Nr. 40/2019 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 40/2019

Lokun fyrir lúgu úr séreign að háalofti. Sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með rafrænni álitsbeiðni, sendri 17. apríl 2019, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, móttekin 10. maí 2019, athugasemdir álitsbeiðenda, sendar með tölvupósti 13. maí 2019, og athugasemdir gagnaðila, mótteknar 22. maí 2019, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 24. júní 2019.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið E, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar 1. hæð hússins en gagnaðilar eru eigendur íbúðar á 2. hæð. Ágreiningur er um ákvörðun gagnaðila um að loka fyrir aðgengi að háalofti úr íbúð sinni og hvort fullnægjandi samþykki liggi fyrir því að gagnaðilar geymi frystiskáp í sameiginlegu þvottahúsi.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að gera úrbætur þannig að hægt sé að opna þaklúgu utan frá, þ.e. af þakinu, til þess að sinna viðhaldsverkefnum.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að láta útbúa leið upp á þakið þannig að hægt sé að komas þangað til viðgerða og viðhalds.
3. Verði ekki fallist á framangreindar kröfur sé þess krafist að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að opna á ný fyrir aðgengi annarra eigenda um þaklúgu í íbúð þeirra.
4. Að viðurkennt verði að samþykki allra þurfi fyrir því að gagnaðilar geymi frystiskáp í sameiginlegu þvottahúsi.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðilar hafi lokað lúgu frá íbúð sinni upp á háaloft sem út af fyrir sig sé ef til vill ekki ólöglegur gjörninur þar sem rýmið sé þeirra séreign, en þau eigi byggingarrétt ofan á húsið. Hins vegar hafi gagnaðilar með þessu lokað fyrir aðgengi eigenda hússins að innra byrði þaks sem og ytra byrði til að fylgjast með ástandi og lagfæra það sem þurfi. Það telji álitsbeiðendur ólöglegt.

Kröfur álitsbeiðenda séu settar fram í þeim tilgangi að skoðunarmaður komist inn í háaloft til að taka út ástand innra byrðis þaks (sperrur og klæðningu) og til að taka út ástand þakjárns og neglingu.

Í greinargerð gagnaðila segir að þau hafi gert fyrirvara um ástandsskoðun í kauptilboði vegna kaupa þeirra á íbúðinni. Óháður matsaðili hafi framkvæmt skoðunina 30. janúar 2015. Í ljós hafi komið merki um að einhvern tímann hefði raki komið upp í þaksperrum hússins. Einangrun í þakrými væri ábótavant, skoða þyrfti loftun þaksins, svartir blettir væru í timburklæðningu við skorstein, próteinpróf úr klæðningu hafi mælst jákvætt og því væru líkur á bakteríu eða myglusvepp. Opnanleg lúga hafi verið úr íbúð gagnaðila upp á óeinangrað háaloft þar sem beinn aðgangur hafi verið að þaksperrum.

Að ráðleggingu matsmanns hafi verið leitað til tiltekins fyrirtækis í þeim tilgangi að láta kanna ástand þakklæðningar og senda sýni til F til að fá álit sveppasérfræðings. Skoðunin hafi farið fram 11. febrúar 2015. Niðurstaða sýnatöku hafi leitt í ljós spörð smádýra, penicillium gróbera, lítil gró og sveppþræði, gráleit svæði sem hafi bent til sveppavaxtar, frumur gersvepps og greinilega myglu. Í samtölum við fyrirtækið sem hafi framkvæmt skoðunina hafi komið fram að eðlilegt væri að finna myglu í húsum sem væru komin á þennan aldur og þar sem steypt plata sé milli háalofts og hæðar væri öruggt að búa fyrir neðan hana svo framarlega sem það væri lokað milli íbúðar og þakrýmis. Í minnisblaði fyrirtækisins segi:

Það sem ber að hafa í huga varðandi kalt þak eins og hér um ræði er að steypt plata er á milli íbúðar og þakhluta og þannig mætti miða við að búa í íbúð þar sem mygla hefur komið upp á efri hæð og ef lúga er þétt sem og aðrar loftleiðir ofan úr þaki séu þéttar þá ætti það ekki að vera neitt öðruvísi þar sem steypa skilur að rýmin. Mikilvægt er að það sé ekki loftleki á milli þakrýmis og íverurýmis miðað við þessar niðurstöður.

Sérfræðingar hafi ráðlagt að séð yrði til þess að loftun og einangrun væri í lagi, þaksperrur og þakrými yrði hreinsað og lokað á milli. Fyrri eigendur íbúðar gagnaðila hafi einangrað háaloftið og látið hreinsa þaksperrur og þakrými. Á þeim tíma hafi enginn raki verið í þaksperrum og loftun í þakrými mjög góð.

Þegar fyrrnefnt minnisblað hafi legið fyrir og þær úrbætur sem gera þyrfti hafi gagnaðilar talað um að fyrri eigendur myndu tilkynna öðrum íbúum hússins um niðurstöður þessar þar sem þau hafi talið að um sameign væri að ræða. Samkvæmt upplýsingum gagnaðila hafi það verið gert. Þegar gagnaðilar hafi flutt í íbúðina hafi þau rætt við álitsbeiðendur. Þau hafi því vitað að til hafi staðið að loka upp á háaloft, að minnsta kosti annað þeirra.

Sendir hafi verið póstar á milli aðila 5. janúar 2016 vegna eitrunar á silfurskottum. Annar álitsbeiðenda hafi þá lagt mikla áherslu á að ekkert herbergi yrði undanskilið, þar með talið háaloftið. Gagnaðilar hafi þá látið vita að þau væru búin að loka upp á háaloft. Í fundarboði fyrir húsfund 14. apríl 2016 hafi álitsbeiðendur bent á að með því að loka upp hefði verið lokað fyrir aðgengi að þaki til að sinna úttektum og viðhaldsvinnu en gagnaðilar hafi ekki hugsað út í það. Þá lýsa gagnaðilar ýmsum samskiptum aðila vegna skoðunar á þakinu og hvernig komast mætti upp á það.

Álitsbeiðendur hafi aldrei beðið gagnaðila um að opna upp á háaloft og ekki nefnt þann möguleika fyrr en í máli þessu. Álitsbeiðendur hafi nefnt þann möguleika að fara upp á þak með stiga frá svölum 2. hæðar sem gagnaðilar telji raunhæfa leið.

Varðandi aðgengi að þakrými telji gagnaðilar að lúga sem væri opnanleg utan frá væri lausn sem kæmi vel til greina, en óskað sé eftir áliti kærunefndar á kostnaðarskiptingu við að breyta þeirri lúgu sem sé þegar til staðar þannig að hægt sé að opna hana utan frá. Gagnaðilar telji að eðlilegt væri að sá kostnaður skiptist á eigendur í samræmi við eignarhlut þeirra þar sem tilgangur framkvæmdarinnar yrði að veita aðgengi að sameign til að meta ástand hennar.

Gagnaðilar hafi borið það undir eigendur á húsfundi í apríl 2016 hvort þau mættu setja frystiskáp í horn þvottahússins. Allir hafi tekið vel í það að öðrum álitsbeiðenda undanskildum. Hann hafi þó samþykkt það fyrst aðrir eigendur hafi ekki verið því mótfallnir. Hann hafi ritað í fundargerð að gagnaðilar hafi óskað eftir viðbrögðum við það að frystiskápnum yrði komið fyrir í sameigninni við hlið þurrkara og fundurinn samþykkt að skápurinn mætti standa þar. Á næsta húsfundi í maí 2017 hafi annar gagnaðila spurt hvort aðrir eigendur væru sáttir við að frystiskápnum yrði komið fyrir til þess að fá staðfestingu á samþykkinu þar sem honum hafi fundist annar álitsbeiðenda taka dræmt í það á fyrri fundi þrátt fyrir að hafa samþykkt það. Á þessum tíma hafi hjól og þurrkgrindur frá öðrum eigendum verið í þvottahúsinu. Álitsbeiðandi hafi skrifað í fundargerðina að gagnaðilar hygðust setja upp skápinn og hvar hann yrði staðsettur. Frystiskápurinn sé staðsettur í horni þvottahússins undir snúrum sem tilheyri eigendum kjallaraíbúðar. Gagnaðilar fái ekki séð að það hafi nein áhrif á álitsbeiðendur en að málið horfi öðruvísi við eigendum íbúðar í kjallara.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að fyrrum eigendur íbúðar gagnaðila hafi upplýst að þeir myndu einangra steypta loftplötu í risi að kröfu gagnaðila eftir úttekt sem þeir hefðu látið gera á rýminu. Aldrei hafi verið minnst á að loka ætti leiðinni upp á háaloftið og loka þannig á leiðina sem fólk hafi haft þangað upp. Álitsbeiðendur telji að gagnaðilar hafi rétt til að loka þessari leið að vissum skilyrðum uppfylltum.

Gagnaðilar hafi aldrei upplýst að fyrirhugað væri að loka aðgengi upp í ris úr íbúð þeirra og vitað að innra rými í risi hafi verið þeirra séreign. Annar álitsbeiðenda hafi hitt annan gagnaðila þegar hann hafi upplýst að þetta hefði þá þegar verið gert. Álitsbeiðandi hafi spurt hvort ekki hafi verið passað upp á að lúgan á þakinu væri ekki krækt þannig að hægt væri að opna hana utan frá af þakinu. Gagnaðila hafi verið brugðið þegar hann hafi áttað sig á mistökunum.

Svalagólf 2. hæðar sé séreign og samþykki gagnaðilar að komast megi upp á þakið með stiga upp á svalir þeirra og síðan öðrum stiga af svalagólfi þeirra sé fordæmi fyrir því að þannig hafi verið farið upp á þakið. Það sé hins vegar alls ekki hættulaust þar sem stigi þurfi að standa út við brún þaksins sem sé í um 10 metra hæð.

Gagnaðilum hafi verið bent á að eðlilegast væri að frystiskápurinn yrði settur í geymslu þeirra í kjallara en ekki inn í þvottahús. Þau hafi ekki viljað setja skápinn þar inn og meirihluti eigenda samþykkt á húsfundi að þau mættu setja frystiskápinn inn í þvottahúsið. Álitsbeiðandi hafi hins vegar aldrei ljáð þeirri ákvörðun samþykki sitt og telur að samþykki allra þurfi að liggja fyrir svo að þessi ákvörðun teljist gild.

Í athugasemdum gagnaðila er ítrekað að annar álitsbeiðenda hafi vitað að lokað yrði upp áður en það hafi verið gert. Gagnaðilar telji að aðgengi að þaki frá svölum þeirra sé viðunandi en útskot á þaki gefi rými til að reisa stiga langsum eftir svölum.

Gagnaðilar hafi lokað lúgu sem hafi legið úr íbúð þeirra upp á háaloft þar sem hafi verið aðgengi að þaklúgu. Þau mótmæli því að þau verði ein látin bera kostnað vegna breytinga á þaklúgu þannig að hægt sé að opna hana utan frá til að meta ástand sameignar þar sem loka hafi þurft innra aðgengi að henni vegna myglu í þaksperrum sem tilheyri sameign. Álitsbeiðendur hafi ekki borið neinn kostnað af því á sínum tíma.

III. Forsendur

Í 2. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að undir séreign falli allt innra byrði umliggjandi veggja, gólfa og lofta, þar á meðal einangrun. Þá segir í 6. tölul. 8. gr. sömu laga að undir sameign falli allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, svo sem háaloft meðal annars án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd. Þá fellur þak undir sameign, sbr. 1. tölul. sömu greinar. Ekki hefur verið gerð eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið. Engin gögn styðja það að efri hluti plötu og þakrýmis sé í séreign gagnaðila eins og ætla má af fundargerð húsfundar sem haldinn var 14. apríl 2016. Telur kærunefnd því að þakrýmið sé í sameign.

Deilt er um hvort gagnaðilum hafi verið heimilt að loka fyrir lúgu sem var staðsett í lofti íbúðar þeirra upp í þakrýmið. Samkvæmt gögnum málsins var steypt loftplata í íbúðinni einangruð af fyrri eigendum vegna ráðlegginga sérfræðinga þar um í þeim tilgangi að koma í veg fyrir myglumyndun í þaki og lyktarmengun í íbúðinni. Vegna þeirrar framkvæmdar hafi umræddri lúgu verið lokað, enda sé aðgengi að henni í gegnum séreign gagnaðila. Hvorki gögn málsins né fjöleignarhúsalög girða fyrir að gagnaðilum hafi verið þetta heimilt. Þá verður ekki séð að á gagnaðilum hvíli sérstök skylda umfram aðra eigendur í húsinu til að gera ráðstafanir til að unnt sé að komast upp á þak á sem þægilegastan máta.

Jafnframt er ágreiningur um hvort fullnægjandi samþykki liggi fyrir því að gagnaðilar geymi frystiskáp í sameiginlegu þvottahúsi. Því er lýst þannig í gögnum málsins að frystiskápurinn sé staðsettur undir snúrum sem eigendur kjallaraíbúðar noti. Ákvæði 4. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús kveður á um að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Álitsbeiðandi hefur ekki samþykkt þessa sérstöku nýtingu gagnaðila á þvottahúsinu og því er fallist á kröfu hans.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum hafi verið heimilt að loka lúgu að þakrými úr séreign þeirra.

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum einum beri ekki að útbúa leið upp á þak hússins vegna lokunar þeirra á lúgunni.

Það er álit kærunefndar að ákvörðun um geymslu frystiskáps í sameiginlegu þvottahúsi þurfi samþykki allra.

Reykjavík, 24. júní 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                                  Eyþór Rafn Þórhallsson