Mál nr. 69/2002
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 69/2002
Ársreikningur húsfélags.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 13. desember 2002, beindi A, X nr. 5, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið X nr. 5, hér eftir nefnt gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 18. desember 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, móttekin 8. apríl 2003, ásamt frekari athugasemdum álitabeiðanda mótteknum 14. apríl 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar 2. maí 2003 og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 5, Reykjavík. Samkvæmt eignaskiptasamningi frá september 1995 skiptist X nr. 5 í þrjá matshluta, þ.e. 01, 02 og 03. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á fjórðu hæð í matshluta 03 en gagnaðili er húsfélagið X nr. 5. Ágreiningur er um framsetningu ársreikninga og greiðslur fyrir múrviðgerðir.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að millihæðin í matshluta 02, þ.e. eignarhluti 03-04 í matshluta 02, skuli ekki vera með í ársreikningum matshluta 03.
- Að ársreikningur verði leiðréttur þannig að öllum kostnaði og tekjum verði skipt milli eigenda samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu og lögum um fjöleignarhús.
- Að ársreikningurinn geti ekki talist grundvöllur fyrir greiðsluskyldu eignarhluta 03-04 í matshluta 02 og að gagnaðili endurgreiði reikning frá Múrklæðingu hf.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi áliti að millhæð matshluta 02, þ.e. séreignarhlutar 03-03 og 03-04, eigi ekki að vera í ársreikningi matshluta 03. Ársreikningurinn skuli fjalla um stöðu eigenda innan félagsins, en ekki um eigendur annarra matshluta, þótt þeir hafi aðgengi að stigahúsi gagnaðila sem jafngildi ekki eign. Ef um greiðslu fyrir aðgengið sé að ræða eigi þær að færast sem leigutekjur til viðkomandi eignarhluta innan húsfélagsins.
Segir álitsbeiðandi reikning frá B hf., stílaðan á gagnaðila, hafa verið færðan á álitsbeiðanda í ársreikningi án hans samþykkis og vitundar og virðist hann vera vegna viðgerðar á ytra byrði hússins. Ársreikningurinn teljist ekki grundvöllur fyrir greiðsluskyldu álitsbeiðanda, enda sé eignarhluti álitsbeiðanda í öðrum matshluta og engir samningar um slíkt í gildi á milli aðila.
Telur álitsbeiðandi að kostnaði sé ekki rétt skipt á eignaraðila í ársreikningi. Færsla og endurskoðun ársreiknings sé ekki í samræmi við góða endurskoðunarvenju. Þá sé það einnig álit álitsbeiðanda að ársreikningurinn gefi ekki glögga mynd af rekstri gagnaðila né efnahag þess.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að það hafi verið álit kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 37/1999 að það félli utan verksviðs kærunefndar fjöleignarhúsamála að fjalla um það álitaefni hvort áritun endurskoðanda á ársreikning yrði metin ógild. Enn á ný óski álitsbeiðandi þó eftir uppfærslu og endurskoðun ársreikninga húsfélagsins rekstarárið 2001.
Bendir gagnaðili á að með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur frá 27. febrúar 2003 hafi eigandi séreignarhluta 03-04 í matshluta 02 verið sýknaður af kröfum gagnaðila um greiðslu gjalda til gagnaðila. Segir gagnaðili að samþykkt hafi verið að áfrýja dómi Héraðsdóms Reykjavíkur frá 27. febrúar 2003. Fáist hins vegar ekki til þess leyfi þá standi niðurstaða héraðsdóms og eftir honum verði farið. Fullyrðir gagnaðili að hann muni setja upp ársreikninga sína í samræmi við umræddan héraðsdóm, eða eftir atvikum dóm Hæstaréttar, enda hafi málið fyrst og fremst verið höfðað í þeim tilgangi að fá niðurstöðu til að hafa til hliðsjónar við uppsetningu ársreikningsins.
Gagnaðili segir ágreining þann er hér er til umfjöllunar eiga sér þann aðdraganda að gerður hafi verið afnotasamningur við C sem hafi sambærileg afnot af stigagangi matshluta 03 og álitsbeiðandi. Í hinum matshlutanum séu D til húsa en þau séu í eigu sömu aðila og álitsbeiðandi. Eignarhlutinn hafi áður verið í eigu álitsbeiðanda, eða fram til ársins 1999. Hafi gagnaðili ætíð viljað semja í málinu og boðið D afnotasamning í líkingu við þann sem í gildi sé við C. Þar sem ekki hafi náðst samningar hafi verið ákveðið að færa ársreikninga fyrir 1999 og 2000 með sama hætti og ársreikningur fyrir árið 2001 er færður.
Eftir að kærunefnd hafi skilað áliti sínu á árinu 1999 hafi gagnaðili hætt að greiða rekstargjöld til gagnaðila. Einnig hafi þá lokast allar leiðir til að leiðrétta eignaskiptayfirlýsingu fyrir matshlutann.
Hvað varðar greiðslu fyrir múrviðgerð, sem álitsbeiðandi geri að umtalsefni í álitsbeiðni sinni, vill gagnaðili í upphafi taka fram að húsfélagið sé ekki í skuld við umræddan verktaka. Hafi gagnaðili greitt sinn reikning og meintan reikning álitsbeiðanda sem um almenna viðgerð væri að ræða. Hafi verktakinn sjálfur sent reikninga fyrir mismunandi viðgerðir á nokkra aðila. Hafi verktakinn skipt reikningnum fyrir umrædd verk upp á eigin spýtur.
III. Forsendur
1. Verksvið kærunefndar fjöleignarhúsamála er afmarkað í 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, en þar segir að greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi og skyldur samkvæmt lögunum geti þeir einn eða fleiri, leitað til kærunefndarinnar og óskað eftir álitsgerð um álitaefnið.
Í lögum nr. 26/1994 er ekki að finna ákvæði um hvernig framsetningu ársreikninga skuli háttað eða hvaða upplýsingar skuli koma þar fram. Um það gilda lög um ársreikninga nr. 144/1994. Fellur því umrætt álitaefni utan verksviðs kærunefndar skv. 80. gr. laga nr. 26/1994 og er fyrsta kröfulið álitsbeiðanda því vísað frá nefndinni.
2. Eins og áður hefur verið rakið er það mat kærunefndar að framsetning ársreikninga húsfélaga falli utan gildissviðs laga um fjöleignarhús. Er öðrum kröfulið álitsbeiðanda því einnig vísað frá kærunefnd.
Kærunefnd telur þó rétt að benda á að samkvæmt 4. mgr. 73. gr. laga nr. 26/1994 skal endurskoðandi, sem kjörinn er á aðalfundi til eins árs í senn, staðreyna og staðfesta að sameiginlegum kostnaði sé skipt í samræmi við ákvæði laga nr. 26/1994.
3. Samkvæmt þeim upplýsingum sem kærunefnd hefur aflað stendur ágreiningur aðila málsins, hvað þennan kröfulið varðar, fyrst og fremst um hvort álitsbeiðanda beri að greiða fyrir múrviðgerð á ytra byrði hússins. Samkvæmt 1. tölul. 1. mgr. 8. gr., sbr. 6. gr. laga nr. 26/1994, telst allt ytra byrði fjöleignarhúsa, útveggir, þak og gaflar þess, vera í sameign allra eigenda hússins. Viðgerð á ytra byrði hússins, svo sem múrviðgerð, telst því vera framkvæmd á sameign þess.
Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skal taka sameiginlegar ákvarðanir á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að þeim sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna.
Af gögnum málsins verður ekki ráðið að ákvörðun um hinar umdeildu múrviðgerð hafi verið tekin á löglega boðuðum húsfundi sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Þegar af þeirri ástæðu er það álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé ekki skylt að greiða kostnað vegna múrviðgerðar á ytra byrði hússins.
Þó telur kærunefnd rétt að benda á að sé annmarki á ákvörðun húsfélags að þessu leyti er húsfélagi skv. 4. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994 heimilt að bæta úr eða staðfesta hana á öðrum fundi sem skal haldinn svo fljótt sem kostur er. Sé það gert verður ákvörðun bindandi fyrir eigendur og þeir greiðsluskyldir.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé heimilt að hafna greiðslu reiknings frá Múrklæðiningu hf. vegna múrviðgerðar á ytra byrði hússins.
Reykjavík, 2. maí 2003
Valtýr Sigurðsson
Pálmi R. Pálmason
Benedikt Bogason