Mál nr. 49/2012

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 49/2012

Stofnun húsfélags og hússjóðs.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 7. september 2012, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru bréf gagnaðila C og D, dags. 28. september 2012, og tölvubréf gagnaðila B, dags. 3. október 2012, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. desember 2012.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið E, alls þrjá eignarhluta, sem skiptist í tvær íbúðir og eina verslun. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á efstu hæð hússins, merkt X, gagnaðilar C og D eru eigendur íbúðar á annarri hæð hússins, merkt Y, og gagnaðili B er eigandi verslunar á jarðhæð. Ágreiningur er um stofnun húsfélags og hússjóðs.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé heimilt að stofna formlegt húsfélag og hússjóð í nafni húsfélagsins.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi keypt íbúð sína árið 2009. Eignin hafi verið afhent honum í október sama ár. Álitsbeiðandi sé einn eigenda búandi í umræddri eign en bæði íbúð á annarri hæð og verslunarhúsnæði á jarðhæð séu leigð út til annarra aðila.

Fljótlega eftir að álitsbeiðandi hafi flutt inn í eignina hafi hann orðið þess var að ýmis mál varðandi sameign hússins hafi ekki verið í því ástandi sem hann hafi mátt vænta, svo sem greiðsla á orkureikningum og eðlilegt viðhald á sameign. Hann hafi fært í tal við eigendur íbúðar á annarri hæð að formlegt húsfélag yrði sett á laggirnar og að stofnaður yrði hússjóður sem annaðist allar greiðslur og viðhald á sameign. Ekki hafi náðst í eiganda jarðhæðarinnar. Svo hafi farið að álitsbeiðandi hafi fengið húsfélagið skráð og kennitölu fyrir það og lagt sjálfur út fé fyrir þeim kostnaði. Í framhaldinu hafi verið opnaður bankareikningur í nafni húsfélagsins við bankastofnun þar sem ætlunin hafi verið að eigendur myndu greiða í sameiginlegan hússjóð. Álitsbeiðandi hafi lagt til að eigendur greiddu 20.000 kr. í hússjóð sem skipt yrði á eigendur í hlutfalli við eignarhluta hvers og eins.

Þegar eigandi jarðhæðar hafi verið upplýstur um þetta fyrirkomulag hafi hann brugðist við með því að mótmæla að sérstakt húsfélag yrði skráð fyrir eigninni og krafist þess að í krafti meirihlutaeignar sinnar að eigninni að reikningur sem stofnaður hafi verið vegna hússjóðs yrði tafarlaust lokað og bankastofnunin hafi orðið við þeirri kröfu hans.

Í kjölfarið hafi aðrir eigendur boðað til húsfundar þann 18. janúar 2012 til þess að taka formlega til afgreiðslu fyrirkomulag húsfélagsins, um stofnun hússjóðs og bankareiknings í því sambandi og um framlög eigenda í hússjóð.

Á fundinn hafi fulltrúi eiganda jarðhæðar mætt og lagt fram tvær bókanir, annars vegar frá eigandanum og hins vegar frá fulltrúa hans þar sem öllum tilraunum annarra eigenda til að koma húsfélagsmálum í eðlilegan farveg hafi verið mótmælt og hafnað. Að endingu hafi farið svo, að öllum dagskrárliðum varðandi húsfélagið og hússjóð hafi verið frestað.

Álitsbeiðandi unir ekki þessari framkomu eiganda jarðhæðar þar sem hann hafi beitt meirihlutaeign sinni til að hindra og koma í veg fyrir að aðrir eigendur geti nýtt sér lögvarinn rétt þeirra til að hafa með sér formlegt húsfélag og hússjóð sem öllum eigendum verði gert skylt að greiða til.

Máli sínu til stuðnings vísar álitsbeiðandi til ákvæðis 1. mgr. 56. gr., sbr. 3. mgr. 10. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, þar sem skýrt sé kveðið á um sjálfstæða tilveru húsfélaga í sérhverju fjöleignarhúsi og skyldu eigenda til þátttöku í þeim, sbr. 2. mgr. 56. gr. laganna.

Til stuðnings kröfum sínum um að stofnaður verði sérstakur hússjóður vísi álitsbeiðandi til ákvæða 49. gr. laganna þar sem skylt sé að stofna sérstakan hússjóð ef að minnsta kosti fjórðungur eigenda, annaðhvort miðað við eignarhluta eða fjölda, krefjist þess. Álitsbeiðandi telji öll skilyrði greinarinnar uppfyllt.

Álitsbeiðandi bendir á að þrátt fyrir ákvæði 67. gr. fjöleignarhúsalaga um að ekki sé þörf á sérstakri húsfélagsstjórn þegar um sé að ræða hús með færri en sex eignarhlutum enda fari allir eigendur með það vald, sé í ljósi viðbragða eiganda jarðhæðar nauðsynlegt að nýta ákvæði 2. mgr. og fela einum eiganda verkefni hússtjórnar og í ljósi þess að álitsbeiðandi hafi verið einn eigenda búandi í eigninni sé ekki óeðlilegt að fela honum það verkefni.

Í bréfi gagnaðila C og D, dags. 28. september 2012, kemur fram að þau styðji framkomnar kröfur álitsbeiðanda um rétt eigenda að E til þess að hafa með sér formlegt húsfélag og stofna hússjóð, þar á meðal rétt til að stofna sérstakan innláns- eða tékkareikning við viðurkennda bankastofnun til þess að halda utan um framlög eigenda til greiðslu alls sameiginlegs kostnaðar eins og hann kunni að vera á hverjum tíma.

Í tölvubréfi gagnaðila B, dags. 3. október 2012, kemur fram að hann telji sig ekki geta staðið gegn stofnun bankareiknings í nafni húsfélagsins. Hann geti þó ekki samþykkt að meðeigendur hans fari með prókúru eða önnur fjárráð fyrir hönd húsfélagsins. Gagnaðili telji ekki hafi verið ágreiningur um stofnun húsfélags og hússjóðar almennt. Áhyggjuefni gagnaðila snúi aðallega að því að álitsbeiðandi stofni til skuldbindinga fyrir hönd húsfélagsins án samráðs og með óformlegum hætt, eins og dæmi séu um að reynt hafi verið. Telji álitsbeiðandi nauðsynlegt að breyta núverandi fyrirkomulagi á meðferð sameignarinnar, sem hafi í raun gengið snuðrulaust um nokkuð skeið, muni gagnaðili að öðru leyti leggja sig fram um að sátt verði um þau mál og skoði vandlega tillögur álitsbeiðanda eða annarra í því efni.

III. Forsendur

Um húsfélög er fjallað í IV. kafla laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Samkvæmt 1. mgr. 56. gr. laga nr. 26/1994 eru húsfélög til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laganna, sbr. 3. mgr. 10. gr. og þarf ekki að stofna þau sérstaklega og formlega. Allir eigendur hússins eru félagsmenn í húsfélagi viðkomandi fjöleignarhúss, sbr. 2. mgr. sömu greinar.

Í 49. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er fjallað um hússjóð og gjöld í hann. Þar kemur fram að þegar þess er krafist af minnst ¹/4 hluta eigenda annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta skal stofna hússjóð til að standa straum af sameiginlegum útgjöldum. Skal aðalfundur húsfélags ákveða gjöld í sjóðinn fyrir næsta ár á grundvelli áætlunar um sameiginleg útgjöld (rekstrar- og framkvæmdaáætlunar) á því ári. Getur hússjóður bæði verið rekstrar- og framkvæmdasjóður eftir nánari reglum sem húsfundur setur. Skal hússjóðsgjald greiðast mánaðarlega 1. dag hvers mánaðar nema húsfundur eða stjórn ákveði annað. Skulu gjöld í hússjóð ákveðin og þeim skipt í samræmi við reglur 45. gr. um skiptingu sameiginlegs kostnaðar. Eigendur geta þó ekki borið fyrir sig óveruleg frávik, en þau skal jafna við árlegt heildaruppgjör á reikningum húsfélagsins.

Stjórn húsfélaga skal kosin á aðalfundum ár hvert. Í 67. gr. laga nr. 26/1994 kemur hins vegar fram að ekki er þörf á að kjósa og hafa sérstaka stjórn þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin annars færi með samkvæmt lögunum Þó er heimilt í slíkum húsum að fela einum eiganda að einhverju leyti eða öllu verkefni stjórnar og þá skuli beita ákvæðum laganna um stjórn eftir því sem við á um hann. Samkvæmt 5. tölul. C-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús kemur fram að við kosningu stjórnar húsfélags og til annarra trúnaðarstarfa á vegum þess þarf samþykki einfalds meiri hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta á húsfundi.

Það er álit kærunefndar að lögum samkvæmt sé húsfélag til í umræddu húsi og skal stofna hússjóð ef þess er krafist af minnst ¼ hluta eigenda annað hvort miðað við fjölda eða eignarhluta. Skal ákvörðun um gjöld í sjóðinn tekin fyrir á aðalfundi húsfélagsins.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að lögum samkvæmt sé húsfélag  til í umræddu húsi og skal stofna hússjóð ef þess er krafist af minnst ¼ hluta eigenda annað hvort miðað við fjölda eða eignarhluta.

Reykjavík, 20. desember 2012

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Karl Axelsson

Ásmundur Ásmundsson