Mál nr. 65/1996

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J ÖL E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 65/1996

Séreign, sameign: Kostnaðarskipting.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 1. ágúst 1996, beindu A og B, til heimilis að X nr. 11, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, sama stað, hér eftir nefnd gagnaðilar, vegna ágreinings um rafmagnsdælu og skiptingu kostnaðar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 6. ágúst sl. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 17. september, var lögð framá fundi kærunefndar 25. sama mánaðar. Nefndin fjallaði um málið á fundi sínum 9. október og tók það til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða tvíbýlishús, byggt á árunum 1964-1965. Árið 1990 keyptu álitsbeiðendur efri hæð hússins og fluttu inn í febrúar 1991. Gagnaðilar fluttu inn á neðri hæð hússins um mánuði síðar.

Ágreiningur aðila varðar rafmagnskostnað vegna rafmagnsknúinnar vatnsdælu sem notuð er í sambandi við geislahitun neðri hæðar.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1. Að staðfest verði að gagnaðilum beri tafarlaust að fjarlægja á sinn kostnað rafmagnsdælu af raflögn sameignar.

2. Að óháður fagaðili verði fenginn til að yfirfara raflagnir í sameign og kanna hvort um frekari misnotkun sé að ræða.

3. Að rafmagnsmælir í sameign verði tekinn niður ogþeim ljósaperum sem eru í sameign verði skipt niður á eignarhlutana og þær tengdar við rafmagn hvorrar íbúðar fyrir sig.

Í bréfi álitsbeiðenda kemur fram að rúmlega tveimur mánuðum eftir að þeir fluttu í húsið hafi borist rafmagnsreikningur vegna sameignar. Hafi þeim þá orðið ljóst að sameiginlegur rafmagnsreikningur væri óeðlilega hár miðað við það að á mæli í sameign hafi einungis átt að vera 4 ljósaperur, samkvæmt upplýsingum fyrri eiganda. Við nánari athugun hafi komið í ljós að á mæli fyrir sameign sé rafmagnsknúin vatnsdæla sem, að sögn álitsbeiðenda, sjái um að viðhalda þrýstingi og endurnýta hitaveituvatn á hitunarkerfi íbúðar gagnaðila, og stuðli þannig að lægri hitunarkostnaði hennar. Íbúð á neðri hæð sé hituð með geislahitun og hitalagnir íbúðarinnar liggi í lofti hennar. Á efri hæð sé hins vegar ofnakerfi til upphitunar. Gagnaðilar hafi ekki orðið við margítrekuðum tilmælum álitsbeiðenda um að láta tengja dæluna yfir á þeirra eigin raflögn. Hafi þess verið krafist að gagnaðilar gerðu eitthvað í þessum málum í byrjun þessa árs.

Álitsbeiðendur benda á að samkvæmt meðfylgjandi gögnum frá Hitaveitunni sjáist að hitunarkostnaður þeirra sé hærri en meðalhitunarkostnaður sambærilegra íbúða og því ljóst að þeir njóti ekki góðs af hitunaraðferðum gagnaðila líkt og þeir haldi fram.

Segjast álitsbeiðendur hafa haft samband við rafvirkja og óskað eftir tilboði frá honum í að breyta rafmagninu,annars vegar þannig að vatnsdælan yrði flutt af sameignarreikningnum og hins vegar að sameignarmælirinn yrði felldur niður og þeim fjórum ljósaperum sem eiga að vera í sameign yrði skipt á sinn hvorn íbúðarmælinn. Hafi tilboðið verið kynnt gagnaðilum en þau þverneitað að taka þátt í kostnaðinum.

Gagnaðilar krefjast þess að nefndin staðfesti að álitsbeiðendum verði gert skylt að greiða hlutdeild í sameiginlegum rafmagnsreikningi, þar sem um sameiginlegan kostnað sé að ræða. Gagnaðilar benda á, að þar sem hitalagnir neðri hæðar liggi í lofti íbúðarinnar, sé ljóst að álitsbeiðendur njóti góðs af hitunaraðferðum gagnaðila. Beri álitsbeiðendum því að greiða hlutdeild í rafmagnskostnaði vegna þessarar hitunaraðferðar. Benda gagnaðilar jafnframt á að ástæða þess að hitunarkostnaður álitsbeiðenda sé hærri en meðalhitunarkostnaður sambærilegra íbúða, geti verið ýmsar, s.s. loft í ofnum, o.fl. Gagnaðilar telja að núverandi fyrirkomulagi verði ekki breytt, án samþykkis allra eigenda, hvorki varðandi dæluna né það að ljósum í sameign verði skipt niður á séreignarmæla íbúðanna. Ekki hafi verið haldinn húsfundur um málið og lögmætar ákvarðanir því ekki verið teknar.

III. Forsendur.

Um lið 1. Um tvenns konar hitunarkerfi er að ræða í húsinu. Efri hæðin er hituð með ofnakerfi en neðri hæðin með geislahitunarkerfi. Dæla sú sem hér um ræðir er hluti af geislahitunarkerfi sem einungis þjónar íbúð gagnaðila.

Meginreglan er sú að lagnir fjöleignarhúsa eru í sameign allra eigenda, sbr. 7. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Kærunefnd hefur í fyrri álitsgerðum mótað þá reglu að lagnir séu að meginstefnu sameiginlegar uns komið er út úr vegg eða upp úr gólfi inni í séreignarhluta. Sama telur kærunefnd gilda hér. Í máli þessu háttar hins vegar svo til að umrædd dæla þjónar eingöngu þeim tilgangi að viðhalda þrýstingi og endurnýta hitaveituvatn á hitunarkerfi gagnaðila.

Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að álitsbeiðendur njóti góðs af hitunarkerfi séreignarhluta gagnaðila. Vegna þessa sjónarmiðs bendir kærunefnd á að eignarhlutar í fjöleignarhúsum njóta að vissu marki upphitunar aðliggjandi rýma í samræmi við staðsetningu sína án þess að áhrif hafi á kostnaðarskiptingu. Eðlilegur frágangur geislahitunar er með þeim hætti að varmaflutningur milli rýma er að jafnaði ekki frábrugðinn því sem gerist með annars konar upphitunaraðferðum. Kærunefnd telur því að staðsetning hitalagna í lofti íbúðar gagnaðila breyti engu varðandi kostnaðarskiptinguna.

Að teknu tilliti til þessara sjónarmiða og þar sem dælan þjónar einungis séreignarhluta gagnaðila telur kærunefnd að hún sé í séreign gagnaðila, sbr. 7. tl. 5. gr. fjöleignarhúsalaga og kostnaður vegna hennar því sérkostnaður þeirra, sbr. 50. gr. laganna.

Unnt er að áætla rafmagnsnotkun dælunnar. Ef samkomulag næst um skiptingu kostnaðar á þeim grundvelli standa engin rök til að færa hana af rafmagnsmæli sameignar. Náist hins vegar ekki slíkt samkomulag verður að teljast eðlilegt að gagnaðilar færi dæluna af rafmagnsmæli sameignar á sinn kostnað.

Um lið 2. Það er ekki á valdsviði kærunefndar að mæla fyrir um úttekt fagmanns á raflögnum hússins.

Um lið 3. Ákvörðun um að rafmagnsmælir í sameign verði tekinn niður og rafmagnskostnaði vegna sameignar skipt til jafns á séreignarhlutana verður að taka með lögmætum hætti á húsfundi. Af gögnum málsins verður ekki séð að slíkt hafi verið gert. Um lagaágreining er ekki að ræða og þetta atriði því ekki tækt til úrlausnar kærunefndar.

IV. Niðurstaða.

Um lið 1. Það er álit kærunefndar að rafmagnsdælan sé í séreign gagnaðila og þeim beri að greiða allan kostnað sem af henni stafar. Gerist þörf á að flytja dæluna af raflögn sameignar er eðlilegt að gagnaðilar beri þann kostnað.

Um lið 2. Það er ekki á valdsviði kærunefndar að mæla fyrir um úttekt fagmanns á raflögnum hússins.

Um lið 3. Kærunefnd telur ágreining um sameiginlegan rafmagnsmæli og breytingu á honum ekki tækan til úrlausnar.

Reykjavík, 9. desember 1996.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson