Mál nr. 60/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J ÖL E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 60/1996
Hugtakið hús. Skipting kostnaðar:Utanhússviðgerðir.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 13. september 1996, beindi A, til heimilis að X nr. 8, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, til heimilis að X nr. 14, hér eftir nefnd gagnaðili, um réttindi og skyldur eigenda í X nr. 8-14.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 25. september sl. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, móttekin 5. nóvember sl., var lögð fram á fundi kærunefndar 6. nóvember, eftir að veittir höfðu verið ítrekaðir frestir vegna hennar. Á fundinum var málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjölbýlishúsið að X nr. 8-12, var byggt á árunum 1961-1962 og þar eru þrír stigagangar með samtals 27 íbúðum. X nr. 14 var byggt 1963 og þar eru 13 íbúðir. Lóð og bílastæði eru sameiginleg. Frá upphafi hafa verið rekin tvö húsfélög um X nr. 8-14, þ.e. annars vegar fyrir X nr. 8-12 og hins vegar fyrir X nr. 14.
Ágreiningur aðila er um skiptingu kostnaðar vegna utanhússviðgerða.
Krafa álitsbeiðanda er eftirfarandi:
Að viðurkennt verði að húseignin X nr. 8-14 sé eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús og í framhaldi af því talið að eigendum X nr. 14 sé skylt að taka þátt í sameiginlegum viðhaldskostnaði á húseigninni.
Í álitsbeiðni kemur fram að frá upphafi hafi tvö húsfélög verið rekin í X nr. 8-14. Engin samvinna hafi verið á milli þessara húsfélaga og óeining ríkt. Þar hafi ráðið mestu að X nr. 14 hafi verið byggt seinna, af öðrum verktaka, teiknað af öðrum arkítekt og útlit því töluvert annað en á X nr. 8-12. Þak sé aðskilið þar eð nr. 14 standi hærra og innar á lóðinni. X nr. 8-12 sé hins vegar teiknað og byggt sem ein heild með sameiginlegu þvottahúsi og geymslurými og gangi í kjallara fyrir stigahúsin þrjú. Hvort húsfélag um sig hafi séð um viðhald á sinni eign, þó hafi húsfélagið nr. 8-12 haft meira viðhald, enda telji eigendur á nr. 14 sitt hús betur byggt.
Á aðalfundi í húsfélaginu X nr. 8-12 hafi verið samþykkt að hefja viðgerðir á húsinu eftir að álit fagmanna lægi fyrir. Víða hafi brotnað upp úr múr í kringum glugga og sé það beinlínis hættulegt ef múrbrot losni og falli niður, eins og gerst hafi. Þar sem ný lög umfjöleignarhús hafi tekið gildi hafi þótt rétt að hefja máls við íbúa að X nr. 14 um viðgerð á húsinu, með tilvísan í 1., 2. og 3. gr. laga um fjöleignarhús, þar sem strangt sé kveðið á um hugtakið hús og sameiginlegar skyldur íbúa. Þeirri málaleitan hafi verið svarað með því að samþykkt lægi fyrir hjá þeim um að ekki þyrfti né skyldi fara í viðgerðir á "þeirra hluta" hússins og um annað væru þau ekki til viðtals, nema ef vera skyldi að mála "sinn hluta", eins og það er orðað í álitsbeiðni.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að frá upphafi hafi verið tvö húsfélög í X nr. 8-14, enda hafi sameignin X nr. 8-12 verið byggð á undan sameigninni nr. 14. Þegar stigagangur nr. 14 hafi verið byggður hafi þannig orðið til annað húsfélag. Upphafleg ástæða fyrir þessu hafi verið ósk íbúa X nr. 8-12, enda sé fátt sameiginlegt. Byggingaraðili sé ekki sá sami, húseignirnar séu ekki undir sama þaki, þvottahús séu aðskilin og allar lagnir séu aðskildar. Vilji til að sameina húsfélögin virðist hins vegar vakna þegar til standi verulegar lagfæringar á húseigninni.
