Mál nr. 96/2021 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 24. janúar 2022

í máli nr. 96/2021

A

gegn

B ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C.

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða leigu að fjárhæð 70.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 9. október 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 20. október 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Beiðni um greinargerð var ítrekuð með 10. desember 2021 og barst hún kærunefnd með tölvupósti 12. desember 2021. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 13. desember 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 14. desember 2021, og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar, dags. 16. desember 2021. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 28. desember 2021, og voru þær sendar sóknaraðila í gegnum vefgátt kærunefndar 7. janúar 2022. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með tölvupósti , dags. 7. janúar 2022, óskaði kærunefnd eftir upplýsingum varnaraðila um það hvenær herbergið fór í útleigu á ný. Svar barst með tölvupósti varnaraðila, dags. 11. janúar 2022, og var það birt sóknaraðila í vefgátt kærunefndar 19. janúar 2022. Athugasemdir bárust frá sóknaraðila með tölvupósti, dags. 19. janúar 2022, og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar, dagsettum sama dag. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu munnlegan leigusamning frá 1. október 2021 um leigu sóknaraðila á herbergi varnaraðila að D. Ágreiningur er um endurgreiðslu leigu.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að herbergið hafi ekki reynst íbúðarhæft. Samkvæmt auglýsingu hafi verið um að ræða gott herbergi í vinalegu húsi. Myndirnar í auglýsingunni hafi sýnt herbergi og aðstöðu, svo sem eldunaraðstöðu og baðherbergi sem væri vel til haldið.

Sóknaraðili hafi hitt milligönguaðila varnaraðila sem hafi afhent lykla en ekki sýnt húsnæðið sem skyldi, heldur sagt allt vera til staðar og í góðu ástandi. Hún hafi farið fram á fyrirframgreiðslu en ekki boðið upp á samning. Sóknaraðili hafi millifært 70.000 kr. og flutt inn.

Herbergið hafi verið mjög óhreint með glugga sem hafi verið hægt að opna um 15 cm. Önnur herbergi hafi verið í svipuðu ástandi. Eldhúsið hafi verið afar óhreint og einhver leki þar sem á gólfinu hafi legið handklæði sem hafi alltaf verið rennandi blaut. Eldhúsinu hafi verið deilt með um það bil íbúum þrjátíu herbergja. Baðherbergin hafi verið mjög óhrein. Í einu þeirra hafi brotinn vaskur legið á gólfi. Í baðherberginu þar sem sturtan hafi verið hafi mikil mygla verið í lofti og á gólfum og blöndunartæki í sturtu hafi verið ónýt þannig að einungis hafi runnið sjóðandi heitt vatn. Allri lýsingu hafi verið ábótavant.

Sóknaraðili hafi þrifið herbergið og sofið í því í eina nótt. Hann hafi þegar reynt að hafa samband við varnaraðila sem hafi ekki svarað í síma. Þá hafi hann sent milligönguaðila varnaraðila skilaboð með þeim upplýsingum að herbergið væri óíbúðarhæft og vísað í húsaleigulög. Hann hafi aldrei fengið svar. Hann hafi ítrekað reynt að skrifa og hringja en engin svör fengið. Að lokum hafi hann farið til varnaraðila og óskað eftir endurgreiðslu en því verið neitað. Einnig hafi varnaraðili neitað að gefa upp síma sinn eða netfang.

Kröfu sína byggi sóknaraðili á 14. og 16. gr. húsaleigulaga. Allar þær upplýsingar sem sóknaraðili hafi fengið, bæði með myndum og munnlega, hafi gefið fyrirheit um húsnæði í góðu ásigkomulagi en þær ekki staðist. Í reynd hafi herbergið verið óhreint, ekki hægt að loftræsta og öll aðstaða sem hafi átt að fylgja herberginu hafi verið fullkomlega ónothæf.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi greitt leigu fyrir október 2021. Sóknaraðili hafi séð herbergið og húsið í því ástandi sem það hafi verið í og samþykkt að greiða leiguna. Húsin séu gömul en alls ekki í slæmu ástandi. Þetta sé samþykkt gistiheimili með leyfum og Öryggismiðstöðin brunavakti þau.  Ekki sé um að ræða lúxushótel heldur ódýra gistingu með allri nauðsynlegri aðstöðu, húsin séu líka miðsvæðis þar sem fólk vilji helst búa. Öll herbergin séu í útleigu í dag og leigjendur sáttir. Slegist sé um herbergin. Því sé hafnað að húsnæðið sé óíbúðarhæft.

Varðandi óhreinindi þá sé húsið þrifið vikulega en margir búi í því og allir verði að taka til eftir sig. Það geti komið fyrir að það sé ekki tandurhreint alla daga, enda geti varnaraðili ekki þrifið það daglega. Eldhúsinu sé ekki deilt með íbúum þrjátíu herbergja heldur tíu, en þar sé sætapláss fyrir 25 manns. Enginn leki sé í eldhúsinu sem sé stórt og rúmgott. Vaskur í einu af tíu baðherbergjum hafði nýverið verið brotinn að nóttu til og pípari lagað hann skömmu síðar. Baðherbergin séu sameiginleg og því hafi verið hægt að nota önnur á meðan vaskurinn hafi verið brotinn.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að milligönguaðili varnaraðila hafi ekki sýnt sóknaraðila húsnæðið og hafi hann því fyrst gert sér grein fyrir ástandi þess næsta dag. Þess utan hafi verið kvöld og myrkur þegar hann hafi hitt milligönguaðilann.

Öllum þrifum hafi verið verulega ábótavant, bæði í herberginu og sameiginlegri aðstöðu. Meðleigjendur sóknaraðila hafi sagt að eldhúsinu væri deilt af þrjátíu leigjendum. Baðherbergin hafi verið ónothæf. Í öðru hafi verið brotinn vaskur á gólfi og í því sem sturtuaðstaðan hafi verið hafi verið mikil óhreinindi, mygla í lofti og ónýt blöndunartæki sem hafi gert það að verkum að einungis sjóðandi vatn hafi komið úr krana.

Það að öll herbergi séu í útleigu segi ekkert til um ástand þeirra heldur vont ástand á leigumarkaði. Sóknaraðili hafi gist eina nótt í herberginu. Umboðsmaður hans hafi sótt hann og séð ástand húsnæðisins með eigin augum. Þegar sama dag hafi sóknaraðili reynt að hafa samband við varnaraðila án árangurs. Hann hafi gert ítrekaðar tilraunir til að ná sambandi við varnaraðila án árangurs. Varnaraðili hafi þó að endingu sagt að herbergið yrði leigt út á ný og sóknaraðili fengi endurgreiddan helming leigunnar. Það hafi ekki staðist, enda óásættanlegt.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð. 

VI. Niðurstaða            

Í 1. mgr. 10. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan leigusamning teljist þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning og gilda öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra.

Í 1. mgr. 14. gr. húsaleigulaga segir að leiguhúsnæði skuli, þegar það sé afhent leigjanda, vera í því ástandi sem almennt sé talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu. Í 1. mgr. 16. gr. sömu laga segir að nú komi í ljós að hið leigða sé ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir og skuli leigjandi þá innan fjögurra vikna frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta sé krafist. Þá hefur ákvæði 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga að geyma í átta töluliðum heimildir leigjenda til að rifta leigusamningi.

Aðilar gerðu munnlegan samning um leigu sóknaraðila á herbergi varnaraðila frá 1. október 2021. Sóknaraðili segir að herbergið hafi verið óhreint sem og önnur aðstaða sem því hafi fylgt. Á því er byggt af hans hálfu að herbergið hafi verið óíbúðarhæft og því hafi hann yfirgefið það eftir að hafa gist í því eina nótt. 

Kærunefnd telur fyrirliggjandi gögn ekki staðfesta að herbergið hafi verði óíbúðarhæft eða að sóknaraðila hafi verið heimilt að rifta samningi aðila. Aftur á móti er óumdeilt að sóknaraðili kvartaði yfir ástandi hins leigða í skilaboðum til umboðsmanns varnaraðila og að hann fór úr hinu leigða eftir að hafa verið þar eina nótt. Bar varnaraðila að takmarka tjón sitt og leigja herbergið út að nýju, sbr. lögjöfnun frá 2. mgr. 61. gr. laga um húsaleigu þar sem segir að leigusali skuli þegar gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hafi eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum samkvæmt 1. mgr. Í greinargerð varnaraðila kemur fram að slegist sé um herbergin. Aðspurður fullyrti hann þó 11. janúar 2022 að herbergið hefði ekki verið leigt út að nýju. Í framhaldi af því lagði sóknaraðili fram afrit af rafrænum skilaboðum aðila 11. október 2021 þar sem sóknaraðili krefur varnaraðila um endurgreiðslu leigu vegna október þar sem herbergið hafi verið leigt út að nýju. Varnaraðili upplýsti þá að hann myndi endurgreiða 40.000 kr. sem nýr leigjandi hafði greitt. Þar sem fyrir liggur að varnaraðili leigði herbergið út að nýju í kjölfar þess að sóknaraðili flutti út, ber honum að endurgreiða sóknaraðila leiguna, enda ber hann hallann af því að hafa ekki upplýst um þann dag sem nýr leigjandi flutti inn. Telur kærunefnd því að varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila leigu fyrir október 2021.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila 70.000 kr. vegna leigu fyrir október 2021.

Reykjavík, 24. janúar 2022

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir formaður