Mál nr. 55/2004
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 55/2004
Ákvarðanataka: Merkingar bílastæða.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, mótteknu 6. október 2004, beindi A, X nr. 132, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, X nr. 136, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.
Gagnaðili hafði samband við ritara nefndarinnar símleiðis og kvaðst ekki ætla að skila greinargerð í málinu. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 19. janúar 2005.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða lóðina X nr. 124–136. Fjöleignarhúsið X nr. 124–126 er parhús, alls tveir eignarhlutar, en fjöleignarhúsið X nr. 128–136 er raðhús, alls fimm eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta að X nr. 132 en gagnaðili eigandi eignarhluta að X nr. 136. Ágreiningur er um merkingu bílastæða.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að álitsbeiðanda sé heimilt að merkja sér tvö bílastæði á lóðinni X nr. 124–136.
Í álitsbeiðni og gögnum sem henni fylgja kemur fram að á hinni sameiginlegu lóð séu 24 bílastæði í óskiptri sameign. Á aðalfundi félags vegna lóðarinnar sem haldinn var hinn 11. maí 2002 hafi verið samþykkt að merkja tvö bílastæði fyrir hvert hús og að önnur stæði yrðu gestastæði. Á fundinn hafi verið mætt fyrir alla eignarhluta að undanskildum einum. Eigandi hans boðaði forföll en veitti jafnframt samþykki sitt til merkingar bílastæða. Gagnaðili hafi sjálfur mætt á fundinn. Á dagskrá fundarins hafi meðal annars verið að taka ákvörðun um merkingar bílastæða. Samþykkt hafi verið að merkja bílastæði þannig að hvert hús ætti trygg tvö stæði. Dregið hafi verið um hvaða hús fengi hvaða stæði þegar tekið hafði verið tillit til óska þeirra eigenda sem óskuðu eftir tilteknum stæðum en gagnaðili hafi verið meðal þeirra. Fundargerð hafi verið gerð með þeim hætti að einn eigenda hafi skráð niður minnispunkta á fundinum en álitsbeiðandi hafi síðan skráð fundargerð í tölvu eftir þessum minnispunktum. Fundargerð þessi sé ekki undirrituð en að venju hafi afrit af henni verið sent í hvert hús. Þessi háttur hafi verið hafður á frá upphafi, það er frá árinu 1972. Í kjölfar fundarins hafi verið keypt það sem til þurfti til að framfylgja ákvörðunum hans, þar á meðal málning, rúlla og bakki til að mála útlínur bílastæða og skilti til að merkja þau. Þann 2. júlí 2002 hafi eigendum verið sent sundurliðað yfirlit yfir kostnað og ósk um að greitt yrði inn á bankareikning „húsfélagsins“. Kostnaður hvers húss var 8706 krónur vegna þessara og fleiri framkvæmda í tengslum við hina sameiginlegu lóð. Gagnaðili greiddi sinn hluta kostnaðar hinn 9. júlí sama ár. Tvær plötur með viðkomandi húsnúmeri voru síðan afhentar eigendum um leið og þær voru tilbúnar. Gert var ráð fyrir að hver og einn útvegaði steina til að festa merkingarnar á og merkti sín stæði. Álitsbeiðandi og eiganda eins annars eignarhluta hafi merkt sín stæði en aðrir eigendur ekki. Með bréfi H, dags. 2. júlí 2004, mótmælti gagnaðili því að hafa samþykkt ákvörðunina. Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðili hafi samþykkt umrædda ráðstöfun á fundi. Gagnaðili hafi greitt kostnað vegna hennar án athugasemda og tekið við plötum til að merkja bílastæðin. Gagnaðili hafi því sýnt af sér stórfellt tómlæti með því að mótmæla ekki umræddri ákvörðun fyrr. Vísað er í því sambandi til álits kærunefndar í máli nr. 5/1999.
Fram kemur í álitsbeiðni að merkingar séu til þess að tryggja jafnan rétt allra eigenda að bílastæðunum. Komið hafi fyrir að ekki hafi verið laus stæði fyrir íbúa meðal annars vegna þess að íbúar nærliggjandi húsa leggi í stæðin. Þá sé samkvæmt skipulagi einungis gert ráð fyrir einni íbúð í hverju húsi en allir eigendur hafi grafið út kjallara og í sumum húsunum, þar með talið húsi gagnaðila, búi tvær fjölskyldur.
Í gögnum málsins er að finna tvö bréf H til álitsbeiðanda þar sem sjónarmið gagnaðila koma fram. Í fyrra bréfinu, sem dagsett er 2. júlí 2002, kemur fram að gagnaðili hafi ekki samþykkt merkingu bílastæða og er þess krafist að þær verði fjarlægðar. Í seinna bréfinu, sem dagsett er 8. september 2002 og er svar við tölvupósti frá álitsbeiðanda í tilefni af fyrra bréfinu, er ítrekað að gagnaðili hafi ekki samþykkt merkingu bílastæða en hafi hins vegar áskilið sér tiltekin stæði væri hann skyldugur til að þola slíka merkingu. Þá er í bréfinu einnig bent á að fundargerð uppfylli ekki þær kröfur sem gerðar séu í 64. gr. fjöleignarhúsalaga og mótmælt að gagnaðili hafi greitt fyrir merkiplötur athugasemdalaust. Hann geti hins vegar hafa greitt slíkan kostnað hafi hann verið innifalinn í öðrum kostnaði. Sjónarmiðum um tómlæti er einnig mótmælt sem og því að sjaldan séu laus bílastæði við húsin.
III. Forsendur
Í 2. mgr. 3. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri skv. 1. mgr. þá gildi ákvæði laganna eftir því sem við getur átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildi einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa.
Í máli þessu er deilt um hvort heimilt sé að merkja eigendum lóðarinnar X nr. 124–136 ákveðin bílastæði. Samkvæmt 33. gr. laga um fjöleignarhús eru bílastæði á lóð fjöleignarhúss sameiginleg og óskipt nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Ekki er um það deilt í málinu að umrædd bílastæði eru í óskiptri sameign. Samkvæmt 3. tölul. 12. gr. fjöleignarhúsalaga er réttur til að hagnýta og nota sameignina að virtum sama rétti annarra eigenda ein helstu réttindi eiganda. Þá er í 34. og 35. gr. laganna ákvæði um hagnýtingu sameignar og takmarkanir á henni. Í 4. mgr. 35. gr. segir að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn eða sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Því er ljóst að til þess að merkja bílastæði á hinni sameiginlegu lóð sem einkastæði sem fylgi tilteknum eignarhlutum þarf samþykki eigenda allra eignarhluta. Skulu þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst.
Aðila greinir á um hvort tekin hafi verið lögmæt ákvörðun um merkingu bílastæða og stendur orð gegn orði um hvort gagnaðili hafi samþykkt merkingu stæða á fundi hinn 11. maí 2002. Hefðbundin sönnunarfærsla svo sem matsgerðir, aðila- og vitnaleiðslur fer ekki fram fyrir nefndinni. Kærunefnd telur engu að síður að málsatvik séu nægjanlega upplýst til að unnt sé að gefa álit um ágreiningsefnið.
Fram kemur í álitsbeiðni að ekki hafi allir eigendur mætt á áðurnefndan fund. Hafi eigandi ekki tök á að mæta á fund þar sem taka á ákvörðun sem útheimtir samþykki allra er ekki nægilegt að viðkomandi lýsi því yfir munnlega að hann samþykki viðkomandi ráðstöfun eða framkvæmd. Nauðsynlegt er að hann sendi fulltrúa með skriflegt umboð á fundinn, sbr. 3. mgr. 58. gr. fjöleignarhúsalaga, og að umboðsmaðurinn greiði atkvæði með umræddri ákvörðun. Það var ekki gert í þessu tilviki og þegar af þeirri ástæðu er ekki unnt að fallast á að lögmæt ákvörðun hafi verið tekin.
Eins og áður segir greinir aðila á um hvort gagnaðili hafi samþykkt merkingu bílastæða á fundi. Fundargerð er ekki í samræmi við ákvæði 64. gr. fjöleignarhúsalaga, hvorki handskrifaðir minnispunktar frá umræddum fundi né hreinskrift þeirra í tölvu. Má þar nefna að í áðurgreindum gögnum segir einungis að samþykkt hafi verið að merkja bílastæði og því er ekki ljóst hvort allir hafi greitt atkvæði með viðkomandi ákvörðun eða einungis einhver tiltekinn hluti fundarmanna, sbr. 2. mgr. 64. gr. fjöleignarhúsalaga. Þá er óumdeilt að fundargerðin var ekki undirrituð af fundarstjóra og a.m.k. einum öðrum félagsmanni sem fundurinn tilnefndi, sbr. 3. mgr. sömu greinar. Álitsbeiðandi verður að bera hallan af því að fundargerðin sannar ekki að gagnaðili hafi greitt atkvæði með merkingu bílastæða. Það er því niðurstaða kærunefndar, með vísan til alls þess sem að framan greinir, að ekki hafi verið tekin lögmæt ákvörðun um merkingu bílastæða.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé óheimilt að merkja sér tvö bílastæði á lóðinni X nr. 124–136.
Reykjavík, 19. janúar 2005
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Kornelíus Traustason