Mál nr. 54/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 54/2004

Innkeyrsla að bílskúr: Umferðar- og aðkomuréttur. Réttur til að leggja bifreið.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, mótteknu 5. október 2004, beindi A, X nr. 5, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, sama stað, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 21. október 2004, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 19. janúar 2005.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 5, þriggja hæða íbúðarhús, alls þrír eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á jarðhæð en gagnaðilar eigendur eignarhluta á fyrstu hæð. Á lóðinni er tvöfaldur bílskúr sem fylgir eignarhlutum á fyrstu og annarri hæð. Ágreiningur er um afnot innkeyrslu að bílskúr, annars vegar umferðar- og aðkomurétt og hins vegar um rétt til að leggja þar bifreiðum.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að álitsbeiðandi eigi umferðar- og aðkomurétt að íbúð sinni um innkeyrslu að bílskúr.

Að álitsbeiðandi eigi rétt á að leggja bíl í innkeyrslu að bílskúrum hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að þegar álitsbeiðandi og aðilar á hans vegum hafi lagt fyrir utan íbúð álitsbeiðanda í aðrein að bílskúr sem nær stendur húsinu og tilheyri eignarhluta á annarri hæð hafi annar gagnaðila lagt fyrir aftan og lokað viðkomandi inni en bílskúr gagnaðila standi fjær húsinu. Dæmi eru nefnd um flutning aðfanga í tengslum við lagfæringar á íbúð og fermingarveislu. Jafnvel þó fólk sæti í bifreiðinni hafi verið lagt fyrir aftan viðkomandi og flautað. Skilningur sé hins vegar á umferðar- og aðkomurétti álitsbeiðanda um innkeyrslu af hendi eigenda eignarhluta á annarri hæð. Álitsbeiðandi bendir á að aðkoma að íbúð sinni sé frá bílastæðinu og taka þurfi tillit til þess. Fram kemur að álitsbeiðanda sé ljóst að við þessa nýtingu þurfi að taka tillit til aðkomu að bílskúrum og bílastæðum fyrir framan þá.

Þá krefst álitsbeiðandi þess að mega nýta innkeyrslu til að leggja bifreið til jafns við aðra íbúa ef frá eru talin bílastæði sem eru beint fyrir framan bílskúrana. Bent er á að innkeyrslan að bílskúrunum sé breið eða 6,7 metrar. Það hindri ekki aðgengi að bílskúrum eða bílastæðum fyrir framan þau þótt lagt sé í aðra aðreinina, leggja mætti þremur til fjórum bifreiðum á annarri aðreininni og einum að auki fyrir framan bílskúr hinum megin. Álitsbeiðandi bendir á að lóðin skiptist hlutfallslega milli eigenda ef frá eru talin bílastæði fyrir framan bílskúra og hann telji því að bíll á sínum vegum eigi jafn mikinn rétt til að standa annars staðar á bílaplani og seinni bíll gagnaðila.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðilar telji að álitsbeiðandi eigi fullan rétt til að nýta innkeyrslu til flutnings aðfanga, búslóðar og þess háttar og einnig til að ganga um hana en ekki rétt til að leggja bifreið. Álitsbeiðandi verði að gæta þess að hindra ekki umferð að bílskúr gagnaðila eins og raunin hafi verið þegar aðilar hafi deilt. Bent er á að þegar álitsbeiðandi hafi keypt sína íbúð hafi verið til þinglýst eignaskiptayfirlýsing en þar sé ekki getið um rétt álitsbeiðanda til þess að leggja bifreið í innkeyrslu. Innkeyrslan sé sérnotaflötur eignarhluta á fyrstu og annarri hæð og ekki nógu breið til þess að hægt sé að leggja þremur bílum samsíða.

III. Forsendur

Samkvæmt 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús telst einkabílastæði fyrir framan bílskúr séreign. Kærunefnd hefur í mörgum álitsgerðum, svo sem í máli nr. 28/2000, talið að það fæli í sér að öll aðkeyrslan að bílskúrunum teljist sérnotaflötur bílskúrseigenda enda bera þeir af honum allan kostnað s.s. stofnkostnað, viðhald, umhirðu o.fl.

Á lóð hússins eru tveir sambyggðir bílskúrar sem standa innst á lóðinni. Bílskúrarnir tilheyra eignarhlutum á fyrstu og annarri hæð. Í eignaskiptayfirlýsingu segir: „Tvö bílastæði eru fyrir framan bílgeymslu og tilheyra þau bílgeymslu.“ Samkvæmt teikningu, sem er hluti eignaskiptayfirlýsingarinnar, er gert ráð fyrir tveimur bílastæðum út við götu. Við hlið innkeyrslu er gangstígur að tröppum sem liggja að útidyrum fyrstu og annarrar hæðar. Dyr að eignarhluta á jarðhæð eru undir þessum tröppum og ekki unnt að komast að þeim nema með því að ganga um innkeyrslu að bílskúrum.

Innkeyrslan er ekki nægjanlega breið til að unnt sé að leggja þar með eðlilegu móti þremur bifreiðum hlið við hlið. Ljóst er að skýlaus réttur eigenda bílskúranna stendur til þess að leggja bifreiðum í stæðin svo sem uppdráttur sýnir á grundvelli 9. gr. laga nr. 26/1994. Með hliðsjón af því telur kærunefnd að álitsbeiðandi eigi ekki rétt til að leggja bifreið í innkeyrslu að bílskúr álitsbeiðanda.

Eins og fram hefur komið er umrædd innkeyrsla talsvert breið og nokkuð löng. Unnt væri því að nýta hana með þeim hætti sem álitsbeiðandi bendir á. Slíkt myndi þá útheimta reglur þess efnis að ekki mætti leggja nema í annað hvort bílastæðanna út við götu þannig að unnt væri að komast hindrunarlaust frá bílskúrunum. Það er hins vegar ekki á færi kærunefndar að kveða á um slíka fjölgun á bílastæðum né setja reglur um nýtingu þeirra bílastæða sem fyrir eru heldur er það málefni húsfélagsins og byggingaryfirvalda.

Á sérafnotafleti sem þessum er kvöð um umferðar- og aðkomurétt, svo sem við affermingu eða flutninga, enda sé fyllsta tillits gætt um aðkomu að bílskúr og bílastæði viðkomandi. Þá verða eigendur bílskúra að gæta þess að leggja ekki bifreiðum með þeim hætti að þrengt sé að aðkomu eignarhluta á jarðhæð. Kærunefnd telur ástæðu til að benda á að komist gagnaðilar ekki að bílskúr sínum þar sem annar bíll í eigu þeirra stendur í innkeyrslu að skúrnum eiga þeir ekki rétt á því að bíll á vegum álitsbeiðanda sem stendur í innkeyrslu að bílskúr annarrar hæðar sé fjarlægður enda er hagnýting innkeyrslu að bílskúr sem fylgir eignarhluta á annarri hæð gagnaðilum óviðkomandi.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi ekki rétt á að leggja bíl í innkeyrslu að bílskúrum en eigi umferðar- og aðkomurétt um innkeyrsluna.

Reykjavík, 19. janúar 2005

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Kornelíus Traustason