Mál nr. 6/2016
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 6/2016
Skaðabótaábyrgð húsfélags.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 29. febrúar 2016, beindi húsfélagið A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 11. mars 2016, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. ágúst 2016.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið A, alls 36 eignarhluta. Álitsbeiðandi er húsfélagið og gagnaðili er eigandi eins eignarhluta í húsinu. Ágreiningur er um skaðabótaskyldu húsfélagsins vegna tjóns á séreign gagnaðila í kjölfar leka.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi beri ekki skaðabótaábyrgð vegna tjóns á séreign gagnaðila.
Í álitsbeiðni kemur fram að óumdeilt sé að leki inn í íbúð gagnaðila stafi frá sameign, þótt matsmaður hafi ekki sannreynt það. Undir glugga á svölum hafi ekki verið fyllt upp í steypuhreiður en handvömm þessi sé byggingaraðilans og ekki bersýnileg. Fyrirgrennslan álitsgjafa hafi leitt í ljós að áður hafi lekið inn í íbúðina en fyrri eigandi, hafi ekki tilkynnt stjórn húsfélagsins um það og hafi talið ástæðu lekans vera þá að leigjendur hafi ekki gætt þess að moka snjó af svölunum. Hafi eigandi upplýst um þetta í símtali við starfsmann C 3. febrúar 2016.
Vart hafi orðið við leka í fleiri íbúðum hússins og á húsfundi 12. mars 2014 hafi stjórn álitsbeiðanda verið falið að sækja mál á hendur byggingarstjóra vegna leka inn í þrjár tilgreindar íbúðir. Undir fundargerð hafi íbúðareigendur ritað, þar á meðal gagnaðili.
Álitsbeiðandi hafi fengið D. til að fara með málið fyrir sig, sem hafi sótt bætur úr ábyrgðartryggingu byggingarstjóra og fengið dómkvaddan matsmann með beiðni til Héraðsdóms Reykjavíkur, dags. 25. mars 2014. Hinn 22. janúar 2015 hafi verið lögð fram dómsátt aðila í máli Héraðsdóms Reykjavíkur sem náðst hafði um greiðslur til handa húsfélaginu. Samkomulag hafi jafnframt náðst um greiðslur til séreignareigenda sem ekki höfðu verið aðilar málsins.
Stjórnarmaður húsfélagsins, hafi skýrt frá því í tölvupósti 8. desember 2015 til formanns stjórnar, að gagnaðili hafi vaknað þá um nóttina og orðið þess áskynja að lekið hefði inn í íbúð hans og vatnslag verið yfir gólfum. Í kjölfar þess hafi húsfélagið fengið upplýsingar um göt á útvegg, undir glugga á svölum, sem eins og áður segi séu ekki bersýnileg. Greinilegt sé að ytra byrði á húsinu hafi ekki verið nægilega þétt þannig að vatn hafi streymt inn við veðuraðstæðurnar sem skapast hafi um nóttina. Við skoðun á íbúðinni hafi komið í ljós að steypuhreiður hafi verið undir stofuglugga sem staðsettur sé fyrir framan svalir á íbúðinni. Ljóst sé að vatn hafi streymt inn um umrætt gat um nóttina og valdið skemmdum á öllu parketi og málningu neðst á gipsveggjum í íbúðinni. Álitsbeiðandi hafi gert ráðstafanir til að þétta ytra byrði og umrætt steypuhreiður til að koma í veg fyrir að þessi atburður endurtæki sig. Líklegt sé að umrætt steypuhreiður hafi verið í húsinu frá upphafi og sé tilkomið vegna slæmrar vinnu verktakans sem hafi byggt húsið. Ekki hafi álitsbeiðandi haft vitneskju um gallann fyrr en umrædda nótt, 8. desember 2015.
Kannaðir hafi verið allir möguleikar á því hvort að umrætt tjón væri bætanlegt en eftir ítarlega skoðun hafi niðurstaðan verið sú að tryggingar næðu ekki yfir tjónið. Eftir að þær upplýsingar hafi legið fyrir hafi gagnaðili óskað eftir því að tjónið sem hann hafi orðið fyrir á séreign sinni yrði bætt af húsfélaginu. Allt parket hafi verið ónýtt ásamt því að gera þurfi við málningu neðst á veggjum þar sem vatnið hafi legið. Kostnaðaráætlun geri ráð fyrir að tjónið sé á bilinu 400.000–500.000 krónur. Málið hafi verið rætt á tveimur húsfundum sem haldnir hafi verið 27. janúar og 11. febrúar 2016. Síðari húsfundurinn hafi hafnað skaðabótaskyldu álitsbeiðanda en fyrir fundinn hafi verið lögð fram álitsgerð frá E lögmönnum.
Um skaðabótaábyrgð húsfélags fari eftir ákvæðum 52. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Í álitsgerð þessari komi til skoðunar hvort álitsbeiðandi beri ábyrgð eftir 1. tölul. ákvæðisins. Ábyrgð eftir 2. tölul. taki til mistaka við meðferð sameignar og viðhalds en ekki sé um það að ræða að leki stafi af framkvæmdum á ábyrgð álitsbeiðanda. Þá fari ábyrgð eftir 3. tölul. eftir reglum um hlutlæga ábyrgð og taki til bilunar á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum, en því sé ekki fyrir að fara í máli þessu.
Grundvöllur skaðabótaábyrgðar 1. tölul. sé sakargrundvöllur og verði því ábyrgðinni aðeins við komið hafi húsfélagið eða einhver sem það beri ábyrgð á valdið tjóninu, af ásetningi eða af gáleysi, með vanrækslu sinni.
Ákvæði laga um fjöleignarhús geri að meginreglu að allt ytra byrði húss teljist til sameignar þess, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 8. gr. laganna. Útveggir og gluggar teljist þannig til sameignar. Á húsfélaginu hvíli sú skylda að annast varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignar þannig að hún fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda og stuðla að og framfylgja því með samþykktum, reglum og ákvörðunum að hagnýting hússins, bæði séreigna og sameignar, sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna haldist, sbr. 57. gr. laganna. Af ákvæðinu leiði að húsfélag geti orðið skaðabótaskylt fyrir athafnaleysi og að sinna ekki eðlilegu viðhaldi. Af ákvæðinu leiði jafnframt að húsfélagi sé skylt að bregðast við ábendingum og áskorunum eigenda þegar þær komi fram. Í málinu liggi fyrir að álitsbeiðandi hafi sinnt eðlilegri hagsmunagæslu fyrir eigendur, sinnt endurbótum og viðhaldi og sótt bætur í ábyrgðartryggingu byggingarstjóra. Stjórn álitsbeiðanda hafi þó, eftir því sem álitsgjafi best viti, aldrei móttekið ábendingu eða áskorun um viðhald vegna leka í umræddri íbúð. Verði ekki annað ráðið en að öllum hlutaðeigandi aðilum hafi verið ókunnugt um steypuhreiður undir glugga umræddrar íbúðar. Orsök tjónsins virðist þannig vera á ábyrgð byggingaraðila og deili álitsbeiðandi ekki þeirri ábyrgð. Í ljósi þess að stjórn álitsbeiðanda hafi ekki fengið vitneskju um ágallann á fasteigninni fyrr en eftir að tjónsatburður hafi orðið hafi stjórninni verið ómögulegt að grípa til nauðsynlegra aðgerða til að fyrirbyggja tjón. Sé það mat álitsbeiðanda að minni líkur en meiri séu á því að húsfélagið beri skaðabótaábyrgð á tjóni á séreign.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að aðfararnótt 8. desember 2015 hafi verið ofsaveður og hann hafi vaknað upp um nóttina en þá hafi verið vatn um alla íbúðina. Ljóst hafi verið að parketið væri ónýtt um alla íbúð og málning flögnuð af neðst á veggjum. Þá hafi verið ljóst að íbúðin væri óíbúðarhæf og því hafi strax verið farið í að rífa parketið af gólfinu og koma hitablásurum fyrir. Stuttu eftir lekann hafi gagnaðili fengið múrara til að laga og þétta lekann til að koma í veg fyrir frekara tjón. Álitsbeiðandi hafi tekið vel í að greiða þann kostnað, sem og það gerði.
Þess beri að geta að vegna þessa ágreinings hafi enn ekki verið sett nýtt gólfefni á gólfið. Gagnaðili hafi hins vegar staðið fyrir því að laga og mála veggina á sinn kostnað sem hann vonist til að fá endurgreiddan.
Í ljósi þess að þetta sé ekki tryggingarmál hafi gagnaðili óskað eftir því við álitsbeiðanda að það bæri kostnaðinn af lagfæringum á íbúð hans vegna umrædds vatnstjóns sem og greiddi fyrir nýtt gólfefni.
Það sé óumdeilt að húsfélagið sé eigandi sameiginlegs ytra byrðis hússins, meðal annars húsveggja og glugga, og beri því ábyrgð á umræddu tjóni, hvort sem álitsbeiðandi hafi vitað af þessari handvömm byggingaraðilans eða ekki.
Það sé krafa gagnaðila í máli þessu að álitsbeiðandi beri skaðabótaábyrgð á umræddu tjóni á séreign hans og bæti honum tjónið að fullu.
III. Forsendur
Óumdeilt er að aðfararnótt 8. desember 2015 lak vatn inn um göt á útvegg fjöleignarhússins og inn í íbúð gagnaðila sem olli skemmdum á parketi og málningu neðst á gipsveggjum í íbúðinni. Deilt er um hvort tjónið á séreign gagnaðila sé á ábyrgð hans eða húsfélagsins.
Í 1. mgr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga segir að sameign samkvæmt lögunum séu allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr. Í 8. gr. laganna er fjallað nánar um sameign og kemur fram í 1. tölul. að allt ytra byrði fjöleignarhúss, m. a. útveggir, þak og gaflar, sé í sameign allra eigenda hússins.
Í 52. gr. laga um fjöleignarhús segir að húsfélag sé ábyrgt gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum, mistökum við meðferð hennar og viðhald sem og bilunar á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum þótt engum sem húsfélagið beri ábyrgð á verði um það kennt. Kærunefnd húsamála telur að í máli þessu hagi þannig til að tjón á séreign gagnaðila eigi alfarið rætur að rekja til ástands á ytra byrði hússins. Það sé því álit kærunefndar að húsfélaginu beri að greiða allan kostnað við umræddar viðgerðir á íbúð gagnaðila.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að álitsbeiðanda beri að greiða kostnað vegna viðgerðar á íbúð gagnaðila.
Reykjavík, 18. ágúst 2016
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson