Mál nr. 47/1996

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J ÖL E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 47/1996

Ákvörðunartaka: Hitastilling. Bílskúr.

I. Málsmeðferð.

Með bréfi, dags. 11. júní 1996, beindi A, til heimilis að X nr. 6, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X, hér eftir nefnt gagnaðili, varðandi ákvörðun húsfélagsins um upphitun bílskúra.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 12. júní sl. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 6. júlí, var lögð fram á fundi kærunefndar 10. júlí sl. Nefndin fjallaði um málið á fundi sínum 4. september og tók það til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Deilt er um upphitun ellefu bílskúra sem eru í eigu raðhúsanna í X nr. 2-22. Húsfélagið hefur ákveðið að loka fyrir heitavatnið á bílskúrana í 4-5 mánuði á ári til sparnaðar.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að opnað verði fyrir heitt vatn á bílskúr hans þegar í stað.

Að viðurkennt verði að samþykkt sú sem gerð var á aðalfundi húsfélagsins 20. október 1995, teljist ógild.

Í bréfi álitsbeiðanda segir að fljótlega eftir að haldinn hafi verið formlegur fundur húsfélagsins X, haustið 1987, hafi brugðið svo við að lokað hafi verið fyrir heitavatnsinntak bílskúranna. Skýringu formanns húsfélagsins segir álitsbeiðandi vera þá, að notkun á heitu vatni hafi orðið óhófleg. Vegna þessa hafi hússjóðurinn þurft að taka lán og því hafi verið samþykkt að loka fyrir heitavatnið í fimm mánuði á ári meðan lánið væri greitt niður. Álitsbeiðandi segist hafa fengið loðin svör þegar hann reyndi að afla upplýsinga um það hvernig að samþykkt þessari hafi verið staðið. Taldi hann sig þó tilneyddan til að taka þátt í sparnaðinum um stundarsakir en ákvörðun þessi standi hins vegar enn. Álitsbeiðandi segist hafa farið fram á að settur yrði hiti á hans bílskúr og umfram notkun hans áætluð en ekki hafi verið orðið við því.

Gagnaðili telur að sú ákvörðun húsfélagsins að loka fyrir heitt vatn til bílskúranna, ákveðinn tíma árs, skerði óumdeilanlega notagildi séreignar hans. Því nægi ekki samþykki einfalds meirihluta heldur þurfi samþykki allra.

Í bréfi gagnaðila kemur fram að í kjölfar óhóflegrar notkunar á heitu vatni í tveimur bílskúrum hafi borist reikningur upp á 70 þúsund krónur. Hafi þá verið brugðið á það ráð að festa alla ofna á stillingu 2. Í kjölfar þessa hafi allir eigendur skúranna samþykkt að skrúfað yrði alveg fyrir ofnana um sumarmánuðina.

Á aðalfundi húsfélagsins sem haldinn var þann 20. október 1995 hafi verið rætt um upphitun bílskúranna og reikningar verið lagðir fram en engar athugasemdir verið gerðar. Á fundinum hafi allir eigendur verið mættir nema álitsbeiðandi sem var erlendis. Að sögn gagnaðili hefur álitsbeiðanda verið boðið að allir skrúfi fyrir sína ofna nema hann og hann greiði því einn þann tíma. Álitsbeiðandi hafi þá viljað vita hvernig hann gæti treyst því að aðrir laumuðust ekki til að nota vatnið.

III. Forsendur.

Samkvæmt 2. mgr. 57. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, er valdsvið húsfélags bundið við sameignina og ákvarðanir sem varða hana og nauðsynlegar eru vegna hennar og sameiginlegra hagsmuna eigenda. Húsfélag getur ekki tekið ákvarðanir, gegn vilja eiganda, sem fela í sér meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og umráðarétti hans yfir séreigninni, en leiða af ákvæðum laganna eða eðli máls.

Í 10. tl. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að samþykki allra þurfi til að taka ákvarðanir um meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og hagnýtingarrétti eiganda yfir séreign en leiðir af ákvæðum laganna eða eðli máls, sbr. 3. mgr. 57. gr.

Kærunefnd telur að sú ákvörðun að loka fyrir heitt vatn í umrædda bílskúra falli undir 10. tl. A-liðar 41. gr. laganna. Slík ákvörðun felur í sér meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og hagnýtingarrétti eiganda yfir séreign en svo að hún verði tekin með samþykki meirihluta eigenda.

IV. Niðurstaða.

Kærunefnd telur að samþykki allra eigenda þurfi til að taka ákvörðun um að loka fyrir heitt vatn í bílskú rálitsbeiðanda.

Reykjavík, 12. september 1996.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Benedikt Bogason