Mál nr. 120/2023-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 16. maí 2024
í máli nr. 120/2023
A, B og C
gegn
D
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A, B og C
Varnaraðili: D.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að þeim sé heimilt að halda eftir tryggingarfé að fjárhæð 360.000 kr.
Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og að þeim verði gert að endurgreiða honum tryggingarfé að fjárhæð 360.000 kr. ásamt vöxtum.
Eftirtalin gögn bárust kærunefnd:
Greinargerð varnaraðila, móttekin 17. nóvember 2023.
Athugasemdir sóknaraðila, mótteknar 6. desember 2023.
Athugasemdir varnaraðila, dags. 11. desember 2023.
Svar varnaraðila við fyrirspurn kærunefndar 20. febrúar 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 27. febrúar 2024.
Athugasemdir varnaraðila, dags. 28. febrúar 2024.
Svör sóknaraðila við fyrirspurn kærunefndar, dags. 23. apríl 2024.
Athugasemdir varnaraðila, dags. 23. apríl 2024.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. ágúst 2022 til 31. júlí 2023 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að E í F. Um var að ræða endurnýjun á fyrri leigusamningum en upphaflega hófst leigutími 20. júlí 2020. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðilar kveðast hafa tilkynnt varnaraðila um þremur mánuðum fyrir lok leigutíma að leigusamningurinn yrði ekki endurnýjaður þar sem til stæði að selja íbúðina. Varnaraðili hafi upplýst nokkrum dögum fyrir lok leigutíma að íbúðinni yrði ekki skilað og hafi sóknaraðilar því með ábyrgðarbréfi, dags. 3. ágúst 2023, skorað á hann að skila íbúðinni. Áskoruninni hafi ekki verið sinnt og því hafi sóknaraðilar höfðað útburðarmál á hendur honum fyrir héraðsdómi. Í kjölfarið hafi komist á sátt milli aðila þar sem varnaraðili hafi skuldbundið sig til að skila íbúðinni 15. ágúst 2023, sem hann hafi gert.
Við skoðun sóknaraðila á íbúðinni eftir skil hafi óviðunandi ástand hennar komið í ljós. Þrifum hafi verið verulega ábótavant og blýantsteikningar verið á veggjum í svefnherbergi. Skrúfur og naglar hafi enn verið í veggjum og víða hafi verið límdir upp snagar með miklu magni af fljótandi lími sem erfitt hafi verið að ná af. Þá hafi skemmdir verið á borðplötu í eldhúsi. Umtalsvert vatn hafi verið á baðherbergi sem hafi lekið vegna óviðeigandi notkunar á vatnssprautu, sem hafði verið bætt við salerni án leyfis. Brunablettir hafi verið á parketi í stofu. Vegna framangreinds hafi þurft að skipta um gólfefni sem og borðplötu eða búast við lækkuðu tilboði í íbúðina vegna sölu hennar. Lokaþrif kosti um 50.000 kr. samkvæmt upplýsingum sem sóknaraðilar hafi aflað.
Með bréfi, dags. 31. ágúst 2023, hafi sóknaraðilar gert kröfu í tryggingarféð og skorað á varnaraðila að mæta í úttekt á íbúðinni. Úttekt hafi verið framkvæmd af óháðum skoðunarmanni og samkvæmt henni hafi miklar rakaskemmdir verið við sturtubotn, gólfefni hafi verið illa farið vegna rakaskemmda og vísbendingar verið um að sturtuhaus, sem hafi verið tengdur við tengikrana á salerni, hafi valdið þeim skemmdum. Í kjölfar úttektarinnar hafi aðilar árangurslaust reynt að ná sáttum. Krafa sóknaraðila hafi verið gerð innan fjögurra vikna frá skilum íbúðarinnar. Þeim sé ekki kunnugt um að varnaraðili hafi formlega hafnað kröfunni innan tímafrests og með þeim hætti sem 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga áskilji. Af þeirri ástæðu einni beri að fallast á kröfur sóknaraðila.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili hafnar því að hafa valdið tjóni á íbúðinni sem honum verði gert að bæta fyrir með tryggingarfénu. Um sé að ræða gamla fasteign sem þegar frá upphafi hafi verið ljóst að væri komin í nokkra þörf fyrir endurbætur. Varnaraðili hafi ítrekað á leigutíma þurft að óska eftir lágmarks viðhaldi svo íbúðin yrði íbúðarhæf. Ekki hafi verið kallaður til matsmaður við upphaf leigutíma, sem sóknaraðilar verði að bera hallan af.
Um sé að ræða íbúð í fjöleignarhúsi sem hafi verið byggt árið 1936. Innréttingar hafi verið gamlar og augljóslega látið á sjá eftir áralanga notkun. Mismunandi tegund gólfefna hafi verið á herbergjum og baðherbergi einnig verið óendurnýjað, með gömlum og lekum sturtuklefa. Þegar íbúðin hafi verið skoðuð af fulltrúum fasteignaskoðunar hafi þegar verið hafin framkvæmd við endurbætur á íbúðinni. Niðurrif veggja hafi verið hafið, gólfefni verið fjarlægð, sturtuklefi verið losaður að hluta og innréttingar að einhverju leyti farnar. Bent hafi verið á ýmsa þætti sem þyrfti að hafa í hyggju við fyrirhugaða sölu íbúðarinnar, en skoðunarmanni hafi verið gert að skoða íbúðina með tilliti til galla, raka og mygluskemmda.
Vegna þess að sóknaraðilar hafi tjáð honum að fyrirhugaðar væru framkvæmdir við lok leigutíma hafi varnaraðili ekki talið þörf á verulegum þrifum en eftir að ágreiningur aðila hafi komið upp hafi hann boðið 25.000 kr. yrði það til þess að leysa ágreininginn.
Frá fyrsta degi hafi varnaraðili farið fram á endurgreiðslu tryggingarfjárins og verið í ítrekuðum samskiptum við sóknaraðila. Til sé fjöldi smáskilaboða því til staðfestingar. Ekki á neinum tímapunkti hafi varnaraðili samþykkt kröfu sóknaraðila um að halda tryggingarfénu eftir heldur þvert á móti hafi hann krafist endurgreiðslu þess og ítrekað það margsinnis. Það sé því rangt að hann hafi ekki hafnað kröfu sóknaraðila um ráðstöfun tryggingargjalds en honum hafi aftur á móti verið ókunnugt um að hann hafi þurft að gera það með formlegri hætti en hann hafi gert. Þá hafi einnig komið fram í einum tölvupósti sem hafi farið aðila á milli að varnaraðili hafi ekki skilið það lögfræðibréf sem honum hafi borist.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila er gerð nánari grein fyrir samskiptum aðila í kjölfar þess að varnaraðili hafi flutt út en ekki þykir ástæða til að greina nánar frá þeim hér. Skemmdir á baðherbergishurð séu á ábyrgð varnaraðila. Hann hafi gengist við því að gólf á baðherbergi hafi verið blautt nánast allan sólarhringinn og talsverðar skemmdir þannig orðið á gólfi, hurðarkörmum, hurð og veggi. Einnig hafi orðið skemmdir á parketi í holi sem hafi leitt inn í eldhús. Þá hafi aldrei verið búið að nefna það við varnaraðila að sóknaraðilar ætluðu að gera íbúðina upp en þörf á framkvæmdum hafi fyrst komið í ljós eftir skil íbúðarinnar.
V. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.
VI. Niðurstaða
Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 360.000 kr. við upphaf leigutíma. Sóknaraðilar halda tryggingarfénu eftir vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.
Ákvæði 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.
Varnaraðili skilaði sóknaraðilum íbúðinni 15. ágúst 2023. Með bréfi 31. sama mánaðar gerðu sóknaraðilar bótakröfu á hendur varnaraðila sem nam í heildina 1.053.624 kr. og gerðu þau kröfu um að tryggingarfénu að fjárhæð 360.000 kr. yrði ráðstafað upp í þá fjárhæð. Með smáskilaboðum 18. september 2023 til eins af sóknaraðilum ítrekaði varnaraðili beiðni sína um endurgreiðslu tryggingarfjárins eftir að sóknaraðili hafði upplýst þá afstöðu sína að skemmdir hefðu orðið á hinu leigða á leigutíma. Samkvæmt tölvupósti lögmanns sóknaraðila 27. september 2023 til varnaraðila höfðu þeir rætt saman símleiðis sama dag og lagði lögmaðurinn til að óháður úttektaraðili tæki íbúðina út vegna krafna sóknaraðila í tengslum við skemmdir á hinu leigða. Einnig lagði hann til að eftir skoðunina skyldu aðilar reyna að ná samkomulagi og leysa þessi mál. Á þetta féllst varnaraðili.
Af framangreindu er þó ljóst að varnaraðili hafnaði kröfu sóknaraðila innan fjögurra vikna frá móttöku hennar og sóknaraðilum þannig ljóst að ágreiningur var um bótaskyldu hans. Smáskilaboðin voru líkt og áður greinir send á einn af sóknaraðilum og hafa sóknaraðilar ekki andmælt því að skilaboðin hafi borist og kemur því 13. gr. húsaleigulaga ekki til álita. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 30. október 2023 og var þá liðinn fjögurra vikna frestur 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Getur engu breytt í því sambandi að lögmaður sóknaraðila hafi lagt til að aðilar myndu freista þess að ná samkomulagi. Er kæran þannig of seint fram komin og verður að hafna kröfu sóknaraðila þegar af þeirri ástæðu.
Sóknaraðilum ber því að endurgreiða varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 360.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er þau skila tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem varnaraðili skilaði sóknaraðilum íbúðinni 15. ágúst 2023 reiknast dráttarvextir frá 13. september 2023.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ
Sóknaraðilum ber að endurgreiða varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 360.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 13. september 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.
Reykjavík, 16. maí 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson