Mál nr. 2/2016

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 2/2016

Hugtakið hús. Eitt hús eða fleiri.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 6. janúar 2016, beindi A f.h. B, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 8. febrúar 2016, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 17. apríl 2016, og athugasemdir gagnaðila, dags. 4. maí 2016, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. júní 2016.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fasteignirnar að Suðurgötu 47a og 47b á Siglufirði. Álitsbeiðandi er eigandi Suðurgötu 47b en gagnaðili er eigandi Suðurgötu 47a. Ágreiningur er um hvort húsin að Suðurgötu 47a og 47b teljist eitt hús eða fleiri í skilningi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að húsin að Suðurgötu 47a og 47b teljist tvö sjálfstæð hús.

Í álitsbeiðni kemur fram að málið varði umsókn eiganda Suðurgötu 47b um uppsetningu svala á austurhlið hússins. Eigendur Suðurgötu 47a hafi mótmælt því og beri fyrir sig að um sé að ræða fjöleignarhús. Málið hafi þegar farið fyrir skipulags- og umhverfisnefnd Fjallabyggðar sem nú hafi frestað málinu og gefið álitsbeiðanda kost á að leita eftir álitsgerð, sbr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

Málsaðila greini á um hvort eignin teljist vera fjöleignarhús í skilningi laga um fjöleignarhús, eða tvær sjálfstæðar eignir. Einnig komi til álita hvort engu að síður beri að fara eftir ákvæðum laganna varðandi útlit hússins, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga um fjöleignarhús.

Eftir að eignin að Suðurgötu 47b hafi verið keypt af núverandi eiganda hafi hún verið töluvert endurnýjuð og skipt upp í tvær íbúðir með sinn innganginn hvor. Gerður hafi verið eignaskiptasamningur um eignina og sé hún skráð sem íbúðareign hjá Þjóðskrá Íslands. Eignaskiptasamningnum hafi verið þinglýst hjá sýslumanni án athugasemda 10. desember 2009. Í kafla 1.4 komi fram að kostnaður og viðhald á ytra byrði hvers matshluta sé á ábyrgð eiganda viðkomandi matshluta. Af þessu megi draga þá ályktun að eigendur hafi samið sig frá 2. mgr. 3. gr. laga um fjöleignarhús. Gagnaðili og álitsbeiðandi hafi undirritað samninginn 29. júlí 2009.

Eigendur Suðurgötu 47a hafi skipt um þak á eign sinni án nokkurs samráðs við eigendur Suðurgötu 47b. Þegar skipt hafi verið um þakið og álitsbeiðandi óskað samráðs hafi honum verið tjáð þetta væri honum óviðkomandi.

Einnig hafi eigendur Suðurgötu 47a staðið í málaferlum við RARIK vegna geymslu sem sé hluti af húsinu. Sú geymsla hafi sér inngang. Þegar þau málaferli hafi verið að hefjast hafi álitsbeiðandi kannað hvort þetta mál væri sameiginlegt með báðum húsunum en hafi fengið skýr svör frá gagnaðila um að þessi málaferli væru honum óviðkomandi.

Eigendur Suðurgötu 47a hafi margsinnis tekið fram við álitsbeiðanda að um væri að ræða tvær aðskildar eignir sem ekki bæri að fara með sem fjöleignarhús og hafi meðal annars sýnt það í verki.

Húsfélag sem sé starfandi fyrir Suðurgötu 47b sé Suðurgötu 47a óviðkomandi.

Í greinargerð kemur fram að árið 1995 hafi gert ofsaveður á Siglufirði og norðurhluti þaksins á Suðurgötu 47a fokið og við það opnast inn á efra loft íbúðarinnar sem hafi orsakað miklar skemmdir. Smiðum og björgunarmönnum hafi þó tekist að bjarga þakinu. Síðan hafi aðilar frá tryggingafélagi komið, metið skaðann og í framhaldinu verið gert við norðurhlutann og það sem eftir var af þakinu smám saman lagað í samræmi við skemmdir á því. Á þessum tíma hafi Suðurgata 47b verið í eigu Íbúðalánasjóðs og haft hafi verið samband við sjóðinn en enginn svör fengist um áframhaldi viðgerð á þeirra þaki.

Aldrei hafi gagnaðili gert athugasemdir vegna viðhalds á ytra byrði Suðurgötu 47b. Nú sé álitsbeiðandi að sækja um að gera svalir á austurhlið Suðurgötu 47b og sætti gagnaðili sig ekki við það þar sem svalirnar séu aðeins tvo metra frá stofuglugga Suðurgötu 47a.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að fyrrnefndur eignaskiptasamningur sé grundvallaratriði í máli þessu, þar sem skýrt komi fram hvernig samtengingu þessara húsa sé háttað. Rétt sé að taka fram að fasteignin að Suðurgötu 47a sé byggð árið 1936 en fasteignin að Suðurgata 47b árið 1927 eða níu árum fyrr.

Varðandi upplýsingar frá gagnaðila um þakframkvæmdir sé rétt að taka fram að skipt hafi verið um þak á Suðurgötu 47a árið 2012. Þær framkvæmdir hafi valdið leka inn á þak Suðurgötu 47b, efri hæð, þar sem þurft hafi að grípa til viðgerða. Framkvæmdir sem hafi farið fram árið 1995 skipti máli fyrir þau rök sem lögð hafi verið fram í álitsbeiðni, enda hafi það verið þakframkvæmdirnar sem gerðar voru eftir að álitsbeiðandi keypti fasteignina sem skipti hér máli og þær hafi ekki verið í samráði við álitsbeiðanda.

Varðandi fullyrðingar um framkvæmdir á ytra byrði Suðurgötu 47b, þá hafi engar framkvæmdir átt sér stað þar frá kaupum á húsnæðinu. Einungis hafi verið skipt um gler í gluggum. Þegar íbúðirnar á Suðurgötu 47b hafi verið endurnýjaðar að innan hafi verið skipt um allar skólplagnir. Öll rör hafi verið ónýt og hafi álitsbeiðandi þá rætt við gagnaðila þar sem í ljós hafi komið að allar lagnir í hennar húsi hafi einnig verið ónýtar og álitsbeiðandi því talið sér rétt og skylt að vekja athygli á málinu. Gagnaðili hafi sent son sinn til þess að ræða stöðuna en hann hafi talið að þeim (álitsbeiðanda) kæmi þetta ekki við þar sem ekki væri um sama húsið að ræða. Því séu lagnir Suðurgötu 47a enn ónýtar og lekar.

Svalirnar séu mikilvægur hluti þess að geta nýtt íbúðina og sem flóttaleið.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að vitnað sé til fylgiskjals með greinargerð gagnaðila þar sem Stefán Ólafsson hrl. rökstyðji vel að eignirnar Suðurgata 47a og 47b falli undir lög um fjöleignarhús.

Þá vísi gagnaðili frásögn álitsbeiðanda um það hvaða ár skipt hafi verið um þak á Suðurgötu 47a, til að forða þeim eignarhluta frá tjóni vegna skemmda í veðurofsa, á bug. Á þeim tíma hafi Suðurgata 47b verið mannlaus og í eigu Íbúðalánasjóðs.

Aldrei hafi verið neitt vandamál með skólplagnir á Suðurgötu 47a. Þegar álitsbeiðandi hafi verið með framkvæmdir á lóðinni hafi lagnir brotnað og hann hafi kallað á son gagnaðila og sýnt honum lagnirnar og nefnt að þær væru orðnar lélegar. Hann hafi tjáð álitsbeiðanda að ekkert benti til þess að svo væri við Suðurgötu 47a og að þau hafi engan leka séð. Á hinn bóginn hafi verið gott að fá ábendingar um ástand lagnanna.

III. Forsendur

Í 1. gr. laga um sameign fjölbýlishúsa, nr. 19/1959, sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í lögunum var enn fremur sérstaklega lögfest að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt. Í lögum um fjölbýlishús, nr. 59/1976, var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga, en í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði að þau giltu um fjölbýlishús þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt. Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir stutt þessa meginreglu. Mikilvægastur í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.

Með setningu laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna þar sem meðal annars er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tölul. 3. mgr. að lögin gildi meðal annars um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð frumvarps um nefnda 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þar sem segir: „Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun.“

Í 3. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi: „Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri skv. 1. mgr. þá gilda ákvæði laganna eftir því sem við getur átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa.“ Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. laganna þar sem segir: „Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum) sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar, í sameign allra eigenda þess.“

Kærunefnd telur að með lögfestingu umræddra lagareglna, og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga, séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því. Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er þó ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptayfirlýsingar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994 þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi meðal annars líta til þess hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt. Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig.

Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr. að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind. Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús um útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina. Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis ef sinn siður myndast í hverju húsi.

Í álitsbeiðni eru rakin atriði sem álitsbeiðandi telur leiða til þess að um aðskilin hús sé að ræða. Meðal annars að í eignaskiptasamningi um Suðurgötu 47b komi fram að kostnaður og viðhald á ytra byrði hvers matshluta sé á ábyrgð eiganda viðkomandi matshluta. Eigendur hafi því samið sig frá 2. mgr. 3. gr. laga um fjöleignarhús. Þá hafi eigendur Suðurgötu 47a farið í framkvæmdir á húsinu sem þeir töldu að væru álitsbeiðanda óviðkomandi. Húsfélag sem sé starfandi fyrir Suðurgötu 47b sé Suðurgötu 47a óviðkomandi. Húsin hafi ekki verið byggð á sama tíma.

Fyrir liggur að húsið er upphaflega reist á tveimur lóðum samkvæmt fasteignaskrá. Kærunefnd telur að það leiði ekki eitt og sér til þess að um tvö hús sé að ræða í skilningi fjöleignarhúsalaga.

Fyrir liggur eignaskiptayfirlýsing fyrir Suðurgötu 47b sem gagnaðili telur styðja það sjónarmið að um tvö hús sé að ræða. Kærunefnd bendir á að heimilt er að gera eignaskiptayfirlýsingu sjálfstætt fyrir hvorn húshluta með hliðsjón af 24. gr. reglugerðar nr. 910/2000, um eignaskiptayfirlýsingar o.fl.

Í gögnum málsins liggja fyrir teikningar og ljósmyndir af húsinu. Suðurgata 47a og 47b eru samföst með veggjum og því að hluta sambyggð og samtengd hús en í fasteignaskrá er Suðurgata 47a skráð sem parhús. Útlit hússins í heild er samræmt sem og útlit og burðarvirki þaks. Eins og áður greinir segir í 4. tölul. 2. mgr. 1. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, að raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús falli undir skilgreiningu á fjöleignarhúsi. Með hliðsjón af öllu framangreindu telur kærunefnd ljóst að húsin falli undir skilgreiningu á fjöleignarhúsi, sbr. 4. tölul. 2. mgr. 1. gr. laga um fjöleignarhús eins og staðfest hefur verið í fjölda álita kærunefndar um sambærilegt álitaefni.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að Suðurgata 47a og 47b teljist eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Reykjavík, 22. júní 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson