Nr. 37/2018 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. september 2018

í máli nr. 37/2018

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Þorsteinn Magnússon lögfræðingur, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili:  A.

Varnaraðili:  B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð X kr., sem varnaraðili heldur eftir vegna leigu fyrir mars 2018, auk vaxta.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 22. apríl 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 25. apríl 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Beiðni um greinargerð var ítrekuð með bréfi kærunefndar, dags. 11. maí 2018. Varnaraðili óskaði eftir fresti til þess að skila greinargerð og var hann veittur til 28. maí 2018. Greinargerð varnaraðila barst kærunefnd 1. júní 2018. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 4. júní 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 11. júní 2018, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá X 2017 til X 2018 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að leiga hafi verið X kr. á mánuði. Varnaraðili hafi óskað eftir tveimur mánuðum í tryggingu, einum mánuði sem gengi upp í leigu fyrir seinasta leigumánuð og auk þess leigu fyrir þann tíma sem eftir hafi verið af X. Sóknaraðili hafi lagt X kr. inn á reikning varnaraðila vegna þessa.

Eftir síðustu áramót hafi sóknaraðili leitast eftir því að framlengja leigusamninginn. Hinn X 2018 hafi varnaraðili upplýst hana símleiðis um að hann hygðist selja íbúðina og því væri framlenging ekki möguleg. Hann hafi beðið sóknaraðila um að leggja inn hjá sér leigugjald fyrir X en síðan myndi hann sjá til með framhaldið. Hann hafi talað um að hann myndi missa húsnæðið X 2018 og sóknaraðili þyrfti að vera farinn út þá. Sóknaraðili hafi sagt að hún hafi þegar ætlað að byrja að leita. Svo virðist sem varnaraðili hafi tekið því sem svo að hún hafi gefið honum loforð um að vera í íbúðinni þar til í X. Það sé þó ekki raunin. Sóknaraðili hafi beðið varnaraðila um að vera meðmælandi hennar sem hann hafi samþykkt. Hann hafi því verið meðvitaður um að sóknaraðili hafi verið að leita að nýju húsnæði.

Hinn X 2018 hafi sóknaraðili fengið íbúð. Hún hafi sent varnaraðila skriflega fyrirspurn um hvort hún gæti losnað um mánaðamótin X og hvort hún fengi þriðja mánuðinn endurgreiddan, þ.e. mánuðinn sem hafi átt að ganga upp í seinasta mánuðinn í íbúðinni þar sem hún væri búin að greiða fyrir síðasta mánuðinn. Varnaraðili hafi svarað með eftirfarandi hætti: Er erlendis, ekkert mál að losna út um mánaðamótin.

Sóknaraðili hafi tekið því „eins og peningarnir væru ekki vandamál og allir sáttir“. Hún hafi þrifið íbúðina og skilað lyklum X 2018. Varnaraðili hafi óskað eftir því að hún skildi þá eftir í íbúðinni og sagst ætla að endurgreiða henni trygginguna um kvöldið sem hann hafi ekki gert. Tveimur dögum síðar hafi sóknaraðili gengið á eftir tryggingunni og varnaraðili þá sagt að hann hygðist endurgreiða tvo mánuði en ekki þann þriðja þar sem sóknaraðili hafi sjálf ákveðið að fara úr íbúðinni. Varnaraðili hafi ekki sagt upp leigusamningum og samkvæmt samningi ætti sóknaraðili að greiða leigu fyrir X. Samningurinn hafi þó runnið út X 2018. Varnaraðili hafi sagt að hann hafi aldrei gefið vilyrði fyrir því að sóknaraðili gæti fengið alla þrjá mánuðina endurgreidda. Hann hafi þó verið með lykla að íbúðinni og verið með auglýst opið hús og haft greiðan aðgang að húsnæðinu.

Varnaraðili hafi endurgreitt X kr. Þá hafi hann einnig verið búinn að draga frá hita og rafmagn sem ekki hafi verið gerð nafnabreyting á í upphafi leigusamnings. Samkvæmt leigusamningi hafi sóknaraðili átt að greiða fyrir hita og rafmagn sem hún setji sig ekki upp á móti.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hann hafi alltaf talið réttinn vera alfarið sín megin með því að halda eftir síðasta mánuðinum samkvæmt skriflegum leigusamningi. Sóknaraðili hafi verið búinn að óska eftir áframhaldandi leigusamningi. Varnaraðili hafi einnig búið í leiguhúsnæði og sjálfur verið að bíða eftir svörum um áframhaldandi leigu. Um leið og hann hafi fengið þau svör að hann þyrfti að flytja úr því leiguhúsnæði í lok X hafi varnaraðili haft samband við sóknaraðila og sagt henni að hún gæti verið í húsnæðinu þar til í X. Tveimur vikum síðar, um miðjan X, hafi hún haft samband og sagt að hún væri búin að finna nýtt leiguhúsnæði og ætlaði að flytja þar inn um næstu mánaðamót. Hún hafi spurt hvort það væri í lagi og varnaraðili sagt að svo væri. Sóknaraðila hafi verið frjálst að fara að vild en undirritaður leigusamningur sé eitthvað sem beri að virða.

IV. Niðurstaða

Í málinu er deilt um hvort varnaraðila sé heimilt að halda eftir tryggingarfé að fjárhæð X kr. sem er hluti af því tryggingarfé sem sóknaraðili lagði fram við upphaf leigutíma. Varnaraðili heldur tryggingarfénu eftir á þeirri forsendu að hann hafi þurft að ráðstafa því til greiðslu á leigu vegna X 2018.

Fyrir liggur leigusamningur aðila, dags. X 2017. Hann var tímabundinn frá X 2017 til X 2018 og var leigufjárhæð X kr. á mánuði. Samkvæmt samningnum var umsamin trygging tryggingarfé að fjárhæð X kr. sem samsvarar þriggja mánaða leigugjaldi. Að sögn sóknaraðila skyldi X kr. af þeirri fjárhæð ganga upp í seinasta mánuð leigunnar, þ.e. tímabilið X 2018 til X 2018. Þessu hefur ekki verið mótmælt af hálfu varnaraðila. Þá hefur varnaraðili ekki mótmælt þeirri fullyrðingu sóknaraðila að hún hafi þrátt fyrir þessa tilhögun tryggingarfjárins greitt leigu fyrir síðasta mánuðinn sem hún dvaldi í húsnæðinu.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Í 4. mgr. sömu lagagreinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. laganna. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar. 

Með kærunni lagði sóknaraðili fram afrit af rafrænum samskiptum aðila sem ágreiningslaust er að munu hafa farið fram X 2018. Þar greinir sóknaraðili varnaraðila frá því að hún hafi fengið annað húsnæði og verði þá „að losna um næstu mánaðamót þegar samningurinn rennur út“. Þar óskar hún jafnframt eftir að fá þriggja mánaða leigu endurgreidda þegar hún fari úr íbúðinni og vísar í því sambandi til þess að hún sé búin að greiða síðasta mánuð leigunnar, þrátt fyrir að rætt hafi verið um að hluti tryggingarfjárins, sem næmi eins mánaðar leigu, gengi upp í leigugreiðslu vegna seinasta mánaðar leigutímans. Í svörum varnaraðila segir meðal annars: „Ekkert mál að losna um mánaðamótin“.

Aðila málsins greinir á um hvort þessi samskipti hafi falið í sér samkomulag um að sóknaraðili skyldi verða laus undan skyldum sínum samkvæmt leigusamningnum um mánaðamótin X 2018, í stað X 2018 eins og gert var ráð fyrir í leigusamningnum, eða hvort þau hafi einungis falið í sér samkomulag um að sóknaraðila væri heimilt að flytja úr húsnæðinu á hinu fyrrnefnda tímamarki. Raunar hefur varnaraðili haldið eftir af tryggingunni leigugreiðslu fyrir allan marsmánuð og virðist byggja á því að aðilar hafi áður komist að samkomulagi um framlengingu leigutímans, án þess þó að það atriði hafi verið sérstaklega rökstutt af hans hálfu.

Að mati kærunefndar verður að leggja til grundvallar að með þeim samskiptum sem fram fóru X 2018 hafi aðilar komist að samkomulagi um að leigutímanum lyki um mánaðamótin X 2018. Varnaraðili hlaut að mega ætla að beiðni sóknaraðila um „að losna um næstu mánaðamót þegar samningurinn rennur út“ lyti að því að leigutímanum lyki þá en ekki einungis því að henni væri heimilt að flytja þá. Jafnframt er ljóst að sóknaraðili mátti skilja svarið: „Ekkert mál að losna um mánaðamótin“, á þann veg að varnaraðili hefði samþykkt að sóknaraðili yrði þá laus undan skyldum sínum samkvæmt leigusamningnum, enda gerði varnaraðili enga fyrirvara um annað. Þá er óumdeilt að sóknaraðili skilaði varnaraðila húsnæðinu um umrædd mánaðamót sem einnig bendir til þess að aðilar hafi orðið ásáttir um að leigutímanum lyki þá. Niðurstaða kærunefndarinnar er því sú að svo hafi verið og varnaraðila beri því að endurgreiða sóknaraðila þann hluta tryggingarfjárins sem nemur leigu vegna X 2018. Samkvæmt 4. mgr. og 4. tölulið 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, ber fjárhæðin vexti frá þeim tíma þegar tryggingarféð var lagt fram og dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Húsnæðinu mun hafa verið skilað X 2018. Dráttarvextir reiknast því frá X. sama mánaðar.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð X kr. ásamt vöxtum skv. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga frá þeim tíma þegar tryggingarféð var lagt fram og dráttarvöxtum frá X 2018 til greiðsludags.

Reykjavík, 3. september 2018

Þorsteinn Magnússon

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson