Mál nr. 25/2012

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 25/2012

Ótímabundinn leigusamningur. Endurgreiðsla tryggingargjalds.

I.  Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 3. júní 2012, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 2. júlí 2012, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 29. júlí 2012, og athugasemdir gagnaðila, dags. 13. ágúst 2012, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 30. nóvember 2012.

II.  Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 23. mars 2009, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í bílskúr að C í eigu gagnaðila. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingargjalds sem álitsbeiðandi lagði fram við upphaf leigutíma.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 50.000 kr. 

Í álitsbeiðni kemur fram álitsbeiðandi hafi greitt 50.000 kr. í tryggingarfé við upphaf leigutímans. Leigusamningi hafi lokið í byrjun september 2011. Íbúðin sem álitsbeiðandi hafi leigt af gagnaðila sé frístandandi fyrrum bílskúr. Fyrirsjáanlegt hafi verið að við lok leigutíma að það þyrfti að mála íbúðina vegna mikilla raka- og myglubletta, sér í lagi í hornum í stofu og svefnherbergi.

Uppsagnarfrestur hafi verið tveir mánuðir samkvæmt leigusamningi en þegar hafi farið að líða að því að álitsbeiðandi kæmist í íbúð sem hentaði honum betur, og hann búi nú í, hafi verið haft samband við gagnaðila, henni tjáð að álitsbeiðandi hygðist flytja úr íbúðinni og spurt hversu langan uppsagnarfrest gagnaðili færi fram á. Ákveðið hafi verið að álitsbeiðandi færi eins fljótt og kostur væri úr íbúðinni, þ.e. um leið og hann fengi aðra íbúð, þar sem annar leigjandi væri að bíða eftir íbúðinni. Sá leigjandi hafi þá þegar leigt af gagnaðila og hafi búið í kjallaraíbúð á sama stað. Þetta samkomulag hafi verið munnlegt milli álitsbeiðanda og gagnaðila. Þegar álitsbeiðandi hafi farið úr íbúðinni hafi gagnaðili verið erlendis en tilvonandi leigjandi hafi sagt að aðeins þyrfti að þrífa eldhús og ísskáp við brottför álitsbeiðanda þar sem gera ætti upp íbúðina fyrir tilvonandi leigjanda. Þetta hafi verið gert af dóttur og fyrrum eiginkonu álitsbeiðanda eftir allra bestu samvisku. Þar sem gagnaðili hafi verið erlendis hafi hún ekki getað tekið út þrifin sjálf.

Hafi þrifin ekki verið fullnægjandi þá sé það vegna ástæðna er varði gagnaðila en ekki álitsbeiðanda. Aðeins hafi verið gerð sú krafa að álitsbeiðandi myndi þrífa eldhús og ísskáp fyrir skil. Auk þess hafi ítrekað verið reynt að hafa samband við gagnaðila til að fá staðfestingu á því hvort þrifin hafi verið fullnægjandi. Gagnaðili hafi ekki gert neitt til að reka á eftir því að íbúðin yrði þrifin betur, þrátt fyrir boð álitsbeiðanda þar um. Hæglega hefði verið hægt að bæta úr ef þörf hefði verið á því.

Álitsbeiðandi upplýsir að rétt fyrir páska 2011 hafi klóak flætt upp um niðurfall á baðherbergi og flætt undir parket á gangi. Gagnaðili hafi fengið tjónið bætt í gegnum tryggingar sínar og augljóst að ekki hafi verið við álitsbeiðanda að saka. Álitsbeiðandi hafi strax látið vita af þessu tjóni en ekkert hafi verið aðhafst og hafi hann því þurft að yfirgefa íbúðina um tíma vegna fnyks og meðan íbúðin var hreinsuð. Álitsbeiðandi hafi farið í sumarhús sitt á meðan og lent í miklum hremmingum vegna færðar og að lokum hafi hann endað inn á spítala, svo erfitt sé fyrir álitsbeiðanda að vita nákvæmlega hvenær íbúðin hafi verið hreinsuð.

Álitsbeiðandi telur ljóst af ákvæðum húsaleigulaga, nr. 36/1994, að leigjandi beri einungis ábyrgð á tjóni á grundvelli sakarábyrgðar. Umrætt tjónsatvik hafi ekki verið sök álitsbeiðanda og því falli kostnaður vegna þess alfarið á gagnaðila. Auk þess hafi gagnaðili fengið tjón sitt bætt úr húseigendatryggingu og því sé um að ræða tjón sem leigusali beri ávallt, sbr. 5. mgr. 19. gr. húsaleigulaga.

Íbúðin hafi ekki verið máluð á tímabilinu og því hafi raka- og myglublettir magnast og flutningamenn hafi haft á orði að íbúðin hafi verið óíbúðarhæf á þessum tímapunkti. Gagnaðili hafi neitað að endurgreiða tryggingarféð og sagt að íbúðin hafi ekki verið þrifin áður en henni var skilað, illa hafi verið gengið um og ekki hafi verið látið vita þegar flæddi upp um niðurfall á baðherbergi.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í maí 2011 hafi álitsbeiðandi upplýst gagnaðila að hann vildi fara úr íbúðinni. Þá hafi hann jafnframt upplýst gagnaðila um að flætt hefði upp um niðurfall í baðherbergi. Álitsbeiðandi hafi sagt tjónið hafa átt sér stað í apríl en alls sé óvíst hvenær tjónið hafi raunverulega orðið. Við skoðun á íbúðinni hafi komið í ljós að flætt hafði undir parket og gólfefni hafi verið skemmt. Einnig hafi verið ljóst að umgengni um íbúðina hafi verið mjög slæm. Álitsbeiðandi hafi flutt úr íbúðinni í lok júní en ekki afhent lykla fyrr en í lok september. Þrifum á íbúðinni hafi verið verulega ábótavant og gagnaðili hafi aldrei samþykkt að einungis þyrfti að þrífa eldhús og ísskáp við leigulok líkt og álitsbeiðandi haldi fram.

Þegar gagnaðili hafi loks fengið afhenta lykla af íbúðinni í septemberlok og farið hafi verið að lagfæra skemmdir á íbúðinni hafi komið í ljós, eftir að búið hafi verið að mynda lagnir, að stífla hafi verið í niðurfalli á gólfi á baðherbergi. Þurft hafi að skipta um gólfefni og mála íbúðina. Fyrrum eiginmaður gagnaðila, sem sé húsasmiður, hafi annast viðgerðina. Tryggingafélag gagnaðila hafi greitt hluta tjónsins, þ.e. 135.713 kr., en eigin áhætta hafi verið 52.000 kr.

Ljóst sé að við leigulok hafi íbúðinni sannarlega ekki verið skilað í sama ástandi og hún hafi verið í þegar álitsbeiðandi hafi tekið við henni, sbr. 63. gr. húsaleigulaga. Verulega slæm umgengni álitsbeiðanda á íbúðinni og vatnstjón, sem allt bendi til að stafi af hirðuleysi hans og slæmri umgengni, hafi orðið þess valdandi að íbúðin hafi spillst verulega í umsjá álitsbeiðanda og hafi ekki verið skilað í því ástandi sem eðlilegt sé við leigulok. Á því beri álitsbeiðandi ábyrgð. Langan tíma hafi tekið að lagfæra íbúðina eftir umgengni álitsbeiðanda, mikill kostnaður hafi fallið til vegna þessa og íbúðin verið óleiguhæf á meðan.

Það sé krafa gagnaðila að tryggingarfé sem álitsbeiðandi hafi lagt til við upphaf leigutímans, þ.e. 50.000 kr., verði ekki endurgreiddar heldur komi til ráðstöfunar gagnaðila vegna lagfæringa á húsnæðinu eftir leigutíma álitsbeiðanda.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að þegar hann hafi komið í leiguhúsnæðið hafi sveppir verið farnir að sjást á stærsta vegg þess. Þegar hann hafi farið úr húsnæðinu hafi allir veggir verið orðnir gráir af myglu vegna sveppa. Þetta hafi allt verið vegna leka á stærsta vegg bílskúrsins. Álitsbeiðandi hafi talað um það við gagnaðila og bent á umrædda myglu sem hafi stafað af því að veggurinn snúi á móti norðaustri og á honum mæði mikið. Gagnaðili hafi bent á að slík mygla væri einnig á veggjum kjallara íbúðarhúss hennar. Mjög óhollt sé að búa í slíku húsnæði. Álitsbeiðandi hafi ekki ætlað að sjá sjálfur um að koma í veg fyrir mygluna enda sé hann leigutaki en ekki eigandi húsnæðisins.

Álitsbeiðandi hafi strax í upphafi látið þáverandi eiginmann gagnaðila vita af blettunum. Þegar að því kom að álitsbeiðandi hætti að leigja húsnæðið hafi hann rætt við sama mann, þá fyrrverandi eiginmann gagnaðila, um að þrífa veggina en þá hafi hann sagt að hann væri að fara að henda öllu út og gera íbúðina upp svo ekki þyrfti að þrífa hana. Einungis þyrfti að þrífa eldhús, bað og ísskáp. Þau þrif hafi verið unnin af dóttur og fyrrum eiginkonu álitsbeiðanda.

Þegar álitsbeiðandi kom fyrst í íbúðina hafi verið ljóst að vatn hafði flætt inn á plastparket bæði á gangi og í eldhúsi þar sem rifur hafi verið í parketinu. Gagnaðili hafi sagt að „strákagaurar“ hefðu verið í íbúðinni og að vatn hefði flætt inn um gólfin. Hún hafi sagt að hún hefði fengið tjónið bætt og fengið nýtt parket á gólfið frá tryggingunum. Gagnaðili hafi sagt að parketið væri í íbúðarhúsi gagnaðila og álitsbeiðanda hafi fundist að gagnaðili hafi verið að mælast til þess að álitsbeiðandi sæi um að leggja parketið. Þó hafi verið ljóst að parketið hafi verið of þykkt svo hægt væri að setja það fram að hurð, þar hafi ekki verið parket heldur bara steypa, og því hafi álitsbeiðandi ekki kært sig um að taka umrætt verk að sér.

Fúkkalykt hafi verið í íbúðinni frá fyrsta degi sem komi þegar fari að þorna eftir svona flóð. Álitsbeiðandi hafi ekki haft áhyggjur af lyktinni þar sem hann hafi vitað hver ástæðan hafi verið. Þegar svolítill tími hafi liðið frá upphafi leigutíma hafi hann gert sér grein fyrir því að einnig hafi verið um klóaklykt að ræða.

Blöndunartæki á baði hafi verið bilað og sírennsli verið þar þegar leigutími hófst. Eins og annað sem nefnt hafi verið við leigusala þá hafi aldrei verið gert við blöndunartæki eða öðru sinnt sem nefnt hafi verið við gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi því sjálfur skipt um pakkningar í blöndunartækjum á baði. Aldrei hafi hann rukkað fyrir kostnað vegna þessa.

Þegar í ljós hafi komið að um var að ræða klóaklykt í íbúðinni hafi álitsbeiðandi athugað með klóakrennsli. Greinilegt hafi verið að áður hafi bílastæði verið grafið upp og skipt um lagnir. Þegar botnstykki hafði verið tekið úr vatnslásum/niðurföllum hafi komið í ljós að þau voru full af hárum og brennd göt í plaströrin með kveikjara þannig að það hafi andað upp úr klóakinu inn í íbúðina. Þessi rör eigi að vera heil og loftheld en ekki að hleypa í gegnum sig ólykt. Álitsbeiðandi hafi sjálfur beðið gagnaðila um að kaupa ný stykki sem fyrrum eiginmaður gagnaðila hafi gert. Um þetta leyti hafi gagnaðili fengið mann, sem var vinur gagnaðila, til að losa stíflu úr leiðslu sem hafi verið hálfa leið út í götu. Sá maður hafi fengið aðgang að bílskúrnum til að ná í vatn og annað og sagðist hafa komið áður til að losa stíflu. Hann hafi ekki haft myndavél til að taka myndir af leiðslum líkt og gagnaðili segi. Mögulega hafi það verið gert áður en álitsbeiðandi hafi byrjað að leigja húsnæðið en það komi þessu máli ekki við. Við bílskúrinn hafi verið opið niðurfall af bílaplaninu og hafi það verið stíflað af leir og laufi.

Þegar klóaklyktin hafi verið sem mest hafi ekki verið hægt að vera í íbúðinni og álitsbeiðandi hafi farið úr henni í nokkra daga.

Á þessu tímabili hafi álitsbeiðandi kvartað undan hávaða af þaki bílskúrsins, sem hafi valdið honum svefnleysi. Sá hávaði hafi komið til vegna trjágreina sem hafi barist til í roki. Gagnaðili hafi lofað að láta laga þetta en þrír sólarhringar hafi liðið án þess að hún hafi gert nokkuð í því. Álitsbeiðandi hafi því sjálfur sagað greinarnar til og slasað sig illa við það. Ekki hafi verið rukkað nokkuð fyrir þetta.

Þegar álitsbeiðandi kom fyrst í íbúðina hafi sjónvarps- og loftnetsmál ekki verið í lagi. Álitsbeiðandi hafi fengið viðgerðarmann þar sem ljóst hafi verið að leiðslur voru ónýtar. Álitsbeiðandi hafi aðstoðað viðgerðarmann og greitt helming kostnaðar á móti gagnaðila sem hlaust af þessu. Álitsbeiðandi hafi svo sjálfur þurft að koma sjónvarpskapli inn um glugga svo hægt væri að horfa á sjónvarp.

Allar rennur hafi verið fullar af laufi og mold og niðurföll bæði á húsi og bílskúr hafi ekki tekið við vatninu sem þau hafi þurft að taka við. Vatnið hafi runnið niður samskeyti á rennum því rörin hafi verið stífluð.

Álitsbeiðandi segir að gagnaðili hafi samþykkt að hann mætti nota bílastæði sem oft hafi verið mjög illa lagt í af hálfu gagnaðila eða gesta hennar. Þannig hafi bílastæðið lokast og álitsbeiðandi ekki getað notað það. Þegar gagnaðili hafi neitað að endurgreiða álitsbeiðanda trygginargjaldið hafi dóttir álitsbeiðanda farið til gagnaðila en hún hafi þóst ekki skilja dótturina.

Þegar álitsbeiðandi hafi farið úr húsinu hafi hann látið fyrrum eiginmann gagnaðila fá lyklana þar sem hann hafi verið að fara að vinna í íbúðinni. Því sé það ekki rétt að lyklum hafi ekki verið skilað fyrr en mánuði síðar.

Við upphaf leigutíma hafi álitsbeiðandi keypt nýja útidyraskrá þar sem sú sem fyrir hafi verið hafi verið orðin mjög slitin. Hann hafi ekki rukkað gagnaðila fyrir þá vinnu eða kostnað.

Á leigutíma hafi komið gestir auk fulltrúa frá Félagsþjónustunni og höfðu orð á því að það væri fínt og snyrtilegt hjá álitsbeiðanda. Félagsþjónustan hafi útvegað þrif tvisvar í mánuði þar sem var skúrað, þurrkað úr gluggum og skipt á rúmi. Það sé því ósatt að það hafi verið óþrifalegt og ekki tekið til hjá álitsbeiðanda.

Hillupláss hafi vantað í eldhús og álitsbeiðandi hafi verið búinn að kaupa og setja upp hillufestingar til að ráða bót á því.

Í athugasemdum gagnaðila bendir hún á að margt sé rangt í athugasemdum álitsbeiðanda.

Í fyrsta lagi sé ósatt að það hafi verið sveppasýking í íbúðinni við upphaf leigutímans, enda myndi gagnaðili aldrei leigja út íbúð sem væri mygluð af sveppum. Gagnaðili tekur fram að mikil eftirspurn hafi verið eftir íbúðinni vegna góðrar staðsetningar, hreinleika, reglusemi og íbúðin í toppstandi og nýlega gerð upp. Dóttir álitsbeiðanda hafi beðið gagnaðila sérstaklega um íbúðina fyrir föður sinn vegna þess að þeim leist svo vel á hana og hann vildi búa í henni til langtíma ásamt hundinum sínum. Gagnaðili hafi einnig lækkað leiguverð fyrir þau, úr 90.000 kr. í 85.000 kr., samkvæmt óskum dóttur álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi dvalið í íbúðinni í nær þrjú ár. Aldrei myndi manneskja dvelja svo lengi í íbúð vitandi að hún væri sýkt af sveppum.

Í öðru lagi kveðst álitsbeiðandi hafi rætt um sveppasýkingu við fyrrum eiginmann gagnaðila. Gagnaðili segir að þó svo að hún og fyrrum maður hennar haldi góðri vináttu þá komi fyrrum eiginmaður hennar íbúðinni ekkert við og að hann sé ekki leigusalinn. Einnig hafi álitsbeiðandi rætt við fyrrum eiginmann gagnaðila við lok leigutímans um hvort ætti að þrífa veggina en fyrrum eiginmaður gagnaðila hafi svarað því neitandi, að aðeins þyrfti að þrífa eldhús, bað og ísskáp. Enn og aftur þá hafi álitsbeiðandi ekki átt að ræða þetta við fyrrum eiginmann gagnaðila. Gagnaðili bendir jafnframt á að hún og fyrrum eiginmaður hennar hafi skilið löngu fyrir upphaf leigusamnings álitsbeiðanda við gagnaðila.

Í þriðja lagi sé það ekki rétt að frá fyrsta degi hafi parket verið skemmt vegna leka. Fyrri leigjendur hafi verið erfiðir en engar varanlega skemmdir hafi orðið af þeirra völdum. Jafnframt tekur gagnaðili fram að hún myndi aldrei búast við að nýr leigjandi myndi laga gamlar skemmdir. Greinilegt sé að samskipti milli álitsbeiðanda og gagnaðila hafi verið erfið og misskilin.

Í fjórða lagi hafi álitsbeiðandi nefnt að blöndunartæki hafi verið skemmd og sagt að gagnaðili hafi aldrei gert handtak í að gera við hlutina eða sinna því sem nefnt hafi verið við hana. Gagnaðili bendir á að hún geri ekki sjálf við hlutina þar sem hana skorti kunnáttu til þess heldur fái hún fagmenn til að gera við hluti. Gagnaðili hafi ekki vitað að álitsbeiðandi hafi strax farið og keypt ný blöndunartæki og gert við þau. Hefði gagnaðili vitað af því hefði hún greitt fyrir þau.

Í fimmta lagi hafi álitsbeiðandi sagt að klóaklykt hefði verið í íbúðinni. Jafnframt að brennd hafi verið göt á vatnslása með kveikjara og því andað upp klóaklykt inn í íbúðina. Gagnaðili veltir því fyrst og fremst fyrir sér hvernig álitsbeiðandi viti að skemmdirnar hafi orðið til með þessum hætti. Hafi einhver brætt lásanna með kveikjara þá sé um að ræða viljandi skemmdarverk. Þetta sé hvorugum aðila um að kenna heldur hafi verið um að ræða skemmdarverk sem gagnaðili beri ábyrgð á að gera við sem hún hafi gert. Álitsbeiðandi hafi sagt að vinur gagnaðila hafi gert við leiðslurnar. Það sé misskilningur þar sem gagnaðila hafi verið bent á umræddan mann í gegnum kunningja sem vinni sem pípari. Af orðum álitsbeiðanda megi ráða að ef um hefði verið að ræða vin gagnaðila væri eitthvað athugavert við það en um hafi verið að ræða fagmann sem ráðinn hafi verið gegn greiðslu. Álitsbeiðandi segi umræddan mann ekki hafa verið með myndavél til að mynda leiðslurnar. Hér sé enn á ný um misskilning að ræða. Gagnaðili hafi ráðið pípara til að mynda leiðslurnar eftir að leigusamningi við álitsbeiðanda hafi lokið. Um sé að ræða tvö mismunandi atvik.

Álitsbeiðandi kveðst hafa kvartað undan hávaða vegna trjágreina sem hafi lamist í þakið, gagnaðili hafi ekki gert neitt í málinu svo álitsbeiðandi hafi neyðst til að sjá um þetta sjálfur og slasað sig við framkvæmdirnar. Álitsbeiðandi hafi sjálfur tekið fram að það hafi liðið þrír dagar frá því að hann hafi látið gagnaðila vita þar til hann hafi tekið málið í eigin hendur. Þrír dagar séu ekki langur tími. Um hafi verið að ræða greinar sem uxu úr nágrannagarði. Gagnaðili hafi viljað sýna þá kurteisi að fá leyfi nágrannans til að saga greinarnar. Álitsbeiðandi hafi sýnt mikla óþolinmæði og þó svo að hann hafi slasað sig, sem sé mjög leiðinlegt, sjái gagnaðili ekki hvað það komi málinu við og spyr sig fyrir hvað álitsbeiðandi hefði átt að rukka í þessu samhengi.

Næst hafi álitsbeiðandi nefnt sjónvarps- og loftnetsmál íbúðarinnar. Gagnaðili sé ekki viss um að hún hafi greitt helming á móti álitsbeiðanda. Það eina sem hún viti sé að hún hafi fengið reikning upp á rúmar 50.000 kr. sem hún hafi greitt.

Auk þess hafi álitsbeiðandi bent á að rennur hafi verið fullar en gagnaðili spyrji sig hvort það sé ekki eðlilegt frá náttúrunnar hendi. Gagnaðili hreinsi reglulega úr rennum en veltir fyrir sér hvað þetta komi málinu við eða ástandi íbúðarinnar.

Þá næst kveðst álitsbeiðandi hafa átt aðgang að innkeyrslunni og allir sem heimsótt hafi gagnaðila að staðaldri hafi vitað það. Það hafi þó komið fyrir að einhver hafi lagt bíl í innkeyrsluna en ávallt hafi bíllinn verið færður ef álitsbeiðandi hafi komið heim eða hafi verið að fara út.

Þegar gagnaðili hafi neitað að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingu hafi dóttir álitsbeiðanda rætt við hana. Samkvæmt orðum álitsbeiðanda hafi gagnaðili þóst ekki skilja dóttur álitsbeiðanda. Gagnaðili bendir á að hún sé taílensk og skilji ekki mikla íslensku en bjargi sér á ensku. Hafi hún ekki skilið dóttur álitsbeiðanda þá sé ekki um leikaraskap að ræða.

Auk þess kveðst álitsbeiðandi hafa keypt nýja útidyraskrá þar sem sú fyrri hafi verið slitin. Gagnaðili bendir á að biðja þurfi um leyfi til að skipta um lása eða annað slíkt í leiguíbúð. Gagnaðili hafi ekki haft hugmynd um að álitsbeiðandi hafi gert þetta og því hafi hún ekki greitt fyrir breytingarnar.

Gagnaðili telur það ekki skipta máli þótt álitsbeiðandi hafi sett upp hillur í eldhúsi.

Að lokum upplýsir gagnaðili að maður, sem virðist hafa verið á vegum álitsbeiðanda, hafi ítrekað komið að húsi gagnaðila í því augnamiði að innheimta umrætt tryggingarfé og hafi sagst vera handrukkari. Maðurinn hafi ekki hætt að koma að heimili gagnaðila fyrr en lögregla hafi handtekið hann fyrir utan hús gagnaðila.

III. Forsendur

Aðila máls þessa greinir ekki á um að samkomulag hafi orðið um að álitsbeiðandi færi út úr íbúðinni um leið og hann fengi aðra íbúð sem hentaði honum betur. Hins vegar telur gagnaðili að álitsbeiðandi hafi ekki skilað húsnæðinu í umsömdu ástandi. Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leigjandi skila húsnæði að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Samkvæmt 65. laganna skal byggingarfulltrúi meta tjón vegna skemmda á hinu leigða húsnæði komi aðilar sér ekki saman um bótafjárhæð.

Ljóst er að aðila greinir í verulegum atriðum á um staðreyndir í máli þessu. Fyrir liggur að úttekt fór ekki fram á íbúðinni við upphaf eða lok leigutíma, sbr. XIV. kafla húsaleigulaga. Gegn neitun álitsbeiðanda skortir því viðhlítandi sönnun fyrir því að hið slæma ástand íbúðarinnar við skil hennar hafi að öllu leyti stafað af hans völdum.

Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans. Að leigutíma loknum skal leigusali segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Leigusala er aldrei heimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu án þess að gera kröfu í það lengur en í tvo mánuði frá skilum húsnæðisins, sbr. 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga. Af gögnum málsins er ekki að sjá að gagnaðili hafi gert kröfu í tryggingarféð innan tveggja mánaða frá skilum húsnæðisins. Með vísan til framangreinds er það álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu og beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarféð.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 50.000 kr.

Reykjavík, 30. nóvember 2012

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Benedikt Bogason

Ásmundur Ásmundsson