Mál nr 45/1996

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J ÖL E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 45/1996

Lögmæti aðalfundar, ákvarðanataka, valdsvið húsfélags.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 11. júní 1996, beindi A, til heimilis að Y nr. 8, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X, Y, Z, hér eftir nefnt gagnaðili, varðandi lögmæti aðalfundar, ákvarðanatöku og valdsvið húsfélags.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 12. júní 1996. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Greinargerð gagnaðila, ódagsett en móttekin 10. júlí sl., var lögð fram á fundi kærunefndar sama dag. Á fundi 17. júlí var viðbótargreinargerð gagnaðila, dags. 14. sama mánaðar, lögð fram. Á fundi kærunefndar 6. ágúst var samþykkt að fela varaformanni nefndarinnar, Ingibjörgu Benediktsdóttur og varamanninum Benedikt Bogasyni ásamt Guðmundi G. Þórarinssyni, frekari umfjöllun málsins vegna sumarleyfa Valtýs Sigurðssonar og Karls Axelssonar. Á fundi 22. ágúst var málið rætt og samþykkt að leita frekari upplýsinga frá gagnaðilum. Upplýsingar gagnaðila voru kynntar á fundi 2. september 1996 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Fjölbýlishúsið X, Y, Z er byggt á árunum 1973-1975. Í húsinu eru tuttugu stigahús og tvöhundruð íbúðir. Í hverju stigahúsi er húsfélag. Stigahúsin eru samföst og ná yfir þrjár götur, X, Y og Z. Sá hluti hússins sem stendur við X er í eigu S.

Ágreiningur er um lögmæti ákvarðana og kosninga sem fram fóru á aðalfundi húsfélagsins. Einnig er ágreiningur um ákvarðanatöku varðandi framkvæmdir, heimild húsfélags til að bjóða út verk án fundarsamþykktar og hvort unnt sé að undanskilja hluta húss við útboð framkvæmda og greiðslu í framkvæmdasjóð.

Kröfur álitsbeiðanda:

1. Að ákvarðanir teknar á aðalfundi húsfélagsins, 20. mars 1996, verði taldar ómerkar.

Álitsbeiðandi heldur því fram að ekki sé unnt að sjá af fundargerð aðalfundar hver fundarsókn var, óljóst sé hvernig atkvæði féllu, auk þess sem fundargerðin sé ófullnægjandi að öðru leyti. Telur hann að kosning stjórnar hafi orkað tvímælis, sem og aðrar kosningar og vísar til fundargerðar máli sínu til stuðnings. Álitsbeiðandi segist ítrekað hafa mótmælt fundargerð aðalfundar húsfélagsins og komið athugasemdum varðandi hana á framfæri við formann húsfélagsins, en bæði mótmælum og athugasemdum hafi verið vísað á bug.

Af hálfu gagnaðila er á það bent að unnt sé að sjá af fundargerð hver fundarsókn hafi verið enda sé þar tekið fram að um 70 manns hafi sótt fundinn. Kosið hafi verið með handauppréttingu og ljóst hafi verið að yfirgnæfandi meirihluti hafi greitt því atkvæði að allt húsið yrði einangrað og klætt. Einungis hafi verið kosið um hvort leita ætti tilboða í verkið, en engin ákvörðun tekin um hvort ráðast ætti í svo viðamikla viðgerð. Bendir gagnaðili á að húsfundur hafi kosið fundarstjóra, fundargerð hafi verið rituð og hún lesin yfir af öllum stjórnarmeðlimum. Úrdrætti úr fundargerð hafi verið dreift í fréttabréfi til allra íbúa hússins Z og Y, en engar athugasemdir borist frá öðrum en álitsbeiðanda. Ákvörðun um að ráðast í framkvæmdir hafi hins vegar verið tekin á húsfundi sem haldinn var 11. júlí sl. Fyrir fundinn hafi verið lögð tillaga um heimild til handa stjórn húsfélagsins að undirrita verksamning við R ehf. um viðgerðir og endurbætur á húsinu að utan, samkvæmt útboðsgögnum. Samþykkir tillögunni hafi verið 86% m.v. fjölda og 85,9% m.v. eignarhluta.

Fram kemur í fundargerð að á húsfundinn 11. júlí sl. mættu fulltrúar 42,8% íbúðareigenda með samtals 58,4% eignarhluta og var þar samþykkt með 97,6% atkvæða, að allar ákvarðanir sem teknar voru á aðalfundi húsfélagsins 20. mars 1996, skyldu standa sem löglega teknar ákvarðanir. Þar sem fundarsókn var ekki nægjanleg var annar fundur haldinn innan 14 daga, sbr. fyrirmæli 3. mgr. 42. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Sá fundur var haldinn 23. júlí sl. Þá mættu fulltrúar 45,3% íbúðareigenda með samtals 31,4% eignarhluta. Kosið var um áðurgreinda tillögu um heimild stjórnar húsfélagsins til að undirrita verksamning við R ehf. og tillagan samþykkt með öllum greiddum atkvæðum.

Þá var samþykkt með öllum greiddum atkvæðum að fela stjórn húsfélagsins að afla samþykkis og undirskrifta allra eigenda vegna svalaskýla.

2. Að staðfest verði að samþykki allra eigenda þurfi til að einangra og klæða allt húsið, til niðurbrots og endursteypu allra svala og svalaveggja, til útskiptingar allra veltiglugga og til að setja glervegg á svalir.

Álitsbeiðandi telur að ofangreindar framkvæmdir séu langt umfram þörf og vísar hann máli sínu til stuðnings til ástandslýsingar í úttekt og viðgerðaráætlun sem unnin var fyrir húsfélagið af B, ráðgjafa.

Fram kemur hjá gagnaðila að skilningur stjórnar húsfélagsins sé sá, að samþykki 2/3 hluta eigenda þurfi til að samþykkja klæðningu alls hússins en skriflegt samþykki allra eigenda þurfi vegna opnanlegra glerveggja á svalir.

B telur að sá kostur sem valinn var á húsfundinum 11. júlí sl. að einangra og klæða allt húsið geti ekki talist langt umfram þörf. Hann telur að kostnaðarmunur á einangrun og klæðningu annars vegar og hefðbundnum múrviðgerðum og málningu hins vegar nemi c.a. 15-30% en verulegur munur sé á endingartími viðgerðanna. Því geti ekki verið um endurbætur eða breytingar að ræða sem ganga lengra eða eru verulega dýrari en venjulegt og nauðsynlegt viðhald. Bendir hann á að sú breyting á útliti hússins sem plötuklæðning hafi í för með sér, sé í raun óveruleg og í flestum tilfellum mun minni en við að mála hús í sterkum eða óvenjulegum litum. Brot og endursteypa svala og svalaveggja flokkist undir nauðsynlegar viðgerðir, þar sem burðarvirki þessara byggingarhluta sé orðið frostskemmt og morkið. Víða sé burðarvirkið það skemmt, sérstaklega í handriðum, að farið sé að bera á hruni úr byggingarhlutunum þannig að slysahætta stafi af fyrir þá sem ganga um lóð hússins.

Hvað útskiptingu veltiglugga varðar, telur B að um eðlilegt viðhald sé að ræða. Kveðst hann hafa skoðað 110 af 140 íbúðum og hafi komið í ljós að 76% veltiglugga þeirra íbúða séu í ólagi, gluggarnir óþéttir og frá þeim mikið hitatap, barnalæsingar í flestum tilfellum óvirkar þannig að af þeim stafi slysahætta og í öðrum tilfellum sé tæpast hægt að opna gluggana og því virki þeir ekki sem björgunarop í eldsvoða. Að auki sé móða komin á milli glerja í 55% glugganna. Kostnaðarlega sé ekki nema helmings munur á því að skipta um gler og að endurnýja alla gluggana. Erfitt væri að ábyrgjast að ódýrari viðgerð entist auk þess sem rúmur helmingur glersins væri ónýtt.

3. Að staðfest verði að stjórn húsfélags hafi ekki heimild til að bjóða út framkvæmdir, svo sem hellulagnir og skjólgarða, án samþykkis eigenda.

Álitsbeiðandi bendir á að stjórn húsfélags starfi einungis í umboði íbúðaeigenda en geti ekki tekið slíkar ákvarðanir upp á sitt eindæmi.

Gagnaðili telur að hellulögnin sé nauðsynlegur hluti heildarframkvæmdarinnar, enda um einfalda hellulögn að ræða í þeim tilgangi að hindra að gróður komist innundir klæðningu. Bendir hann einnig á að skjólgarðar verði settir upp fyrir framan íbúðir á fyrstu hæð til mótvægis við opnanlega glerveggi á svalir annarra íbúða.

4. Að staðfest verði að hvorki sé heimilt að undanskilja íbúðir við X í útboði vegna viðhaldsframkvæmda, né greiðslu í framkvæmdasjóð.

Álitsbeiðandi telur ljóst að um eitt hús sé að ræða í skilningi laga nr. 26/1994. Hann bendir á að heiti húsfélagsins sé Húsfélagið X, Y og Z, en auglýst útboð sé einungis vegna Z og Y.

Gagnaðili telur ljóst að X sé hluti af húsinu en vegna þess að S eigi þann hluta allan, hafi verið gert samkomulag um að íbúar Z og Y önnuðust framkvæmdir á þeim hluta. S, eigandi X, myndi hins vegar sjá um framkvæmdir vegna síns hluta hússins og greiddi sinn hluta áfallins kostnaðar.

Gagnaðili heldur því fram að álitsbeiðni sé of seint fram komin, þar sem eigandi eigi að hafa uppi andmæli án ástæðulauss dráttar og um leið og tilefni gefst til.

III. Forsendur.

Um lið 1. Af fundargerð aðalfundar húsfélagsins sem haldinn var 20. mars 1996, verður ekki ráðið með vissu hve margir hafi mætt, hverjir hafi mætt eða fyrir hvaða eignarhluta. Þegar þetta er virt telur kærunefnd að aðalfundur húsfélagsins sé ólögmætur.

Á húsfundi 11. júlí 1996 var samþykkt ályktun þess efnis að allar ákvarðanir aðalfundarins 20. mars skyldu standa sem löglega teknar. Ákvarðanir sem lögum samkvæmt ber að taka á aðalfundi verða ekki staðfestar á almennum húsfundi svo bindandi sé. Til aðalfundar verður að boða með lögformlegum hætti, sbr. 1. og 2. mgr. 59. gr. laganna. Þær ákvarðanir fundarins sem ekki þarf lögum samkvæmt að taka á aðalfundi eru lögmætar.

Um lið 2. Í D-lið 41. gr. laga nr. 26/1994 segir að til allra annarra ákvarðana en greinir í A-C liðum ákvæðisins nægi samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi. Í A-lið er áskilið að samþykki allra eigenda þurfi í þeim tilvikum sem þar greinir, en í B-lið nægir samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Hins vegar nægir einfaldur meirihluti, bæði miðað við fjölda og eignarhluta á húsfundi um þau málefni er C-liður fjallar um. Reglurnar í A-C lið eru tæmandi taldar undantekningar frá meginreglunni í D-lið og ber að túlka þær þröngt í samræmi við almenn lögskýringarsjónarmið.

Það er álit kærunefndar að klæðning geti verið réttmæt og eðlileg ráðstöfun, sem meirihluti eigenda geti tekið, enda liggi fyrir fullnægjandi upplýsingar um, að sú ráðstöfun sé hentug, þegar tekið er tillit til annarra sambærilegra valkosta, bæði er varðar kostnað og endingu. Með hliðsjón af ástandi hússins, eins og því er lýst í áliti B, telur kærunefnd að klæðning þess alls gangi lengra en nauðsynlegt er, þótt ljóst sé að hún sé hagkvæmur kostur. Slíka ákvörðun gat 2/3 hluti eigenda tekið, sbr. 9. tl. B-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994. Ákvörðun húsfundar um klæðningu hússins var því lögmæt.

Af gögnum málsins er ljóst að aðilar eru sammála um að samþykki allra þurfi til að setja glerveggi á svalir. Er því ekki um ágreining að ræða, sem þarfnast úrlausnar nefndarinnar.

Samkvæmt því sem fyrir liggur virðist ljóst að niðurbrot og uppsteyping svala sé nauðsynleg. Þar sem 2/3 hluti fundarmanna samþykktu framkvæmdirnar telst það fullnægjandi.

Útskipting mikils meirihluta veltiglugga er æskileg samkvæmt fyrrgreindri úttektarskýrslu. Gluggar þeir sem kæmu í staðinn eru öðruvísi útlits og því nauðsynlegt að skipta út öllum gluggunum vegna heildarútlits hússins. Þegar á heildina er litið virðist þessi kostur hagkvæmari en viðgerð hinna skemmdu glugga. Gluggar þeir sem setja á eru liður í klæðningu hússins og þáttur í heildarlausn framkvæmdanna og því ljóst að 2/3 geta tekið þessa ákvörðun.

Um lið 3. Fallast verður á það með gagnaðila að heimilt hafi verið að bjóða út umrædda hellulögn, enda hefur komið fram að hún er nauðsynlegur þáttur í heildarframkvæmdunum. Hvað skjólveggina varðar er stjórn húsfélags heimilt að bjóða út framkvæmdir án þess að leggja tillögu þess efnis fyrst fyrir húsfund, enda sé kostnaður við það ekki verulegur, sbr. 3. mgr. 70. gr. fjöleignarhúsalaga. Hins vegar verður sem endranær að bera ákvörðun um að hefja framkvæmdir upp á húsfundi.

Um lið 4. Kærunefnd telur að ekki sé skylt að bjóða út svo umfangsmikið verk í einu lagi, heldur sé heimilt að bjóða út ákveðna verkhluta. Framkvæmdir af þessu tagi eru oft unnar í áföngum og eðlilegt að verkhlutar séu boðnir út sérstaklega. Hins vegar er öllum eigendum skylt að greiða í framkvæmdasjóð samkvæmt hlutfallstölum eignarhluta, þar sem allt ytra byrði hússins er í sameign, sbr. 8. gr. laganna. Ef eigandi X, S, væri á fyrri stigum undanþegin greiðslu í framkvæmdasjóð, gæti það falið í sér aukna greiðslubyrði fyrir íbúa Z og Y, þar sem greiðslur myndu falla á færri eigendur á styttri tíma en ella.

Ekki verður á það fallist með gagnaðila að álitsbeiðni sé of seint fram komin.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að aðalfundur húsfélagsins, 20. mars 1996, sé ólögmætur.

Það er álit kærunefndar að 2/3 hlutar eigenda hafi getað tekið bindandi ákvörðun um klæðningu alls hússins, niðurbrot og uppsteypingu svala og að skipta út veltigluggum.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið heimilt að bjóða út framkvæmdir við hellulögn og gerð skjólgarða.

Það er álit kærunefndar að heimilt hafi verið að undanskilja hluta hússins við útboð en ekki við greiðslu í framkvæmdasjóð.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðni sé ekki of seint fram komin.

Reykjavík, 25. september 1996.

Ingibjörg Benediktsdóttir

Guðmundur G. Þórarinsson

Benedikt Bogason