Fullyrðingum álitsbeiðanda um að eigendur í X nr. 14 telji að ekki þurfi né skuli fara fram viðgerðir á "þeirra hluta hússins", eins og það sé orðað, séu rangar. Á húsfundi í X nr. 14 á árinu 1995 hafi verið samþykkt að fá mat fagmanna á viðgerðarkostnaði og í framhaldi af því hafi verið ákveðið að hækka gjöld í hússjóð og hefjast handa eftir eitt til tvö ár. Húsfélagið nr. 14 hafi sjálft staðið í viðhaldi á sameign og m.a. lagt upphitaða stétt fyrir framan stigaganginn. Sú hefð hafi skapast frá upphafi að hvort húsfélag um sig hafi staðið að eigin lagfæringum. Íbúar að X nr. 14 óski eindregið eftir því að húsfélögin verði áfram tvö.
Aldrei hafi farið fram neinar viðræður milli húsfélaganna um sameiginlegan kostnað né um það hvernig framkvæmdum skuli háttað í þeim meiriháttar viðhaldsverkefnum sem framundan séu hjá báðum húsfélögum. Óeining hafi því ekki verið til staðar.
III. Forsendur.
Í 1. gr. laga nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa, sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús, sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var ennfremur sérstaklega lögfest, að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt.
Í lögum um fjölbýlishús nr. 59/1976 var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga, þar sem í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði, að þau giltu um fjölbýlishús, þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt.
Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla, að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu. Mikilvægastur í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.
Með lögtöku laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna þar sem m.a. er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tl. 3. mgr. 1. gr., að lögin gildi m.a. um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð með 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús, þegar segir:
"Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun."
Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins, en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi:
"Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, skv. 1. mgr., þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa."
Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr., þegar segir:
"Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar í sameign allra eigenda þess."
Kærunefnd telur, að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga, séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum, falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.
Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu, sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem: Úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994, þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi m.a. líta til þess, hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt.
Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig. Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum við 9. gr., að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum, sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi, þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind.
Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geta verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman, t.d. hvað varðar klæðningu. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina.
Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það, hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Það leiðir hins vegar til réttaróvissu og öngþveitis ef sinn siður myndast í hverju húsi.
Í greinargerð gagnaðila eru rakin nokkur atriði sem hann telur leiða til þess að um tvö aðskilin hús sé að ræða. Þannig sé byggingartími mismunandi, byggingaraðili ekki sá sami, húseignirnar ekki undir sama þaki, þvottahús aðskilin og allar lagnir aðskildar.
Það er álit kærunefndar að mismunur á byggingartíma sé skammur og verði ekki talinn hafa þýðingu í málinu. Sambyggingin X nr. 8-14 er ekki hönnuð öll í einu né af sama arkítekt. Kærunefnd telur þó augljóst að stigahús nr. 14 sé hannað með heildarsvip byggingarinnar fyrir augum.
Þau atriði sem þá standa eftir því til stuðnings að um tvær sjálfstæðar einingar sé að ræða, megna ekki að leiða til undantekningar frá framangreindri meginreglu.
Það er því álit kærunefndar, þegar allt það er virt sem hér að framan er rakið, að sambyggingin X nr. 8-14, teljist eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994, enda sé ekki um svo veigamikil frávik að ræða, þegar litið er til hinna almennu atriða sem upp voru talin hér að framan, að undantekning verði gerð frá meginreglunni. Af því leiðir að allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur, samkvæmt reglum III. kafla laga nr. 26/1994.
Við mat á kostnaði vegna eldri viðgerða og þýðingu þeirra nú er ekki við bein lagafyrirmæli að styðjast. Kærunefnd telur hins vegar að eðlisrök leiði til þess að taka beri tillit til þeirra að því marki sem þær leiði til lækkunar á heildarkostnaði þess verks sem til stendur að vinna við húsið. Þetta sjónarmið á sér nokkurn stuðning í 1. mgr. 2. gr. laganna. Rísi ágreiningur um, hvort og með hvaða hætti eldri viðgerðir leiði til sparnaðar, er eðlilegt að úr því sé skorið með mati, en almennt ber sá aðili sönnunarbyrðina sem slíku heldur fram.
IV. Niðurstaða.
Sambyggingin X nr. 8-14, telst eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994. Af því leiðir að allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur, samkvæmt reglum III. kafla laga nr. 26/1994.
Reykjavík, 4. desember 1996.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson