Mál nr. 102/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 12. mars 2024

í máli nr. 102/2023

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum beri ekki að greiða varnaraðila skaðabætur að fjárhæð 582.500 kr.  

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn bárust kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 13. september og 1. október 2023.

Greinargerð varnaraðila, dags. 18. október 2023.

Athugasemdir sóknaraðila, mótteknar 31. október 2023.

Svar sóknaraðila, dags. 3. febrúar 2024, við fyrirspurn kærunefndar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu fjóra tímabundna leigusamninga vegna tímabilsins frá 1. maí 2018 til 15. ágúst 2023 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C í D. Ágreiningur snýst um fjárhæð skaðabótakröfu varnaraðila vegna skemmda sem urðu á parketi á leigutíma sem og kröfu varnaraðila um kostnað vegna þrifa sem hún kveður að þörf hafi verið á vegna viðskilnaðar sóknaraðila. Krafa varnaraðila vegna parketsins nemur 1.012.500 kr. og vegna þrifa 50.000 kr. Ágreiningslaust er að tryggingarfé sem sóknaraðili lagði fram við upphaf leigutíma að fjárhæð 480.000 kr. ásamt uppsöfnuðum vöxtum verði ráðstafað vegna tjónsins á parketinu.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður að þegar leigutíma hafi verið að ljúka hafi komið í ljós skemmd á parketi við hliðina á ísskápi en líklega hafi ísskápurinn lekið án þess að sóknaraðili hafi tekið eftir því. Sóknaraðili hafi þrifið íbúðina fyrir skil en mögulega hafi hann ekki þrifið svæði eins og ofan á baðherbergisinnréttingu, ofan á gardínustöng og ofan á viftu.

Varnaraðili haldi tryggingarfé að fjárhæð 480.000 kr. og hafi að auki gert kröfu að fjárhæð 582.500 kr. vegna parkets á 40 fermetra svæði auk 50.000 kr. vegna þrifa. Varnaraðili hafi áttt að endurgreiða tryggingarféð ásamt vöxtum. Samkvæmt upplýsingum sem sóknaraðili hafi aflað frá byggingavöruverslun sé ekki þörf á að skipta öllu parketinu út eins og varnaraðili vilji meina.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður að við lok leigutíma hafi komið í ljós miklar skemmdir á gólfefni við eldhúsinnréttingu, parketlistum, undirlagi, sökkli eldhúsinnréttingar og veggi fyrir aftan ísskáp.

Matsmaður hafi metið tjón vegna lekans og mat hans hljóðað upp á 1.012.500 kr., með efni og vinnu. Einnig hafi verið fenginn aðili til að þrífa íbúðina almennilega þar sem hún hafi vægast sagt verið illa þrifin. Reikningur vegna þessa hafi hljóðað upp á 50.250 kr. 

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hann fallist ekki á að greiða skaðabætur að fjárhæð 582.500 kr. enda eigi tryggingarféð ásamt uppsöfnuðum vöxtum þess að duga að til að bæta fyrir tjónið á gólfinu. Kröfu sóknaraðila vegna þrifa sé hafnað enda liggi þess utan engar kvittanir fyrir sem sýni að fagaðili hafi verið fenginn í verkið.

IV. Niðurstaða        

Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leigjandi að leigutíma loknum skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafi af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi.

Leigutíma lauk 15. ágúst 2023 og lýsti varnaraðili bótakröfu sinni skriflega á hendur sóknaraðila með tölvupósti 29. ágúst. Ágreiningur snýst um fjárhæð skaðabótakröfu varnaraðila vegna tjóns sem varð á parketi á leigutíma. Sóknaraðili fellst á að tryggingarfé ásamt uppsöfnuðum vöxtum verði ráðstafað vegna tjónsins en hann neitar að greiða bætur umfram þá fjárhæð. Bótakrafa varnaraðila nemur í heildina 1.012.500 kr. og byggir á tilboði í viðgerðina sem hún aflaði einhliða. Ákvæði 65. gr. húsaleigulaga gerir ráð fyrir mati óháðs úttektaraðila liggi fyrir ágreiningur leigusala og leigjanda um bótafjárhæð en slíkt mat liggur ekki fyrir. Að því virtu sem og gegn mótmælum sóknaraðila verður verðmat varnaraðila ekki lagt til grundvallar auk þess sem ekki liggur fyrir staðfesting á því að skipta hafi þurft um parket á allri íbúðinni.

Til stuðnings því sjónarmiði sínu að sóknaraðili eigi að greiða kostnað vegna þrifa leggur varnaraðili fram myndir sem hún tók einhliða að leigutíma loknum en ekki liggur fyrir að aðilar hafi gert sameignlega úttekt við lok leigutíma í samræmi við ákvæði 69. gr. húsaleigulaga. Þrátt fyrir viðurkenningu sóknaraðila á því að hafa ekki þrifið ofan af öllu, svo sem innréttingu og viftu, fellst kærunefnd ekki á að um geti hafa verið að ræða slíkan viðskilnað að útheimt hafi fagþrif. Þess utan virðist sem sóknaraðila hafi ekki verið gefinn kostur á úrbótum. Með hliðsjón af framangreindu sem og þeim gögnum sem liggja fyrir í málinu verður að fallast á að sóknaraðila beri ekki að greiða kostnað vegna þrifa.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORР       

Fallist er á kröfu sóknaraðila.

.

Reykjavík, 12. mars 2024

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                       Eyþór Rafn Þórhallsson