Mál nr. 94/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J ÖL E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 94/1996
Eignarhald: Geymsluskot.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 24. nóvember 1996, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til heimilis að X nr. 14, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, til heimilis að sama stað, hér eftir nefndur gagnaðili, um eignaraðild að geymsluskoti í kjallara fjölbýlishússins að X nr. 14.
Erindið var móttekið 25. nóvember sl. og lagt fram á fundi nefndarinnar 4. desember. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 10. desember sl., var lögð fram á fundi nefndarinnar 18. desember. Jafnframt aflaði kærunefnd gagna frá Sýslumannsembættinu í Reykjavík. Þá fjallaði nefndin um málið á fundi sínum 18. janúar og tók það til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjölbýlishúsið að X nr. 14, var byggt árið 1948. Húsið skiptist í kjallara, 1. hæð og 2. hæð ásamt risi. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar í kjallara en gagnaðili er eigandi íbúðar á 2. hæð ásamt risi. Eignaskiptayfirlýsing hefur ekki verið gerð fyrir húsið.
Ágreiningur málsaðila varðar eignaraðild að geymsluskoti við hlið þvotttaherbergis í sameign.
Álitsbeiðendur gera eftirfarandi kröfu í málinu:
Að álitsbeiðendur verði taldir eigendur að umdeildu geymsluskoti við hlið þvottaherbergis.
Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi notað geymsluskotið í rúm þrjú ár. Sá sem átt hafi kjallaraíbúðina á undan álitsbeiðendum, þ.e. frá 1995, hafi sagt gagnaðila að geymsluskotið fylgdi kjallaraíbúðinni en gagnaðili hafi engu að síður haldið nýtingu þess áfram. Þegar álitsbeiðendur hafi flutt inn í húsið í september 1996, hafi gagnaðili samþykkt að rýma fyrir einu reiðhjóli en að öðru leyti sé rýmið fullt af dóti á vegum gagnaðila. Gagnaðili hafi sagt að verði þessi geymsla merkt álitsbeiðendum þá muni hann setja dót inn í þvottahúsið til geymslu, þar sem þau þvoi uppi hjá sér og nýti því ekki sinn hluta. Í því sambandi sé spurning hvort að nota megi þvottahúsið til annarra hluta en það sé ætlað til. Þá hafi gagnaðili geymslu í risi sínu.
Af hálfu álitsbeiðenda er því haldið fram að húsið hafi verið byggt af D og hann átt miðhæðina og kjallarann. E hafi keypt efstu hæð og ris og þar hafi fylgt með bílskúrsréttindi. Árið 1961 hafi ekkja D selt miðhæðina til F og jafnframt selt honum geymslu undir útitröppum og herbergi í norðvesturhorni kjallarans. Á árinu 1962 hafi hún síðan selt kjallarann til G og H og í afsali standi að hún selji einnig geymsluskot við hlið þvottaherbergis og undir stiga. Þetta standi í öllum afsölum vegna kjallarans þar til árið 1989, nema í afsali síðan 1980, þar sem einungis sé talað um sérgeymslu. Álitsbeiðandi telji þar átt við umrætt geymsluskot, þar sem sá eigandi sem átt hafi kjallarann þar á undan hafi brotið niður vegg í geymslu í innri gangi, við hliðina á baðherbergi, og stækkað með því baðherbergið.
Álitbeiðandi heldur því jafnframt fram að í öllum afsölum vegna efri hæðar og riss, nema í afsali gagnaðila, standi að með fylgi hlutdeild í þvottahúsi og miðstöðvarherbergi auk bílskúrsréttinda. Aldrei sé talað um geymsluskot. Í afsali til gagnaðila sé hins vegar einungis talað um það sem eigninni fylgi og fylgja beri að engu undanskildu, þ.m.t. hlutdeild í allri sameign hússins og lóðarréttindum. Sameign hússins telur álitsbeiðandi vera þvottahúsið og miðstöðvarherbergið, þar sem miðhæðin eigi útikompuna og herbergið í norðvesturhluta kjallarans og kjallarinn eigi geymsluskot undir stiga og við hlið þvottaherbergis.
Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að hann hafi fyrst í upphafi árs 1996 heyrt að geymsluskotið væri hugsanlega ekki sameign heldur séreign. Þá hafi sambýlismaður þáverandi eiganda kjallaraíbúðar komið að máli við hann og sagst hafa fundið afsal er sýndi að geymsluskotið væri séreign kjallarans. Einhverjar umræður hafi farið fram um málið en niðurstaða ekki fengist. Þegar gagnaðili hafi síðan komið til baka eftir dvöl erlendis hafi verið búið að selja kjallaraíbúðina og geymsluskotið án þess að þetta mál væri útkljáð.
Við kaup gagnaðila á eignarhluta sínum í nóvember 1991 hafi honum verið tjáð af fyrri eiganda að geymsluskotið tilheyrði þeim eignarhluta, þó ekki í þeirri merkingu að um séreign væri að ræða heldur sameign sem efri hæð og ris hefði afnot af. Geymsluskotið sé opið og á sameignarsvæði eignarinnar. Gagnaðili hafi nú búið í húsinu í 5 ár og notað þennan hluta sameignar sem geymslu í u.þ.b. fjögur ár. Nú sé hins vegar farið fram á að þeirri nýtingu sé hætt þar sem eigendur kjallaraíbúðar telji sig eiga rýmið.
Þá er því haldið fram af hálfu gagnaðila að þar sem geymsluskotið sé ekki afmarkað húsrými geti það ekki verið annað en sameign. Sé það ekki sameign vakni sú spurning hver hafi umboð til þess að skilgreina það sem séreign og hvað þurfi til að koma til þess að slík ákvörðun sé lögleg og bindandi fyrir húsið.
Gagnaðili heldur því fram að skv. afsali frá 1962 virðist I selja kjallarann ásamt geymsluskoti við hlið þvottaherbergis og undir stiga. Gagnaðili telur að geymsluskotið hafi þá verið hluti af sameign og því hefði þurft til þessa samþykki þáverandi eiganda efri hæðar og riss annars vegar og þáverandi eiganda miðhæðar hins vegar. Ekkert liggi hins vegar fyrir um að þessir eigendur hafi afsalað sér hluta af sameign. Sú spurning vakni einnig hvers vegna afsöl kjallaraíbúðar eftir 1989 kveði ekki á um eignarhald á geymsluskotinu og í því sambandi hvort að sum afsöl í sögu hússins hafi meiri þýðingu en önnur.
Þá er á það bent af hálfu gagnaðila að skv. skrá Fasteignamats ríkisins sé sameign 58,1 m2 og inni í þeirri tölu sé augljóslega meira rými en þvottahús, miðstöðvarherbergi og gangur sem sé í mestalagi 25-30 m2 samanlagt. Jafnframt kveði orðalag kaupsamnings gagnaðila á um að hlutdeild í sameign sé þvottahús og miðstöðvarherbergi m.a. og hljóti því að vera eitthvað meira en þetta tvennt.
Telji kærunefnd að skotið sé séreign kjallara hafi efri hæð og ris enga geymslu merkta á samþykktum teikningum. Í risi séu þrjú upphituð herbergi með kvistum og baðherbergi. Þá sé þar ófrágengið svæði sem sé óupphitað og án einangrunar í þaki og geti það varla talist uppfylla lágmarks geymsluþörf.
III. Forsendur.
Samkvæmt þeim gögnum sem fyrir kærunefnd liggja keypti E efri hæð og ris, þ.e. núverandi eignarhluta gagnaðila, á árinu 1949. Rishlutann keypti hann af D, sbr. afsal, dags. 3. nóvember 1949, og efri hæðina keypti hann af F, með afsali dags. sama dag. Rishlutinn samanstóð af þremur herbergum, snyrtiherbergi, og gangi auk hlutdeildar í þvottahúsi og miðstöðvarherbergi í kjallara hússins. Efri hæðin samanstóð af fimm herbergjum, eldhúsi, baðherbergi, innri forstofu og geymslu í risi auk hlutdeildar í þvottahúsi og miðstöðvarherbergi í kjallara hússins. Í samræmi við þetta seldi E síðan "efri hæð hússins, ásamt risi, svo og hlutdeild í hlutfalli við hinn selda eignarhluta í þvottahúsi og miðstöðvarherbergi í kjallara og tilheyrandi leigulóðarréttindum.", sbr. afsal, dags. 26. ágúst 1971. Ekki verður annað séð af fyrirliggjandi gögnum en að síðari eignatilfærslur á efri hæð og risi séu efnislega í samræmi við þetta.
I, ekkja D, seldi neðri hæð hússins til F, með afsali, dags. 25. september 1961. Nánar tiltekið var hið selda fimm herbergja íbúð ásamt sérgeymslu í kjallara, þ.e. öll geymslan undir útitröppum, herbergi í norðvesturhorni kjallara ásamt hlutdeild í sameiginlegu þvottahúsi, miðstöðvarherbergi, sameiginlegum kjallaragangi og leigulóðarréttindum. Ekki verður annað séð af fyrirliggjandi gögnum en að síðari eignatilfærslur á neðri hæð séu efnislega í samræmi við þetta.
Loks seldi I kjallaraíbúð hússins, þ.e. núverandi eignarhluta álitsbeiðenda, G og H, sbr. afsal, dags. 14. september 1962. Í afsalinu segir að hið selda sé þrjú herbergi, eldhús og bað ásamt innri og ytri forstofu, en aðrar íbúðir hafi umgangsrétt að ytri forstofunni vegna þvottahússins auk hlutdeildar í þvottaherbergi, miðstöðvarherbergi, kjallaragöngum og leigulóð. Jafnframt segir svo í afsalinu: "Geymsla fylgir í innri gangi og ennfremur geymsluskot við hlið þvottaherbergis og undir stiga í kjallara." Þetta ákvæði er einnig að finna í tveimur síðari afsölum fyrir kjallaraíbúðina sem fyrir kærunefnd hafa verið lögð, dags. 1. desember 1969 og 1. apríl 1977. Í afsali, dags. 4. júní 1981, virðist talað um sérgeymslu í stað geymsluskots, en þá hefur geymsla í innri gangi verið felld út úr lýsingu á hinu selda, að því er virðist þar sem sú geymsla hafði þá verið felld undir baðherbergi íbúðarinnar, eftir því sem haldið er fram af álitsbeiðanda og ómótmælt af gagnaðila. Hið umdeilda geymsluskot er ekki sérstaklega tilgreint í síðari framlögðum afsölum vegna kjallaraíbúðarinnar.
Samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 teljast allir þeir hlutar húss sem ekki eru ótvírætt í séreign vera sameign. Þannig er allt það húsrými sameign, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst vera séreign, sbr. 6. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994. Séreign er hins vegar alltaf markað húsrými sem gert er að séreign samkvæmt þinglýstum heimildum og allt sem liggur þar innan veggja, sbr. 1. tl. 5. gr. og 4. gr. Í þessu sambandi er sameign þannig meginregla skv. lögunum og þeir sem halda fram séreignarrétti sínum bera fyrir honum sönnunarbyrði, sbr. athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaganna, þar sem tekið er fram að löglíkur séu jafnan fyrir því að umþrætt húsrými sé í sameign.
Af þeim teikningum sem fyrir kærunefnd liggja verður ráðið að svokallað geymsluskot við hlið þvottahúss sé í raun innsti hluti gangs sem liggur fyrir framan miðstöðvarherbergi og þvottaherbergi í sameign í kjallara hússins. Fremst í ganginum er gengið inn í miðstöðvarherbergið og þaðan inn í þvottaherbergið sem liggur við hliðina. Engar dyr eru úr þvottaherberginu beint út í ganginn.
Þegar I seldi kjallaraíbúð hússins með hinu umdeilda geymsluskoti voru auk hennar tveir aðrir eigendur í húsinu, þ.e. annars vegar að efri hæð og risi og hins vegar að neðri hæð. Af eignarheimildum þessara aðila verður ekki annað ráðið en að þeir hafi við kaup á eignahlutum sínum öðlast venjuleg sameignarréttindi í húsinu. Svo sem að framan greinir er umrætt geymsluskot óafmarkaður og opinn hluti af gangi í sameign. Síðari ákvæði í einstökum afsölum vegna kjallaraíbúðar um séreignarrétt þeirrar íbúðar á umræddu geymsluskoti, geta ekki rutt rétti annarra eigenda í húsinu, sem leiða rétt sinn frá eigendum sem ekki hefur verið sýnt fram á að hafi afsalað sér hlutum af sameign.
Það er því álit kærunefndar að ekki hafi verið sýnt fram á séreignarrétt álitsbeiðenda á svokölluðu geymsluskoti fyrir framan þvottahús.
Samkvæmt 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 er eiganda á eigin spýtur óheimilt að helga sér til einkaafnota tiltekna hluta sameignar. Eigandi getur ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki beinan eignarrétt né aukinn afnotarétt. Einstökum eigendum verður ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki, sbr. 4. mgr. 35. gr. og 9. tl. 41. gr. Ekki hefur verið sýnt fram á það af hálfu gagnaðila að hann hafi öðlast slíkan aukinn afnotarétt af umræddu sameignarrými. Það er því álit kærunefndar að afnotaréttur af því sé jafn réttur allra eigenda, sbr. 34. gr. laga um fjöleignarhús. Kærunefnd vill þó benda á að nýting á umræddu rými sem geymslu kann að stangast á við ákvæði byggingarlöggjafar og eða löggjafar um brunavarnir en nefndin leggur hins vegar ekki mat á það atriði.
Þá telur kærunefnd ástæðu til að taka fram að vandamál einstakra íbúða varðandi geymslur eru mál viðkomandi eigenda. Sameigendum ber ekki skylda til að leysa úr slíkum vandamálum. Skortur á fullnægjandi geymslurými veitir einstökum eigendum ekki einhliða heimild til að nýta sameiginlegt húsrými sem geymslu, sbr. 4. mgr. 35. gr. og 9. tl. 41. gr.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að umdeilt geymsluskot, við hlið þvottahúss að X nr. 14, Reykjavík, sé í sameign eigenda hússins.
Reykjavík, 10. febrúar 1997.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson