Mál nr. 41/2008

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 41/2008

Aðalfundur: Lögmæti atkvæðagreiðslu, gildi umboða, talning atkvæða, lögmæti fundargerðar, lögmæti fundar og ákvörðunartöku.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 19. ágúst 2008, beindi Húseigendafélagið, f.h. A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 4, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 5. september 2008, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 16. september 2008, og athugasemdir gagnaðila, dags. 26. september 2008, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 19. nóvember 2008.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 4, alls 46 eignarhluta. Ágreiningur er um lögmæti aðalfundar, framkvæmd hans og ákvarðanir sem þar voru teknar.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1. Að viðurkennt verði að atkvæðagreiðsla á aðalfundi húsfélagsins X nr. 4 hafi ekki uppfyllt kröfur laga nr. 26/1994.
2. Að viðurkennt verði að atkvæði sem greidd voru á grundvelli umboða hafi verið ógild.
3. Að viðurkennt verði að fyrirkomulag talningar atkvæða á aðalfundinum hafi brotið í bága við ákvæði laga nr. 26/1994.
4. Að viðurkennt verði að fundargerð aðalfundar sé ekki í samræmi við lög nr. 26/1994.
5. Að viðurkennt verði að aðalfundur sem haldinn var 11. febrúar 2008 verði talinn ólögmætur og ákvarðanir sem þar voru teknar, meðal annars kosning stjórnar, verði taldar óskuldbindandi.

I. Lögmæti atkvæðagreiðslu

Í álitsbeiðni er bent á að félagsmenn í húsfélagi séu aðeins eigendur í viðkomandi fjöleignarhúsi, sbr. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 26/1994. Rétt til fundarsetu hafi aðeins félagsmenn, makar þeirra og sambýlisfólk auk umboðsmanna, sbr. 2. og 3. mgr. 58. gr. laga nr. 26/1994. Þegar aðalfundurinn var haldinn hafi fráfarandi gjaldkeri húsfélagsins verið búinn að selja íbúð sína í húsinu og afhenda hana, sbr. eigendasögu Fasteignamats ríkisins á íbúð 703. Ljóst sé að honum hafi borið að mæta á fundinn þar sem hann var í stjórn húsfélagsins en hann hafi ekki uppfyllt skilyrði um rétt til að greiða atkvæði á fundinum eða hafa afskipti af honum að öðru leyti. Hafi fráfarandi gjaldkeri greitt atkvæði á fundinum valdi það því að atkvæðagreiðslan sé ómarktæk. Verulegur vafi virðist leika á því hvernig að þessu hafi verið staðið og fundargerð aðalfundarins sé ekki þannig úr garði gerð að með vísan í hana megi hrekja áðurnefndar efasemdir. Vísast um það til athugasemda við fundargerð hér á eftir.

Í greinargerð gagnaðila er þessum sjónarmiðum álitsbeiðenda mótmælt. Kaupsamningur, þótt þinglýstur sé, og heimiluð notkun íbúðar ráði því ekki hverjum hafi borið atkvæðisréttur á umræddum fundi. Það ráðist af því hver sé þinglýstur eigandi íbúðarinnar 11. febrúar 2008, sem hafi verið fráfarandi gjaldkeri, sbr. ljósrit af afsali. Þar komi fram að afsalsdagurinn sé 28. febrúar 2008. Auk þess hafi fráfarandi gjaldkeri tjáð fundarstjóra í upphafi fundar að hann væri enn þinglýstur eigandi íbúðarinnar og kæmi sem slíkur í fullri sátt við kaupanda, sem hafi verið boðið á fundinn en ekki talið ástæðu til að sækja hann. Öllum fundarmönnum hafi strax mátt vera ljóst að fráfarandi gjaldkeri kom sem fulltrúi íbúðar 703 á fundinn.

Í athugasemdum álitsbeiðenda og gagnaðila er fjallað um ákvæði þinglýsingalaga og túlkun á þeim sem ekki þykir ástæða til að rekja hér.

I. Forsendur

Félagsmenn í húsfélagi eru allir eigendur í viðkomandi fjöleignarhúsi og ekki aðrir, sbr. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 26/1994. Rétt til fundarsetu á húsfundum hafa aðeins félagsmenn, makar þeirra og sambýlisfólk auk umboðsmanna, sbr. 2. og 3. mgr. 58. gr. laga nr. 26/1994. Kjörgengir til stjórnar húsfélags eru félagsmenn, makar þeirra eða sambúðarfólk og nánir ættingjar, sbr. 3. mgr. 66. gr. laga nr. 26/1994.

Deila aðila varðandi þennan lið varðar ágreining um hvort eigandi eignarhluta 703 hafi verið bær um að greiða atkvæði á aðalfundi húsfélagsins 11. febrúar 2008 en hann hafði selt eignarhlutann með kaupsamningi dagsettum 9. janúar 2008 en afsal var hins vegar ekki gefið út fyrr en 28. febrúar s.á.

Með kaupsamningi öðlaðist kaupandi skilyrtan eignarrétt yfir eigninni í samræmi við greiðslur sem kunn að hafa verið inntar af hendi. Réttur kaupanda fólst í því að við efndir samningsins bæri honum að fá eigninni afsalað á sig. Það er álit kærunefndar að það hafi verið mál kaupanda og seljanda að ákveða hvor þeirri mætti á aðalfundinn og færi með atkvæði eignarhlutans enda kveða lög um fjöleignarhús, nr. 26/1996, ekki á um annað. Telst því atkvæðagreiðslan uppfylla kröfur laga nr. 26/1994 að þessu leyti og ber því að hafna þessum kröfulið álitsbeiðenda.

II. Gildi umboðs

Álitsbeiðendur benda á að skv. 3. mgr. 58. gr. laga nr. 26/1994 megi félagsmaður í húsfélagi veita sérhverjum lögráða manni umboð til að mæta á fundi og greiða atkvæði. Skuli umboðsmaður leggja fram á fundinum skriflegt og dagsett umboð.

Atkvæðagreiðsla á aðalfundinum 11. febrúar 2008 var skrifleg, en fyrir því hafi skapast venja innan húsfélagsins að atkvæði séu greidd skriflega nema ef um minni háttar mál er að ræða, en þá sé viðhöfð handaupprétting. Atkvæðaseðlum hafi verið dreift til fundarmanna án þess að mótframbjóðanda formanns eða öðrum fundarmönnum væri gefinn kostur á að yfirfara umboð og ganga úr skugga um gildi þeirra og efni. Um hafi verið að ræða um sex eða sjö umboð sem fundarstjóri hafði með sér á fundinn. Fundarmenn, þeirra á meðal annar álitsbeiðanda og mótframbjóðandi formanns, hafi farið fram á að fá aðgang að umboðunum en því hafi verið hafnað. Þeir hafi því ekki getað gengið úr skugga um efni þeirra og gildi með tilliti til laga nr. 26/1994. Hvergi í fundargerðinni sé að finna upplýsingar um fjölda umboða, hverjir veittu þau, gildi þeirra eða efni. Með vísan til framangreinds sé ljóst að atkvæði hafi verið greidd á fundinum á grundvelli umboða án þess að sýnt hafi verið fram á gildi þeirra eða hvers efnis þau voru. Auk þess megi ekki ráða neinar upplýsingar af fundargerðinni um þetta álitaefni og sé alls óvíst að þetta hafi yfirleitt verið athugað.

Gagnaðili telur rök álitsbeiðenda falla um sjálf sig og bendir á að á fundinum hafi verið lagður fram listi yfir íbúðirnar og fundarmenn skráð nöfn sín við þær íbúðir sem þeir mættu fyrir, væru þeir eigendur, en bættu við „skv. umboði“ færu þeir með slíkt umboð og legðu það til fundarstjóra. Að véfengja hæfi rétt kjörins löglærðs fundarstjóra til að meta lögmæti umboða sé ómaklegt. Á fundinum voru lögð fram sex skrifleg umboð. Fjögur þeirra hafi tilgreint kennitölur og nöfn og voru öll vottuð reglum samkvæmt. Tvö umboð til stuðnings mótframbjóðanda við formannskjör hafi verið óvönduð, en á þau hafi vantað bæði kennitölur og votta. Fundarstjóri hafi hins vegar ákveðið að taka hin síðarnefndu gild til að halla á engan.

Álitsbeiðendur gera þá athugasemd við mætingarlistann sem gagnaðili lagði fram að á honum sé merkt að umboð hafi legið fyrir frá eiganda íbúðar 205. Skriflegt umboð eiganda íbúðarinnar á þessum tíma, þ.e. Y banka, hafi ekki verið lagt fram og ekki sé ljóst á hvaða grundvelli atkvæði voru greidd fyrir hönd bankans.

Í athugasemdum sínum bendir gagnaðili á að fundarstjóri á umræddum aðalfundi gegni starfi forstöðumanns lögfræðiinnheimtu Y banka en sú deild skiptist upp í nokkrar einingar. Ein þeirra sé umsjón með fullnustueignum Y banka en umrædd íbúð hafi komist í eigu bankans við skuldaskil og sé því í fullnustueignasafni bankans. Með umsjón þeirra eigna felist meðal annars að mæta á húsfundi fyrir hönd Y banka og hafi starfsmenn deildarinnar hingað til mætt án skriflegs umboðs enda talið felast í starfi þeirra að mæta á slíka fundi. Þá hafi starfsmenn Y banka mætt á húsfundi vegna umræddrar íbúðar hingað til án athugasemda og ekki var heldur gerð athugasemd við þetta á aðalfundinum.

II. Forsendur

Í 58. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er fjallað um húsfundi. Þar segir meðal annars að félagsmaður megi veita sérhverjum lögráða manni umboð til að mæta á fundi og greiða atkvæði. Þá skuli umboðsmaður leggja fram á fundinum skriflegt og dagsett umboð. Slíkt umboð megi hvenær sem er afturkalla.

Í viðkomandi fundargerð er tvívegis minnst á umboðin. Annars vegar undir 3. lið um formannskjör þar sem segir að nokkur umræða hafi verið um lögmæti þess að menn söfnuðu að sér umboðum frá þeim sem ekki geta setið fundinn og að ekki liggi annað fyrir en það sé í lagi. Hins vegar er nefnt í 6. lið að einnig hafi komið fram frekari gagnrýni á söfnun umboða og að sitt sýndist hverjum en engin niðurstaða hafi fengist.

Umdeild umboð voru veitt til að greiða atkvæði á húsfundi þar sem tiltekið mál var á dagskrá. Ekkert hefur komið fram í málinu sem bendir til þess að umboðin stafi ekki frá þeim sem þau veittu heldur byggist krafa álitsbeiðenda um ógildingu þeirra alfarið á formi, þ.e. að undirskrift þess sem þau veitir séu ekki staðfest með vottum. Samkvæmt lögum um fjöleignarhús eru engar formkröfur gerðar til umboða. Ekkert bendir til þess að þau stafi ekki frá réttum aðilum. Þá verða þau ekki talin ógild af þeim sökum að þau voru ekki vottuð. Ber því að hafna þeirri kröfu álitsbeiðenda. Það er því álit nefndarinnar að umboðin hafi verið lögmæt og verður þessum kröfulið álitsbeiðenda hafnað.

III. Fyrirkomulag talningu atkvæða

Í álitsbeiðni er bent á að í 2. mgr. 64. gr. laga nr. 26/1994 komi fram að gert sé ráð fyrir að atkvæði sem greidd eru á húsfundi séu talin og færð til bókar á þeim fundi. Samkvæmt því eigi allir fundarmenn húsfélagsins rétt á því að vera viðstaddir talningu atkvæða. Séu aðstæður þær að nauðsynlegt verði talið að talning atkvæða fari fram annars staðar en á fundinum sjálfum ber að leggja fyrir fundinn tillögu þess efnis að svo verði gert og skal þá séð til þess að þeir sem þess óska eigi kost á að fylgjast með talningunni. Einnig sé það á valdi húsfundar að fela kjörstjórn að annast talningu atkvæða og skal þá greiða atkvæði um tillögu þar að lútandi. Sé slík tillaga ekki samþykkt stjórnar formaður húsfélagsins talningu ásamt fundarmönnum eða þeim sem hann kallar til sér til aðstoðar, sbr. álit kærunefndar fjöleignarhúsa í málinu nr. 7/1995. Á aðalfundinum 11. febrúar 2008 hafi talning atkvæða í stjórnarkjöri farið fram með þeim hætti að fráfarandi gjaldkeri og fundarstjóri fóru afsíðis með kjörkassann og töldu atkvæðin. Að því loknu hafi þeir komið aftur til fundarmanna og tilkynnt úrslit talningarinnar. Fundarmönnum hafi ekki verið gefinn kostur á að vera viðstaddir atkvæðatalninguna, þrátt fyrir að annar álitsbeiðanda hafi gert athugasemd við framkvæmdina. Auk þess hafi ekki verið borin fram og samþykkt tillaga um að talning atkvæða skyldi framkvæmd með þessum hætti. Því sé ljóst að framkvæmd talningar atkvæða í stjórnarkjöri á umræddum aðalfundi hafi brotið í bága við áðurnefnda 2. mgr. 64. gr. laga nr. 26/1994, og sé því ómarktæk.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að staðreyndin sé sú að kjörinn fundarstjóri hafði tilkynnt að hann myndi sjálfur telja atkvæði og kallaði fráfarandi gjaldkera sér til aðstoðar. Þeir myndu ganga afsíðis til að tefja ekki störf fundarins sem fyrirséð var að myndi standa fram undir miðnætti og fela ritara fundarins fundarstjórn á meðan. Þetta hafi verið borið undir fundinn en enginn hreyft við andmælum og því hlaut það að skoðast samþykkt. Í lok fundarins hafi þeir sem eftir voru á fundinum undirritað skjal sem segir að undirritaðir séu samþykkir kjöri á nýrri stjórn 11. febrúar 2008. Meðal þeirra er annar álitsbeiðenda og eigandi íbúðar 601.

Í athugasemdum sínum kemur fram að annar álitsbeiðenda minnist þess ekki að tilhögun um talningu atkvæða hafi verið borin undir fundinn áður en hún fór fram.

Gagnaðili mótmælir því að fundarstjóri hafi ekki borið undir fundinn að talning atkvæða færi fram í hliðarherbergi við fundarsalinn.

III. Forsendur

Í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er ekki að finna ákvæði um fyrirkomulag atkvæðagreiðslu á húsfundum, gerð atkvæðaseðla eða framkvæmd talningar þeirra. Þegar ákvæði um fyrirkomulag kosninga er ekki að finna í lögum eða samþykktum félaga er rík venja að þessi atriði ráðist af almennum fundarreglum eða fundarsköpum.

Við atkvæðagreiðslu á húsfundum er ekkert í vegi fyrir því að beita því fyrirkomulagi sem einfaldast er hverju sinni, svo sem handauppréttingu. Hins vegar er það meginregla, samkvæmt almennum fundarreglum, að hver og einn fundarmanna getur krafist þess að ákvörðun sé tekin á leynilegan hátt, þ.e. skriflega. Er þá skylt að verða við þeirri ósk. Rökin sem að baki þessari reglu búa eru þau að með skriflegri atkvæðagreiðslu sé verið að styrkja það mikilvæga lýðræðislega atriði að unnt sé að neyta atkvæðis síns óttalaust og án þess að verða fyrir áhrifum eða þrýstingi frá öðrum.

Það er álit kærunefndar, með vísan til framangreindra raka, að skylt sé að viðhafa leynilega atkvæðagreiðslu að því marki sem unnt er.

Í 1. mgr. 64. gr. laga nr. 26/1994 segir, að formaður húsfélags stjórni húsfundi, en sé hann ekki viðstaddur velji fundurinn sjálfur fundarstjóra úr hópi félagsmanna. Í 2. mgr. sömu greinar kemur fram að gert er ráð fyrir að atkvæði sem greidd eru á húsfundi séu talin og færð til bókar á þeim sama fundi. Samkvæmt því eiga allir fundarmenn húsfélagsins rétt á því að vera viðstaddir talningu atkvæða. Aðstæður geta hins vegar ráðið því að nauðsyn verði talin á að talning atkvæða fari fram annars staðar en á fundinum sjálfum. Ber þá að leggja tillögu fram á fundinum til samþykktar eða synjunar um að svo skuli gera og sjá til þess við staðarval að þeir sem þess óska eigi kost á að fylgjast með talningu.

Ekkert er því í vegi að formaður húsfélagsins annist talningu ásamt fundarmönnum eða þeim sem hann kallar til sér til aðstoðar. Kærunefnd telur að það fyrirkomulag sem haft var við talningu atkvæða greint sinn hafi ekki farið í bága við ákvæði laga nr. 26/1994 eða almennar reglur enda komu engin mótmæli fram um þetta fyrirkomulag á fundinum. Ber því að hafna þessum kröfulið álitsbeiðenda.

IV . Gallar á fundargerð

Álitsbeiðendur telja að á fundargerð umrædds aðalfundar séu alvarlegir gallar. Í fyrsta lagi virðist ekki hafa verið athugað og skráð hversu margir voru viðstaddir fundinn. Því síður hafi verið haldið utan um það hverjir mættu eða fyrir hvaða eignarhluta. Þar af leiðandi sé ómögulegt að sjá hversu há hlutfallstala sé á bak við hvert atkvæði. Raunar virðist ekkert tillit hafa verið tekið til hlutfallstalna við atkvæðagreiðslu því niðurstöður séu alls staðar studdar með vísun í fjölda atkvæða eingöngu.     Hér vísa álitsbeiðendur til álits kærunefndar nr. 45/1996 þar sem aðalfundur var talinn ólögmætur á grundvelli þess að ekki var ráðið með vissu af fundargerð hve margir hefðu mætt, hverjir hefðu mætt eða fyrir hvaða eignarhluta.

Í öðru lagi gera álitsbeiðendur athugasemd við skráningu á niðurstöðum í atkvæðagreiðslum um tillögur á fundinum. Ekki sé hægt að ráða af fundargerðinni hversu margir greiddu atkvæði um skýrslu stjórnar, einungis komi fram að skýrslan hafi verið samþykkt með fimmtán atkvæðum en aðrir hafi setið hjá. Um samþykkt ársreikninga segi í fundargerð að reikningar hafi verið samþykktir samhljóða, en ekki sé tekið fram sem rétt sé að eigandi íbúðar 601 hafi setið hjá við afgreiðslu þeirra. Einnig megi benda á það að misræmi sé í fjölda atkvæða milli tillagna. Sem dæmi megi taka að í formannskjöri hafi alls verið greidd 26 atkvæði, í kosningu um gjaldkera hafi verið greidd 25 atkvæði, 24 atkvæði hafi verið greidd um fjárhagsáætlun, um tillögu stjórnar varðandi ljósleiðaravæðingu hússins hafi 23 greitt atkvæði, um tillögu stjórnar um innheimtu skuldar fyrrverandi gjaldkera hafi 23 greitt atkvæði og um tillögu um sérmerkt bílastæði hafi verið greidd 24 atkvæði. Þá séu meðtaldir þeir sem sátu hjá. Ljóst sé af fjölda eignarhluta í húsinu, þ.e. 46, að miklu máli skipti hvað niðurstöðurnar varði hversu margir hafi mætt og hver þeirra eignarhlutur sé. Vísast í þessu sambandi til 41. gr. laga nr. 26/1994, en samkvæmt henni skiptir hlutfallstala alltaf máli í atkvæðagreiðslum nema þegar samþykkis allra er krafist skv. A-lið greinarinnar og þegar fjórðungur félagsmanna miðað við fjölda gerir kröfu skv. E-lið hennar. Bent er á að skv. 5. tölul. C-liðar 41. gr. sé krafist einfalds meirihluta miðað við bæði fjölda og hlutfallstölur við kosningu stjórnar húsfélags og til annarra trúnaðarstarfa á vegum þess. Að lokum skuli bent á að í lok fundarins hafi láðst að lesa fundargerðina, leiðrétta hana og skrá athugasemdir eins og gerður sé áskilnaður um í 64. gr. laga nr. 26/1994. Í fundargerðinni sjálfri segi að eftir að afgreiðslu tillagna lauk hafi ekkert fleira verið tekið fyrir og fundi slitið. Samkvæmt því er ljóst að á fundargerðinni séu alvarlegir formgallar.

Í greinargerð gagnaðila tekur hann fram að í fundargerð megi ýmislegt betur fara og það beri að bæta, en á þeim hnökrum séu nokkrar skýringar og málsbætur. Þeir sem mættu á fundinn hafi sjálfir skráð nöfn sín með eigin hendi á þar til gert eyðublað.

Ekkert sé athugavert við breytilegan fjölda greiddra atkvæða. Eftir formannskjör hafi einn fundarmanna gengið af fundi og atkvæðin orðið 24. Síðan hafi reykingamaðurinn skroppið frá og atkvæðin orðið 23 en kom aftur og þá urðu atkvæðin á ný 24. Með þessu hafði formaður gott auga og skráði hjá sér. Fundarstjóri tilkynnti í lok hverrar atkvæðagreiðslu niðurstöðu og fjölda greiddra atkvæða og hafi aldrei verið gerð nein athugasemd við breytilega atkvæðatölu eða niðurstöðu kosninga. Í húsfélaginu hafi á 34 árum skapast sú órofa hefð að samhliða fjölda atkvæða sé aðeins greitt atkvæði samkvæmt eignarhluta sé um meiriháttar framkvæmdir og fjárhagsskuldbindingar að ræða. Breytileiki í eignarhluta sé heldur ekki mikill og sé það reyndar svo að mestur hluti íbúða er með sem næst 1/46 í vægi eða um 2,20–2,22%. Aðeins eignarhlutar þriggja íbúða fara rétt yfir 3%. Nær undantekningarlaust skipti vægi atkvæða ekki máli eða óverulegu máli og hafi ekki verið talin ástæða til að gera mál flóknari en þörf sé á. Það eigi ekki við í þessu tilviki að vísa til álits nefndarinnar í máli nr. 45/1996, sbr. framlögð fylgiskjöl, sem sýni hverjir hafi mætt og eignarhluta þeirra. Aukin heldur hafi aldrei borist athugasemdir né kvartanir varðandi nefnda framkvæmd frá álitsbeiðendum sem hafi búið hér í níu ár og hafi því sýnt málinu mikið tómlæti. Þá sé rétt að nefna að á fundinum hafi verið lagðar fram tillögur stjórnar að fjárhagsáætlun og skiptingu gjalda á einstakar íbúðir. Tillaga stjórnar hafi talsvert verið skorin niður og við það hafi álögð húsgjöld breyst verulega. Þá tímafreku breytingarvinnu hafi ekki verið tök á að leysa af hendi á sjálfum fundinum innan rýmilegs tíma og þar með ljúka fundargerð. Rétt sé að lesa beri upp fundargerð í lok fundar. Til að svo megi vera þurfi vanan fundaritara en slíkur sé vandfundinn í flestum húsfélögum. Aftur sé vakin athygli á því að í lok fundar samþykkti annar álitsbeiðandi með undirritun sinni lögmætt val stjórnar. Fundargerð aðalfundar ásamt fylgiskjölum hafi því verið dreift síðar eða 15. apríl 2008, sem teljist varla ótilhlýðilega seint og sé vel innan þeirra tímamarka sem húsfélögum sé sett í lögum, þ.e. 1. maí ár hvert. Engum athugasemdum hafi verið komið á framfæri frá álitsbeiðendum til hússtjórnar, hvorki hvað fundargerðina varði né önnur atriði sem nú sé óskað álits kærunefndar á. Að lokum kemur fram í greinargerð gagnaðila að rök álitsbeiðenda hafi við lítil sem engin rök að styðjast og séu veigalítil. Þá sé sjálfsagt að taka tillit til gagnlegra ábendinga um það sem betur megi fara varðandi formsatriði. Það ætti þó að gerast með eðlilegum samskiptum í stað kæru. Væntir gagnaðili þess að kærunni verði vísað frá og að þar með verði öllum kröfum um ógildingu fundarins hafnað.

Fram kemur í athugasemdum álitsbeiðenda að þeir benda á að hvorki hefð né meint tómlæti þeirra geti hnikað til ákvæðum fjöleignarhúsalaga um töku ákvarðana og atkvæðavægi. Álitsbeiðendur hafna að auki þeim rökum gagnaðila að vanan fundarritara þurfi til þess að lesa megi fundargerð upp í lok húsfundar. Skylda til þess sé fortakslaus skv. 3. mgr. 64. gr. laga nr. 26/1994 og ekki sé nauðsynlegt að fundarritari hafi reynslu af slíkum störfum. Áskilnaður laganna stuðli að því að fundargerðin verði efnislega rétt og að fundarmenn fái tækifæri til að gera athugasemdir við hana og fái þær bókaðar. Því sé mikilvægt að þessum fyrirmælum laganna sé fylgt. Álitsbeiðendur benda að lokum á að hvergi sé í lögum kveðið á um það að fundargerðinni skuli yfirhöfuð dreift. Telja þeir athugasemd gagnaðila um dreifingu fundargerðar á misskilningi byggða.

IV. Forsendur

Af fundargerð aðalfundar húsfélagsins, sem haldinn var 11. febrúar 2008, verður ekki ráðið með vissu hve margir hafi mætt, hverjir hafi mætt eða fyrir hvaða eignarhluta. Á fundinum lá hins vegar frammi eyðublað þar sem fundarmenn rituðu nöfn sín og fyrir hvaða eignarhluta þeir mættu. Að þessu leyti eru málsatvik ekki sambærileg því sem var í máli kærunefndar nr. 45/1996 og vísað er til í álitsbeiðni kröfunni til stuðnings.

Fundargerð ásamt fylgiskjölum var dreift fyrir miðjan aprílmánuð s.á. og bárust engar athugasemdir við hana fyrr en með kæru álitsbeiðenda þann 19. ágúst sl. Umræddir formgallar á fundargerð valda engri óvissu um það sem gerðist á fundinum eða vafa um gildi ákvarðana sem þar voru teknar enda er því ekki haldið fram af hálfu álitsbeiðenda. Hins vegar ber að fallast á þá kröfu álitsbeiðenda að fundargerðin sé ekki í samræmi við lög nr. 26/1994. Að mati kærunefndar telst þó aðalfundurinn ekki ólögmætur af þeirri ástæðu einni að fundargerð uppfylli ekki ströngustu formkröfur við þessar aðstæður.

V. Krafa um ólögmæti aðalfundar

Ekki var fjallað sérstaklega um þennan lið í gögnum málsins. Það er hins vegar álit kærunefndar samkvæmt því sem rakið hefur verið hér að framan að hafna beri kröfu álitsbeiðenda um að aðalfundurinn sem haldinn var 11. febrúar 2008 hafi verið ólögmætur.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að:

1. Atkvæðagreiðsla á aðalfundi húsfélagsins X nr. 4 uppfylli kröfur laga nr. 26/1994.
2. Atkvæði sem greidd voru á grundvelli umboða eru gild.
3. Fyrirkomulag talningar atkvæða á aðalfundinum braut ekki í bága við ákvæði laga nr. 26/1994.
4. Fundargerð aðalfundar er ekki í samræmi við lög nr. 26/1994.
5. Aðalfundurinn og ákvarðanir sem þar voru teknar eru lögmætar.

Reykjavík, 19. nóvember 2008

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason