Mál nr. 23/2012

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 23/2012

Ákvarðanataka: Lagnaframkvæmdir.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 27. mars 2012, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 1. júlí 2012, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. nóvember 2012.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C og D, sem skiptist í 62 eignarhluta. Álitsbeiðandi er stjórnarmaður og eigandi íbúðar að D en gagnaðili er eigandi íbúðar að C. Ágreiningur er um hvort húsfélaginu beri að greiða kostnað vegna viðgerða á lögnum í íbúð gagnaðila auk kostnaðar við sjálfsábyrgð.

Krafa álitsbeiðanda er:

       Að viðurkennt verði að stjórn húsfélagsins sé heimilt að krefja gagnaðila um endurgreiðslu á reikningi fyrir  viðgerð á lögnum að fjárhæð 228.611 kr. og sjálfsábyrgð tryggingar að fjárhæð 78.861 kr.

Í álitsbeiðni kemur fram að málið snúist um greiðsluskyldu húsfélagsins. Gagnaðili hafi látið endurnýja lagnir á baði eignar sinnar þar sem í ljós hafði komið við endurbætur að lekið hafði frá klósettstamma í vegg íbúðarinnar. Fulltrúi hússtjórnar hafi farið og skoðað framkvæmdir á staðnum að beiðni framkvæmdaaðila símleiðis og rætt við framkvæmdaaðila á staðnum. Samkomulag hafi náðst þess efnis að húsfélagið skyldi greiða fyrir útskiptingu á lagnastamma innan íbúðar frá þaki og niður í gólf, á þeim forsendum að eigendur gerðu upp við iðnaðarmenn og gerðu sínar kröfu upp við húsfélagið á löglegan hátt.

Reikning fyrir framkvæmdirnar hafi húsfélagið fengið sendan beint frá verktakanum sem vann verkið. Greiðslufyrirvari frá gjalddaga að eindaga hafi aðeins verið ein vika og reikningurinn hafi því verið greiddur af húsfélaginu. Húsfélaginu sé ekki kunnugt um að gagnaðili hafi leitað tilboða í verkið.

Húsfélagið sé með húseigendatryggingu og bætti tryggingin skemmdir á baði vegna lekans, um 300.000 kr. Gagnaðili hafi hafnað að greiða sjálfsábyrgð að fjárhæð 78.861 kr. og húsfélagið hafi því gert hana upp við tryggingafélagið.

Ágreiningsefnið sé að gagnaðili hafi látið senda reikning verktaka að fjárhæð 228.611 kr. og sjálfsábyrgðarkröfu tryggingafélagsins að fjárphæð 78.861 kr. beint til húsfélagsins. Álitsbeiðandi veltir því fyrir sér hvort umræddar kröfur hafi verið rétt lagðar fram og hvort stjórn húsfélagsins sé heimilt að samþykkja greiðslu reikninga með þessum hætti. Álitsbeiðandi veltir auk þess fyrir sér hvort heimilt sé að krefjast endurgreiðslu kröfunnar með þeim rökum að ef fleiri eigendur leggi fram viðlíka kröfur við reglulegt viðhald í eign sinni muni sameiginlegir sjóðir húsfélagsins ekki duga fyrir slíku. Jafnframt hvort húsfélaginu sé heimilt að endurkrefja gagnaðila um sjálfsábyrgð vegna tjónsins.

Álitsbeiðandi telur að stjórn húsfélagsins sé heimilt að krefja gagnaðila um endurgreiðslu á reikningi fyrir viðgerð á lagnastamma og sjálfsábyrgð tryggingar á þeim forsendum að kröfur hafi borist beint frá kröfuaðilum en ekki eigendum og hafi ekki verið teknar fyrir og afgreiddar á löglegan hátt á stjórnarfundi eða húsfundi. Þá telur álitsbeiðandi rétt að lagnastammi teljist séreign viðkomandi íbúðar samkvæmt rúmmálsútreikningi eignaskiptayfirlýsingar og að einhliða ákvarðanir um viðhald skuli greiðast af eigandanum einum þar sem sameiginlegir sjóðir húsfélagsins geti ekki, að mati álitsbeiðanda, staðið undir kröfum þriðja aðila frá einstökum eigendum án fyrirvara eða formlegs samþykkis stjórnar félagsins. Einnig telur álitsbeiðandi að stjórn húsfélagsins hafi enga aðstöðu til að leggja mat á réttmæti reikninga, að stjórn húsfélagsins sé ókleift að gæta hagsmuna annarra eigenda með því að tryggja eftirlit með framkvæmdum, val á efni eða að hagstæðustu tilboðunum sé tekið á hverjum tíma og að lokum að stjórn húsfélagsins sé ókleift að gera og kynna fjárhagsáætlanir sem standist um eðlilegt og reglubundið viðhald sameignarinnar ef einstökum eigendum sé heimilt að senda reikninga beint eða óbeint til húsfélagsins.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram þrálát ólykt hafði hrjáð íbúa íbúðarinnar um nokkurt skeið. Gagnaðili hafði með fulltingi pípulagningameistara fundið orsök vandans, þ.e. tæring í sameiginlegum frárennslis-stamma hússins sem sé úr potti og hafi staðið opinn, en hann sé staðsettur innan í forsköluðum timburvegg milli eldhúss og baðherbergis. Veggurinn hafi verið stórskemmdur af þessum sökum og hafi í kjölfarið verið rifinn baðmegin til að komast að rörinu, þurrka upp raka og ná burt myglu og silfurskottum.

Þegar þessi staða hafi verið ljós hafði gagnaðili kallað til formann húsfélagsdeildarinnar sem síðan hafi kallað til annan stjórnarmann, þ.e. álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi strax talið að ekki væri um að ræða mál húsfélagsins, þ.e. að þetta væri bilun innan íbúðar. Gagnaðili hafi þá sett sig í samband við Húseigendafélagið sem hafði tjáð gagnaðila hið gagnstæða, að þarna væri um sameiginlegar lagnir hússins að ræða og bent á fjöleignarhúsalög, nr. 26/1994, því til stuðnings. Gagnaðili hafi skýrt álitsbeiðanda frá þessu og í framhaldi af því hefði álitsbeiðandi beðið gagnaðila að hafa umsjón með viðgerðinni og fá til þess þann pípulagningameistara sem fundið hafði bilunina, enda hafi viðgerð ekki þolað neina bið og íbúðin óíbúðarhæf vegna skólpmengunar. Álitsbeiðandi hafi lagt til að gagnaðili myndi greiða fyrir viðgerðina og rukka svo húsfélagið sem gagnaðili hafi samþykkt án frekari umhugsunar, enda hafi íbúar verið fluttir út og baðherbergið í rúst.

Eftir að viðgerðum hafði verið lokið og gagnaðili rætt við pípulagningameistarann um reikning taldi meistarinn óeðlilegt að rukka einstakan íbúðareiganda fyrir viðgerð á sameign hússins og hann myndi senda reikninginn beint á húsfélagið. Meistarinn hafi sagt þetta meðal annars vera vegna vandkvæða varðandi virðisaukaskatt, þar sem sá einn geti sótt endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu sem sé handhafi reikningsins.

Þegar ljóst hafi verið hversu miklar rakaskemmdir höfðu orðið í vegg og eldhúsinnréttingu hafi gagnaðili sett sig í samband við tryggingafélag hússins sem hafi brugðist skjótt við og metið það svo að tjón vegna raka í viðkomandi vegg og eldhúsinnréttingu hafi verið upp á 386.400 kr. Til frádráttar frá þeirri fjárhæð kæmi svo sjálfsábyrgð í hverju tjóni, 78.200 kr. Því hafi verið greiddar út bætur að fjárhæð 308.200 kr.

III. Forsendur

Í 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.

Í 2. tölul. 7. gr. laganna segir að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tölul. 8. gr. laganna og ber að skýra þröngt.

Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.

Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar, þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar, þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á „rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu“ svo notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga nr. 26/1994.

Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri aðeins að líta til ákvæða 2. tölul. 7. gr. laganna, um sameign sumra, í undantekningartilvikum, svo sem þegar ótvíræð skipting er milli hluta fjöleignarhúsa. Almennt hefur kærunefnd litið svo á að lagnir teljist sameign í skilningi 7. tölul. 8. gr. fjöleignarhúsalaga, þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið, þ.e. út úr vegg, eða upp úr gólfi. Skal kostnaði við framkvæmdir vegna sameiginlegra lagna skipt eftir hlutfallstölu eignarhluta. Þá skiptist kostnaður við að lagfæra skemmdir vegna tjóns sem lagnir hafa valdið á milli eigenda eftir hlutfallstölu eignarhluta.

Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Frá þessu eru undantekningar í 37. og 38. gr. fjöleignarhúsalaga.

Samkvæmt 1. mgr. 70. gr. laga nr. 26/1994 er stjórn húsfélags rétt og skylt að taka hvers kyns ákvarðanir sem lúta að venjulegum daglegum rekstri og hagsmunagæslu vegna sameignarinnar. Getur stjórnin látið framkvæma á eigin spýtur minni háttar viðhald og viðgerðir og bráðnauðsynlegar og brýnar ráðstafanir sem þola ekki bið, sbr. 2. mgr. 70. gr. Stjórninni ber hins vegar að leggja ráðstafanir og framkvæmdir sem ganga lengra en segir í 1. og 2. mgr. fyrir húsfund til umfjöllunar og ákvörðunar. Á það undantekningarlaust við um framkvæmdir sem eru verulegar hvað varðar kostnað, umfang og óþægindi svo sem segir í 3. mgr. 70. gr. Í greinargerð með 70. gr. laganna kemur fram, að til viðbótar því sem tekið er fram í ákvæðum greinarinnar, skuli sú leiðbeiningarregla sett fram, að vald og heimildir stjórnar til ákvarðanatöku um sameiginleg málefni og til að ráða þeim yfirleitt án þess að húsfundur þurfi að fjalla um, eru þeim mun þrengri sem húsið er minna og auðveldara er að kalla saman fundi. Stjórn húsfélags í stórum húsum þar sem fundarhöld eru þung í vöfum hefur því meiri völd og ríkari heimildir en stjórnir í smærri húsum.

Í álitsbeiðni kemur fram að þegar gagnaðili hafi verið að gera við lagnir í íbúð sinni hafi komið í ljós að lekið hafði frá klósettstamma í vegg íbúðar. Hafi álitsbeiðandi, sem er í stjórn húsfélagsins, verið kallaður til og hafi náðst samkomulag milli aðila að húsfélagið myndi greiða fyrir útskiptingu lagnastamma innan íbúðar frá þaki og niður í gólf. Skyldi gagnaðili gera upp við iðnaðarmenn og gera svo kröfur sínar upp við húsfélagið á löglegan hátt. Reikningurinn hafi hins vegar verið sendur húsfélaginu beint og hafi húsfélagið greitt reikninginn enda eindagi einungis ein vika. Þá hafi húseigendatryggingin bætt skemmdir á baði vegna lekans að fjárhæð um 300.000 kr. Hafi gagnaðili hafnað því að greiða sjálfsábyrgðina að fjárhæð 78.861 kr. og því hafi húsfélagið greitt hana.

Það er álit kærunefndar að framkvæmdir, bæði við lagnastamma og lagfæringar á skemmdum, vegna þeirra teljist sameiginlegur kostnaður. Hins vegar er spurning hvort rétt hafi verið staðið að ákvörðunartöku vegna þeirra.

Í málinu er óumdeilt að í framkvæmdir var ráðist án þess að þær væru bornar upp á húsfundi en álitsbeiðandi hafi verið kallaður til við upphaf framkvæmda sem einn fimm stjórnarmanna húsfélagsins. Þá hafi hann samþykkt að um væri að ræða sameiginlegan kostnað. Jafnframt liggur fyrir að húsfélagið hafi greitt umræddan reikning sem og sjálfsábyrgðina.

Í fundargerð stjórnarfundar, dags. 7. febrúar 2012, kemur fram að stjórnin hafi litið á kostnað vegna lagnaskiptanna sjálfra sem sameiginlegan en efaðist um að kostnaður við frágang vegna viðgerðanna væri sameiginlegur. Það er óumdeilt að um sé að ræða framkvæmd sem hafi ekki þolað neina bið og að gagnaðili hafi aflað samþykkis fulltrúa stjórnar félagsins sem hann mátti treysta að gæti skuldbundið húsfélagið. Það er því álit kærunefndar að kostnaður þessi sé sameiginlegur enda getur ágreiningur um fyrirkomulag uppgjörs engin áhrif haft á þá niðurstöðu.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að stjórn húsfélagsins sé ekki heimilt að krefja gagnaðila um endurgreiðslu á reikningi fyrir viðgerð á lögnum að fjárhæð 228.611 kr. né sjálfsábyrgð tryggingar að fjárhæð 78.861 kr.

Reykjavík, 20. nóvember 2012

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Karl Axelsson

Ásmundur Ásmundsson