Mál nr. 3/2016
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 3/2016
Afsláttur. Ástand húsnæðis. Skipting kostnaðar vegna byggingarfulltrúa.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, sem móttekið var 15. janúar 2016, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, sem móttekin var 1. mars 2016, athugasemdir álitsbeiðanda, sem mótteknar voru 17. mars 2016, og athugasemdir gagnaðila, sem mótteknar voru 29. apríl 2016, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 5. október 2016.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Hinn 1. ágúst 2014 tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila. Ekki var gerður skriflegur leigusamningur. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðanda beri að fá lækkun á leigu afturvirkt af hálfu gagnaðila vegna ástands leiguhúsnæðisins og hvort að gagnaðili eigi að endurgreiða álitsbeiðanda kostnað vegna vinnu byggingarfulltrúa.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
1. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri hlutfallsleg endurgreiðsla leiguverðs vegna ástands leiguhúsnæðis.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðili eigi að greiða kostnað vegna vinnu byggingarfulltrúa.
Í álitsbeiðni kemur fram að leigufjárhæð hafi verið 160.000 kr. og að álitsbeiðandi hafi jafnframt lagt tryggingu að fjárhæð 320.000 kr. inn á reikning gagnaðila. Álitsbeiðandi kveður málið varða brot á skyldum gagnaðila sem leigusala, bæði varðandi ástand húsnæðis og viðhald, auk þess sem gagnaðilar hafi ekki haldið loforð um viðgerðir sem hafi verið forsenda fyrir leigugreiðslum. Hafi álitsbeiðandi sett mjög skýr skilyrði þegar húsið hafi verið skoðað þess efnis að lokið yrði við ýmis atriði. Hefðu gagnaðilar ætlað að setja upp hurðir og sturtu, koma þvottavél fyrir í bílskúr, ljúka við að draga í fyrir rafmagn og ganga frá tenglum auk þess að draga í fyrir síma. Hefðu þau einnig ætlað að ljúka við frágang á innréttingu, ganga frá málningarvinnu í forstofu, gera við sírennsli í baðkeri og ljúka við að setja upp hitastillingu fyrir gólfhita. Rétt áður en álitsbeiðandi hafi flutt inn hafi hún gert athugasemdir við að ekki væri búið að gera það sem lofað hefði verið af hálfu gagnaðila og hafi þau þá borið við önnum og lofað að annar gagnaðila og faðir hins gagnaðila myndu ganga í verkið.
Álitsbeiðandi kveður gólf í bílskúr hafa verið órykbundið og að sement hafi borist inn í íbúðina frá bílskúrnum. Lekið hafi úr pípulögnum, sem lágu inn á baðherbergi, og einnig hafi myndast stór vatnspollur eftir rigningu á bílskúrsgólfi en ekkert hafi verið gert til að lagfæra þetta. Bílskúrshurðin hafi einnig fokið upp, þá hafi þurft að binda hana niður og tekið marga mánuði að festa hurðina aftur.
Álitsbeiðandi greinir frá því að ekki hafi verið hægt að kveikja á eldavél í frosti þar sem ekki hafi verið kassi utan um gaskút, sem var utandyra, auk þess sem vatn hafi líklega komið inn á þrýstijafnara. Hafi gagnaðilar ekki lagfært þetta fyrr en í janúar 2015.
Eldhúsinnrétting hafi verið að mestu fullgerð að sögn álitsbeiðanda en vantað hafi framan á útdraganlegar hillur í skáp og einnig lista sem áttu að koma fyrir neðan bakaraofn. Einnig hafi vantað lista til að loka innréttingu á einum stað við vegg. Álitsbeiðanda hafi verið sagt að umræddir hlutir væru í pöntun og ættu að koma á næstu dögum. Einnig vantaði viftu yfir gaseldavél sem og höldur á tvær stórar skúffur. Hafi þetta ekki verið lagað af hálfu gagnaðila. Aðeins ein innihurð af fjórum hafi verið sett upp auk þess sem aldrei hafi verið gengið frá hurðarkörmum á þeim hurðum sem voru komnar upp. Þegar álitsbeiðandi hafi skoðað húsið hafi ekkert ljós verið tengt og enginn tengill virkur. Hafi verið skilyrði af hálfu álitsbeiðanda að þetta yrði lagað áður en flutt yrði inn í húsið. Þegar hún flutti inn hafi margir tenglar í svefnherbergjum og stofu verið ótengdir, vantað á þá ramma eða átt hafi eftir að draga í þá. Hið sama hafi átt við um símalínu, en kapall hafi legið úr skúrnum og verið límdur við flísagólfið inn í íbúðina. Hinn 21. desember 2014 hafi rafmagn fyrst komið á baðherbergi en rafmagn í forstofu hafi verið komið í október. Aldrei hafi verið lokið við að draga í fyrir rafmagn eða gengið frá tenglum, meðal annars í barnaherbergi, og hafi símstöð og beinir verið í bílskúr allan tímann sem þau hafi búið í leiguhúsnæðinu.
Álitsbeiðandi kveður gagnaðila ekki hafa gert við sírennsli í baði né gengið frá vegna þvottavélar og ljósa á baðherbergi. Gips hafi verið á klósettkassa og sturta, sem lofað hafi verið að yrði sett upp af hálfu gagnaðila, hafi ekki verið sett upp fyrr en árið 2016. Blöndunartæki á baðkeri hafi bilað og hafi tekið langan tíma að fá nýtt blöndunartæki en álitsbeiðandi hafi fengið töng til að stilla hitann í millitíðinni. Þetta hafi svo leitt til þess að gólfhitakerfi hafi bilað og hafi álitsbeiðandi þurft að taka kalda vatnið af á næturnar til að halda hita á húsinu. Skipt hafi verið um blöndunartæki um miðjan mars 2015.
Álitsbeiðandi kveður músagang hafa verið í húsnæðinu frá upphafi. Eftir tvær vikur hafi álitsbeiðandi hringt í annan gagnaðila, B, vegna þessa en hafi hún þá skyndilega verið komin úr landi. Hafi gagnaðili sagt að þau hefðu þurft að fara skyndilega af óljósum ástæðum og ætlaði hún að tala við föður sinn vegna músagangsins og til að tengja símstöð. Álitsbeiðandi kveður músaganginn hafa verið vegna skorts á viðhaldi og hafi tekið marga mánuði að hefta aðgang músa inn í húsið með því að setja þröskuld við hurð og planka fyrir bílskúrshurð að innan þar sem hurðin hafi náð niður að gólfi. Hafi hún sent gagnaðila tölvupóst 4. september og kvartað vegna þessa og einnig vegna þess að ekki hafi verið gengið frá öðru sem lofað hafi verið, til að mynda rafmagni og tenglum. Engin svör hafi borist og hafi álitsbeiðandi því sent annan tölvupóst 29. september 2014 til gagnaðila. Faðir gagnaðila hafi þá verið búinn að tengja ljós í forstofu og sett ramma yfir nokkra tengla í stofu. Hafi hann einnig verið búinn að tengja útiljós en hafi það fljótlega bilað. Hinn 6. nóvember 2014 sendi álitsbeiðandi enn tölvupóst til gagnaðila og óskaði eftir því að fá iðnaðarmann til að ljúka verkinu, í það minnsta varðandi mýsnar. Hafi álitsbeiðandi að lokum sjálf séð um að útrýma músunum og hafi hún einnig séð um að útrýma geitungum sem leituðu inn í húsið, þar sem gagnaðili hafi ekki talið það vera sína ábyrgð.
Álitsbeiðandi kveðst hafa talið að faðir annars gagnaðila, B, hafi verið umboðsmaður leigusala. Hinn 21. nóvember 2014 hafi borist tölvupóstur frá gagnaðila sem hefði borið með sér að gagnaðilar hefðu ekki umboðsmann á landinu vegna leigu húsnæðisins þrátt fyrir ákvæði 7. gr. húsaleigulaga.
Álitsbeiðandi kveðst samkvæmt framangreindu hafa ítrekað sent gagnaðilum tölvupósta vegna ástandsins en þeir hafi verið erlendis og ekki með umboðsmann á landinu. Álitsbeiðandi hafi þá haft samband við leigjendaaðstoð Neytendasamtakanna og fengið ráðgjöf vegna málsins. Hafi lögfræðingur þar tjáð henni að hún hefði átt að geta rift leigusamningnum á grundvelli þess að gagnaðili hefði ekki svarað tölvupóstum frá 4. september 2014 til 20. nóvember 2014 en einnig að hún gæti óskað eftir því að byggingarfulltrúi kæmi til að taka út húsnæðið. Byggingarfulltrúi hafi verið kvaddur til að gera úttekt á húsnæðinu en rétt áður hafi gagnaðilar dregið í fyrir rafmagni og komið tenglum fyrir á baði auk þess að bora göt fyrir lagnir í gegnum vegg. Álitsbeiðandi kveður byggingarfulltrúa hafa talið húsnæðið óhæft til útleigu þar sem ekki hafi verið veitt heimild til að taka húsnæðið í notkun auk þess sem öryggisúttekt hefði ekki farið fram. Eins hafi komið í ljós að gagnaðilar hafi ekki verið eigendur hússins. Álitsbeiðandi hafi óskað eftir að byggingarfulltrúi kvæði á um afturvirka lækkun á leigu sem og að gagnaðilar greiddu kostnað vegna úttektar byggingarfulltrúa en hann hafi ekki talið sig hafa heimild að lögum til að taka á slíkum málum. Hafi álitsbeiðandi því reynt öll úrræði sem standi til boða og kvartað með sannanlegum hætti.
Gagnaðilar hafna öllum kröfum álitsbeiðanda og benda á að henni hafi verið frjálst að losna undan leigusamningi hvenær sem er og fá tryggingu greidda til baka. Í greinargerð gagnaðila kemur fram að húsnæðið hafi verið auglýst til leigu snemma sumars árið 2014. Húsnæðið hafi verið nýbygging og hafi þau tekið ákvörðun um að leigja það í því ástandi sem það var í. Hafi gagnaðilum borist á þriðja tug fyrirspurna og hafi það legið fyrir frá upphafi að húsið hafi ekki verið fullfrágengið. Álitsbeiðandi og fjölskylda hennar hafi skoðað húsið og því hafi legið fyrir frá fyrstu skoðun hvernig ástand hússins væri. Álitsbeiðanda hafi litist mjög vel á húsið og greitt tryggingu að andvirði tveggja mánaða leigu til að tryggja sér það.
Gagnaðilar kveða það hafa verið ætlun sína frá upphafi að fara utan 9. ágúst 2014 og hafi það því ekki átt að koma álitsbeiðanda á óvart. Hafi þau ætlað að afhenda húsnæðið 7. ágúst 2014 en álitsbeiðandi hafi óskað eftir því að fá það afhent fyrr þar sem hún væri að missa húsnæðið sem hún hafi verið að leigja. Hafi húsnæðið því verið afhent 1. ágúst 2014 í því ástandi sem það var við fyrstu skoðun og hafi álitsbeiðandi engu mótmælt við afhendingu né sett skilyrði um það sem þyrfti að gera í húsinu, enda hafi ekki staðið til að gera neitt.
Gagnaðilar kveða álitsbeiðanda aldrei hafa greitt leigu á réttum tíma og hafi þurft að ganga á eftir henni með greiðslur. Hafi álitsbeiðandi sett út á ástand hússins o.fl. til að reyna að sleppa við að greiða leigu. Húsnæðið hafi aftur á móti verið leigt í því ástandi sem það var í við skoðun; það hafi að mestu verið tilbúið að innan og allir veggir og loft verið tilbúin ásamt loftljósum. Eldhúsinnrétting hafi verið glæný og vönduð sem og annað í eldhúsi og hafi eldhúsið verið tilbúið fyrir utan tvo níu sentimetra lista undir ofna sem hafi verið í pöntun hjá fyrirtæki sem hafi tekið um ár að fá. Á baðherbergi hafi verið búið að flísaleggja gólf og veggi og innrétting verið með granítborðplötu og granítvaski en lýsing hafi verið nær tilbúin. Þar hafi verið hornbaðker og tengi verið tilbúin fyrir sturtu. Klósettkassi hafi verið klæddur með vatnsþolnu gipsi en átt hafi eftir að klæða hann með flísum. Þrátt fyrir að álitsbeiðandi hafi leigt eignina í því ástandi sem hún var kveðast gagnaðilar engu að síður hafa brugðist við umkvörtunum álitsbeiðanda; þröskuldur hafi verið smíðaður við bæði bílskúrshurð og millihurð vegna músagangs, lokið hafi verið við að setja tengla í stofu og eldhús, dregið hafi verið í fyrir sjónvarpi, rofar og ljós hafi verið sett í anddyri, útiljós lagfærð, skipt um blöndunartæki, sett upp sturta og lokið við raflögn í baðherbergi að undanskilinni halogenlýsingu og enn fremur hafi hlíf verið sett yfir gaskút.
Í greinargerð gagnaðila kemur enn fremur fram að álitsbeiðandi hafi ekki greitt húsaleigu síðustu tvo mánuðina en notað framlagða tryggingu sem leigugreiðslur án samþykkis gagnaðila. Hafi gagnaðilar því ekki haft tryggingu fyrir skemmdum sem álitsbeiðandi kynni að valda á húsnæðinu. Hafi gagnaðilar ekki haft tíma til að bregðast við með nokkrum hætti og auk þess hafi þau ákveðið að svara ekki frekari tölvupóstum frá álitsbeiðanda. Við lok leigutímabils hafi húsið ekki verið í sama ástandi og þegar álitsbeiðendur tóku við því, heldur hafi verið göt á öllum veggjum og reynst nauðsynlegt að mála alla íbúðina. Líta gagnaðilar svo á að álitsbeiðandi hafi með þessu tekið sér u.þ.b. tveggja mánaða leigu í afslátt.
Gagnaðilar kveða föður B hafa verið umboðsmann sinn þar sem þau hafi búið erlendis. Gagnaðilar hafi aftur á móti beðið álitsbeiðanda að hafa frekar samband við sig en umboðsmann sinn þar sem áreitið hafi verið svo mikið frá álitsbeiðanda að þau hafi ekki viljað leggja það á föður B.
III. Forsendur
Ágreiningur í máli þessu snýst um hvort gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda húsaleigu að hluta vegna ástands íbúðarhúsnæðis. Einnig er ágreiningur um hvort gagnaðila beri að greiða kostnað vegna úttektar byggingarfulltrúa.
Samkvæmt gögnum málsins tók uppsögn leigusamnings gildi 1. júní 2015. Greiddi álitsbeiðandi ekki húsaleigu fyrir apríl og maí 2015 og ráðstafaði gagnaðili tryggingafé í vörslu sinni til greiðslu á vangoldinni leigu samkvæmt heimild í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Álitsbeiðandi telur að gagnaðila hafi ekki verið heimilt að krefjast fullrar leigugreiðslu vegna ófullnægjandi ástands húsnæðisins.
Samkvæmt 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leigjandi innan eins mánaðar frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum komi í ljós að hið leigða húsnæði sé ekki í umsömdu ástandi. Að öðrum kosti telst hann una húsnæðinu. Samkvæmt 2. mgr. áðurnefndrar 16. gr. skal leigjandi segja til um galla, sem síðar koma fram á húsnæðinu og voru ekki sýnilegir við venjulega athugun, innan fjórtán daga frá því hann varð þeirra var.
Álitsbeiðandi flutti inn í leiguhúsnæðið 1. ágúst 2014 og greinir frá því í álitsbeiðni að ýmislegt hafi verið að húsnæðinu við afhendingu sem gagnaðilar hafi ætlað að lagfæra. Hafi það ekki verið gert nema að hluta og þá of seint. Af þessum ástæðum telur álitsbeiðandi að gagnaðila hafi ekki verið heimilt að krefjast fullrar leigu.
Álitsbeiðandi sendi gagnaðilum tölvupóst 4. september 2014 þar sem hún kvartaði yfir músagangi og því að engar hurðir væru komnar auk þess sem það væri „rafmagnsvesen“. Með tölvupósti 29. september gerði álitsbeiðandi frekari athugasemdir, meðal annars varðandi það að ekki hefði verið lokið við innréttingu í eldhúsi, uppsetningu sturtu, frágang bílskúrs og frágang tengla og ljósa. Í tölvupósti frá gagnaðila 21. nóvember kemur fram að álitsbeiðandi hafi vitað fullvel að hún væri ekki að flytja inn í fullklárað hús en að gagnaðilar hafi þó gjarnan viljað gera eitthvað fyrir húsið. Þó hafi aldrei verið samið um að það væri grundvöllur eða skilyrði fyrir því að álitsbeiðandi tæki húsið á leigu.
Í málinu liggur fyrir úttekt byggingarfulltrúa, dags. 23. desember 2014. Þar kemur fram að hurðir/umgjarðir séu í óviðunandi ástandi nema í eldhúsi og að bílskúr sé í óviðunandi ástandi. Ekki voru gerðar athugasemdir við húsnæðið að öðru leyti en því að ekki hafi farið fram öryggis- eða lokaúttekt samkvæmt byggingarreglugerð, nr. 12/2012, og því hafi ekki verið heimilt að taka húsnæðið í notkun. Enn fremur hafi ekki allar tilskyldar áfangaúttektir farið fram. Álitsbeiðandi óskaði eftir lækkun leigu frá 1. ágúst 2014 í samræmi við ákvæði húsaleigulaga með tölvupósti til byggingarfulltrúa 2. janúar 2015. Í svari byggingarfulltrúa 14. janúar s.á. er tekið fram að ekki sé til skriflegur leigusamningur um húsnæðið né úttekt á ástandi þess við upphaf leigutíma. Kveður byggingarfulltrúi álitsbeiðanda væntanlega hafa skoðað húsnæðið áður en það hafi verið tekið á leigu og verið samþykka ástandi þess miðað við þá skoðun. Álitsbeiðandi svaraði með tölvupósti sama dag og kvaðst ekki hafa gert samning þess efnis að hún sætti sig við hvað sem er. Með bréfi, dags. 4. mars 2015, lýsti byggingarfulltrúi því yfir að hann hefði aflað sér upplýsinga um hvernig farið væri með beiðni um leigulækkun hjá öðrum byggingarfulltrúum skv. 17. gr. húsaleigulaga og virtust honum engin fordæmi fyrir því að ákvæðinu hafi verið beitt. Teldi hann sig því ekki geta metið hvort lækkun leigu kæmi til álita og vísi því til aðila að komast að samkomulagi um leigulækkun, sé tilefni til þess.
Af úttekt byggingarfulltrúa má ráða að einu athugasemdir um ástand íbúðarinnar hafi verið vegna innihurða og frágangs bílskúrs. Myndir sem liggja fyrir í málinu staðfesta framangreint auk þess sem þær sýna að sumir tenglar hafi verið ófrágengnir og að einn rofa hafi vantað á baðherbergi. Á myndunum má sjá fleiri atriði sem álitsbeiðandi telur ábótavant en kærunefnd telur þau atriði ekki falla undir 2. mgr. 14. gr. húsaleigulaga.
Óumdeilt er að álitsbeiðandi skoðaði fasteignina og leigði hana í því ástandi sem hún var. Ekki var gerður skriflegur leigusamningur. Kærunefnd telur ekkert liggja fyrir sem sýni fram á að gagnaðilar hafi skuldbundið sig á leigutímanum til að ljúka frágangi hússins. Kærunefnd telur ekki skipta máli í þessu samhengi að úttektir hafi ekki farið fram samkvæmt byggingarreglugerð, nr. 12/2012, enda hafi álitsbeiðandi leigt húsnæðið í því ástandi sem það sýnilega var. Skriflegar athugasemdir álitsbeiðanda voru sendar 4. september 2014 og bárust þær því ekki innan eins mánaðar frá afhendingu eins og kveðið er á um í 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga. Verður því að telja að álitsbeiðandi hafi unað húsnæðinu í skilningi 16. gr. laganna.
Í 3. mgr. 17. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi eigi kröfu til hlutfallslegrar lækkunar leigu á meðan eigi hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði en mat á fjárhæð lækkunar sé í höndum byggingarfulltrúa. Álitsbeiðandi sendi gagnaðilum tölvupóst 9. desember 2014 þar sem hún kvartaði yfir því að húsið væri of kalt, það tæki 15–20 mínútur að fá heitt vatn í vaskinn og að gólfið hitnaði ekki sem skyldi. Álitsbeiðandi kvartaði einnig, með tölvupósti til gagnaðila 10. desember 2014, yfir því að eldavél virkaði ekki og loks sendi álitsbeiðandi tölvupóst til gagnaðila 27. janúar 2015 þar sem hún kvartaði yfir því hitastillir á baði virkaði ekki.
Samkvæmt 2. mgr. 20. gr. húsaleigulaga skal leigusali sinna kröfum leigjanda um úrbætur vegna skorts á viðhaldi innan tveggja mánaða en að öðrum kosti er leigjanda heimilt að láta framkvæma viðgerðina á kostnað leigusala. Kærunefnd fær ekki annað ráðið af gögnum málsins en að gagnaðili hafi gert ráðstafanir til að bæta úr annmörkum hins leigða húsnæðis vegna framangreindra kvartana álitsbeiðanda innan tímamarka 2. mgr. 20. gr. húsaleigulaga. Verður því að telja að gagnaðili hafi sinnt kröfu álitsbeiðanda um úrbætur á hinu leigða húsnæði.
Ljóst er að aðila greinir í verulegum atriðum á um staðreyndir í máli þessu. Fyrir liggur að hið leigða húsnæði var ekki fullklárað. Ágreiningur er aftur á móti um það hvort samið hafi verið um að tiltekin atriði yrðu lagfærð og/eða kláruð áður en álitsbeiðandi flytti inn eða skömmu eftir það. Leigjandi ber sönnunarbyrði fyrir því að skilyrði til hlutfallslegrar lækkunar leigu vegna annmarka húsnæðis eigi við skv. 3. mgr. 17. gr. húsaleigulaga. Af gögnum málsins verður ekki ráðið hvort svo hafi verið að öðru leyti en að framan greinir og kærunefnd telur gagnaðila hafa bætt úr. Ekki liggur annað fyrir en að álitsbeiðandi hafi samþykkt með munnlegum leigusamningi aðila að greiða húsaleigu á gildistíma samningsins þrátt fyrir að vera kunnugt um ástand hússins við upphaf leigutíma. Samkvæmt því verður að telja ósannað að skilyrði til hlutfallslegrar lækkunar leigu hafi verið fyrir hendi í þessu máli. Kærunefnd bendir hins vegar á að málsmeðferð nefndarinnar felur ekki í sér sönnunarfærslu á borð við þá sem fram fer fyrir dómi. Því gætu mögulega komið fram sannanir sem breyttu þessari niðurstöðu nefndarinnar, væri mál þetta rekið fyrir dómi með þeirri sönnunarfærslu sem þar fer fram. Með vísan til framangreinds er kröfu álitsbeiðanda um hlutfallslega lækkun leigu vegna ástands húsnæðis hafnað.
Álitsbeiðandi krefst þess að gagnaðili greiði kostnað vegna vinnu byggingarfulltrúa. Samkvæmt 2. mgr. 70. gr. húsaleigulaga skal sá er kveður til byggingarfulltrúa greiða kostnað vegna vinnu hans ef ekki er um að ræða úttekt í upphafi eða við lok leigutíma. Í 2. mgr. 70. gr. húsaleigulaga er þó að finna heimild til að skipta kostnaði á milli aðila teljist þeir báðir eiga sök á deilumálinu eða til að láta annan aðilann bera kostnaðinn að öllu leyti sé hann bersýnilega valdur að ágreiningsefninu. Skal byggingarfulltrúi ákveða framangreint að kröfu aðila. Samkvæmt gögnum málsins taldi byggingarfulltrúi sig ekki geta tekið afstöðu til kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðili bæri kostnað skv. 2. mgr. 70. gr. laganna.
Gögn málsins bera með sér að ekki hafi borist svör frá gagnaðila við umkvörtunum álitsbeiðanda, sem hófust 4. september 2014, fyrr en rúmlega tveimur og hálfum mánuði eftir fyrstu fyrirspurn. Álitsbeiðandi óskaði eftir úttekt byggingarfulltrúa 16. desember 2014. Í ljósi þess og að öðrum atvikum máls virtum telur kærunefnd eðlilegt að aðilar beri kostnað vegna úttektar byggingarfulltrúa að jöfnu.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að álitsbeiðanda hafi borið að greiða leigu í samræmi við leigusamning aðila.
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi og gagnaðili eigi að bera kostnað að jöfnu vegna úttektar byggingarfulltrúa.
Reykjavík, 5. október 2016
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson