Mál nr. 36/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J ÖL E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 36/1996
Kostnaðarskipting: Viðbygging. Eignaskiptayfirlýsing.
I.
Með bréfi, dags. 13. maí 1996, beindi A, til heimilis að X nr. 37, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við aðra eigendur að X nr. 37, hér eftir nefndir gagnaðilar, varðandi skiptingu kostnaðar og gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 22. maí 1996. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Á fundi nefndarinnar 6. ágúst var samþykkt að fela varaformanni nefndarinnar, Ingibjörgu Benediktsdóttur og varamanninum Benedikt Bogasyni, auk Guðmundar G. Þórarinssonar, frekari umfjöllun málsins vegna sumarleyfa Valtýs Sigurðssonar, formanns, og nefndarmannsins Karls Axelssonar.
Greinargerð gagnaðila, dags. 23. júlí, var lögð fram á fundi kærunefndar 22. ágúst sl. Nefndarmenn fóru á vettvang 2. september og kynntu sér aðstæður. Á fundi sama dag var málið rætt og tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjölbýlishúsið X nr. 37 er byggt árið 1967. Þrír eignarhlutar eru í húsinu, 1. hæð suðurendi, 1. hæð norðurendi og jarðhæð. Álitsbeiðandi á íbúð á 1. hæð í norðurenda hússins. Er álitsbeiðandi keypti íbúð sína voru skjólveggir framan við jarðhæð hússins en yfirbygging yfir tröppur við inngang á 1. hæð var reist eftir að álitsbeiðandi keypti eignina. Ágreiningur er um það hvort kostnaður við viðhald á viðbyggingum þessum sé sameiginlegur kostnaður allra eða sérkostnaður viðkomandi íbúða.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
1. Að gerð verði ný eignaskiptayfirlýsing er taki til þeirra breytinga er orðið hafa og kveði á um staðsetningu bílastæða fyrir hverja íbúð.
Í bréfi álitsbeiðanda kemur fram að breytingar hafi verið gerðar á húsinu frá gerð eignaskiptayfirlýsingar sem til er fyrir húsið frá árinu 1981. Breytingarnar séu í því fólgnar að byggt hafi verið yfir tröppur við inngang á 1. hæð suðurenda og skjólveggir byggðir framan við jarðhæð. Telur hann að gera þurfi nýja eignaskiptayfirlýsingu er taki til þessara breytinga auk þess sem kveðið verði á um skiptingu bílastæða, þar sem ágreiningur hafi verið um þau.
Telja gagnaðilar að ágreiningur vegna bílastæða sé tilkominn vegna þess að álitsbeiðandi hafi gjarnan lagtökutækjum þeim sem hann hafi haft til umráða fyrirsorptunnur og inngang að geymsluhúsi á baklóð og þannig heft eðlilegan aðgang. Gera gagnaðilar því kröfu um að íbúð á 1. hæð norðurenda verði afmarkað bílastæði þar sem það kemur ekki í veg fyrir afnot annarra eigendahússins af eigum sínum og rétti, þar með töldum heimkeyrslurétti að væntanlegum bílskúrum sem getið er um í núverandi eignaskiptayfirlýsingu.
Gagnaðilar fallast á að gerð verði ný eignaskiptayfirlýsing. Af þeirra hálfu er það skilyrði sett að engar veigamiklar breytingar verði gerðar á núverandi eignaskiptayfirlýsingu.
2. Að geymsluhúsnæði á jarðhæð verði mælt upp og skipt í þrjá jafna hluta eins og fram kemur í eignaskiptayfirlýsingu.
Álitsbeiðandi telur að eigandi fyrstu hæðar hafi tekið sér hlut úr geymslurými á jarðhæð sem að öllum líkindum sé miklu stærra en honum beri samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu.
Gagnaðilar benda á að eigandi 1. hæðar suðurenda hafi ekki getað nýtt sér geymslu sína á jarðhæð til fulls, vegna þess að álitsbeiðandi hafi tekið sér geymslu á jarðhæð sem hann eigi engan rétt á samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni. Fallast þeir á að gengið verði út frá núverandi eignaskiptayfirlýsingu varðandi skiptingu á geymsluhúsnæði á jarðhæð.
3. Að staðfest verði að álitsbeiðanda beri ekki að taka þátt í greiðslu viðhaldskostnaðar vegna skjólveggja fyrir framan íbúð á jarðhæð né yfirbyggingar yfir tröppur. Verði talið að álitsbeiðanda beri að taka þátt í viðhaldskostnaðinum er sú krafa gerð að fjarlægðar verði óheimilar viðbyggingar, þ.e. yfirbygging yfir tröppur og skjólveggir við suðurhlið og álitsbeiðanda verði endurgreidd málningarvinna og efni á uppmælingartaxta ásamt vöxtum, frá dagsetningu uppgjörs til dagsins í dag, vegna málningar hinna óheimilu viðbygginga.
Álitsbeiðandi kveðst hafa verið látinn greiða fyrir málningu á skjólveggjum og yfirbyggingu yfir inngang sem hvorutveggja hafi verið byggt í heimildarleysi. Hvorki hafi verið leitað eftir samþykki hans fyrir þessum framkvæmdum né heldur skilað inn teikningum til byggingarfulltrúa. Vísar álitsbeiðandi til bréfs, dags. 1. september 1994, frá byggingarfulltrúanum í Y þar sem fram kemur að samþykkt hafi verið nýtt þak á húsið, ásamt skyggni yfir útidyr efri hæðar en ekki að settir yrðu veggir með gluggum undir skyggnið og myndað opið vindfang sem ekki sé í samræmi við samþykkta teikningu. Í bréfi þessu veitir byggingarfulltrúinn frest til 1. október 1994 til að skila inn réttri teikningu.
Gagnaðilar benda á að breytingar þær sem hér um ræðir séu tilkomnar vegna þess að byggt hafi verið nýtt þak á húsið og skjólveggir á tröppum hússins séu hluti afburðarvirki þaksins. Álitsbeiðandi hafi tekið þátt í lagningu þaksins en engar athugasemdir gert við framkvæmdina fyrr en nú nokkrum árum síðar. Framkvæmdirnar hafi verið gerðar með fullu samþykki allra eigenda á sínum tíma og löglegar teikningar gerðar að þaki og burðarvirki. Ef um vanhöld á formlegum frágangi sé að ræða muni verða gengið frá því hið fyrsta.
Varðandi skjólveggi á jarðhæð benda gagnaðilar á að búið hafi verið að reisa þá er núverandi eigendur jarðhæðar eignuðust íbúð sína. Þeir sem reistu skjólveggina hafi leitað eftir heimild hjá núverandi eiganda 1. hæðar suðurenda og hjá þáverandi eiganda 1. hæðar norðurenda og fengið hana.
Hvað varðar endurgreiðslu málningarvinnu og efnis halda gagnaðilar því fram að engar athugasemdir hafi borist frá álitsbeiðanda fyrr en nú enda hafi hann greitt sinn kostnað að fullu án fyrirvara.
III. Forsendur.
Um lið 1. Gagnaðilar hafa lýst yfir vilja sínum til að gera nýja eignaskiptayfirlýsingu og því ekki þörf á frekari umfjöllun um þetta atriði.
Um lið 2. Í eignaskiptayfirlýsingu skal vera greinargóð lýsing á allri sameign hússins og sameiginlegum búnaði, bæði innan húss og utan, sbr. 7. tl. 17. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús svo og hvort séreignarhluta fylgi réttur til bílskúrs eða sérstakur réttur til ákveðins bílastæðis, sbr. 5. tl. sama ákvæðis. Við gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar verður því tekið á þeim álitamálum sem upp hafa komið varðandi geymslurými og bílastæði. Þar sem báðir aðilar hafa lýst yfir vilja til að gera eignaskiptayfirlýsingu þarfnast ágreiningsefni þessa liðar ekki úrlausnar nefndarinnar. Komi hins vegar upp ágreiningur við gerð eignaskiptayfirlýsingar er unnt að bera hann undir kærunefnd.
Um lið 3. Við mat á því hvort um séreign eða sameign er að ræða ber m.a. að líta til þess hvernig byggingarkostnaði var skipt. Hafi eigandi einn kostað ákveðinn búnað, tiltekna framkvæmd eða byggingarþátt þá eru líkur á því að um séreign hans sé að ræða, sbr. 9. gr. laganna. Eins og staðsetningu skjólveggjanna er háttað koma þeir íbúum jarðhæðar einum að notum. Með því að heimila uppsetningu þeirra var í raun verið að samþykkja einkaafnotarétt íbúa jarðhæðar innan skjólveggjanna á viðkomandi lóðarskika við húsið. Leiða því öll eðlisrök og sanngirnissjónarmið til þess að skjólveggirnir séu séreign og sá kostnaður sem af þeim leiðir sérkostnaður viðkomandi íbúðareigenda, sbr. 1. mgr. 50. gr. laga nr. 26/1994.
Samkvæmt framangreindu hefur álitsbeiðandi tekið þátt í kostnaði við viðhald skjólveggjanna, án þess að honum hafi verið það skylt. Þegar hins vegar er litið til hins langa tíma sem liðinn er frá því að umrædd málningarvinna fór fram og að álitsbeiðandi greiddi án fyrirvara og hefur ekki haft uppi andmæli fyrr en nú, telur kærunefnd að álitsbeiðandi eigi ekki rétt til endurgreiðslu. Á hinn bóginn er ljóst að um sérkostnað viðkomandi íbúðareiganda er að ræða þegar til framtíðar er horft.
Samkvæmt 2. tl. 8. gr. laganna telst allt burðarvirki húss, burðarveggir og þakburðarvirki til sameignar. Ágreiningslaust er að yfirbygging yfir tröppur hússins er hluti burðarvirkis þaksins og þáttur í útliti hússins. Á hinn bóginn verður ekki séð að álitsbeiðandi hafi mótmælt gerð yfirbyggingarinnar og hönnun fyrr en nú, nokkrum árum eftir að hún var reist. Í þeim efnum skiptir engu hvort álitsbeiðandi setti þau skilyrði að um séreign eiganda íbúðar 1. hæðar suðurenda væri að ræða svo sem álisbeiðandi hélt fram við vettvangsgöngu nefndarinnar, þar sem lög nr. 26/1994 eru ófrávíkjanleg að þessu leyti, sbr. 2. gr. þeirra.
Samkvæmt þessu verður hvorki fallist á með álitsbeiðanda að hann geti krafist endurgreiðslu viðhaldskostnaðar vegna yfirbyggingarinnar né breytinga á gerð hennar.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að viðhald á skjólveggjum framan við íbúð á jarðhæð hússins sé sérkostnaður eiganda viðkomandi íbúðar.
Það er álit kærunefndar að yfirbygging yfir tröppur 1. hæðar suðurenda sé sameign og allur kostnaður við viðhald því sameiginlegur.
Reykjavík, 25. september 1996.
Ingibjörg Benediktsdóttir
Guðmundur G. Þórarinsson
Benedikt Bogason