Mál nr. 31/2008

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 31/2008

Húsfélagsdeildir. Sameiginleg málefni húsfélags.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 12. júní 2008, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 82–84, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 20. júní 2008, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 17. júlí 2008, og athugasemdir Húseigendafélagsins, f.h. gagnaðila, dags. 11. ágúst 2008, mótt. 20. ágúst sama ár, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 19. nóvember 2008.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 82–84 sem byggt var árið 1965, alls 20 eignarhluta. Ágreiningur er um húsfélagsdeildir og sameiginleg málefni húsfélags alls hússins.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

Að húsfélagsdeildirnar tvær verði að einu húsfélagi og allar ákvarðanir verði teknar sameiginlega í húsinu öllu, sbr. 6. gr. laga um fjöleignarhús.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur sé um að starfandi séu tvö húsfélög sem fari með málefni hússins en álitsbeiðandi telji að aðeins eitt húsfélag ætti að starfa og taka ákvarðanir vegna hússins.

Álitsbeiðandi nefnir sem dæmi að þak hússins sé málað í tvennu lagi og útisvæði fyrir börn þarfnist viðgerðar en ekkert hafi verið gert. Þá sé útlit ekki eins hjá húsfélagsdeildum við inngang og bílastæði hafi verið málað hjá öðrum stigaganginum en ekki hinum. Þá séu húsfélagsdeildirnar með tryggingu en þær séu ekki eins. Í því tilliti nefnir álitsbeiðandi að gervihnattadiskur hafi dottið af þaki hússins nr. 82 og skemmt loftnet alls hússins en þar sem sú húsfélagsdeild sé ekki tryggð hafi stigagangur hússins nr. 84 greitt skemmdirnar. Auk þess haldi húsfélagsdeildin nr. 84 aðalfund ár hvert en hin ekki, svo sem fram komi í 59. gr. laga um fjöleignarhús. Þá hafi ekki verið unnt að ráða úr þessum málum á húsfundi.

Bendir álitsbeiðandi á að í 53. gr. laganna sé fjallað um tryggingar og telji hann undarlegt að tvennar tryggingar séu í gangi þar sem þær séu greiddar af hvorri húsfélagsdeild um sig, þær kosti mismikið og feli í sér mismunandi hlutverk og séu notaðar við hentugleika milli húsfélagsdeildanna.

Að lokum kemur fram í álitsbeiðni að í byrjun árs 2008 hafi verið haldinn fundur og að þar hafi farið fram leynileg kosning um uppsetningu gervihnattadisks. Þar hafi þrír aðilar sérstakra og fjárhagslegra hagsmuna að gæta og skv. 65. gr. laganna hafi þeir verið vanhæfir til ákvörðunartöku vegna þess.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram hann undrist álitsbeiðnina þar sem engar athugasemdir hafi áður verið bornar fram við rekstur eða stjórn á fundum. Á aðalfundi 5. febrúar 2008 hafi sama stjórn verið kosin áfram án nokkurra athugasemda og með atkvæði allra viðstaddra. Álitsbeiðandi hefði þá getað gefið kost á sér í stjórn til að vinna að málum sem hann teldi brýn, nauðsynleg eða á annan hátt mikilvæg, en það hafi hann ekki gert. Allir íbúar hafi getað borið upp tillögur og athugasemdir á húsfundum og síðan umræður um þær og að síðustu verið tekin ákvörðun með atkvæðagreiðslu. Hússtjórnin hafi mjög takmarkað vald til framkvæmda án tilskilins samþykkis húsfundar og því séu þessar ásakanir á hendur gagnaðila illskiljanlegar þar sem þær kröfur sem álitsbeiðandi beri á gagnaðila hafi aldrei komið fyrir húsfundi til umræðna eða ákvarðanatöku. Samkvæmt 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála skal eigandi, áður en hann leggur mál fyrir kærunefndina, vera búin að leita eftir skýringum hússtjórnar á málinu. Þetta hafi ekki verið gert og hússtjórninni hafi ekki verið kunnugt um þau ágreiningsefni fyrr en með bréfi kærunefndarinnar. Jafnframt bendir gagnaðili á 5. gr. reglugerðarinnar um að rökstyðja skuli kröfurnar með eins ítarlegum hætti og unnt sé. Þess hafi alls ekki verið gætt af hálfu álitsbeiðanda þótt um alvarlegar ásakanir sé að ræða.

Bendir gagnaðili á að skilmerkilega sé greint frá uppbyggingu húsfélagsins í fundarboði og sé því sú fullyrðing álitsbeiðanda um annað röng, þrátt fyrir að hafa verið á aðalfundi húsfélagsins X nr. 82–84 þann 5. febrúar 2008, sbr. fundargerð frá fundinum. Það sé því álit gagnaðila að bréf kærunefndarinnar hafi verið sent á ranga aðila og formaður húsfélagsins X nr. 82–84 hafi átt að vera viðtakandi. Það sé sameiginlegt húsfélag fyrir X nr. 82–84 sem haldi fundi þegar þarf samkvæmt reglum og taki sameiginlegar ákvarðanir fyrir húsið í heild. Þá séu í húsinu húsfélagsdeildir sem sjái um innri málefni hvors stigagangs fyrir sig, svo sem þrif og viðhald í viðkomandi stigagangi. Engin andmæli hafi komið fram hingað til um þessa skipan mála frá íbúum fyrr en nú.

Hvað varði athugasemd um þak hússins þá hafi fyrir mörgum árum, áður en skylda hafi verið að stofna sameiginlegt húsfélag, verið tvö húsfélög og gert við þakið á mismunandi tíma fyrir hvorn helming. Nú hafi verið greitt úr þessu misræmi og sé viðgerð og málun þaksins að X nr. 82 fyrirhuguð í sumar, en það verk muni binda endi á það misræmi sem hafi verið á þakinu. Þetta hafi einnig komið fram á síðasta fundi, sbr. fundargerðina.

Tekur gagnaðili fram að engar athugasemdir hafi borist frá íbúum þar til nú um útisvæðið fyrir börnin. Mjög ámælisvert sé að mati gagnaðila að álitsbeiðandi hafi ekki komið með slíkar athugasemdir fyrr á fundum eða beint til gagnaðila svo hægt hefði verið að bregðast við. Bendir gagnaðili á að álitsbeiðandi hafi tekið mikla ábyrgð á sig með því að láta engan vita um slysagildrur sem séu við húsið og hann telji sig vita af. Einnig sé undarlegt að koma fram með slíkar ásakanir í álitsbeiðni án þess að tilgreina í hverju þær felist. Stjórnin hafi allan vilja til að tryggja öryggi íbúanna og það sé sjálfsögð skylda íbúanna að láta vita af hættum sem börnum gæti stafað af við húsið eða í húsinu. Telji því gagnaðili ábyrgð álitsbeiðanda mjög mikla í þessu máli.

Hvað varði útlit hússins þá bendir gagnaðili á að mikið vandamál hafi verið með póstkassana því þeir hafi ekki rúmað allan þann póst og dagblöð sem berist í dag. Mjög mikið vandaverk hafi verið að koma stærri póstkössum fyrir. Tók húsfélagsdeildin nr. 82 að sér að gera góða útfærslu og sem síðar yrði sett upp á nr. 84 vegna þess að þeir hafi reynst betur en vonir stóðu til. Töluverður kostnaður hafi hlotist af þessari breytingu og taldi gagnaðili óverjandi að breyta í báðum stigagöngunum með miklum kostnaði ef það reyndist ekki eins og til hafi verið ætlast.

Varðandi bílastæði tekur gagnaðili fram að þá hafi aðeins verið málað til að aðgreina inngang í X nr. 82 til að hafa frítt pláss fyrir sendibíla og sjúkrabíla og aðra umferð að aðalinngangi.

Kemur fram í greinargerð að húsfélagsdeildirnar tvær séu með tryggingar og að húsið sé með tvær tryggingar. Það fullnægi öllum þörfum og öryggi íbúanna og hafi þótt hentugra í rekstri húsfélagsins. Varðandi diskinn sem hafi skemmt húsið þá hafi hann verið staðsettur í miðju þaksins og hafi trygging húsfélagsdeildarinnar X nr. 84 komið til sögunnar og greitt um 100.000 krónur sem tjónvaldur hafi þar með sloppið við að greiða. Eftir hafi staðið viðgerðarkostnaður upp 62.138 krónur sem húsfélagsdeildin að húsinu nr. 84 hafi greitt upphaflega og síðar hafi húsfélagsdeildin að húsinu nr. 82 greitt sinn hluta.

Þá kemur fram í greinargerð gagnaðila að ætíð hafi verið boðað til aðalfunda húsfélagsins X nr. 82–84 með löglegum fyrirvara og hafi síðasti fundur verið 5. febrúar 2008. Fundarboðið hafi verið hengt upp í báðum stigagöngum og sett í alla póstkassa. Ætíð hafi verið skýrt hvar aðalfundirnir hafi verið haldnir. Allar tillögur sem löglega séu upp bornar hafi verið teknar fyrir. Það sé því rangt að ekki hafi verið unnt að ráða úr „þessum“ málum á húsfundi. Undir „önnur mál“ hafi íbúar getað komið fram með sínar sérstöku athugasemdir eða kröfur og hafi þær þá verið teknar með í fundargerðarbók og kosið um þær eða farið í nánari vinnslu. Sú fullyrðing álitsbeiðanda að sameiginleg málefni séu ekki tekin fyrir á fundi húsfélagsins X nr. 82–84 sé ekki rétt því öll sameiginleg mál séu tekin fyrir á húsfundum hins sameiginlega húsfélags. Það megi benda á sameiginlega ákvörðun um ljós á bílskúra og útiljós á húsið í heild. Um þessi atriði hafi verið kosið undir liðnum „Önnur mál“ á aðalfundinum 5. febrúar 2008. Einnig hafi verið rætt sérstaklega um uppsetningu gervihnattadiska á húsinu. Verkáætlun fyrir 2008–2009 hafi verið fyrsta mál sem tekið var fyrir á fundinum 5. febrúar. Ef einhver íbúanna hefði haft tillögur fram að færa eða umkvartanir þá hefði sá hinn sami átt að koma þeim á framfæri við hússtjórn eins og reglur kveði á um á fundinum undir liðnum önnur mál.

Gagnaðili bendir á að skv. 53. gr. fjöleignarhúsalaganna sé skylt að tryggja húsfélag og það sé gert með því móti að hvor stigagangur hafi sértryggingu. Það séu sameiginlegir hagsmunir allra íbúa hússins að eignin sé vel tryggð. Aldrei hafi komið fram á húsfundum breytingartillaga um að hafa eina sameiginlega tryggingu eða annað fyrirkomulag á þeim. Komi slík tillaga fram verði hún að sjálfsögðu afgreidd eins og aðrar tillögur samkvæmt reglum húsfélaga. Gagnaðili krefjist þess að álitsbeiðandi leggi fram sínar tillögur um fyrirkomulag og hvað svona tryggingar eigi að innibera svo unnt sé að taka afstöðu til þess á næsta fundi húsfélagsins X nr. 82–84.

Að lokum tekur gagnaðili fram að ekki hafi verið um kosningu að ræða vegna uppsetningar gervihnattadisks heldur kosið um að taka niður ólöglega upp settan einkagervihnattadisk sem álitsbeiðandi eigi. Í því máli sé ekki um að ræða neina fjárhagslega hagsmuni íbúa annarra en álitsbeiðanda sjálfs. Engin andmæli hafi komið fram við kosninguna, hvorki frá álitsbeiðanda né öðrum íbúum sem sátu fundinn. Hvergi komi fram í reglum að ekki megi vera leynileg kosning. Mjög undarlegt og slæmt sé að koma með slíkar athugasemdir svo löngu eftir aðalfundinn sem haldinn hafi verið í febrúar 2008. Bendir gagnaðili jafnframt á að ekki megi setja disk á ytra byrði fjölbýlishúss ef aðeins einn íbúi hússins sé á móti og jafnframt þurfi leyfi frá byggingarfulltrúa. Álitsbeiðandi hafi brotið gróflega á íbúum hússins og virt allar reglur að vettugi með því að taka sér einskorðað vald og sett upp einkagervihnattadisk á sameiginlegt ytra byrði hússins. Til þess hafi álitbeiðandi þurft að láta rjúfa þak hússins og leggja leiðslur utan á húsið án tilskilins samþykkis löglega boðaðs húsfundar eða leyfi byggingaryfirvalda. Álitsbeiðandi hafi síðan þráast við að taka diskinn niður þrátt fyrir ítrekuð tilmæli og áskorun og diskurinn sé enn á þakinu. Með háttsemi sinni hafi álitsbeiðandi sýnt einbeittan brotavilja og farið fram með ásetningi um að fá sitt fram án tillits til laga og reglugerða, annarra íbúa hússins, eða löglegra ákvarðana á húsfundi.

Aðilar hafa báðir skilað allítarlegum greinargerðum og athugasemdum sem ekki þykir ástæða til að rekja hér.

III. Forsendur

Fjöleignarhúsið X nr. 82–84 er eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Kærunefnd bendir á að lög nr. 26/1994 gera einungis ráð fyrir einu húsfélagi í hverju fjöleignarhúsi. Í 76. gr. laganna segir að þegar húsfélag skiptist í einingar, til dæmis stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr. laganna, enda beri þeir þá einir kostnaðinn, sbr. 44. gr. laganna. Þegar þannig háttar til skuli eigendur ráða sameiginlegum málum innan húsfélagsdeildar sem getur hvort heldur verið sjálfstæð að meira eða minna leyti eða starfað innan heildarhúsfélagsins. Gilda fyrirmæli laga þessara um húsfélög um slíkar húsfélagsdeildir, svo sem um ákvarðanatöku, fundi, stjórn, kostnaðarskiptingu o.fl., eftir því sem við á.

Í fjöleignarhúsalögum eru ákvæði um skyldur og verkefni stjórnar og um verk- og valdsvið hennar. Segir í 70. gr. að stjórn húsfélags sé rétt og skylt að taka hvers kyns ákvarðanir sem lúta að venjulegum daglegum rekstri og hagsmunagæslu vegna sameignarinnar. Þá geti stjórnin látið framkvæma á eigin spýtur minni háttar viðhald og viðgerðir og bráðnauðsynlegar og brýnar ráðstafanir sem þoli ekki bið. Sé um að ræða ráðstafanir og framkvæmdir sem ganga lengra en segir í 1. og 2. mgr. beri stjórninni, áður en í þær er ráðist, að leggja þær fyrir húsfund til umfjöllunar og ákvörðunar samkvæmt fyrirmælum laga þessara. Það eigi undantekningarlaust við um framkvæmdir sem eru verulegar hvað varðar kostnað, umfang og óþægindi. Gildir hér einu þótt um æskilegar og jafnvel nauðsynlegar ráðstafanir sé að tefla, sbr. þó 37. gr. laganna.

Eftir því sem fram kemur í greinargerð gagnaðila er ekki ágreiningur um túlkun laga um fjöleignarhús. Þá er á það bent að álitsbeiðandi hafi aldrei haft uppi formlegar athugasemdir á húsfundi um það sem nú er um deilt.

Samkvæmt 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001, skal mál sem kærunefnd tekur fyrir að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu húsfélags áður en málið er lagt fyrir kærunefnd eða vera búinn að leita eftir skýringum hússtjórnar á málinu. Þetta virðist álitsbeiðandi ekki hafa gert enda hafa komið fram í greinargerð gagnaðila eðlilegar skýringar á aðfinnsluatriðum álitsbeiðanda. Sú krafa álitsbeiðanda að húsfélagsdeildirnar verði að einu húsfélagi er einfaldlega ekki tæk til efnismeðferðar. Samkvæmt öllu framangreindu ber að vísa máli þessu frá nefndinni.

IV. Niðurstaða

Máli þessu er vísað frá nefndinni.

Reykjavík, 19. nóvember 2008

Valtýr Sigurðsson