Mál nr. 93/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J ÖL E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 93/1996
Eignarhald: Bílskúrsréttur.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 11. nóvember 1996, beindi A hdl., fyrir hönd B og C, þinglýstra afsalshafa að 1. hæð að X nr. 26, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D, til heimilis að X nr. 26, 2. hæð, hér eftir nefndur gagnaðili, um bílskúrsréttindi.
Erindið var móttekið 25. nóvember sl. og lagt fram áfundi nefndarinnar 4. desember sl. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð lögmanns gagnaðila, dags. 9. desember, var lögð fram á fundi kærunefndar 18. sama mánaðar. Kærunefnd hefur aflað gagna frá Sýslumanninum í Reykjavík og fjallað ítrekað um málið á fundum sínum, síðast þann 18. janúar 1997 þar sem það var tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Um er að ræða yfir 30 ára gamalt hús. Álitsbeiðendur keyptu 1. hæð þess árið 1986 og fylgdi bílskúrsréttur eigninni, eftir því sem segir í álitsbeiðni. Við sölu eignarinnar kom í ljós yfirlýsing sem bar þess merki að eignarhlutanum fylgdi réttur til að byggja tvöfaldan bílskúr.
Krafa álitsbeiðenda er:
Að viðurkennt verði að 1. hæð fylgi réttur til að byggja tvöfaldan bílskúr á lóðinni X nr. 26.
Í álitsbeiðni segir að á meðan álitsbeiðendur bjuggu á neðri hæð að X nr. 26 hafi þau staðið í þeirri trú að eigninni fylgdi réttur til að byggja einn bílskúr. Þeim hafi verið ókunnugt um yfirlýsingu, dags. 21. ágúst 1980, þar sem þáverandi eigandi efri hæðar eftirlét eigendum neðri hæðar rétt sinn til byggingar bílskúrs á lóðinni, þannig að þeim væri heimilt að reisa þar tvöfaldan bílskúr samkvæmt teikningu.
Í uppkasti að eignaskiptayfirlýsingu sem ákveðið hafi verið að gera fyrir eignina segi svo "Rétti til byggingarbílskúrs hefur af hálfu eignar 02.01. verið afsalað til eignar 01.01. Eign 01.01. fylgi því réttur til að byggja tvöfaldan bílskúr á lóðinni. Eign 02.01. fylgi forkaupsréttur að þeim bílskúr sem fær er húsinu, verði eign 01.01. seld." Gagnaðili hefur neitað að undirrita þessa eignaskiptayfirlýsingu.
Í greinargerð E hdl., fyrir hönd gagnaðila, er því mótmælt að hann verði með samningum annarra aðila sviptur þeim ótvíræða bílskúrsrétti sem hann hafi öðlast með afsali, dags. 30. október 1991. Skjal það sem álitsbeiðendur byggi rétt sinn á hafi ekkert gildi gagnvart gagnaðila, þar sem það hafi verið skilyrt með tiltekinni kvöð. Þar sem bílskúrinn hafi aldrei verið byggður hafi réttaráhrif skjalsins fallið niður og hafi það því ekkert gildi í dag.
III. Forsendur.
Af hálfu málsaðila er mál þetta lítt reifað í álitsbeiðni og greinargerð. Þá fylgdi af hálfu aðila aðeins hluti afsala fyrir húsið. Hefur kærunefnd aflað þeirra gagna sem talið var nauðsynlegt að lægju fyrir við úrlausn nefndarinnar. Þykir rétt að rekja þau helstu sem álitaefnið varðar.
Með kaupsamningi, dags. 15. nóvember 1979, seldi F þeim G og H 1. hæð hússins nr. 26 við X, þ.e. 41,4% alls hússins. Með kaupsamningi, dags. 24. október 1980, seldi F sömu aðilum 2ja herbergja íbúð á jarðhæð hússins.
Í yfirlýsingu, dags. 21. ágúst 1980, segir að I, eigandi efri hæðar, láti eftir rétt sinn til byggingar bílskúrs til G og H, eigenda neðri hæðar. Þeim er þannig heimilað að byggja tvöfaldan bílskúr á lóðinni. Kvöð er um forkaupsrétt efri hæðar á bílskúr fjær húsinu ef neðri hæðin verði seld.
Þann 22. ágúst 1983, gaf F þeim G og H afsal fyrir 1. hæð og 2. herbergja íbúð í kjallara, þ.e. 50% af heildareigninni. Í afsali segir svo "Eigninni fylgir réttur til þess að reisa bifreiðageymslu."
Með afsali, dags. 1. september 1983, selur Skiptaráðandinn í Reykjavík, f.h. G og H, þeim J og K tveggja herbergja íbúð á jarðhæð (8,6%). Ekkert er sérstaklega tilgreint um bílskúrsrétt.
Með afsali, dags. 14. nóvember 1983, selur Skiptaráðandinn í Reykjavík, f.h. G og H, þeim L og M eignarhluta á 1. hæð(41,4%). Ekkert er sérstaklega tilgreint um bílskúrsrétt.
Með kaupsamningi, dags. 16. janúar 1986, selja L og M álitsbeiðendum eignarhluta á 1. hæð hússins (41,4%). Fram kemur að bílskúrsréttur fylgi.
Skv. yfirlýsingu og afsali um efri hæð, dags. 15. október 1981, erfðu K og L eignarhluta I að jöfnu og í kjölfarið seldi K sinn eignarhluta til L. Ekkert er tilgreint um bílskúrsrétt sérstaklega, en vísað í eignaskiptasamning, dags. 30. desember 1957. Þar segir að bílskúrsréttindi fylgi 1. og 2. hæð.
Með afsali, dags. 30. október 1991, selur L gagnaðila íbúð á 2. hæð (36%). Í afsali segir svo "Bílskúrsréttur fylgir hinni seldu eign."
Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið er það álit kærunefndar að ótvírætt megi telja að bílskúrsréttur sé ekki lengur meðfylgjandi efri hæð hússins, enda var honum afsalað frá þeim eignarhluta, sbr. yfirlýsingu, dags. 21. ágúst 1980. Ekki verður fallist á það með lögmanni gagnaðila að afsal bílskúrsréttarins hafi gengið til baka þar sem bílskúrinn hefur enn ekki verið reistur.
Samkvæmt ákvæði í ofangreindri yfirlýsingu áttu eigendur efri hæðar eftir sem áður forkaupsrétt á "bílskúr" við sölu eignarhluta 1. hæðar. Skilja verður forkaupsréttarákvæðið svo að það næði til bílskúrsréttarins þrátt fyrir að bílskúr hefði þá ekki verið byggður. Ekki verður séð af gögnum málsins að forkaupsrétturinn hafi verið boðinn þegar Skiptaráðandinn í Reykjavík seldi eignahluta 1. hæðar í tvennu lagi, fyrst þann 1. september 1983 og síðan þann 14. nóvember s.á., né við síðari sölur.
Kærunefnd telur að mögulegt sé að neðri hæð hússins fylgi enn réttur til að byggja tvo bílskúra, þ.e. að sú hæð hafi verið seld með þeim réttindum sem henni fylgdu. Einnig er hugsanlegt að réttur til að byggja einn bílskúr hafi orðið eftir í eigu G og H, við sölu skiptaráðanda á neðri hæðinni á sínum tíma, enda var samkvæmt þágildandi lögum um fjölbýlishús heimilt að selja bílskúra frá viðkomandi húsi. Fyrirliggjandi afsöl og önnur gögn þykja ekki skera úr um þetta atriði. Kærunefnd telur því að úr þessu verði ekki skorið nema með aðila- og vitnaleiðslum og annarri sönnunarfærslu sem fram færi fyrir dómi.
IV. Niðurstaða.
Efri hæð hússins nr. 26 við X, fylgir ekki bílskúrsréttur.
Álitsbeiðendum, þ.e. eigendum neðri hæðar, er heimilt að reisa einn bílskúr á lóðinni. Kærunefnd sker ekki úr um það hvort álitsbeiðendur eigi jafnframt rétt til að reisa annan bílskúr á lóðinni.
Reykjavík, 26. febrúar 1997.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson