Mál nr. 10/2018
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 10/2018
Tryggingarfé. Leiga.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, mótteknu 9. febrúar 2018, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 22. febrúar 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 6. mars 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 13. mars 2018, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 23. mars 2018.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með ótímabundnum leigusamningi, dags. 18. janúar 2016, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og leigu vegna ágústmánaðar.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
I. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð X kr. ásamt verðbótum.
II. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða dráttarvexti ofan á fjárhæð samkvæmt kröfulið 1 frá 16. október 2017.
III. Að gagnaðila beri að endurgreiða hluta þeirrar leigu sem álitsbeiðandi greiddi fyrir ágústmánuð 2017, þ.e. vegna tímabilsins X, að fjárhæð X kr.
Í álitsbeiðni kemur fram að X 2017 hafi álitsbeiðandi farið í 10 vikna sumarfrí með fjölskyldu sinni. Daginn eftir heimkomu hans X 2017 hafi gagnaðili tilkynnt honum að eignin hefði verið seld á nauðungarsölu og hann þyrfti því að flytja úr íbúðinni sem fyrst. Álitsbeiðandi hafi flutt úr íbúðinni X 2017, þrátt fyrir að hafa greitt leigu að fjárhæð X kr. fyrir ágústmánuð. Álitsbeiðandi hafi verið óviss um hvert hann ætti að skila lyklum að íbúðinni og eftir að hafa ráðfært sig við nokkra einstaklinga hafi hann ákveðið að skila þeim til þess banka sem hafi eignast íbúðina við nauðuðungarsölu hennar. Þann X 2017 hafi lyklunum verið skilað til bankans.
Eftir lok leigusambands aðila hafi álitsbeiðandi farið þess á leit við gagnaðila að honum yrði greitt tryggingarféð til baka. Gagnaðili hafi hvorki orðið við þeirri beiðni né endurgreitt leigu sem álitsbeiðandi hafi greitt fyrir tímabilið X ágúst 2017.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hún hafni öllum kröfum álitsbeiðanda á þeirri forsendu að hinu leigða húsnæði hafi aldrei verið skilað til hennar. Samkvæmt samkomulagi við bankann hafi gagnaðili verið leigusali. Álitsbeiðandi hafi reynt að fá tryggingarféð endurgreitt án þess að skila hinu leigða húsnæði. Það hafi orðið til þess að gagnaðili hafi ekki getað skilað eigninni til bankans og því þurft að greiða leigu af allri eigninni.
Álitsbeiðandi hafi fengið aðstoð túlks og þau mætt óboðin á heimili gagnaðila til að ganga frá hinni leigðu íbúð. Túlkurinn hafi ekki samþykkt að álitsbeiðandi myndi afhenda lyklana og fá trygginguna greidda til baka og því hafi gagnaðili þurft að greiða leigu. Álitsbeiðandi hafi verið tilbúinn að afhenda lyklana og fá trygginguna endurgreidda, en túlkurinn bannað það og því hafi ekki verið unnt að klára þetta mál. Samkomulag hafi verið á milli gagnaðila og bankans um að hún gæti skilað eigninni allri eða að hluta og losnað undan greiðslum í samræmi við það. Túlkurinn hafi komið í veg fyrir það og af því hlotist bæði kostnaður og önnur óþarfa óþægindi. Allnokkrar munnlegar tilraunir hafi verið gerðar til sátta en þær ekki borið árangur. Eina skriflega gagnið sem liggi fyrir sé leigusamningurinn. Afhending á lyklum til bankans teljist ekki skil á umræddu húsnæði þar sem bankinn hafi aldrei verið aðili að leigusamningnum.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að lyklunum hafi verið skilað til bankans þar sem hann hafi talið að nýr eigandi hefði tekið yfir réttindi og skyldur sem hvíldu á eigninni. Rök gagnaðila um að henni hafi verið ófært að skila eigninni til bankans þar sem álitsbeiðandi hafði þegar verið búinn að skila lyklunum, standist ekki. Gagnaðili hafi rift leigusamningnum X 2017 og álitsbeiðandi flutt út þann X sama mánaðar. Gagnaðili hefði getað afhent bankanum eignina eftir það tímamark. Bankinn hafi móttekið lyklana X 2017, en þrátt fyrir það haldi gagnaðili eftir tryggingu fyrir X.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að hún hafi haft fyrir því að álitsbeiðandi fengi að vera í húsnæðinu á meðan hann myndi finna sér annað. Það sé ekki hefðbundið verklag hjá bankanum og sé það skýring á því hvers vegna bankinn hafi ekki komið að leigusamningnum.
III. Forsendur
Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár. Í þágildandi 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda, nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Tryggingarfé í vörslu leigusala skal vera verðtryggt, en ber ekki vexti. Að leigutíma loknum skuli leigusali segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann geri kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt verðbótum, án ástæðulauss dráttar. Leigusala sé aldrei heimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu án þess að gera kröfu í það lengur en í tvo mánuði frá skilum húsnæðisins, sbr. 1. mgr. 64. gr. laganna.
Álitsbeiðandi greiddi gagnaðila tryggingarfé að fjárhæð X kr. í upphafi leigutíma. Samkvæmt gögnum málsins var íbúðin seld á nauðungarsölu á meðan á leigutíma stóð og flutti álitsbeiðandi því úr hinu leigða með skömmum fyrirvara X 2017 að kröfu gagnaðila. Álitsbeiðandi kveðst hafa skilað gagnaðila eigninni þann dag sem hafi verið vel þrifin og í góðu ásigkomulagi. Þessari staðhæfingu hefur ekki verið mótmælt af hálfu gagnaðila en hún telur að afhending hafi ekki farið fram þar sem álitsbeiðandi hafi afhent eiganda eignarinnar lykla hennar X 2017. Fellst kærunefnd ekki á að það eitt að lyklar hafi ekki verið afhendir, vegna ágreinings aðila, leiði til þess að afhending hafi ekki farið fram. Telur kærunefnd þannig að afhending hafi farið fram X 2017 er álitsbeiðandi flutti út, með vitund og vilja gagnaðila, og gagnaðili geti þegar af þeirri ástæðu ekki haldið eftir tryggingarfé á þeim grundvelli að eigninni hafi ekki enn verið skilað.
Kærunefnd fær ráðið af gögnum málsins að gagnaðili haldi eftir tryggingarfénu á þeirri forsendu annars vegar að eigninni hafi ekki verið skilað, sem ekki er fallist á, og hins vegar að hún hafi þurft að greiða leigu vegna íbúðarinnar þar sem álitsbeiðandi hafði ekki afhent henni íbúðina. Engin gögn liggja fyrir um meintan leigusamning hennar. Þar sem leigutíma lauk X 2017 með því að álitsbeiðandi skilaði eigninni af sér að kröfu gagnaðila, ber álitsbeiðanda ekki að greiða leigu frá þeim tíma og er gagnaðila, þegar af þeirri ástæðu, óheimilt að halda eftir tryggingarfénu á þeirri forsendu sem hún hefur uppi kröfu um. Það er því niðurstaða kærunefndar að gagnaðila beri að skila álitsbeiðanda tryggingarfénu ásamt verðbótum og jafnframt endurgreiða honum leigu sem hann greiddi vegna tímabilsins X 2017 að fjárhæð X kr.
Samkvæmt 3. mgr. 5. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, er heimilt að reikna dráttarvexti frá og með þeim degi þegar liðinn er mánuður frá því að kröfuhafi sannanlega krafði skuldara um greiðslu. Er það álit kærunefndar að álitsbeiðandi geti, í samræmi við þá reglu, krafist dráttarvaxta frá X 2017 til greiðsludags.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð X kr. auk verðbóta og dráttarvaxta frá X 2017 til greiðsludags.
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda leigu sem hann greiddi vegna tímabilsins X 2017 að fjárhæð X kr. auk dráttarvaxta frá X 2017 til greiðsludags.
Reykjavík, 23. mars 2018
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson