Mál nr. 33/2003

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 33/2003

Hagnýting séreignar: Kaffi- og vínveitingastaður.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 23. júní 2003, beindi A hdl. f.h. B ehf., hér eftir nefndir álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið, X nr 5, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 25. júní 2003. Samþykkti nefndin á fundi sínum að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð C hrl. f.h. gagnaðila, dags. 29. ágúst 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar 15. september 2003 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 5,  sem er byggt á fjórða áratug síðustu aldar. Húsið er steinsteypt verslunar- og skrifstofuhúsnæði, fimm hæðir, kjallari og ris, alls fimm eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi fyrstu hæðar og kjallara en gagnaðili er húsfélagið X nr. 5. Ágreiningur er um hagnýtingu séreignar.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að álitsbeiðanda sé heimilt að hagnýta eignarhluta sinn á fyrstu hæð og í kjallara hússins sem kaffi- og vínveitingastað án samþykkis annarra eigenda hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi með umsókn, dags. 20. janúar 2003, sótt um leyfi til byggingarfulltrúans í Z til að innrétta kaffi- og veitingastað í eignarhluta sínum að X nr. 5. Umsóknin hafi verið tekin fyrir á fundi byggingarnefndar en afgreiðslu hennar frestað vegna þess álitamáls hvort leita þyrfti samþykkis annarra eigenda hússins vegna breytinganna, m.a. í ljósi mótmæla þeirra.

Álitsbeiðandi telur að ekki þurfi samþykki annarra eigenda fyrir breyttri hagnýtingu á séreignarhluta hans. Fyrirhuguð breyting á nýtingu séreignar hans hafi ekki í för með sér röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Húsið sé atvinnuhúsnæði og af þeim sökum skipti ekki máli hvort rekin sé verslun í húsnæðinu, það nýtt sem skrifstofuhúsnæði eða undir veitingastarfsemi. Í eignaskiptayfirlýsingu sé eignarhlutinn skilgreindur sem verslunarhúsnæði en undanfarin ár hafi húsnæðið einkum verið notað undir verslunarhúsnæði. 

Álitsbeiðandi bendir á að nýting húsnæðisins sem kaffi- og veitingastaður falli að þeim aðal- og deiliskipulagi svæðisins. Þar sem um atvinnuhúsnæði sé að ræða verði aðilar sem kaupi eignarhluta í slíku húsnæði að gera ráð fyrir því að eignarhlutar verði nýttir í samræmi við skipulag umrædds svæðis. Þá verði ekki ráðið að í aðalskipulagi svæðisins sé gerður greinarmunur á veitingastarfsemi- og verslunarrekstri. Í ljósi þessa telur álitsbeiðandi að meðeigendur hans í húsinu hefðu mátt gera ráð fyrir hvers konar atvinnustarfsemi í húsinu, enda væri hún í samræmi við lög og reglur á hverjum tíma.

Á grundvelli 1. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 telur álitsbeiðandi að í eignarráðum hans felist almenn heimild til að hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni. Álitsbeiðandi telur fyrirhugaðar breytingar ekki sæta takmörkunum í lögum nr. 26/1994, sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum né aðalskipulagi.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að á aðalfundi gagnaðila 12. mars 2003 hafi umsókn álitsbeiðanda um samþykki fyrir kaffi- og vínveitingastað í eignarhluta hans verið lög fyrir, en synjað af öðrum eigendum.

Gagnaðili byggir á því að í þinglýstum skiptayfirlýsingum, nú síðast eignaskiptayfirlýsingu, dags. 15. ágúst 1997 hafi húsið verið skilgreint sem verslunar og skrifstofuhúsnæði. Skilgreiningin, notkunarheimildin, sé tvítekin í samningum og bindandi fyrir aðra eigendur. Álitsbeiðanda hafi verið þetta ljóst við kaup hans á eigninni og aðrir eigendur hefði einnig treyst þessu við kaup á sínum eignarhlutum. Enn fremur telur gagnaðili að umrædd ákvæði í eignaskiptasamningi gangi framar ákvæðum deili- og aðalskipulags hvað varðar notkun á eignarhlutanum. Því er enn fremur mótmælt að skipulagsákvæði heimili þessa breyttu notkun og telur gagnaðili að breytingin sé andstæð þróunaráætlun miðborgarinnar.

Gagnaðili bendir á að í húsnæðinu hafi aldrei verið rekin krá, né gert ráð fyrir því og samrýmist rekstur krár því ekki hönnun hússins. Telur hann að rekstur krár myndi gjörbreyta tilgangi hússins sem verslunar- og skrifstofuhúsnæði. Neyðarútgangur myndi óhjákvæmilega liggja inn í sameiginlegan stigagang- og anddyri hússins með þeim afleiðingum að ölvaðir einstaklingar myndu eiga aðgang upp á efri hæðir þess. Umgengni yrði önnur og verri og fráhrindandi fyrir viðskiptavini annarra eigenda hússins. Einnig myndi stafa hávaði frá slíkum rekstri frá hádegi og fram á nótt og óhjákvæmilegt væri að aðrar eignir í húsinu myndu falla í verði og verða lítt seljanlegar. Bendir gagnaðili einnig á að aðrar krár í nágrenninu hafi valdið langvarandi grenndardeilum og spillt rekstri verslunar og þjónustu.

III. Forsendur

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sbr. og 3. mgr. 57. gr. laganna, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Í 1. mgr. 27. gr. laganna er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar, frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. 27. gr. Sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg er nægilegt að samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta liggi fyrir, sbr. 3. mgr. sömu greinar. Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það, sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. greinarinnar.

Með 27. gr. laga nr. 26/1994 er athafnafrelsi eiganda séreignar settar skorður við breytingu á hagnýtingu eignarhluta síns, á grundvelli reglna nábýlisréttar. Vegast hér á hagsmunir eiganda, að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem honum sýnist, og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi var ráðgert og þeir máttu reikna með, svo sem segir í greinargerð með 27. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994.

Í þessu sambandi þarf að skoða hvert tilvik fyrir sig til að unnt sé að meta hvort breyttri hagnýtingu fylgi einhver röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda hússins. Kærunefnd hefur áður fjallað um mál sem svipar til þessa, m.a. í málum nr. 5/2002 og 50/2002, þar sem kærunefnd fjallaði um breytingu húsnæðis, sem skilgreint var sem verslunar- og skrifstofuhúsnæði í eignaskiptayfirlýsingu, í veitingastaði, þ.e. annars vegar súpu- og kaffihús og hins vegar steikhús. Umræddir staðir voru báðir staðsettir í miðbæ Z. Það var álit kærunefndar að í viðkomandi málum að líta yrði til þess hvort slíkri hagnýtingu væri sett sérstök takmörk af lögum nr. 26/1994, sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum, öðrum þinglýstum gögnum eða aðalskipulagi. Taldi kærunefnd í þessum málum að slíkar takmarkanir væru ekki til staðar auk þess sem það var mat kærunefndar að ekki hefði verið sýnt fram á að umræddar breytingarnar hefðu í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur en þeir hefðu mátt gera ráð fyrir í upphafi við kaup á húsnæðinu.

Í málinu liggur fyrir að álitsbeiðendur hyggjast nýta eignarhlutann sem kaffi- og vínveitingastað. Samkvæmt upplýsingum kærunefndar gerir skipulag svæðisins ráð fyrir margháttaðri nýtingu svæðisins, svo sem blönduðu íbúðar-, skrifstofu- og verslunarhúsnæði auk veitinga- og gistireksturs. Setur því hvorki aðal- né deiliskipulag umræddum fyrirhugðum breytingum skorður. Enn fremur er það mat kærunefndar að eigendur húsnæðis megi búast við því að hlutar húsnæðisins verði nýttir í samræmi við skipulag þess svæðis sem það stendur á.

Í málinu liggur fyrir að eignarhluti álitsbeiðanda er skilgreindur í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu sem skrifstofuhúsnæði. Hins vegar liggur einnig fyrir að eignarhlutinn hefur einnig verið nýttur sem verslun, en hefur nú staðið tómur um nokkurt skeið. Í eignaskiptayfirlýsingu eða öðrum þinglýstum heimildum er ekki að finna sérstakar takmarkanir á hagnýtingu eignarhlutans sem kaffi- og vínveitingastað. Getur kærunefnd ekki fallist á fullyrðingar gagnaðila um að skilgreining í eignaskiptasamningi feli í sér takmarkandi notkunarheimild, heldur er fyrst og fremst um að ræða lýsingu á nýtingu eignarhlutans, sbr. ákvæði 17. gr. laga nr. 26/1994.

Gagnaðili hefur m.a. haldið því fram að umrædd breyting á hagnýtingu muni fela í sér hávaðamengun og óþægindi fyrir aðra eigendur hússins auk þess sem breytt hagnýting muni leiða til verðlækkunar annarra eignarhluta. Kærunefnd fellst ekki á þessi sjónarmið gagnaðila enda verða eigendur og rekstraraðilar fyrirhugaðs kaffi- og vínveitingastaðar að hlíta kröfum yfirvalda um reksturinn. Þá er ekki fallist á að umrædd breyting feli í sér verðlækkun á eignarhluta gagnaðila enda hafa þeir ekki sýnt fram á það með fullnægjandi hætti, svo sem með matsgerð.

Með hliðsjón af því sem hér hefur verið rakið þykir kærunefnd gagnaðili ekki hafa sýnt fram á það í málinu að umrædd breyting muni hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi, en eigendur hússins hafi mátt gera ráð við kaup á eignarhlutum í því, enda samræmist fyrirhuguð veitingastarfsemin lögum og reglum sem um slíka starfsemi gilda á hverjum tíma.

Ber því að fallast á með álitsbeiðanda að honum sé heimilt að ráðast í breytingu á eignarhluta sínum í kaffi- og veitingastað, án samþykkis gagnaðila.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé heimilt að hagnýta eignarhluta sínum sem kaffi- og veitingastað án samþykkis annarra eigenda hússins.

Reykjavík, 15. september 2003

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson