Mál nr. 23/2021-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 23/2021

Lögmæti aðalfundar: Fundargerð. Fundarstjórn.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 25. mars 2021, beindi A hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 10. maí 2021, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 12. maí 2021, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. júní 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 16 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi nr. 5. Ágreiningur er um lögmæti aðalfundar sem haldinn var 3. mars 2021.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að aðalfundur sem haldinn var 3. mars 2021 sé ólögmætur og ákvarðanir sem þar hafi verið teknar ekki bindandi fyrir eigendur.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi hvorki farið að lögum nr. 26/1994 né áliti í máli 67/2018 við ritun fundargerðar aðalfundar sem haldinn hafi verið 3. mars 2021. Álitsbeiðandi hafi verið á fundinum en samkvæmt lista sem hafi fylgt fundargerð hafi verið mætt fyrir 11 íbúðir af 16.

Eins og fundarboð aðalfundar beri með sér hafi staðið til að fara eftir ákvæðum laga um fjöleignarhús við færslu og meðferð fundargerðar. Fundurinn hafi byrjað á því að tveir menn, sem hafi sagst vera lögfræðingar Rekstrarumsjónar ehf., hafi tekið að sér fundarstjórn og ritun fundargerðar. Engin kosning hafi farið fram um þá ráðstöfun en fyrst formaðurinn hafi verið á fundinum hefði 1. mgr. 64 gr. fjöleignarhúsalaga átt að gilda. Í stað þess að velja fundarmenn í hlutverkin eins og lögin segi til um hafi hinir utanaðkomandi lögfræðingar verið settir í hlutverk fundarritara og fundarstjóra. Með því hafi verið brotið gegn ákvæðum 1. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús.

Í fundargerð segi að fundarstjóri hafi borið undir fundarmenn hvort vilji væri til þess að fundargerðin yrði lesin upp og leiðrétt eða hvort hún yrði hreinrituð og send á formann til yfirlestrar og staðfestingar. Tekið hafi verið fram að fundarmenn hefðu verið einróma sammála því að fundargerðin yrði send á formann til yfirlestrar og staðfestingar og í kjölfarið send öllum fundarmönnum.

Ekki sé rétt að þetta hafi verið borið undir fundarmenn, hvað þá að þetta hafi verið einróma samþykkt. Fundarstjóri hafi tilkynnt að þessi háttur yrði hafður á, þrátt fyrir að hann hefði átt að vita að ákvæði fjöleignarhúsalaga séu ófrávíkjanleg. Fundargerðin hafi ekki verið send fundarmönnum fyrr en 9. mars 2021 og þá fyrst hafi álitsbeiðandi fengið að vita hvað hafi staðið í henni.

Fundargerðinni, sem formanni gagnaðila einum fundargesta hafi verið send til yfirlestrar og samþykktar, sé efnislega mjög ábótavant. Nokkrar frávísunartillögur og bókanir álitsbeiðanda vanti og fleiri athugasemdir megi gera.

Vísað sé í mál kærunefndar húsamála nr. 29/2004. Fundargerð hafi ekki verið lesin í lok fundar, auk þess sem ekki hafi verið valinn félagsmaður til að undirrita hana með formanni, sbr. 3. mgr. 64. gr. fjöleignarhúsalaga. Gagnaðili hafi ekki mótmælt þessu.

Í greinargerð gagnaðila segir að umræddur fundur hafi verið sá fyrsti sem haldinn hafi verið eftir að samningur um þjónustukaup hafi verið gerður. Álitsbeiðandi hafi verið viðstaddur fundinn og tekið virkan þátt í umræðum. Formaður gagnaðila hafi sett fundinn líkt og lög kveði á um og lagt til að fulltrúi Rekstrarumsjónar ehf. yrði tilnefndur fundarstjóri. Hafi sú tillaga verið borin undir fundinn eins og fram komi í fundargerð. Engum athugasemdum hafi verið hreyft við þá tilnefningu, hvort heldur frá álitsbeiðanda eða öðrum fundarmönnum. Þá hafi formaður gagnaðila einnig lagt til að fulltrúi Rekstrarumsjónar ehf. yrði ritari. Engum athugasemdum hafi verið hreyft við þá tilnefningu, hvort heldur frá álitsbeiðanda eða öðrum fundarmönnum. Engin mótframboð hafi borist til fundarstjórnar eða fundarritunar.

Eins og fram komi í fundargerð aðalfundarins hafi verið borið upp við fundarmenn hvort vilji væri til að lesa upp fundargerðina og leiðrétta hana eða að fundarritari hreinskrifaði hana sem skyldi svo áframsenda formanni gagnaðila til staðfestingar og undirritunar. Einróma samþykki fundarmanna hafi legið fyrir því að fundargerðin skyldi hreinskrifuð og send formanni gagnaðila til staðfestingar og undirritunar. Álitsbeiðandi hafi verið þeirra á meðal, samþykkt hina völdu leið og ekki hreyft við neinum athugasemdum.

Fundargerðin hafi borist íbúum gagnaðila nokkrum dögum síðar. Því sé hafnað að óeðlilegur dráttur hafi verið á yfirlestri og skilum fundargerðarinnar. Það að formaður gagnaðila hafi ekki komist undir eins til þess að yfirfara fundargerðina breyti engu um efnistök hennar. Enginn annar íbúi hafi gert athugasemd við fundargerðina og í raun geri álitsbeiðandi enga athugasemd við efni hennar.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir þegar hafi verið svarað rangfærslu um að „einróma“ hafi verið samþykkt að brjóta ákvæði laga um fjöleignarhús um fundargerð. Tilgreind ákvæði séu enda ófrávíkjanleg og engu skipti þótt meirihluti fundarmanna hafi kosið að brjóta gegn þeim. Að fara eftir ákvæðum 2. og 3. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús um ritun og meðferð fundargerðar sé ekki val eins og gagnaðili haldi fram. Það sé ófrávíkjanleg skylda að fara að þeim ákvæðum og atkvæðagreiðslu um hvort svo skuli gert sé ólögmæt í sjálfri sér.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum þessum geti þeir, einn eða fleiri, leitað til kærunefndar húsamála og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið. Í álitsbeiðni er Rekstrarumsjón ehf. ásamt húsfélaginu tilgreint sem annar tveggja gagnaðila en með hliðsjón af framangreindu ákvæði getur fyrirtækið ekki verið aðili að máli fyrir kærunefnd þar sem það er ekki eigandi fjöleignarhússins.

Deilt er um lögmæti aðalfundar sem haldinn var 3. mars 2021. Samkvæmt 1. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús er húsfundi stjórnað af formanni húsfélagsins, en sé hann ekki viðstaddur velji fundurinn sjálfur fundarstjóra úr hópi félagsmanna. Álitsbeiðandi telur að fundurinn sé ólögmætur þar sem starfsmaður Rekstrarumsjónar ehf., sem starfar fyrir gagnaðila, hafi séð um fundarstjórn og ritun fundargerðar.

Samkvæmt 3. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús getur stjórnin ráðið framkvæmdastjóra eða annan starfsmann sér til aðstoðar við daglegan rekstur. Sé það gert gefi stjórnin starfsmanni fyrirmæli, ákveði laun hans og önnur kjör og hafi eftirlit með því að hann uppfylli starfsskyldur sínar. Í 4. mgr. sömu greinar segir að stjórninni sé einnig heimilt með sama hætti að fela sjálfstæðum verktaka, til dæmis húsfélagaþjónustu, að annast tiltekin verkefni. Með hliðsjón af þessum ákvæðum telur kærunefnd að formanni gagnaðila hafi verið heimilt að leggja það til á aðalfundi að starfsmaður Rekstrarumsjónar ehf. tæki að sér fundarstjórn og ritun fundargerðar. Þegar af þeirri ástæðu verður ekki fallist á kröfu álitsbeiðanda um viðurkenningu á ólögmæti fundarins á þessari forsendu sem hann krefur.

Í 3. mgr. sömu greinar segir að fundargerð skuli lesin upp í lok fundar, hún leiðrétt og athugasemdir skráðar. Skuli hún síðan undirrituð af fundarstjóra og að minnsta kosti einum öðrum félagsmanni sem fundurinn hefur tilnefnt til þess. Álitsbeiðandi vísar til þess að fundargerðin hafi ekki verið lesin upp við lok fundarins og neitar því að samþykkt hafi verið einróma á fundinum að fundarritari myndi hreinskrifa hana og að hún yrði svo send áfram til formanns til staðfestingar og undirritunar áður en hún yrði send félagsmönnum líkt og bókað er í 18. gr. fundargerðarinnar. Álitsbeiðandi segir að fundarstjóri hafi tilkynnt á fundinum að þessi háttar yrði hafður á.

Kærunefnd telur að heimilt hafi verið að leggja það til á aðalfundinum að fundargerðin yrði hreinskrifuð eftir fundinn og þá send formanni og síðan eigendum. Telur kærunefnd að samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D lið 41. gr. laga um fjöleignarhús, hafi dugað til að samþykkja þá tilhögun. Ekki hefur annað komið fram í málinu en að álitsbeiðandi hafi einn eigenda verið mótfallinn þessu. Telur kærunefnd því að gögn málsins bendi til þess að nægilegt samþykki hafi legið fyrir þessari tilhögun og fellst því ekki á kröfu álitsbeiðanda í máli þessu.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 14. júní 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson