20. mars 2013 Félags- og vinnumarkaðsráðuneytið

Mál nr. 50/2012

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 50/2012

Ákvörðunartaka: Einangrun.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 15. september 2012, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 3. október 2012, athugasemdir álitsbeiðanda, mótt. 18. október 2012, og athugasemdir gagnaðila, dags. 3. nóvember 2012, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. mars 2013.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls tvo eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi neðri hæðar og gagnaðili er eigandi efri hæðar. Ágreiningur er um framkvæmdir vegna hljóðbærni milli hæða.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri, á sinn kostnað, að einangra milli hæða eins og samþykkt var á húsfundi 23. október 2011, þ.e. fá faglærða aðila til framkvæmdanna og að í eldhúsgólfi verði einangrað milli gólfbita og gólffjala auk þess sem lagnir verði fjarlægðar úr gólfinu.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi keypt efri hæð hússins vorið 2010. hafi honum verið ljóst að einangra þyrfti milli hæða, þ.e. eldhúss efri hæðar og svefnherbergis neðri hæðar, enda komi það fram í söluyfirliti íbúðarinnar. Málið hafi ítrekað verið tekið fyrir á húsfundum og á húsfundi sem haldinn hafi verið 23. október 2011 hafi verið ákveðið að gagnaðili færi í verkið en álitsbeiðandi útvegaði alla ull auk hljóðeinangrandi dúks. Gagnaðili hafi átt að vinna verkið samkvæmt ákvörðun húsfundar, þ.e. einangra milli gólfbita og gólffjala, taka lagnir upp úr gólfi og setja ull á milli. Gagnaðili hafi séð að einhver ull hafi verið í eldhúsgólfi og ákveðið sjálfur án samþykkis álitsbeiðanda að einangra stofugólf sitt í andstöðu við samþykkt húsfundar. Því sé eldhúsgólf gagnaðila enn óeinangrað milli gólfbita og gólffjala og lagnir séu enn í því gólfi.

Hljóðbærni sé enn mikil milli hæða. Stofuloft álitsbeiðanda sé sprungið og telur álitsbeiðandi það líklega vera vegna of lítils styrks í gólfbitum í stofugólfi gagnaðila. Ekki hafi verið leitað til fagaðila eins og standi í fundargerð. Verki sem samþykkt hafi verið á húsfundi sé því engan veginn lokið.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að engar mælingar hafi verið gerðar á hljóðeinangrun og hljóðbærni í þessu máli og það sé allra val hvort þeir vilji búa í fjölbýli eða ekki. Það sem gagnaðili hafi orðið var við í þessu sé að álitsbeiðandi sé einungis að kvarta yfir venjulegum umgangi, ekki hafi verið haldin hávaðasöm partý eða gleðskapur né lögregla verið kölluð til vegna ónæðis. Einungis sé því verið að kvarta yfir eðlilegum umgangi og virðist stundum vera svo að álitsbeiðandi vilji stjórna lífi gagnaðila með því að ákveða hvort að gagnaðili fái næturgesti eða jafnvel kaffigesti þegar líði á kvöld. Þessi hegðun álitsbeiðanda hafi virkað einstaklega áráttuhneigð og sé komin út fyrir öll velsæmismörk.

Þegar ákveðið hafi verið að fara í viðgerðir á gólfi hafi gagnaðili byrjað á því að hreinsa allt úr eldhúsi og opnað nokkur göt niður í gólfið. Þá hafi komið í ljós að búið væri að taka burtu sag og spæni og í stað þess hafi verið sett steinull. Sennilega hafi það verið gert þegar rakaskemmdir hafi orðið vegna leka í vaski efri hæðar fyrir mörgum árum. Þá hafi verið gert við loftið neðan frá, þ.e. skipt um loft og einangrað í svefnherbergi neðri hæðar. Meintur galli á þeirri framkvæmd hafi verið að þegar loft sé aftur sett upp í svefnherbergi hafi spónaplötur verið skrúfaðar beint upp í gólfbitana, og því engin hljóðeinangrun þar á milli. Þetta sé hugsanlega eitthvað sem skoða mætti betur.

Þegar í ljós hafi komið að búið hafi verið að einangra eldhúsgólf hafi gagnaðili talað við D, sambýlismann álitsbeiðanda, og tjáð honum að það hafi verið búið að setja ull í loft milli hæða. Hann hafi orðið jafn hissa og gagnaðili. Þá hafi gagnaðili tjáð honum að gagnaðili færi frekar í viðgerðir á stofugólfinu því hann væri búinn að sjá að þar væri spænir og sag sem einangrun og hafi D verið sammála honum með það að ekki þyrfti að opna eldhúsgólfið. Gagnaðili tekur fram að D hafi verið skráður sem sérstakur ráðgjafi vegna framkvæmdanna á húsfundi. Í framhaldinu hafi verið hafin vinna við stofugólfið. Gólffjalir teknar upp og öllu sagi og spæni mokað upp.

Engar vatnslagnir hafi verið í stofugólfi en þær liggi í eldhúsgólfi og yfir á bað gagnaðila og einnig yfir í eldhús neðri hæðar sem sé í hinum enda hússins. Lagnir hússins séu sameiginlegar og ef það hefði átt að taka þær úr gólfinu þá átti gagnaðili sig ekki á því hvað hann ætti að gera við þær í kjölfarið. Ekki sé hægt að eiga við gamlar lagnir heldur verði að leggja nýjar.

Þegar gagnaðili hafi verið búinn að ganga frá öllum spæni og sagi sem komið hafi upp úr gólfinu hafi burðarbitar verið styrktir með 16 millimetra krossviðarrenningum. Þeir bitar sem hafi verið fyrir miðju gólfinu hafi verið styrktir með renningum beggja vegna en ystu bitarnir með einum þannig að styrkur sé orðinn meiri en hann hafi verið áður en farið var í þessar framkvæmdir. Því telji gagnaðili sprungur í lofti álitsbeiðanda ekki geta verið vegna of lítils styrks í gólfbitum. Nú sé búið að styrkja bitana, gömlu fjalirnar komnar aftur niður, þar liggi svo hljóðeinangrandi dúkur auk 12 millimetra harðgifsplötur og að lokum liggi parketdúkur og svo parket. Þyngdin sem leggst á gólfið dreifist því mun betur en gert hafi verið síðan húsið hafi verið byggt.

Þegar ullin hafi verið komin í gólfið á milli bitanna í stofugólfinu hafi verið settir renningar af þykkum hljóðeinangrandi dúk á bitana, þá hafi gömlu gólffjalirnar verið skrúfaðar fastar. Þar hafi svo verið lagður 26 dB dúkur á allt gólfið, svo sem stofu og eldhúsgólf, og 12 millimetra harðgifsplötur. Það eina sem vanti í raun á eldhúsgólfið sé renningar af 26 dB dúk. Þar sé ull, góður dúkur, gifs og parket. Álitsbeiðandi segir kröfu um að opna allt gólfið bara til að setja þessa renninga sé fáránleg.

Gagnaðili hafi fengið til sín húsasmiðameistara sem hafi verið með gagnaðila í framkvæmdunum auk D sem hafi komið til gagnaðila á fund og farið yfir það sem gert hafi verið. D hafi sagt að verkið væri vel unnið og ekki meira hægt að gera til að koma í veg fyrir hljóðbærni. Húsasmíðameistarinn hafi auk þess bent á að nú væri komið að álitsbeiðanda að vinna í sínu lofti til að ná fram frekari hljóðeinangrun.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að hljóðærni sé mikil milli hæða og því hafi verið ákveðið að einangra eldhúsgólf gagnaðila. Hljóðbærni sé svo mikið að venjulegar samræður heyrist milli hæða, það þurfi ekki háværan gleðskap til. Það sé til mikilla ama sérstaklega í ljósi þess að svefnherbergi álitsbeiðanda sé undir eldhúsi gagnaðila. Álitsbeiðandi fari snemma að sofa en gagnaðili sé hins vegar oft að fara á stjá á venjulegum háttatíma.

Aðalatriðið í málinu sé að á húsfundi hafi verið ákveðið að einangra eldhúsgólf, setja dúk á milli gólfbita og fjala og taka lagnir upp úr gólfi.

Þegar D hafi komið heim kvöld eitt hafi verið rosaleg læti á efri hæðinni. D hafi því farið upp og þá hafi komið í ljós að gagnaðili væri búinn að rífa allar plötur af stofugólfinu en ekki eldhúsgólfinu eins og hann hafi átt að gera. Gagnaðili hafi sagst hafa talað við D áður en hann hóf framkvæmdir við stofugólf en það sé ekki rétt. D hafi hins vegar ekki geta sagt neitt því gagnaðili hafi verið kominn svo langt á veg með verkið. Gagnaðili hafi þóst vera með þetta allt á hreinu og sagt það vera óþarfa að opna eldhúsgólfið. Því hafi ekki verið hægt að líta á þær lagnir sem liggi í eldhúsgólfinu og sjá hvaða lagnir væru þar og hvernig þær lægju. Aldrei hafi verið talað við neinn pípara eins og ákveðið hafi verið. Þetta hafi allt verið ákvarðanir sem gagnaðili hafi tekið einn.

D hafi bent gagnaðila á að styrkja gólfbitana, setja gifsið ekki út í vegg og setja dúk milli gólfs og veggjar fyrst svona hafi verið komið. Gagnaðili hafi hins vegar ekki gert eins og honum hafi verið bent á, ekki styrkt gólfbitana nóg, ekki kíttað nægilega vel og unnið á gólfbitunum áður en gólfið hafi farið á, svo stofuloft álitsbeiðanda hafi sprungið af álagspunktum sem hafi myndast við það.

Rétt sé að á húsfundi sem haldinn hafi verið eftir þetta hafi verið ákveðið að gagnaðili fengi til sín fagmann til álita og frá álitsbeiðanda færi D. Þetta hafi verið gert til að meta hvað hafi verið hægt að gera í stöðunni.

Sá fagmaður sem gagnaðili hafi fengið til álita hafi ekki verið með honum í framkvæmdunum. Fagmaðurinn hafi sagt að ef ekki sé settur dúkur milli gólfs og veggjar og ekki kíttað nægilega vel þá læki hljóðið eins og vatn. Fagmaður gagnaðila auk D hafi því verið sammála um að unnt hefði verið að vinna verkið mun betur.

Málið snúist um að verkið sem ákveðið hafi verið á húsfundi sé ekki lokið. Það snúist ekki um að einangra stofugólfuð heldur eldhúsgólfið. Engin viti með vissu hvar og hvaða lagnir séu í eldhúsgólfinu en hefði verkið verið unnið eins og til stóð þá hefði það komið í ljós. Gagnaðili hafi rifið gólfefni af stofugólfinu án þess að halda húsfund um það fyrst og án þess að svo mikið sem ráðfæra sig við álitsbeiðanda um það fyrst.

Álitsbeiðandi hafi útvegað alla ull og þykkan dúk í verkið sem hafi ekki verið unnið samkvæmt samþykkt. Álitsbeiðandi hafi nú þegar orðið fyrir tjóni vegna vatnstjóns í íbúð gagnaðila og því telji hún endurnýjun lagna nauðsynlega. Til þess þurfi að kanna hvaða lagnir séu í eldhúsgólfi og hvert þær liggja. Þessar lagnir geti farið að leka hvenær sem er og valdið tjóni.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að gagnaðili fari fram á að gerðar verði mælingar á hljóðbærni milli hæða svo hægt sé að meta hvort um óeðlilega hljóðbærni sé að ræða. Hvenær gagnaðili vaki eða sofi komi hvorki máli þessu né álitsbeiðanda við.

Gagnaðili ítrekar að þegar það hafi komið í ljós að búið hafi verið að einangra eldhúsgólfið með ull þá hafi hann talað við D og sagt honum að gagnaðili teldi tilgangslaust að saga það upp þar sem þar væri ekkert til að laga nema að auka hljóðdeyfingu með dúki og gifsi eins og um hafi verið rætt á húsfundi. Hvað varði lagnir í eldhúsgólfi þá ítrekar gagnaðili það sem fram kom í greinargerð og segir hvaða pípara sem er segja að það eina sem hægt sé að gera sé að hætta notkun gömlu lagnanna og leggja nýjar lagnir með því að nota sem mest utanáliggjandi lagnir.

Vandamálið sé ekki hljóðleki heldur snúist málið um umgengni. Álitsbeiðandi búi ekki ein í húsinu. Öll efri hæðin sé á einum gólffleti og gólffjalirnar fyrir allt gólfið séu nótaðar saman og nái út í alla veggi. Allt gólfið sé þannig ein heild og gagnaðili telji það nokkuð gott því ekki séu rifur eða aðrar aðstæður þar sem hljóð getir lekið niður með. Allir milliveggir séu fljótandi festir, þ.e. festir ofan á gólfið.

Sá fagmaður sem hafi komið og skoðað framkvæmdirnar með gagnaðila og D hafi verið með gagnaðila þegar á framkvæmdunum stóð auk þess sem gagnaðili hafi verið í sambandi við hann. Það sé rangt að hann hafi sagt framkvæmdunum ábótavant, þvert á móti hafi hann talið verkið mjög viðunandi og ekki hægt að fara fram á frekari framkvæmdir hjá gagnaðila heldur hafi næsta skref verið að gera við loftplötur sem séu skrúfaðar beint upp í gólfbita. Í því sambandi þyrfti að athuga hvort ekki vanti grind til að losa loftplötur frá gólfbitum.

III. Forsendur

Í málinu liggur fyrir söluyfirlit vegna íbúðar gagnaðila, prentað 10. september 2009, þar sem fram kemur að samkomulag sé milli eigenda neðri og efri hæðar að hljóðeingra milli hæða með því að setja ull undir gólfborðin og skiptist kostnaður eftir hlutfallstölu eignarhluta. Þá liggja fyrir í málinu fundargerðir vegna málsins. Í fundargerð húsfundar 23. ágúst 2010 kemur fram að aftur sé rætt um einangrun milli hæða og muni gagnaðili fara í það að opna gólfið og sjá hvað þar sé á milli. Í fundargerð húsfundar 14. júní 2011 kemur fram að ákveðið sé að gólfið milli hæða, þ.e. eldhús efri hæðar verði einangrað í síðasta lagi 1. október. Gagnaðili athugi með þann möguleika að blása steinull milli hæða. Ef sá kostur verður valinn þá verði einnig blásið í stofugólf. Í fundargerð húsfundar 17. október 2011 eru lögð fram tilboð í verkið og bókað að tilboðin miðist öll við einangrun á eldhúsgólfi efri hæðar og að taka upp gólfborð. Gagnaðili lagði það til að hann myndi annast vinnuna. Ákveðið var að halda annan húsfund um málið 23. október 2011. Í fundargerð húsfundar 23. október 2011, kemur fram að í framhaldi af fyrri fundi um umræður um einangrun gólfs í eldhúsi efri hæðar séu eigendur sammála því að gagnaðili annist verkið og sé kostnaður við vinnu 150.000 kr. en álitsbeiðandi útvegi efnið og dragist það frá hennar hluta. Lagnir verða teknar upp úr gólfinu eins og píparar álíti að best sé. Einangrað verði með þéttull og lagður dúkur milli gólfbita og gólffjala, rakavörn og gólfefni. Verkið hefjist daginn eftir og verði D, sambýlismaður álitsbeiðanda, gagnaðila innan handar sem sérlegur álitsgjafi. Í fundargerð húsfundar 14. desember 2011 kemur fram að þegar gagnaðili hóf verkið 24. október hafi komið í ljós að eldhús væri einangrað en þó ekki með dúk á milli gólfbita og gólffjala. Hafi þá verið tekin ákvörðun um að einangra stofu, sag og fleira fjarlægt og ull sett í staðinn. Fimm gólfbitar í stofu hafi verið styrktir með krossviði, einangrað milli gólfbita og fjala með dúk og á gólffjalir settur mjög góður hljóðeinangrandi dúkur, bæði í eldhúsi og stofu. Þar ofan á voru settar gifsplötur og svo þunnur dúkur og parket. Gagnaðili segir verkið hafa verið unnið eins vel og hægt væri. Mögulega sé gifsið út í vegg á hluta og ekkert hafi verið kíttað. Ekki hafi verið teknar upp neinar lagnir eins og samþykkt hafi verið. Niðurstaða varð sú að fá fagaðila, þ.e. gagnaðili fengi húsasmíðameistara sem hann þekkti og D yrði fulltrúi álitsbeiðanda til að meta hvort einhverjir vankantar væru á verkinu og hvort hægt væri að breyta einhverju. Í fundargerð húsfundar 29. maí 2012 kemur fram að ljóst sé að verkið hafi ekki „alveg“ verið unnið samkvæmt fyrri ákvörðun húsfundar um framkvæmdir. Enn sé hljóðbærni mikil og lítill munur frá því sem fyrr hafi verið. Gagnaðili ætli að kítta meðfram veggjum og athuga með einangrun undir súð. Í fundargerð húsfundar 5. júlí 2012 kemur fram að einangrun á lofti (gólfi í eldhúsi efri hæðar), sé enn ekki lokið. Ekki sé búið að kítta meðfram eins og reyna átti. Verkið hafi ekki verið unnið samkvæmt samþykkt. Þá liggur fyrir tölvupóstur frá álitsbeiðanda til gagnaðila frá 21. ágúst 2012 þar sem skorað er á gagnaðila að vinna verkið í samræmi við ákvörðun húsfundar frá 23. október 2011.

Eins og rakið er hér að framan var ákvörðun um framkvæmdir tekin á húsfundi 23. október 2011. Þar kemur fram hvernig vinna eigi verkið við að einangra gólf í eldhúsi efri hæðar, auk þess sem taka eigi lagnir upp úr gólfinu eins og pípulagningarmeistarar álíti að best sé. Gagnaðili ber því við að þegar hann hóf verkið hafi komið í ljós að eldhúsgólfið væri einangrað og hafi hann því einangrað stofugólfið. Þá hafi lagnir ekki verið teknar upp úr gólfinu í eldhúsi.

Kærunefnd telur ljóst að verkið hafi ekki verið unnið í samræmi við ákvörðun húsfundar 23. október 2011. Þá er ljóst að í málinu er óupplýstur ágreiningur um staðreyndir sem varða samskipti og mat aðila á framvindu verksins. Allt að einu er það álit kærunefndar miðað við fyrirliggjandi gögn og skýra ákvörðun húsfundar að verkið hafi ekki verið unnið í samræmi við löglega samþykkt á vettvangi húsfélagsins. Kærunefnd brestur hins vegar að lögum vald til þess að gefa fyrirmæli um fullnægjandi framkvæmd verksins í samræmi við fyrri samþykktir húsfélagsins.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að framkvæmdirnar hafi ekki verið unnar í samræmi við samþykkt húsfundar 23. október 2011.

Reykjavík, 20. mars 2013

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Karl Axelsson
Ásmundur Ásmundsson

Efnisorð

Kærunefnd húsamála