðu að geta nánast ákveðið einhliða lóðarleiguverð án þess að leigutakar hafi haft neitt um það að segja, að öðrum kosti hafi lóðarleiguhafar þurft, m.v. stöðuna, að fjarlægja mannvirki af lóðinni o.s.frv.
Sóknaraðili vísar til þess að engin þjónusta sé í C og lóðarleigutökum sé gert að halda við vegum, vatnslögnum og girðingum. Nefnir sóknaraðili að leigðar séu út lóðir í D. Þar veiti landeigandi samhliða mikla þjónustu og hafi byggt upp frístundasvæði af miklum krafti fyrir eigin reikning. Byggt hafi verið félagsheimili og sundlaug til afnota fyrir frístundasvæðið. Vegakerfi innan svæðisins sé að stórum hluta með bundnu slitlagi. Landeigandi sjái þar um viðhald vega og girðinga. Nýlegir samningar sem hafi verið endurnýjaðir til 20 ára í D séu núna 80.000 kr. miðað við ársleigu.
Sóknaraðili telur málatilbúnað varnaraðila að miklu leyti byggja á misskilningi og óljósum hugmyndum um brot á meginreglum þannig að lög nr. 75/2008, um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, séu í andstöðu við 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrárinnar. Þá rekur sóknaraðili þau sjónarmið sín að lög nr. 75/2008 séu ekki í andstöðu við áðurnefnt eignarréttarákvæði stjórnarskrárinnar og vísar til eðlilegs og sanngjarns jafnvægis milli hagsmuna. Landeigandi leggi til land af fúsum og frjálsum vilja og lóðarleigutaki leggi mun meiri verðmæti fram á staðnum með byggingu mannvirkja og jarðrækt. Þá vísar sóknaraðili í athugasemdir með frumvarpi til laga nr. 75/2008 sem og umfjöllun laganefndar við meðferð frumvarpsins.
Sóknaraðili telur að miðað við framangreint verði því að telja að ákvæði frumvarpsins standist ákvæði stjórnarskrárinnar um verndun eignarréttarins, sbr. 72. gr. stjórnarskrárinnar, sbr. 12. gr. stjórnskipunarlaga, nr. 97/1995.
Að lokum segir sóknaraðili að engar athugasemdir séu gerðar við að kærunefnd taki til úrskurðar leiguverð og vísi í því sambandi til fordæma í sambærilegum málum á viðkomandi frístundahúsasvæði.
V. Niðurstaða
Samkvæmt 3. mgr. 10. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, skal leigusali eigi síðar en tveimur árum fyrir lok tímabundins leigusamnings senda leigutaka tilkynningu þar sem bent er á áætluð samningslok og efni 11.–14. gr. laganna. Samkvæmt 4. mgr. 10. gr. laganna skal leigutaki eigi síðar en átján mánuðum fyrir leigulok senda leigusala tilkynningu skv. 3. mgr., enda hafi leigusali ekki sent slíka tilkynningu. Í 2. mgr. 11. gr. segir að hafi samningar ekki náðst einu ári fyrir lok tímabundins leigusamnings og tilkynningar skv. 3. og 4. mgr. 10. gr. ekki verið sendar innan þeirra tímamarka sem þar er getið þá gildi leigusamningurinn í tvö ár frá því tímamarki, þ.e. samningurinn framlengist um eitt ár miðað við umsamin leigulok.
Tilkynning liggur fyrir frá varnaraðila um lok leigusamnings, dags. 2. maí 2013, þ.e. 36 mánuðum fyrir lok leigutíma sem og afrit af tölvupósti frá 21. júní 2013 þar sem fram kemur staðfesting sóknaraðila á móttöku tilkynningar varnaraðila og yfirlýsing sóknaraðila þar sem óskað er eftir áframhaldandi leigu lóðarinnar. Einnig liggur fyrir afrit af tölvupósti varnaraðila frá 18. nóvember 2014 þar sem varnaraðili kveðst vilja gera samning við sóknaraðila um áframhaldandi leigu lóðarinnar til 25 ára með nýjum leigukjörum. Á grundvelli síðasta úrskurðar kærunefndar húsamála sé varnaraðili tilbúinn að fallast á hækkun leigugjalds í 84.000 kr. á ári sem taki breytingum samkvæmt vísitölu. Ekki náðust samningar á milli aðila en tilkynningar skv. 3. og 4. mgr. 10. gr. laganna voru sendar innan tímamarka.
Samkvæmt 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús geta aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar innan tilgreindra tímamarka framlengist samningurinn sjálfkrafa, hafi leigusali ekki krafist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr. 12. greinar.
Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndar, sbr. 3. mgr. 12. gr. laganna. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings.
Líkt og að framan greinir gilti samningur aðila til 1. maí 2016. Kæra sóknaraðila var dags. 22. desember 2015, þ.e. rúmum fjórum mánuðum áður en samningur aðila rann út. Það er því ljóst að málskotsréttur sóknaraðila var í gildi þegar kæra var send kærunefnd.
Sóknaraðili skaut málinu til kærunefndarinnar með bréfi, dags. 22. desember 2015. Sóknaraðili nýtti sér þannig málskotsrétt sinn og framlengdist leigusamningur aðila þar með um 20 ár frá lokum samnings að telja, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008.
Ef leigusali hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann haft uppi kröfu fyrir kærunefnd húsamála skv. 5. mgr. 12. gr. um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr., eða innlausn og hvert skuli vera innlausnarverð fyrir mannvirki leigutaka og eftir atvikum um fjárhæð greiðslu sérstakra bóta eða lækkun innlausnarverðs vegna ástands lóðar í samningslok, sbr. 14. gr.
Ef leigutaki hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann haft uppi kröfu fyrir kærunefnd húsamála skv. 8. mgr. 12. gr. um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr.
Samkvæmt 1. mgr. 13. gr. laga nr. 75/2008 skal ákvörðun um ársleigu taka mið af kröfum aðila og því hvað nefndin álítur vera markaðsverðmæti á hverjum tíma. Samkvæmt 2. mgr. 13. gr. skal við mat á markaðsverðmæti meðal annars hafa eftirfarandi atriði sem viðmið:
1. hver sé ársleiga lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir svipuðum eiginleikum á sömu jörð eða aðliggjandi jörðum; einnig má líta til ársleigu lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir sams konar eiginleikum innan þess sveitarfélags sem lóðin er á eða þá eftir atvikum innan sveitarfélaga í nágrenninu,
2. legu, útsýni, gróðursæld, staðsetningu og önnur slík atriði sem áhrif geta haft á fjárhæð ársleigu lóðar,
3. hvert hið eldra leigugjald hafi verið og hvort það hafi fylgt breytingum á vísitölu neysluverðs eða vísitölu byggingarkostnaðar.
Í lögum nr. 75/2008, um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, kemur fram að kærunefnd húsamála skuli skera úr um upphæð ársleigu vegna ágreinings aðila að leigusamningi, sbr. 13. gr., vegna ágreinings aðila um upphæð á innlausn sumarbústaða, sbr. 14. gr., og loks vegna ágreinings aðila um upphæð á kaupum á lóðum sumarbústaða, sbr. 15. gr.
Sóknaraðili hefur ekki farið fram á að leiguverð taki breytingum en varnaraðili fer fram á að leiguverð verði ákvarðað 230.000 kr. og taki breytingum miðað við vísitölu neysluverðs frá úrskurðardegi.
Í málinu liggur fyrir matsgerð löggilts fasteignasala, dags. 14. september 2015, sem kærunefnd aflaði. Í matsgerðinni er lagt mat á ársleigu lóðar sem er á sama sumarbústaðasvæði og sú lóð sem hér um ræðir. Óskað var eftir athugasemdum aðila málsins við matsgerðina en engar athugasemdir hafa borist og er matið því haft til hliðsjónar.
Í matsgerðinni kemur fram að hin metna lóð sé samkvæmt fasteignamati 4.200 m² að stærð. Sumarbústaðasvæðið sé kjarri vaxið. Í leigusamningnum komi fram að leigusali skuli leggja veg og vatnslögn að lóðarmörkum leigutaka og að einnig skuli leigusali setja fjárhelda girðingu umhverfis hið skipulagða og afmarkaða sumarbústaðasvæði. Viðhald ofangreindra framkvæmda, þ.e. vega, vatnslagna og girðingar, skuli vera á vegum leigutaka og á hans ábyrgð. Ekki komi fram í leigusamningnum hvort leigugjald hækki í samræmi við byggingarvísitölu eða neysluvísitölu. Á lóðinni hafi verið reistur sumarbústaður, 44 m² að flatarmáli.
Leigusamningur vegna lóðar nr. XX er samhljóða framangreindu nema að því leyti að við samningsgerð hafði sumarhús ekki enn verið reist auk þess sem kveðið er á um að leigugjald hækki í samræmi við vísitölu byggingarkostnaðar en grunnvísitala samkvæmt samningnum hafi verið 108,7 stig. Varðandi lýsingu sumarbústaðasvæðisins er í leigusamningi vísað til deiliskipulags arkitekts en skipulagið er ekki að finna í gögnum málsins.
Fram kemur að matsmaður hafi farið á vettvang og skoðað aðstæður. Þegar tekið hafi verið tillit til þeirra þátta sem um ræðir í 1.–3. tölul. 2. mgr. 13. gr. laga nr. 75 frá árinu 2008, þá sé það mat hans að ársleiga lóðarinnar skuli vera 88.000 kr. Telur kærunefnd því hæfilegt leiguverð vera 90.475 krónur, þ.e. fjárhæð ársleigu samkvæmt matsmanni uppreiknaða miðað við vísitölu byggingarkostnaðar, eins og kveðið er á um í lóðarleigusamningi.
Að teknu tilliti til framangreinds, og þess að lóðirnar virðast sambærilegar miðað við fyrirliggjandi gögn í málinu, auk þess sem engar mótbárur hafa borist við því að fyrrgreint lóðarmat verði lagt til grundvallar, er það ákvörðun kærunefndar húsamála að ársleiga í framlengdum leigusamningi skuli vera 90.475 kr. á ári. Rétt þyki að árgjaldið taki breytingum í samræmi við breytingu á vísitölu byggingarkostnaðar sem í september 2015 var 128 stig.
ÚRSKURÐARORÐ:
Leigusamningur aðila, dags. 1. maí 1991, vegna lóðar nr. XX, með fastanúmer frístundahúss nr. XXX í landi C, er framlengdur um 20 ár frá 1. maí 2016.
Leiguverð er ákveðið 90.475 kr. á ári og tekur breytingum í samræmi við vísitölu byggingarkostnaðar sem í september 2015 var 128 stig.
Reykjavík, 5. október 2016
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson