Mál nr. 69/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J ÖL E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 69/1996
Skipting kostnaðar: Lagnir, lekaskemmdir.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 19. ágúst 1996, beindu A og B, til heimilis að X nr. 15, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við C, til heimilis að Y nr. 60, hér eftir nefnd gagnaðili, um uppgjör vegna tjóns af völdum leka að X nr. 15.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 21. ágúst sl. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 30. ágúst, var lögð fram á fundi kærunefndar 12. september. Málið var ennfremur tekið fyrir á fundum nefndarinnar þann 25. september og 9. október, og tekið til úrlausnar á hinum síðari. Þann 25. október gekk hluti kærunefndar ennfemur á vettvang að X nr. 15.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjölbýlishúsið að X nr. 15, var byggt árið 1938 og er steinsteypt hús með fjórum eignarhlutum, þ.e. kjallara (19,3%), 1. hæð (35%), 2. hæð (36,2%) og risi (9,5%). Álitsbeiðendur búa í íbúð sinni á 2. hæð en gagnaðili á risíbúðina og hefur sonur gagnaðila búið þar, auk þess sem íbúðin hefur verið leigð út.
Ágreiningur aðila er um skiptingu kostnaðar við viðgerðir á pípulögnum í risi og lekaskemmdum í íbúð álitsbeiðenda.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að gagnaðila beri einum að greiða kostnað sem þegar hafi fallið til vegna viðgerðar á pípulögnum á rishæð ogkostnað sem fyrirsjáanlega muni falla til vegna nauðsynlegra viðgerða á íbúð álitsbeiðenda.
Í erindi álitsbeiðenda kemur fram að forsaga málsins sé sú að fyrir nokkrum árum, sennilega árið 1988, hafi gagnaðili og eiginmaður hennar keypt rishæð að X nr. 15. Sonur þeirra, D, hafi flutt inn í íbúðina í kjölfarið. Skömmu síðar hafi verið fengið leyfi byggingarnefndar R til að setja fjóra kvisti á risið. D hafi síðan hafist handa við framkvæmdir, þ.e. við að setja kvisti á risið og innrétta það, m.a. að útbúa þar baðherbergi. Þessum framkvæmdum sé enn ólokið og m.a. eigi eftir að setja gler í opnanlega glugga.
Um 1980 hafi komið upp mikil rakalykt í baðherbergjum í húsinu. Eigendur allra íbúða, að þáverandi eigandi rishæðar einum undanskildum, hafi gengist í að skipta um lagnir á baðherbergjum. Við þetta hafi rakalyktin horfið. Þáverandi eigandi rishæðar hafi hins vegar gripið til þess ráðs að steypa ofan í trésökkul á baðherberginu, þar sem lagnir lágu óeinangraðar, til að loka á lyktina.
Í byrjun apríl sl. hafi komið fram leki í lofti íbúðar álitsbeiðenda, fyrst í horni sjónvarpsherbergis og baðherbergis og fljótlega einnig á milli flísa í baðherbergi. Gagnaðili og sonur gagnaðila, D, hafi verið búsett erlendis undanfarna mánuði og því hafi verið haft samband við leigjanda íbúðar gagnaðila. Leigjandinn hafi ítrekað neitað álitsbeiðendum um að skoða aðstæður í baðherbergi risíbúðarinnar. Leigjandinn hafi vísað á annan son gagnaðila, E, sem eftir ítrekaðar áskoranir hafi fallist á að láta kanna hvort orsaka lekans væri að leita í risinu. Á þeim orðum hafi þó engar efndir orðið og loks hafi álitsbeiðendur kallað til lögreglu sem gert hafi skýrslu um aðkomuna, dags. 18. apríl 1996. Í kjölfarið hafi áðurnefndur E ritað undir yfirlýsingu, dags. 22. apríl 1996,þess efnis að heimilt væri að hefjast handa um viðgerðir vegna lekans.
Þann 29. apríl hafi verið haldinn húsfundur þar sem mættu eigendur annarra eignarhluta en risíbúðar og samþykkt að fá fagmann til að kanna orsakir lekans og gera við hann. Pípulagningamaður sá sem fenginn var til verksins hafi tekið saman greinargerð um tjónið, dags. 21. maí 1996, að lokinni viðgerð á lögn í risinu. Álitsbeiðendur hafi greitt reikning vegna viðgerðarinnar. Ekki sé hins vegar búið að ganga frá viðgerð á íbúð álitsbeiðenda, þ.e.flísalögn og málun baðherbergis, málun sjónvarpsherbergis, né hafi verið kannað með viðgerð á parketi í sjónvarpsherbergi.
Aðstæður á baðherbergi rishæðar séu óforsvaranlegar og ekki samkvæmt reglum. Þannig sé sturta við óvarinn timburvegg, engin loftræsting og engin gólfefni. Augljóst sé að við slíkar aðstæður sé veruleg hætta á tjóni eins og því sem orðið hafi í íbúð álitsbeiðenda. Í þessu sambandi beri að benda á að pípulagningamaður hafi talið orsök lekans ekki alfarið að rekja til hinnar tærðu lagnar, heldur aðallega að rekja til hennar.
Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að um sé að ræða heitavatnsleka úr gamalli pípu í sameiginlegum hitalögnum fyrir þrjár efstu íbúðir hússins.
D, sonur gagnaðila, hafi ekki útbúið baðherbergi í risíbúð, svo sem haldið sé fram af álitsbeiðendum, því að það hafi verið þarna fyrir, en lagnir hafi verið endurnýjaðar fyrir vask. Þriðji sonur gagnaðila, F, hafi komið á staðinn í kjölfar kvartana álitsbeiðenda og rifið upp sturtubotninn í leit að leka. Þar hafi hins vegar enginn leki verið heldur undir gólfi og inni í vegg neðri hæðar í fyrrnefndri heitavatnslögn, svo sem síðar hafi komið í ljós. E, sonur gagnaðila, hafi margoft verið búinn að samþykkja munnlega viðgerðir áður en álitsbeiðendur hafi kallað til lögreglu. Sturta sé ekki við óvarinn timburvegg heldur sé veggurinn forskalaður og málaður. Einnig sé túða á baðherberginu til loftræstingar og skipamálning á gólfi. Ástæða umrædds leka sé tærð heitavatnslögn í upprunalegu gólfi og veggjum hússins og þar sé engu öðru um að kenna.
Gagnaðili telur því rétt að eigendur þeirra þriggja íbúða sem hafi sameiginlega heitavatnslögn skipti með sér kostnaði vegna umrædds leka.
III. Forsendur
Í 7. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir, að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.
Í 2. tl. 7. gr. laganna segir, að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er, að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tl. 8. gr. laganna og ber að skýra þröngt.
Í málinu liggur fyrir skýrsla G, pípulagningamanns, dags. 24. maí 1996. Í henni segir m.a. svo: "Við skoðun á aðstæðum í baðherbergi í risi voru ekki sjáanlegar beinar orsakir lekans í íbúð B og A. Var því nauðsynlegt að taka sturtubotninn frá og rekja sig eftir leiðslunum til að finna orsakir lekans. Var sturtubotninn því tekinn frá og brotið frá skólplögnum og skipt um þær. Skólplagnirnar voru mjög illa farnar, en óljóst er hvort einhver leki var frá skólpinu. Síðan voru lagnir fyrir heitt neysluvatn eltar og þá kom aðalskemmdin í ljós, en lögnin reyndist vera tærð í sundur í gólfi, alveg við timburvegginn. Er það niðurstaða mín að orsök tjónsins á íbúð B og A sé aðallega að rekja til þessa, þ.e. hinnar tærðu lagnar fyrir heitt neysluvatn í gólfinu."
Lagnateikningar eru ekki til fyrir X nr. 15. Í áðurnefndri skýrslu G, pípulagningamanns, segir svo um legu lagna í húsinu:
"Undirritaður kannaði einnig hvernig skiptingu lagna er háttað á X nr. 15. Inntak er sameiginlegt en síðan skiptast lagnirnar í tvær "grindur" (fyrir ofna og heita vatnið), þar sem kjallaraíbúð hefur sér"grind", en íbúðirnar á efri hæðum hafa eina sameiginlega "grind". Skólpið er sameiginlegt fyrir húsið allt."
Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla, að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað við byggingu hússins, þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.
Kærunefnd telur, að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt.
Nefndin telur að nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar, þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar, þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á "rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu" svo notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga nr. 26/1994.
Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því, að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tl. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri aðeins að líta til ákvæða 2. tl. 7. gr. laganna, um sameign sumra, í undantekningartilvikum, svo sem þegar ótvíræð skipting er milli hluta fjöleignarhúsa.
Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið er það álit kærunefndar að lagnir í fjölbýlishúsinu X nr. 15 teljist sameign í skilningi 7. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994, þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið, þ.e. út úr vegg, eða upp úr gólfi. Skal kostnaði við framkvæmdir vegna þeirra skipt eftir hlutfallstölum allra eignarhluta hússins, sbr. A-lið 45. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Hið sama á við um það sannanlega tjón á séreign álitsbeiðenda sem af umræddum leka hefur leitt, sbr. 52. gr. laganna.
Kærunefnd telur ennfremur að þó að einstök íbúð hafi aðstöðu til að mæla varmanotkun sína sérstaklega ráði það ekki úrslitum um ábyrgð og áhættu viðkomandi eiganda gagnvart lagnakerfi hússins í heild sinni.
Varðandi endurnýjun lagna á baðherbergjum í húsinu, öðrum en í risíbúð, í kringum 1980, vill kærunefnd taka fram eftirfarandi: Við mat á kostnaði vegna eldri viðgerða og þýðingu þeirra nú er ekki við bein lagafyrirmæli að styðjast. Kærunefnd telur hins vegar að eðlisrök leiði til þess að taka beri tillit til þeirra að því marki sem þær leiði til lækkunar á heildarkostnaði þess verks sem til stendur að vinna við húsið. Þetta sjónarmið á sér nokkurn stuðning í 1. mgr. 2. gr. laganna. Rísi ágreiningur um, hvort og með hvaða hætti eldri viðgerðir leiði til sparnaðar, er eðlilegt að úr því sé skorið með mati, en almennt ber sá aðili sönnunarbyrðina sem slíku heldur fram.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að skipta beri kostnaði vegna viðgerða á pípulögnum á rishæð og vegna sannanlegs tjóns af völdum umrædds leka, á milli allra eigenda í húsinu í samræmi við hlutfallstölur eignarhluta þeirra.
Reykjavík, 20. nóvember 1996.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson