Mál nr. 59/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. september 2023

í máli nr. 59/2023

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða kostnað að fjárhæð 35.000 kr. vegna fatahreinsunar. Sóknaraðili gerir einnig kröfu um að útreikningur varnaraðila á uppsöfnuðum vöxtum á tryggingarfé, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr., komi til endurskoðunar. 

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 14. júní 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna á greinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 21. júní 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 21. júní 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 22. júní 2023. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 23. júní 2023. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 23. júní 2023, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 28. ágúst 2023. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti 31. ágúst 2023, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 1. september 2023. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með tölvupósti 12. september 2023 óskaði kærunefnd frekari upplýsinga frá sóknaraðila. Umbeðnar upplýsingar bárust samdægurs með tölvupósti sóknaraðila og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar sama dag.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tvo tímabundna leigusamninga annars vegar frá 1. janúar 2021 til 31. desember 2021 og hins vegar frá 1. janúar 2022 til 31. desember 2022 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C í D. Ágreiningur er um hvort varnaraðila beri að greiða reikning vegna fatahreinsunar en sóknaraðili kveðst hafa þurft að fara með föt í fatahreinsun vegna fúkkalyktar sem hafi verið í íbúðinni á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður myglu/fúkkalykt hafa borist í allan fatnað, rúmföt og tauefni hans. Hann hafi þurft að láta hreinsa öll föt og fleira og kostnaður vegna þess numið 35.000 kr. Fötin hafi þurft að hreinsa í efnalaug þar sem ekki hafi verið hægt að gera það í hefðbundinni þvottavél. Varnaraðili hafi vitað af fúkkalyktinni þar sem raki hafi komist í stokk sem sé utan um klóakrör. Sóknaraðili hafi kvartað undan þessu á fyrsta ári leigusamningsins en engar úrbætur hafi verið gerðar. Lyktin hafi ágerst og hafi verið orðin megn í ganginum á íbúðinni á seinna ári leigunnar. Varnaraðili hafi verið í vondri trú með þetta þrátt fyrir að hafa ekki gert neinar úrbætur til þess að koma í veg fyrir lyktina. Sóknaraðili sé 75% öryrki og með lítið á milli handanna.

Þá hafi varnaraðili endurgreitt sóknaraðila tryggingarfé 30. desember 2022 án vaxta svo sem honum hafi borið að gera á grundvelli 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sig ekki ábyrgan fyrir téðum kostnaði. Vísað sé til 16. og 20. gr. húsaleigulaga en engar skriflegar athugasemdir hafi borist frá sóknaraðila á tveggja ára leigutíma. Þá beri greiðslukvittun frá efnalaug, dagsett í apríl 2023, ekki með sér neinar upplýsingar um hvað hafi verið hreinsað eða hvers vegna en sóknaraðili hafi flutt úr íbúðinni um áramótin. Samkvæmt svörum E hafi sóknaraðili ekki sinnt tilkynningarskyldu sinni og því hafi varnaraðila ekki verið mögulegt að verða við úrbótum.

Forsaga málsins sé sú að í lok árs 2020 hafi íbúðin verið gerð upp og auglýst til leigu. Meðal viðgerða hafi verið endurnýjun á stokk í forstofu sem hafi verið utan um frárennslislögn frá salerni á efri hæð. Hann hafi legið eftir lofti beint innan við dyr íbúðarinnar. Stokkur þessi hafi borið með sér að þar hefði einhvern tímann lekið og fúkkalykt í forstofunni virst koma frá honum. Spónaplötuefnið í stokknum hafi verið bólgið en svo virðist sem málað hafi verið yfir það af fyrri eiganda eða leigjanda. Stokkurinn hafi verið opnaður og í ljós komið að efnið í honum hafi verið alveg þurrt og því ljóst að bætt hafi verið úr þeim leka sem þarna hafi skemmt stokkinn en engin viðgerð farið fram að öðru leiti. Hafi þá verið gerður nýr stokkur utan um frárennslislögnina eftir að einangrun hafi verið lögð næst frárennslislögninni til hljóðeinangrunar og plast utan um einangrunina. Þótt ástandið hafi lagast hafi enn mátt greina fúkkalykt í forstofunni en varnaraðili hafi ekki fundið hana inni í íbúðinni.

Við upphaf leigutíma hafi sóknaraðili kynnt sér ástand íbúðarinnar og ekki gert athugasemdir. Gerður hafi verið tímabundinn leigusamningur til eins árs og er líða hafi tekið að lokum hans hafi sóknaraðila viljað framlengja til árs til viðbótar. Þegar leigan hafi verið hækkuð lítillega fyrir síðasta ársfjórðung síðasta árs hafi sóknaraðili upplýst að hann hygðist ekki óska eftir að framlengja leigusamninginn og hann flutt út síðustu áramót. Hann hafi lítið verið í íbúðinni og í raun virst hafa hugsað hana sem geymslu fyrir búslóð hans þótt hann væri þar einnig með rúm og hafi gist þar öðru hvoru.

Þá hafi varnaraðili bætt úr og greitt sóknaraðila vexti af tryggingarfénu. Hann hafi stuðst við afrit af skattframtölum þar sem fram hafi komið upplýsingar um ársvöxtun hvort árs fyrir sig á fjárvörslureikningi sem tryggingin hafi verið lögð inn á við upphaf leigutíma. Vextirnir hafi verið greiddir inn á reikning sóknaraðila 15. júní 2023.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir meðal annars að hann sé öryrki og hafi verið í endurhæfingu á leigutíma. Ástæðan fyrir því að hann hafi lítið dvalið í íbúðinni sé sú að hún hafi vart verið íbúðarhæf vegna myglulyktar í forstofunni, gluggar hafi verið tveir og annar þeirra bilaður þannig að köttur hafi sloppið inn og hurð svo óþétt að hún hafi varla haldið vatni eða vindi þegar þannig hafi viðrað. Þá hafi hurðin ekki heldur haldið pöddum þannig að það hafi alltaf verið mikið líf, köngulær og fleira í forstofunni sem sóknaraðili hafi þurft að eitra fyrir. Vegna veikinda hans hafi hann hvorki haft orku né þrek til þess að standa í stappi við varnaraðila til að fá hann til að gera úrbætur. Þá hafi honum verið ráðlagt að vera ekki einn mjög lengi vegna flogaveikisgreiningar og dvelja og gista helst þar sem einhver væri. Það sé ein ástæða fyrir því að hann hafi lítið dvalið í íbúðinni auk myglulyktarinnar.

Sóknaraðili hafi óskað eftir reikningi frá efnalauginni vegna greiðslukvittunarinnar en það sem hafi verið hreinsað hafi verið spariföt, jakkaföt, frakki, skyrtur og nokkur bindi. Efnalaugin hafi ekki enn svarað tölvupósti sóknaraðila. Þá hafi hann þurft að þvo allan þvott sem hægt hafi verið að þvo, auk þess að viðra annan húsbúnað sem hafi lyktað mjög illa.

Eins og fram hafi komið í tölvupósti varnaraðila til E þá hafi hann vitað af myglulyktinni allan leigutímann. Hann hafi reynt að gera úrbætur en sjálfur viðurkennt að enn sé myglulykt. Hann hafi lýst spónarplötu sem hann hafi fjarlægt sem svartri af myglu í tölvupósti til E.

Úrbætur varnaraðila hafi engan veginn dugað til að bæta þetta og gera íbúðina íveruhæfa. Hann hafi sagt loftskipti í íbúðinni takmörkuð. Það sé fjarri lagi því sóknaraðili hafi alltaf haft þessa glugga opna. Loftun á íbúðinni skipti því ekki höfuðmáli í þessu heldur sé það myglan í þessum stokk, sem varnaraðili hafi þegar vitað af og hljóti að teljast í vondri trú hvað það varði, sem hafi valdið því að föt sóknaraðila og búslóð hafi angað af fúkkalykt.

Vextir af tryggingarfénu hafi nú verið greiddir inn á reikning sóknaraðila. Hann geri engu að síður fyrirvara um að þeir séu rétt reiknaðir en hann hafi ekki haft tíma til að stemma það af.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir meðal annars að sóknaraðili hafi kynnt sér ástand íbúðarinnar áður en hann hafi flutt inn og hvorki gert athugasemdir þá né síðar. Báðir gluggar hafi verið þannig úr garði gerðir að hægt hafi verið að opna þá og loka. Hurðin opnast út og þar hafi ekki lekið inn þótt hún snúi á móti ríkjandi rigningaráttum. Á jarðhæð megi jafnan reikna með að skordýr komist inn, sér í lagi standi gluggar opnir.

Hvort sem reikningur komi fram frá efnalauginni eða ekki þá sé það óeðlilegt að ætla fyrrverandi leigusala að sjá um að greiða fyrir fatahreinsun mánuðum eftir lok leigutíma.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um hvort varnaraðila beri að greiða kostnað vegna hreinsunar á fötum í eigu sóknaraðila sem hann kveður að þörf hafi verið á vegna fúkkalyktar (myglulyktar) í íbúðinni á leigutíma. Varnaraðili kveður fúkkalykt hafa stafað frá stokk sem hafi legið eftir lofti í forstofunni utan um frárennslislögn frá salerni efri hæðar en að lyktin hafi aðeins verið í forstofunni. Úrbætur hafi verið gerðar á stokknum áður en íbúðin hafi verið leigð út.

Þrátt fyrir að varnaraðili viðurkenni að fúkkaykt hafi verið í forstofunni en úrbætur verið gerðar fyrir upphaf leigutíma þá styðja engin gögn það að sóknaraðili hafi gert athugasemdir við hið leigða hvorki við upphaf leigutíma né á leigutíma eða að hann hafi krafist úrbóta, sbr. ákvæði 16. og 20. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Þá fór sóknaraðili með fötin í hreinsun að leigutíma loknum án samráðs við varnaraðila. Hafði varnaraðili þannig ekki tækifæri til að gæta hagsmuna sinna. Þess utan lauk leigutíma 31. desember 2022 og er greiðslukvittun vegna fatahreinsunarinnar dagsett 27. maí 2023 eða um fimm mánuðum eftir lok leigutíma. Að öllu þessu virtu er fyrri kröfu sóknaraðila hafnað.

Sóknaraðili gerði einnig kröfu um í kæru sinni að varnaraðili greiddi honum vexti, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleiglaga, sem söfnuðust á tryggingarfé sem var í vörslu hans á leigutíma. Undir rekstri málsins fyrir kærunefnd greiddi varnaraðili vextina inn á reikning sóknaraðila. Sóknaraðili vildi engu að síður halda kröfu sinni til streitu þar sem hann treysti því ekki að útreikningur varnaraðila væri réttur. Engin efnisleg andmæli bárust þó við útreikninginn og engin gögn voru lögð fram sem sýna fram á að hann sé rangur. Verður því að hafna þessari kröfu sóknaraðila.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfum sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 18. september 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson