Mál nr. 82/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J ÖL E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 82/1996
Eignarhald: Lóðarhluti, geymsla.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 24. október 1996, óskaði A, fyrir hönd húsfélagsins að X nr 2, álits nefndarinnar vegna ágreinings við B, einnig til heimilis að X nr. 2.
Málið var lagt fram á fundi kærunefndar þann 6. nóvember og samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, sbr. ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Greinargerð gagnaðila, dags. 21. nóvember, var lögð fram á fundi 4. desember ásamt athugasemdum álitsbeiðanda, dags. 4. desember. Á fundinum var jafnframt samþykkt að fara þess á leit við gagnaðila að hann legði fram frekari gögn í málinu, innan tilskilins frests. Gagnaðili varð ekki við þessum tilmælum og aflaði kærunefnd þá umræddra gagna frá Sýslumannsembættinu í Reykjavík og voru þau lögð fram á fundi 18. janúar, þar sem málið var jafnframt tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjölbýlishúsið X nr. 2 er tvær hæðir með sex eignarhlutum. Gagnaðili er eigandi íbúðar nr. 01.01., á jarðhæð hússins.
Ágreiningur aðila lýtur að rétti gagnaðila til að girða og planta trjám á lóðarskika fyrir framan íbúð sína og heimild gagnaðila til að nýta tiltekna geymslu á jarðhæð undir tröppum hússins sem séreign sína.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að lóð fyrir framan íbúð gagnaðila verði talin sameign og að gagnaðila verði talið skylt að fjarlægja girðingu og tré af lóðinni.
Að geymsla undir tröppum verði talin sameign.
Af hálfu álitsbeiðanda er því haldið fram að lóð sé sameiginleg fyrir X nr. 2, 2a og 2b. Íbúar í íbúð nr. 01.01. hafi fyrstir flust í X nr. 2 og hafi um tíma búið einir í húsinu. Þeir hafi smíðað girðingu og plantað trjám fyrir utan girðinguna og hafi síðan smátt og smátt mótað sína eigin lóð með plöntum, bala, palli o.fl. Fyrir þessu hafi ekki verið fengið samþykki húsfélaganna. Samkvæmt kaupsamningi eigi íbúar á neðri hæð enga tiltekna lóð nema með samþykki húsfélaganna.
Þann 9. október 1996 hafi verið haldinn húsfélagsfundur í X nr. 2 og hafi gagnaðili verið boðaður til fundarins. Þar hafi verið samþykkt að gefa gagnaðila frest til 14. október til að fjarlægja girðingu og tré. Gagnaðili hafi gengið út af fundinum en sambýlismaður gagnaðila hafi fallist á kröfur fundarins. Umræddur frestur hafi verið framlengdur til 21. október að beiðni sambýlismanns gagnaðila, en að honum liðnum hafi ekki verið orðið við kröfum fundarins.
Álitsbeiðandi heldur því jafnframt fram að gagnaðili hafi tileinkað sér geymslu í sameign. Gagnaðili haldi því fram að byggingaraðili hússins R hafi gefið sér geymsluna fyrir að mála húsið að utan. Álitsbeiðandi telur hins vegar að umrædd geymsla sé sameign íbúa, enda sé hún skráð sem sorpgeymsla á byggingarnefndarteikningum.
Álitsbeiðandi kveðst aldrei hafa fengið í hendur viðauka við kaupsamning gagnaðila. Honum hafi honum aldrei verið þinglýst og hann ekki í samræmi við eignaskiptayfirlýsingu hússins, dags. 8. mars 1993, þinglýst 4. maí 1993.
Á húsfundi þann 9. október 1996 hafi verið samþykkt að óska eftir því við gagnaðila að umrædd geymsla yrði öllum til afnota fyrir 21. október. Gagnaðili hafi ekki orðið við þeim tilmælum.
Af hálfu gagnaðila er vísað í yfirlýsingu byggingaraðila hússins, dags. 18. nóvember 1996, viðauka við kaupsamning gagnaðila um íbúðina, dags. 1. desember 1993, og yfirlýsingu annarra eigenda á jarðhæð í X nr. 2, dags. 20. nóvember 1996. Í greinargerð gagnaðila kemur fram að yfirlýsing byggingaraðila hússins taki af allan vafa um geymslu og lóðarréttindi en að öðru leyti er ekki vísað til einstakra atriða í hinum tilgreindu gögnum. Þá er því haldið fram af hálfu gagnaðila að íbúðir á jarðhæð við X nr. 2a og 2b hafi stórar sérlóðir. Gagnaðili hafi ekkert aðhafst sem hann hafi ekki haft leyfi til að gera, varðandi lóð o.fl. í X nr. 2.
III. Forsendur kærunefndar.
Í málinu liggur fyrir eignaskiptayfirlýsing fyrir X nr. 2, dags. 8. mars 1993, þinglýst 4. maí sama ár. Í henni segir svo: "Ofangreindum matshlutum fylgir hlutdeild í leigulóðarréttindum í samræmi við eignarhlutdeild. Lóð er sameiginleg fyrir X nr. 2, 2a og 2b. Hlutdeild matshluta í lóð fer eftir fermetrastærð hvers eignarhluta í X nr. 2, X nr. 2a og X nr. 2b."
Lagður hefur verið fram í málinu kaupsamningur gagnaðila um íbúð nr. 01.01., dags. 11. desember 1993, og viðauki við hann, dagsettur fyrr, eða 1. desember 1993. Í kaupsamningnum segir svo "Sér lóð fylgir, að öðru leyti er lóðin grófjöfnuð og þökulögð." Í viðaukanum segir m.a. svo: "Vegna kaupsamnings um íbúð 01.01. við X nr. 2, Reykjavík, milli C og B, þá er eftirfarandi viðauki við kaupsamninginn frá neðangreindum byggingaraðila hússins, en þennan viðauka hafði C einnig fengið frá byggingaraðila.
1. Íbúðin á 3 metra frá húsinu þ.e. frá eystri enda á suðurglugga vestur með og norður að íbúð 01.02., sem er einkalóð íbúðarinnar, eins og algengt er í fjölbýlishúsum, þar sem ekki eru svalir á jarðhæð.
2. Geymslurými á jarðhæð undir tröppum tilheyrir íbúð 01.01.
Viðauka þessum skal þinglýsa, ef þörf er á, þannig að þessa viðauka verði getið á eignaskiptayfirlýsingu fyrir X nr. 2." Yfirlýsingin er undirrituð af tveimur aðilum fyrir hönd R hf. og er hún vottuð.
Jafnframt liggur fyrir yfirlýsing sama aðila, dags. 18. nóvember 1996, gefin í tilefni af umfjöllun kærunefndar um mál þetta. Þar segir að um sé að ræða séreignarlóð, innan við 3 m frá húsvegg, sem takmarkist af gluggum á suðurgafli og norðurgafli hússins nr. 2 við X. Íbúðir á jarðhæð í húsunum X nr. 2a og 2b hafi sérlóð, a.m.k. 3 m frá húsvegg að endavegg í suður og austurátt, ef gluggi hefði verið á suður og austurveggjum íbúða á jarðhæð hefði sérlóðin stækkað til og með glugganum.
Jafnframt segir í yfirlýsingunni að geymsla undir tröppum tilheyri íbúð gagnaðila skv. viðauka við kaupsamning. Upphaflega hafi verið gert ráð fyrir verslun og þjónustu í húsnæðinu og hafi þá verið þörf á fleiri sorptunnum en nú þurfi. Hluta af upphaflegri sorpgeymslu hafi þess vegna verið lokað af byggingaraðila hússins og það selt íbúðnr. 01.01., enda sé sú íbúð stærst í húsinu X nr. 2. Í hinni núverandi sorpgeymslu sé pláss fyrir nægjanlega margar sorptunnur. Geymslan hafi aldrei verið skráð sameign á pappírum, eins og álitsbeiðandi haldi fram.
Þá liggur fyrir yfirlýsing annarra eigenda á jarðhæð við X nr. 2, dags. 20. nóvember 1996, þar sem fram kemur að viðkomandi eigendum hafi verið kunnugt um viðauka við kaupsamning milli gagnaðila og seljanda hennar. Í umræddum viðauka komi fram að geymsla undir tröppum tilheyri íbúð nr. 01.01. og í sama skjali komi einnig fram lóðarréttindi sem tilheyri íbúðum nr. 01.01., 01.02. og 01.03. í húsinu nr. 2 við X. Í yfirlýsingu eigendanna tveggja segir jafnframt að þeim hafi verið kynntur þessi viðauki og hafi ekkert við hann að athuga, enda séu skilmálarnir í samræmi við lóðarréttindi íbúða á jarðhæð í fjölbýlishúsum, sem ekki hafi svalir.
Samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús teljast allir þeir hlutar húss og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign vera sameign. Þannig er öll lóð húss sameign nema þinglýstar heimildir kveði á um að hún sé séreign eða það byggist á eðli máls, sbr. 5. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994. Jafnframt er sameign allt það húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, sbr. 6. tl. 8. gr. Í þessu sambandi er sameign meginregla skv. lögunum og þeir sem halda fram séreignarrétti sínum bera fyrir því sönnunarbyrði. Sama regla gilti skv. lögum um fjölbýlishús nr. 59/1976, sbr. 5. gr. þeirra laga.
Í eignaskiptayfirlýsingu fyrir X nr. 2 kemur ekki annað fram en að öll lóð húsanna þriggja sé í sameign og ekki er kveðið á um einkaafnotarétt íbúða á jarðhæð af tilteknum lóðarskikum. Það hefði þó verið rétt og skylt ef ætlunin var að veita tilteknum eigendum slíkan einkaafnotarétt, sbr. 3. tl. 1. mgr. 17. gr. laga nr. 26/1994, sbr. einnig 11. gr. rg. nr. 538/1995 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum. Af samþykktum teikningum byggingarnefndar, dags. 14. janúar 1993, verður ekki heldur annað ráðið.
Það er á misskilningi byggt að eigendur íbúða á jarðhæð í fjölbýlishúsum og öðrum fjöleignarhúsum eigi sjálfkrafa rétt til einkaafnota af lóðarhlutum 3 metra út framan við íbúðir sínar eða glugga þeirra. Engin ákvæði um slíkt er að finna í lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994 eða í byggingarlöggjöfinni. Öll eðlisrök hníga hins vegar að því að eigendur á jarðhæð njóti nokkurrar friðhelgi á svæðinu fyrir framan íbúðir sínar og þá einkum glugga þeirra, svo sem ráða má af samþykktum teikningum.
Ákvæði í kaupsamningi gagnaðila, dags. 11. desember 1993, þinglýstur 5. maí 1994, og óþinglýstum viðauka við hann, dags. 1. desember 1993, um einkaafnotarétt af umræddum lóðarskika, geta ekki rutt rétti annarra eigenda í húsinu, sem festu kaup á eignarhlutum sínum á grundvelli gildandi eignaskiptayfirlýsingar.
Það er því álit kærunefndar að ekki hafi verið sýnt fram á einkaafnotarétt gagnaðila af lóðarskika fyrir framan íbúð nr. 01.01.
Í eignaskiptayfirlýsingu fyrir X nr. 2 er upphafleg sorpgeymsla, svo sem hún kemur fram á samþykktum teikningum, ekki að neinu leyti reiknuð inn í hlutfallstölu eignarhluta gagnaðila. Það hefði þó verið rétt og skylt ef ætlunin var að veita eigendum íbúðar nr. 01.01. séreignarrétt að hluta sorpgeymslunnar, sbr. 3. tl. 1. mgr. 17. gr. laga nr. 26/1994. Af samþykktum teikningum byggingarnefndar, dags. 14. janúar 1993, verður ekki annað ráðið en að sorpgeymslan sé öll í óskiptri sameign. Þá kemur ekkert fram um það í öðrum þinglýstum heimildum að hluti hinnar upphaflega sorpgeymslu hafi verið stúkaður af og honum breytt í geymslu fyrir íbúð nr. 01.01. Svo sem áður greindi bera þeir sem halda fram séreignarrétti í fjöleignarhúsi sönnunarbyrðina fyrir honum. Ákvæði í einstökum kaupsamningum, hvað þá heldur óþinglýstum viðaukum við þá, ryðja ekki rétti annara eigenda í þessu efni. Sama gildir um síðari yfirlýsingar byggingaraðila. Það er álit kærunefndar að ekki hafi verið sýnt fram á séreignarréttindi yfir geymslu á jarðhæð undir tröppum í X nr. 2 og því verði að telja að hún sé í sameign.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að lóðarhluti fyrir framan íbúð gagnaðila sé í sameign og að gagnaðila sé skylt að fjarlægja girðingu og tré af lóðinni.
Það er álit kærunefndar að geymsla á jarðhæð undir tröppum sé í sameign.
Reykjavík, 29. janúar 1997.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson