Mál nr. 66/2002
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 66/2002
Eignarhald: Innkeyrsla. Skipting kostnaðar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 6. nóvember 2002, beindi A, X nr. 63, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið X nr. 63, hér eftir nefnt gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 18. nóvember 2002. Að mati kærunefndar uppfyllti erindi ekki skilyrði um málatilbúnað fyrir nefndinni skv. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Samþykkti nefndin að óska eftir frekari upplýsingum frá álitsbeiðanda. Var það fyrst gert munnlega en þar sem ekki bárust frekari gögn frá álitsbeiðanda ritaði nefndin álitsbeiðanda bréf, dags. 16. janúar 2003, og var álitsbeiðanda gefin frestur til 27. janúar til að láta kæruefnd umræddar upplýsingar í té. Með bréfi, dags. 10. janúar 2003, mótteknu 17. janúar sama ár, óskaði gagnaðili eftir áliti kærunefndar á sama álitaefni. Var bréfið lagt fram á fundi nefndarinnar 21. janúar 2003. Samþykkti nefndin að senda erindi gagnaðila til umsagnar álitsbeiðanda með sambærilegum hætti og um álitsbeiðni væri að ræða, sbr. ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Var þetta m.a. gert í samráði við álitsbeiðanda.
Greinargerð álitsbeiðanda, dags. 21. mars 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar 2. maí 2003 og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 63. Húsið er byggt árið 1959 og er tvær hæðir, kjallari og ris, samtals 5 eignarhlutar. Við húsið standa tveir bílskúrar og tilheyra fyrstu- og annarri hæð. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í risi en gagnaðili er húsfélagið X nr. 63. Ágreiningur er um bílastæði fyrir framan bílskúr og skiptingu kostnaðar.
Að mati kærunefndar eru kröfur málsaðila:
Að eigendum bílskúra sé einum heimil afnot af innkeyrslu að bílskúrum.
Að hússjóðsgjaldi og öðrum sameiginlegum kostnaði, allt frá árinu 1998, verði skipt á grundvelli nýrrar eignaskiptayfirlýsingu sem nú liggja fyrir.
Í álitsbeiðni og greinargerð álitsbeiðanda kemur fram að í upphaflegum teikningum af húsinu hafi verið gert ráð fyrir bílskúrum við húsið og í upphafi hafi verið gengið frá aðkeyrslu að þeim stað sem fyrirhugað hafi verið að byggja bílskúra. Álitsbeiðandi segist hafa keypt eignarhluta sinn í húsinu árið 1986 og við þau kaup hafi það sérstaklega verið tekið fram af seljanda að íbúð álitsbeiðanda tilheyrði eitt bílastæði í sameignlegri innkeyrslu. Síðar hafi álitsbeiðandi keypt geymslu í bílskúrsbyggingu.
Árin 1986-1987 hafi bílskúrar verið reistar við húsið. Hafi það verið gert án þess að leitað hafi verið samþykkis annarra eigenda hússins. Telur álitsbeiðandi að með því hafi átt sér stað ólögmæt skerðing á eignaréttindum annarra eigenda. Hafi allir eigendur hins vegar haft afnot af sameiginlegri innkeyrslu fram til ársins 1989. Þá hafi komið upp ágreiningur sem vísað hafi verið til byggingarfulltrúa og félagsmálaráðuneytisins. Í kjölfarið hafi náðst samkomulag um afnot allra af innkeyrslunni sem hafi haldið fram til ársins 1997 þegar ágreiningur hafi komið upp að nýju.
Bendir álitsbeiðandi á að innkeyrslan sé eina aðkoma álitsbeiðanda að húsinu sem og geymslu hans í bílskúrsbyggingunni. Jafnframt sé lóð hússins óskipt leigulóð og skiptist kostnaður við viðhald hennar í samræmi við eignarhluta. Telur álitsbeiðandi innkeyrsluna vera í óskiptri sameign eigenda hússins. Heldur álitsbeiðandi því fram að engar þinglýstar heimildir kveði á um að innkeyrslan sé í sameign.
Til vara, verði fallist á afnotarétt eigenda fyrstu og annarar hæðar á innkeyrslu, krefst álitsbeiðandi þess að leiðrétt verði með hvaða hætti stofn- og iðgjaldskostnaður auk lóðaleigugjalds skiptist á milli eigenda.
Um ágreining vegna skiptingar kostnaðar segir álitsbeiðandi að síðan 1998 hafi staðið yfir vinna við gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar. Hafi ársreikningar verið bundnir fyrirvara um réttmæta skiptingu og einnig hafi álitsbeiðandi bundið greiðslur vegna viðhalds á sameign fyrirvara um réttmæta skiptingu. Eigi þetta einkum við um árin 1998 – 2000 er viðamiklar framkvæmdir hafi átt sér stað við húsið. Eigendur séu hins vegar sammála um að greiðslur eftir árið 2000 skuli fara eftir nýrri eignaskiptayfirlýsingu. Álitsbeiðandi segir að á árunum 1996 – 1998 hafi verið byggt á öðrum eignaskiptahlutföllum, en almennt hafi verið viðurkennt, allt frá þeim tíma að þau hlutföll væru ónákvæm.
Í erindi gagnaðila kemur fram að íbúar séu ekki sammála um rétt til bílastæða í innkeyrslu. Eigendur bílskúra telji innkeyrsluna eingöngu þeirra aðkomu að bílskúrum og þeim einum sé heimilt að leggja þar, enda aðkoma svo þröng að erfitt sé að komast að bílskúrum sé innkeyrslan notuð sem bílastæði. Eigendur risíbúðar telji hefð fyrir bílastæði risíbúðar í innkeyrslu, eigendur kjallara geri ekki kröfu um bílastæði í innkeyrslu.
Hvað varðar skiptingu kostnaðar og eignarhlutföll telur gagnaðili fjóra kosti koma til greina: Að skipta skuli í samræmi við eignaskiptahlutföll þau er í gildi eru þar til ný eignaskiptayfirlýsing hefur tekið gildi, að byggja á þeim eignaskiptahlutföllum sem hin nýja eignaskiptayfirlýsing gerir ráð fyrir og að lokum þau eignaskiptahlutföll sem unnið hafi verið eftir árin 1996-1998 og húseigendur hefðu samþykkt að fara eftir þegar framkvæmdir við húsið hófust.
Samkvæmt teikningum af X nr. 63 sem liggja frami í málinu eru tveir bílskúrar séu sambyggðir húsinu sem eru í eigu fyrstu- og annarar hæðar. Einnig eru geymslur sambyggðar bílskúrunum og húsinu, til hliðar við bílskúranna en aftan við húsið. Aðkeyrslan að umræddum bílskúrum er ekki að fullu tvíbreið, heldur skerðist af gangstétt sem liggur m.a. að útbyggðum inngangi í kjallaraíbúð og inngangi í þvottahús og geymslur.
Samkvæmt 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst einkabílastæði fyrir framan bílskúr séreign. Með hliðsjón af aðstæðum við X nr. 63 telur kærunefnd að öll innkeyrslan að bílskúrunum teljist sérnotaflötur fyrstu- og annarrar hæðar, skv. umræddu ákvæði, enda beri eigendur þeirra af henni allan kostnað. Jafnframt leiðir af þeirri staðreynd að eigendur bílskúra einir geta nýtt sér innkeyrsluna sem bílastæði. Þetta er í samræmi við fjölda álitsgerða kærunefndar um sama efni.
Af umræddri niðurstöðu leiðir að eigendur fyrstu og annarrar hæðar hafa forgangsrétt til að nýta umrædda innkeyrslu sem bílastæði og eiga þeir rétt á frjálsri aðkomu að bílskúrum sínum. Hins vegar útilokar hún ekki aðra eigendur frá eðlilegri umgengni um þar, svo sem eigendur kjallaraíbúðar að inngangi sínum og aðra eigendur til að geymslum.
Það er meginregla að sameiginlegur kostnaður í fjölbýlishúsum og öðrum fjöleignarhúsum skiptist eftir hlutfallstölum, sbr. 15. gr. og A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994. Hlutfallstölur hvers séreignarhluta skulu koma fram í eignaskiptayfirlýsingu, sbr. 4. tölul. 17. gr. sömu laga.
Ofangreind ákvæði verður að túlka svo að þar sé átt við gildandi, þinglýst eignarhlutföll. Sú meginregla gildir því að þar til gengið hefur verið frá nýrri eignarskiptayfirlýsingu með undirskrift eigenda og eftir atvikum við þinglýsingu hennar, gildir eldri eignarskiptayfirlýsing eða þinglýstar hlutfallstölur skv. einstökum eignarheimildum. Kærunefnd telur hins vegar að eigendur geti samið sig undir nýja, væntanlega eignaskiptayfirlýsingu, vegna kostnaðarskiptingar við tilteknar, fyrirhugaðar framkvæmdir. Í því sambandi verður hins vegar að gera strangar sönnunarkröfur, þess efnis að allir eigendur hafi samið sig undir slíkt fyrirkomulag. Telja verður jafnframt að sönnunarbyrðin hvíli á þeim sem heldur því fram að um slíkan samning hafi verið að ræða.
Samkvæmt upplýsingum kærunefndar er ekki til þinglýstur eignaskiptasamningur fyrir fjöleignarhúsið X nr. 63. Hins vegar koma fram í þinglýstum afsölum eignarhlutföll fyrir húsið sem samrýmast innbyrðis. Af gögnum málsins má ráða að árin 1996–1998 samþykktu eigendur hússins tiltekin eignarhlutföll sem ætlað var að vera til viðmiðunar við skiptingu kostnaðar vegna viðgerða á húsinu og voru hlutfallstölur þar aðrar en samkvæmt afsölum. Nú hafa verið gerð drög að eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið þar sem gert er ráð fyrir enn nýjum hlutfallstölum.
Hlutfallstölur samkvæmt nýrri eignaskiptayfirlýsingu geta ekki orðið grundvöllur kostnaðarskiptingar vegna eldri framkvæmda nema allir séu því samþykkir. Kærunefnd telur því að álíti aðilar sig bundna af áðurnefndri samþykkt um hlutfallstölur skuli við hana miða. Komi á hinn bóginn fram haldbær mótmæli gegn gildi slíks samkomulags, svo sem vegna óskýrleika eða vegna þess að það hafi ekki verið samþykkt með fullnægjandi hætti á húsfundi, ber að miða við hlutfallstölur sem koma fram í þinglýstum afsölum.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að innkeyrsla að bílskúrum hússins sé sérafnotaflötur eigenda fyrstu og annarar hæðar.
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að hússjóðsgjaldi og öðrum sameiginlegum kostnaði, allt frá árinu 1998, skuli skipt á grundvelli draga nýrrar eignaskiptayfirlýsingar.
Reykjavík, 2. maí 2003
Valtýr Sigurðsson
Pálmi R. Pálmason
Benedikt Bogason