Mál nr. 21/2012
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 21/2012
Ákvarðanataka: Stoðveggur.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 30. maí 2012, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 4. júlí 2012, athugasemdir álitsbeiðanda, mótt. 15. ágúst 2012, og athugasemdir gagnaðila, dags. 10. september 2012, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. nóvember 2012.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið B sem skiptist í níu eignarhluta. Ágreiningur er um hvort rétt hafi verið staðið að ákvarðanatöku um framkvæmdir á stoðvegg og hvort álitsbeiðanda beri að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmdanna.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki skylda til að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmda við stoðvegg.
Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur sé um hvort réttilega hafi verið staðið að þeirri ákvörðun eins íbúa hússins, C, að hefja framkvæmdir við stoðvegg. Hinn 18. apríl 2011 hafi verið haldinn aðalfundur og stoðveggjaframkvæmd rædd. Samkvæmt fundargerðinni hafi legið fyrir samþykki eigenda fyrir framkvæmdinni þótt aldrei hafi verið kosið um framkvæmdina, heldur hafi verið rætt um að leita tilboða og halda annan fund. Einnig hafi verið rætt um að bera upp tilboð og kynna þau, en engin tilboð hafi borist stjórn gagnaðila eða íbúum hússins. C hafi tekið tilboði frá D, sem aldrei hafi verið kynnt á húsfundi og enginn hafi séð. Álitsbeiðandi bendir á að fundarritari aðalfundar þann 18. apríl 2011 hafi verið C.
Þegar álitsbeiðandi hafi komið úr sumarfríi síðla sumars 2011 hafi hún séð að framkvæmdin hafi verið hafin og hafi óskað eftir því, ásamt tveimur öðrum íbúum hússins, að framkvæmdin yrði stöðvuð og haldinn yrði annar fundur um málið sem hafi verið gert. Þann 6. september 2011 hafi verið haldin húsfundur þar sem fram hafi komið mikil óánægja með hvernig staðið hafði verið að umræddum framkvæmdum. Á fundinum hafi framkvæmdirnar verið samþykktar. Álitsbeiðandi segir að greinilegt sé að sá fundur sem samþykkt hafi framkvæmdirnar hafi verið haldinn eftir að framkvæmdir hafi hafist og telji álitsbeiðandi það óeðlilegt og ólöglegt. Álitsbeiðandi segir að þó svo að það komi fram í fundargerð húsfundar, dags. 6. september 2011, að framkvæmdin hafi verið samþykkt á aðalfundi þá séu ekki til nein gögn sem sanni það. Álitsbeiðandi telur að um hafi verið að ræða þvingunaraðgerðir af hálfu þess sem mesta hagsmuni hafi haft af framkvæmdinni og bendir jafnframt á að sá veggur sem um ræðir sé innan afgirtrar lóðar C sem sé ekki aðgengilegur öðrum íbúum hússins. Þar sem framkvæmdirnar hafi verið hafnar hafi flestir séð sig knúna til að samþykkja framkvæmdirnar og klára þær vegna þess jarðrasks sem hún hafi þegar valdið.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðni byggi á röngum staðhæfingum og því að álitsbeiðandi sætti sig ekki við meirihluta samþykktir tveggja húsfélagsfunda um byggingu stoðveggjar við lóðarmörk B, þ.e. aðalfundar sem haldinn var 18. apríl 2011 og sérstaks húsfélagsfundar sem haldinn var 6. september 2011 um gerð umrædds stoðveggjar.
B sé klasahús sem myndi fimm samtengdar einingar sem standi í hallandi landi til suðurs. Íbúðir séu níu, þar af séu þrjár á jarðhæð, fimm á annarri hæð og ein á þriðju hæð. Hæðarmismunur sé á milli einstakra innganga í íbúðir, sameiginlegra reita húsfélagsins, reita til einkanota einstakra íbúða og ytri lóðarmarka hússins. Jarðvegsfyllingar milli innganga í íbúðir hafi skriðið fram í áranna rás allt eftir því hve hæðarmismunur sé mikill. Þetta hafi verið talið vandamál húsfélagsins sem heild en ekki einstakra íbúðareigenda.
Legið hafi fyrir allt frá árinu 2008 að brýnt væri að reisa umræddan stoðvegg rétt eins og þá sem hafi verið gerðir á fyrri árum. Árið 2001 hafi verið reistir sambærilegir stoðveggir. Þær framkvæmdir hafi kostað X kr., sé uppreiknað samkvæmt byggingarvísitölu til nóvember 2011 sé kostnaðurinn X kr. Árið 2004 hafi verið reistur annar sambærilegur stoðveggur með þátttöku sjö annarra íbúða í E auk þeirra níu íbúða sem myndi húsfélagið B. Sá kostnaður sem gagnaðili hafi borið hafi verið X kr., sé það uppreiknað samkvæmt byggingarvísitölu til nóvember 2011 sé kostnaður gagnaðila af framkvæmdunum X kr.
Á aðalfundum 21. apríl 2009 og 12. apríl 2010 hafi verið fjallað um áætlanir á smíði stoðveggjar á suðurlóðarmörkum hússins. Auk þess að marka ytri mörk lóðarinnar styðji veggurinn jafnframt jarðvegsfyllingu á lóð hússins. Niðurstaða fundanna hafi ávallt verið sú að afla skuli fleiri tilboða. Nýrri tilboð hafi oftast reynst hærri en þau sem áður hafi fengist og margir verktakar sem leitað hafi verið til hafi ekki viljað gefa skrifleg tilboð heldur vinna samkvæmt reikningi. Sífellt hafi því orðið að leita til nýrra verktaka í tilboðsgerð, þar sem ekki hafi verið hægt að leita til þeirra sem þegar hafi gert skrifleg tilboð. Á fundum hafi aldrei komið fram mótmæli við að húsfélagið ætti að bera kostnað vegna umrædds stoðveggjar. Á aðalfundi gagnaðila þann 18. apríl 2011 hafi verið farið ítarlega yfir málið og kostnað vegna fyrri framkvæmda. Meirihluti fundarmanna hafi samþykkt gerð stoðveggjar við suðurlóðarmörk, fengist tilboð á bilinu X til X kr. Tilboð í gerð stoðveggjarins hafi borist frá Byggingarfélaginu D. að fjárhæð X kr. með fyrirvara um van- eða ofreiknað efnismagn í gröft og fyllingu. Reikningur D, útgefinn 13. nóvember 2011, hafi orðið X kr.
Á hinum árlega hreinsunardegi húsfélagsins 28. maí 2011 hafi nokkrir íbúðareigendur og fulltrúar fjarverandi íbúa kannað staðhætti við suðurlóðarmörk og gangstíg. Flestir hafi verið þeirrar skoðunar að best færi á því að lengja stoðvegginn þannig að hann næði alla leið að austurlóðarmörkum. Þessi breyting á framkvæmd stoðveggjar við suðurlóðarmörk hússins hafi svo verið staðfest á fundi húsfélagsins 6. september 2011.
Framkvæmdir hafi hafist síðla sumars 2011 með því að grafið hafi verið frá jarðvegsfyllingunni þar sem veggurinn skyldi reistur og steypt grunnplata jafnhá grunnfleti gangstéttar. Gagnaðili segir að auðvelt hefði því verið að moka yfir aftur ef fundurinn 6. september 2011 hefði breytt samþykkt frá aðalfundi þann 18. apríl 2011. Á þessu stigi hafi framkvæmdir staðið í ágúst 2011 þegar íbúum, ýmist einstaka íbúum eða mörgum í einu, hafi farið að berast tölvupóstar frá álitsbeiðanda þar sem hún hafi lýst sig mótfallna framkvæmdum. Álitsbeiðandi hafi lagt suma þessara tölvupósta fram sem fylgiskjöl en hafi sleppt öðrum, t.d. pósti sínum til C, dags. 24. ágúst 2011, þar sem álitsbeiðandi hafi viðurkennt að framkvæmdirnar hafi verið samþykktar en hún sé þeim ekki samþykk.
Gagnaðili segir að í álitsbeiðni komi fram að álitsbeiðandi hafi stöðvað framkvæmdir við umræddan stoðvegg. Gagnaðili segir þetta rangt, álitsbeiðandi hafi aldrei rætt við verktaka heldur hafi C, í kjölfar ásakana álitsbeiðanda um að ranglega hafi verið staðið að ákvarðanatöku, óskað eftir því að framkvæmdir yrðu stöðvaðar þar til meirihluti íbúa staðfesti samþykki sitt fyrir framkvæmdinni. Boðað hafi verið til sérstaks húsfundar 6. september 2011 þar sem fundarefnið hafi verið umræddur stoðveggur. Framkvæmdin hafi verið samþykkt með sex atkvæðum gegn þremur.
Gagnaðili tekur sérstaklega fram að timburskjólveggur á lóð C hafi verið innan 1,3 metra frá lóðarmörkum og gangstíg. Vegna hæðarmismunar hafi jarðvegur sigið fram í áranna rás auk þess sem það hafi komið fyrir að bílaeigendur hafi keyrt upp í jarðvegsfláann til að skapa sér pláss þegar þröngt hafi verið um bílastæði. Að lokum hafi jarðvegurinn rýrnað svo mikið við lóðarmörkin að timburskjólveggur C hafi hrunið. Það tjón sem hafi orðið á timburskjólvegg sé alfarið tjón C og húsfélagið sé ekki að bæta það tjón. Hinn nýi stoðveggur sé ekki eingöngu reistur gegnt suðurgafli íbúðar C og hindri skrið þar, heldur nái hann að austurlóðarmörkum hinnar sameiginlegu lóðar hússins í samræmi við niðurstöðu húsfundar þann 6. september 2011. Gagnaðili segir því fullyrðingu álitsbeiðanda þess efnis að stoðveggurinn sé innan afgirtrar lóðar C ranga.
Álitsbeiðandi hafi selt íbúð sína þann 7. október 2011 og í yfirlýsingu vegna þessarar sölu hafi hún fullyrt að engar yfirstandandi framkvæmdir eða væntanlegar framkvæmdir séu á vegum húsfélagsins og að ekki sé neinn ógreiddur kostnaður vegna framkvæmda sem sé lokið. Gagnaðili bendir á að álitsbeiðandi, sem gjaldkeri gagnaðila, hafi tekið við reikningi frá D og sett í innheimtu hjá viðskiptabanka og þar á meðal til kaupanda íbúðarinnar. Síðar hafi álitsbeiðandi fallist á að henni beri sjálfri að greiða kostnað vegna umrædds stoðveggjar, sbr. tölvupóst dags. 28. nóvember 2011.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að hún dragi lögmæti fundarins 18. apríl 2011 í efa þar sem henni hafi hvorki borist fundarboð í tölvupósti né bréfpósti heldur hafi fundarboð verið hengt upp í almenningi hússins og hvergi hafi komið fram á fundarboðinu að fyrir lægi að fjallað yrði um framkvæmdir vegna umrædds stoðveggs. Álitsbeiðandi bendi á að lögum samkvæmt skuli til aðalfundar vera löglega boðað og taka fram málefni fundarins. Húsfélagið hafi ekki skilað inn til nefndarinnar fundarboði vegna aðalfundar þann 18. apríl 2011 enda sé það fundarboð ekki til.
Álitsbeiðandi gerir athugasemd við að C skrifi undir greinargerð gagnaðila þar sem hún hafi allra hagsmuna að gæta í máli þessu. Álitsbeiðandi bendir á að afskipti C, F, mágs hennar, og G, föður hennar, hafi verið mikil af málinu, hún hafi meðal annars verið fundarritari á aðalfundi þann 18. apríl 2011. Jafnframt bendi álitsbeiðandi á að mágur og faðir C hafi komið að málinu umboðslaus þar til á fundi þann 6. september 2011 þar sem fjölskyldan hafi lagt mikið kapp á að fá framkvæmdirnar samþykktar. Álitsbeiðandi ítrekar að framkvæmdin sé einungis til hagsbóta fyrir C og telur að ekki hafi verið farið að lögum varðandi það að gæta hófs í málum er varði hagsmuni einhvers eins íbúa.
Álitsbeiðandi ítrekar að á aðalfundi 18. apríl 2011 hafi það ekki verið hennar skilningur að samþykki fyrir framkvæmdunum hafi legið fyrir, einungis samþykki til að leita tilboða innan þess ramma sem fram hafi komið í fundargerð. Álitsbeiðandi bendir á að tilboð það sem tekið hafi verið hafi farið út fyrir þau mörk og því hefði átt að hætta við framkvæmdina eða halda annan fund. Álitsbeiðandi bendir á að sú háttsemi C að stöðva framkvæmdir til að fá staðfest samþykki íbúa bendi eindregið til þess að hún hafi ekki haft fullnægjandi samþykki fyrir framkvæmdunum til að byrja með. Enn fremur telur álitsbeiðandi það vekja spurningar að á fundi 6. september 2011 hafi þrír íbúar verið mótfallnir framkvæmdinni en enginn hafi verið mótfallinn henni á aðalfundi þann 18. september 2011 og spyr hvort löglegt sé að samþykkja framkvæmd sem þegar sé hafin.
Álitsbeiðandi bendir á að eina ástæða þess að skjólveggur C hafi hrunið hafi verið hversu illa hann hafi verið sett niður og því hafi staurarnir fúnað í áranna rás og hafi svo endanlega fokið í óveðri haustið 2008. Ekkert jarðskrið hafi verið á þessum hluta lóðarinnar eins og bersýnilega sjáist á myndum sem gagnaðili hafi lagt fram, en þar sjáist að grasflötur sé sléttur og fínn og þetta hafi álitsbeiðandi margoft bent C á.
Álitsbeiðandi segir að stoðveggurinn sé innan afgirtrar lóðar C og hún hafi ein aðgang að henni. Álitsbeiðandi vilji líta svo á að um sé að ræða einkaframkvæmd C sem hún hafi ein hag af. Í greinargerð gagnaðila hafi verið viðurkennt að lóðin sé til einkaafnotar þeirrar íbúðar, þ.e. C. Álitsbeiðandi vilji fá álit nefndarinnar á því hvort samþykki fyrir lengingu veggjarins á hreinsunardegi þann 28. maí 2011 teljist lögmætt. Álitsbeiðandi segir að allar viðmiðanir gagnaðila við aðra stoðveggi og framkvæmdir vegna þeirra séu henni óskiljanlegar og tengist ekki málinu.
Að lokum bendir álitsbeiðandi á að reikningur vegna framkvæmdanna sé á hennar nafni en ekki kaupanda íbúðarinnar og álitsbeiðandi hafi alla tíð viðurkennt greiðsluskyldu sína á honum verði hún til þess dæmd. Ástæða þess að hún hafi ekki merkt við að framkvæmdir væru yfirstandandi eða væntanlegar þegar íbúðin hafi verið seld sé sú að ekki hafi verið um að ræða samþykktar framkvæmdir að hennar áliti.
Álitsbeiðandi segir að á fundi þann 6. september 2011 hafi fjölskylda C fjölmennt á fundinn og kæft allar hugmyndir um að moka yfir framkvæmdina. Álitsbeiðandi telur að þetta hafi verið til þess eins að nýta yfirburði til að knýja fram samþykki fyrir framkvæmdunum. Álitsbeiðandi telur einnig að samþykki sem fram hafi komið á fundi þann 6. september 2011 hafi komið til vegna framangreinds auk þess sem íbúar hússins hafi hugsað með sér að þar sem framkvæmdir hafi verið hafnar sé best að ljúka þeim, líkt og fram komi í fundargerð þess fundar.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi efast um lögmæti aðalfundar sem haldinn var 18. apríl 2011. Aðalfundir húsfélagsins hafi verið haldnir eftir að endurskoðun reikninga sé lokið. Álitsbeiðanda, sem hafi verið gjaldkeri húsfélagsins á þessum tíma, hafi verið falið af formanni húsfélagsins að boða til fundarins. Álitsbeiðandi hafi sjálf sett upp auglýsingu á dyr þvottahúss þar sem boðað hafi verið til aðalfundarins auk þess sem hún hafi sent út tölvupósta á íbúðareigendur til að minna á fundinn og hafi að minnsta kosti fengið eitt svar við tölvupóstum sínum þar sem einn íbúðareigandi fjalli um málefni sem ætlunin sé að ræða á fundinum. Fyrr á árum hafi boðun aðalfunda verið með þeim hætti að fundarboð hafi verið sett á þvottahúsdyr. Á seinni árum hafi fundarboð verið sett í póstkassa hverrar íbúðar og síðar, með almennri tölvunotkun, hafi sama fundarboð verið sent á tölvupóstfang íbúðareigenda eða umboðsmanna þeirra. Texti aðalfundarboða hafi yfirleitt verið með sama hætti, þ.e. „dagskrá: Venjuleg aðalfundarstörf. Önnur mál.“ Undir liðnum önnur mál hafi verið fjallað um almenna rekstrarliði, framkvæmdir á vegum húsfélagsins, ýmist þau sem séu framundan eða þau sem séu ólokin. Aðalfundir hafi yfirleitt verið einu fundir hvers árs. Á aðalfundum þann 21. apríl 2009 og 12. apríl 2010 hafi verið fjallað um fyrirhugaða framkvæmd. Á þeim fundum hafi hvorki álitsbeiðandi né aðrir fundarmenn mótmælt því að það væri húsfélagsins að kosta umræddan stoðvegg rétt eins og hina fyrri stoðveggi sem húsfélagið hafði látið reisa. Þvert á móti hafi fundarmenn tekið þátt í umræðum um framkvæmdir og hafi lagt til hugmyndir um hvar hugsanlegt væri að fá tilboð, skrifleg eða munnleg. Íbúðareigendum hafi því verið vel ljóst um framhald málsins á aðalfundi 18. apríl 2011.
Formaður gagnaðila hafi sjálfur gengið frá fundarboði vegna húsfundar 6. september 2011. Af athugasemdum álitsbeiðanda megi ætla að F hafi verið umboðslaus á aðalfundi þann 18. apríl 2011, en það segir gagnaðili rangt. Eini fundurinn sem F hafi mætti á hafi verið 6. september 2011 f.h. C en hún hafi verið erlendis vegna vinnu. Bæði álitsbeiðandi og formaður gagnaðila hafi fengið sent umboð F þann 25. ágúst 2011, og einnig hafi umboðið verið lagt fram á fundinum. Þar hafi F verið falin fundarstjórn. Fullyrðing álitsbeiðanda um að H sé umboðslaus sé undarleg í ljósi þess að þau hafi setið sömu húsfundi frá 28. janúar 2004 og álitsbeiðandi hafi aldrei haldið þessu fram áður. H hafi verið umboðsmaður eins íbúðareiganda allt frá því hún hafi keypt íbúðina í október 2003 og umboð hans sé óbreytt hvort sem íbúðareigandinn sé staddur á Íslandi eða erlendis, sbr. yfirlýsingu íbúðareigandans frá 3. september 2012.
III. Forsendur
Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar þar til lögleg ákvörðun hefur verið tekin, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Hafi eigandi sótt fund óboðaður eða þrátt fyrir ófullnægjandi boðun þá getur hann ekki borið fyrir sig ágalla á fundarboðun og eru ákvarðanir fundarins bindandi fyrir hann, sbr. 3. mgr. 40. gr. laganna.
Í 4. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga segir að húsfélagi sé rétt að bæta úr eða staðfesta á öðrum fundi, sem haldinn skal svo fljótt sem kostur sé, ákvörðun sem tekin hefur verið á ólögmætum fundi. Sé það gert verði ákvörðunin bindandi fyrir viðkomandi eiganda og hann greiðsluskyldur.
Boða skal til aðalfundar með skriflegum og sannanlegum hætti, sbr. 2. mgr. 59. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Það fer eftir atvikum og aðstæðum og jafnvel venjum í viðkomandi húsi hvað telst nægileg fundarboðun og hvernig skuli að henni staðið. Hafi til dæmis skapast sú venja að boða til aðalfundar með því einu að hengja upp fundarboð á viðeigandi stað í sameign hússins, afhenda hverjum og einum eiganda fundarboð eða setja það í póstkassa viðkomandi, þá hefur það talist fullnægjandi. Hafa ber þó í huga að það er húsfélagið sem ber hallann af því ef því er haldið fram að viðkomandi hafi ekki fengið fundarboð eða ekki hafi verið boðað til fundar með nægilegum fyrirvara. Í fundarboði skal greina fundartíma, fundarstað og dagskrá og geta skal þeirra mála sem ræða á og meginefni tillagna þeirra sem leggja á fyrir fundinum, sbr. 3. mgr. 59. gr. laga nr. 26/1994. Í 61. gr. sömu laga eru talin upp verkefni aðalfunda en skv. 7. tölul. á að leggja fram rekstrar- og framkvæmdaáætlun fyrir næsta ár. Af hálfu gagnaðila er á það bent að sú venja hafi skapast í húsinu að boða til aðalfundar með tölvupósti, auk þess sem tilkynning var sett á hurð sameiginlegs þvottahúss. Telja verður að slík boðun sé í samræmi við 2. mgr. 59. gr. fjöleignarhúsalaga.
Í málinu liggja fyrir tvær fundargerðir og samkvæmt þeim var álitsbeiðandi á báðum fundunum. Í fundargerð aðalfundar sem haldinn var 18. apríl 2011 kemur fram undir liðnum Framkvæmdir 2011 „Stoðveggur á suðurhlið B“ að C hafi enn og aftur borið upp erindi þess efnis að fara í byggingu stoðveggjar við suðurlóðarmörk meðfram göngustíg I sambærilegt við það sem þegar hafi verið gert við íbúð B og íbúð D/E. Hafi þrjú tilboð verið lögð fram á bilinu 1,1 til 1,4 milljónir. Vonast sé eftir að með þátttöku I sé lágmarkskostnaður við verkið X til X kr. Er bókað að samþykkt sé að fara í stoðveggjabyggingu í sumar á þessum forsendum.
Í fundargerð húsfundar 6. september 2011 kemur fram að umræðuefni fundarins sé að staðfesta ákvörðun aðalfundar frá 18. apríl 2011 að gera umræddan stoðvegg meðfram suðurhlið hússins og var lagt fram tilboð frá D. Var framkvæmdin samþykkt með sex atkvæðum gegn þremur.
Í málinu liggur fyrir eignaskiptayfirlýsing hússins og samkvæmt henni er lóð hússins sameiginleg. Það er álit kærunefndar að ákvörðun um framkvæmdir við stoðvegg hafi verið tekin með lögmætum hætti og ber álitsbeiðanda að taka þátt í kostnaðinum vegna framkvæmda við stoðvegg.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmda við stoðvegg.
Reykjavík, 20. nóvember 2012
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Karl Axelsson
Ásmundur Ásmundsson