Mál nr. 8/2018

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

Uppkveðinn 23. mars 2018

í máli nr. 8/2018

A

gegn

B

Föstudaginn 23. mars 2018 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A leigusali.

Varnaraðili: B leigjandi.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að krefjast greiðslu á tryggingu að fjárhæð X kr. sem varnaraðili lagði fram í upphafi leigutíma með sjálfskuldarábyrgð.

Með kæru, dags. 30. janúar 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 2. febrúar 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Bréfið var sent á tvö heimilisföng, þ. á m. lögheimili varnaraðila, en kom endursent til kærunefndar. Kærunefnd náði sambandi við varnaraðila símleiðis 5. mars 2018 þar sem hún var upplýst um að kæra sóknaraðila lægi fyrir og henni væri gefinn kostur á að koma á framfæri athugasemdum. Niðurstaða þess var sú að senda varnaraðila kæruna ásamt gögnum á tölvupóstfang varnaraðila með framlengdum fresti til þess að skila greinargerð og var frestur veittur til 12. mars 2018. Greinargerð barst ekki frá varnaraðila.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá X 2017 til X 2018 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C ásamt húsgögnum. Ágreiningur er um hvort sóknaraðili skuli fá greidda tryggingu að fjárhæð X kr. vegna ástands hins leigða við lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að skemmdir hafi verið unnar á íbúð hans og innbúi. Umgengni hafi verið mjög slæm eftir varnaraðila og gesti hennar. Þá hafi hún í leyfisleysi verið með [...] þrátt fyrir að dýrahald hafi verið bannað. Skemmdir eftir [...] hafi verið kostnaðarsamar.

Aðgerðir við að innheimta leigu hafi verið kostnaðarsamar og varnaraðili flutt út áður en leigutímabili hafi lokið. Varnaraðili telji að hún þurfi ekki að greiða fyrir þær skemmdir sem hún hafi valdið á hinu leigða og innbúi þess. Sóknaraðili geri kröfu um að henni beri að greiða fyrir það sem hún hafi skemmt og einnig fyrir þrif sem hann hafi þegar greitt.

Varnaraðili hafi reykt í íbúðinni og það verið staðfest af þrifþjónustu sem hafi verið fengin til að þrífa íbúðina sama dag og varnaraðili flutti út. Því þurfi að mála íbúðina. Einnig sé mikið af rispum og skemmdum á veggjum.

Um sé að ræða [...] íbúð á X hæð með stórar og miklar hellulagðar svalir. Sé ekki hirt um hellurnar vaxi illgresi og gróður á milli þeirra. Samkvæmt samkomulagi hafi varnaraðili átt að hirða um hellurnar en hún hafi ekki gert það.

Miklar skemmdir hafi verið unnar á parketi. Um sé að ræða vatnsskemmdir, rispur eftir að húsgögn hafi verið dregin til og [...]. Sóknaraðili hafi fengið fagaðila til að skoða parketið og ekki sé hægt að pússa það niður þar sem það sé ekki gegnheilt og spónninn ekki nægilega þykkur til að hægt sé að pússa það. Því þurfi að rífa og henda parketinu og leggja nýtt með tilheyrandi kostnaði.

Gardínur í svefnherbergi hafi verið eyðilagðar og þurft hafi að skipta þeim út en þær hafi verið heilar áður en varnaraðili hafi flutt inn. Brunahurð, sem sé aðalhurðin inn í íbúðina, hafi verið rispuð illa. Gluggasillur og sólbekkir hafi verið brotnir. Því þurfi að skipta þeim út fyrir nýja þar sem ekki hafi verið hægt að laga þá. Þá hafi gluggar verið skemmdir og búið sé að teipa þá. Gera hafi þurft bráðabirgðaviðgerð á hurð, vegg og skipt hafi verið um lás og handfang á geymslu þar sem brotist hafi verið inn. Þegar hafi þurft að fara í bráðabirgðaviðgerð þar sem ekki hafi verið hægt að láta geymsluna standa opna. Kaupa hafi þurft nýja geymsluhurð og hurðarkarm, auk handfangs, og fá fagmann til að sjá um vinnuna við það. Þá hafi tvö listaverk verið skemmd. Að lokum vanti eina pullu í sófa, sem lykti eins og reykhús, og sóknaraðili sé búinn að reyna fá eins pullu án árangurs.

Sóknaraðili sundurliðar þann kostnað sem hann telur að varnaraðila beri að greiða vegna framangreindra skemmda og telur hann samtals vera X kr. Hann fer fram á að viðurkennt verði að hann fái tryggingarféð að fjárhæð X kr. greitt upp í þann kostnað.

III. Niðurstaða

Samkvæmt leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingu að fjárhæð X kr. fyrir réttum efndum á samningnum í upphafi leigutíma. Af gögnum málsins verður ráðið að hún hafi keypt tryggingu vegna samningsins hjá D en samkvæmt upplýsingum af vefsíðu þess fyrirtækis er um að ræða […].

Í 40. gr. húsaleigulaga er kveðið nánar á um tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningi. Þar segir í 2. tölul. 1. mgr. að trygging geti verið sjálfskuldarábyrgð þriðja aðila, eins eða fleiri. Í 6. tölul. sömu málsgreinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. laganna. Ráðið verður af gögnum málsins að aðilar hafi komist að samkomulagi um að leigutíma myndi ljúka fyrr en áætlað var samkvæmt leigusamningi. Þá verður ráðið að sóknaraðili hafi gert kröfu í trygginguna með bréfi, dags. 20. desember 2017, og að krafan hafi komið fram innan lögbundins frests.

Í 1. málsl. 7. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Í gögnum málsins liggur fyrir bréf varnaraðila, dags. 2. janúar 2018, þar sem hún fellst ekki á kröfu sóknaraðila. Í 2. málsl. sama töluliðar segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi. Ljóst er að erindi sóknaraðila barst kærunefnd húsamála upphaflega 11. janúar 2018. Með hliðsjón af því barst það kærunefnd innan lögbundins frests.

Leigjandi skal að leigutíma loknum skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga. Þar segir einnig að leigjandi beri óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa valdið tjóni á íbúð sinni og tjónið nemi X kr. Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka, þrátt fyrir áskoranir þar um og er því lýsing sóknaraðila á ástandi íbúðarinnar í lok leigutímans lögð til grundvallar við úrlausn málsins. Samkvæmt því er fallist á kröfu sóknaraðila um að honum sé heimilt að ganga að tryggingunni.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila að fjárhæð X kr.

Reykjavík, 23. mars 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson