Mál nr. 38/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 38/1996
Sameign: Ráðstöfun söluverðs.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags 17. maí 1996, beindi A, til heimilis að X nr. 17, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 15-17, hér eftir nefnt gagnaðili, um heimild gagnaðila til ráðstöfunar söluverðs fyrir hluta sameignar hússins.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 22. maí sl. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 4. júní, var lögð fram á fundi kærunefndar 5. sama mánaðar. Þá liggur fyrir nefndinni viðbótargreinargerð gagnaðila, dags. 20. júní sl., og viðbótargreinargerð álitsbeiðanda, dags. 24. júní.
Nefndin fjallaði um málið á fundi sínum 3. júlí og tók það til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjölbýlishúsið nr. 15-17 við X, er með tveimur stigagöngum. Í húsinu eru samtals 50 íbúðir, að húsvarðaríbúð meðtalinni. Í sameign eru m.a. 4 herbergi sem húsfundur hefur samþykkt að selja. Á grundvelli þessarar samþykktar húsfundar ákvað hússtjórn að ráðstafa söluandvirði eins herbergis sem þegar hafði verið selt, kr. 700.000, til uppgreiðslu láns sem tekið var til að greiða reikning frá Hitaveitu Reykjavíkur.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að stjórn húsfélagsins beri að greiða eigendum út söluverðið í samræmi við eignarhluta þeirra.
Álitsbeiðandi bendir á að stór hluti hitakostnaðar sé jafnskiptur, þ.e. vegna sameignar. Þar af leiðandi liggi ekki beint við að nota söluandvirði herbergisins til greiðslu hitareikninga. Það fé, sem fari hlutfallslega inn í hússjóðinn, eigi að fara hlutfallslega út þaðan aftur. Auk þess hafi enginn reikningur Hitaveitu Reykjavíkur gjaldfallið á gagnaðila síðastliðin 2 ár, samkvæmt meðfylgjandi yfirliti þeirrar stofnunar.
Með sölu sameignar sé verið að ráðstafa lögmætri eign viðkomandi. Eðlilegt sé því og réttlátt að greiða hverjum íbúðareiganda sinn hluta söluandvirðisins. Hins vegar sé stjórninni í lófa lagið að innheimta áfallin gjöld með húsgjöldum hverju sinni. Einnig er því haldið fram að sú leið sem þarna sé farin sé varhugaverð og skapi fordæmi.
Af hálfu gagnaðila er á það bent að húsfundur 22. janúar 1996 hafi samþykkt samhljóða að nota söluandvirði herbergisins til greiðslu láns sem gagnaðili hafi skuldað vegna hitakostnaðar. Kostnaður þessi hafi verið vegna óhóflegrar notkunar á heitu vatni á tímabilinu júní 1994 - júní 1995 og lagfæringa á hitakerfi, samtals röskar ein milljón krónur, sem ekki hafði verið reiknað með í rekstraráætlun stjórnarinnar fyrir árið 1995.
Sú leið að greiða íbúðareigendum sinn hluta í söluandvirði herbergisins og innheimta síðan skuld vegna hitakostnaðar hefði haft í för með sér mikinn aukakostnað, auk þess sem sú aðferð þjóni engum tilgangi að mati stjórnarinnar.
Á húsfundinum hafi komið fram að í byrjun næsta árs yrði leiðréttur mismunur milli jafnskipts og hlutfallsskipts hitakostnaðar.
III. Forsendur.
Í máli þessu er tekist á um það hvort húsfélag hafi heimild til að ráðstafa söluandvirði hluta sameignar með öðrum hætti en að greiða eigendum það út í samræmi við eignarhlutdeild þeirra. Kærunefnd telur þá meginreglu gilda að undir slíkum kringumstæðum beri að greiða einstökum eigendum út hluta þeirra í söluandvirðinu. Í máli þessu hagar hins vegar svo til að gagnaðili tók skammtímalán, kr. 500.000, til greiðslu hitaveitureiknings fyrir tímabilið júní 1994 til júní 1995. Einnig þurfti að lagfæra hitakerfi hússins. Samtals nam þessi kostnaður um kr. 1.000.000. Ekki hafði verið gert ráð fyrir þessum útgjöldum í rekstraráætlun húsfélagsins fyrir árið 1995. Lánið var tekið til að forða húsfélaginu frá útgjöldum, svo sem dráttarvöxtum. Álitsbeiðandi var eigandi íbúðar í húsinu á þessum tíma og ber því ábyrgð á hluta þessarar skuldar.
Á húsfundi 22. janúar sl. var samþykkt einróma að hafa þann hátt á að láta söluandvirði umrædds herbergis úr sameign renna óskipt til uppgreiðslu umrædds láns. Áður hafði stjórnin aflað sér álits lögfræðings um lögmæti slíkrar ráðstöfunar.
Samkvæmt 1. mgr. 57. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er það eitt megin hlutverk og tilgangur húsfélaga að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar, þannig að hún fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda. Skv. 2. mgr. sömu greinar er valdsvið húsfélags bundið við sameignina og ákvarðanir sem varða hana og nauðsynlegar eru vegna hennar og sameiginlegra hagsmuna eigenda.
Kærunefnd telur að samþykkt þessi falli innan heimilda húsfélags samkvæmt 57. gr. laga nr. 26/1994 og telst hún því lögmæt, sbr. einnig almennar reglur um rétt til skuldajöfnuðar. Nefndin vill þó gera við þetta eftirfarandi fyrirvara: Eigendum ber hluti af söluandvirði hins selda herbergis í samræmi við eignarhlutfall sitt. Hlutdeild eigenda í hitunarkostnaði hússins er hlutfallsskipt að því er varðar séreignir en jafnskipt að því er varðar sameign. Söluandvirði herbergisins var þannig að hluta til ráðstafað til að greiða upp jafnskiptan hitakostnað. Við það myndast skekkja í skiptingu sameiginlegs kostnaðar milli eigenda. Eftir því sem fram kemur í greinargerð gagnaðila ver 0dur þessi mismunur gerður upp síðar, enda sé nú unnið að því á vegum húsfélagsins að reikna rétta skiptingu hitakostnaðar fyrir húsið. Svo sem áður segir telur kærunefnd að stjórn húsfélagsins hafi verið heimilt að skuldajafna hlutdeild álitsbeiðanda í söluandvirði herbergisins á móti hlutdeild hans í umræddum skuldum húsfélagsins. Húsfélaginu bar hins vegar að greiða álitsbeiðanda út jákvæðan mismun, nema því aðeins að um óverulegt frávik frá réttri skiptingu hafi verið að ræða. Slík frávik er heimilt að jafna við heildaruppgjör á reikningum félagsins, sbr. 3. mgr. 49. gr. laga nr. 26/1994.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að stjórn húsfélagsins hafi verið heimilt að ráðstafa hluta eigenda í söluandvirði herbergis í sameign til greiðslu á skuldum eigenda við húsfélagið vegna skuldbindinga þess.
Húsfélaginu ber að greiða út jákvæðan mismun, svo fremi sem ákvæði 3. mgr. 49. gr. laga nr. 26/1994 á ekki við.
Reykjavík, 17. júlí 1996.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson