Mál nr. 32/1996

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 32/1996

Skipting kostnaðar: Sameign allra, sameign sumra.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 12. apríl 1996, beindi stjórn húsfélagsins X nr. 5, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við A, hér eftir nefnd gagnaðili, um réttindi og skyldur eigenda í fjölbýlishúsinu X nr. 5.

Erindið, sem móttekið var þann 24. apríl sl., var lagt fram á fundi nefndarinnar 15. maí. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 28. maí sl., var lögð fram á fundi kærunefndar 5. júní. Á fundi nefndarinnar 3. júlí var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishús með níu þriggja herbergja íbúðum. X nr. 5 er tveir húshlutar, norðurhluti er tvær hæðir og suðurhluti er þrjár hæðir en stigahús tengir húshlutana. Í suðurhluta hússins á 1. hæð eru einkageymslur íbúða og sameiginleg geymsla. Sameign allra, samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, er sorpgeymsla, vagna- og hjólageymsla og stigahús. Sameiginlegur inngangur er í átta íbúðir en íbúð 01.01, eign gagnaðila, hefur sérinngang. Hinn sameiginlegi inngangur er jafnframt inngangur fyrir sameiginlega vagna- og hjólageymslu.

Ágreiningur aðila lýtur að því hvort gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði vegna viðhalds og reksturs stigahússins. Auk þess sem gagnaðili hefur farið fram á að greiða sinn hluta hins sameiginlega kostnaðar, þegar hann fellur til, í stað þess að greiða mánaðarlega í hússjóð eins og nú er gert.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að gagnaðila verði talið skylt að taka þátt í kostnaði vegna allrar sameignarinnar.

Að gagnaðila verði talið skylt að greiða mánaðarlegt gjald í hússjóð.

Í bréfi álitsbeiðanda kemur fram, að íbúð gagnaðila fylgi hluti í sameign, þ.á.m hjólageymslu sem gagnaðili hafi fullan aðgang að.

Álitsbeiðandi telur að erfitt yrði með innheimtur ef sá greiðslumáti kæmist á sem gagnaðili fer fram á, þar sem innheimta yrði hærri upphæðir hverju sinni þegar kostnaður félli til.

Gagnaðili telur, að þar sem íbúð hans sé með sérinngangi, geymsla sé í íbúðinni og póstkassi við íbúðina, þurfi hann ekki að taka þátt í kostnaði sem einvörðungu varðar sameiginlegan inngang hinna íbúðanna átta. Gagnaðili segist ekkert nota þennan inngang en þurfi að hafa lykil til að komast inn í hjólageymslu sem þar er til að komast í aðalrofa fyrir rafmagn og mæla fyrir hita, ef eitthvað kemur uppá.

Gagnaðili segist hafa farið fram á að greiða sinn hluta af sameiginlegum kostnaði í einu lagi þegar reikningar bærust í stað þess að borga 2.000.- kr. mánaðarlega.

III. Forsendur.

Í máli þessu er ágreiningslaust að um eitt hús er að ræða í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Sameign fjöleignarhúss getur verið sameign allra eða sameign sumra. Sameign allra er meginreglan, sbr. 3. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994 og eru því líkur á að um sameign allra sé að ræða, ef um það er álitamál. Um sameign sumra er að ræða þegar það kemur fram eða má ráða af þinglýstum heimildum að svo sé eða þegar lega sameignar, afnot hennar eða möguleikar á afnotum eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem aðgang hafa að henni og afnotamöguleika, sbr. 7. gr. laganna.

Samkvæmt eignarskiptayfirlýsingu fyrir húsið fylgir íbúð gagnaðila hlutfallsleg eign í sameign matshlutans og hússins. Gagnaðili hefur fullan aðgang að allri sameigninni, hjólageymslu o.fl. og því ljóst að honum ber að taka þátt í kostnaði vegna sameignar.

Hússjóðsgjald skal greiðast mánaðarlega 1. dag hvers mánaðar nema húsfundur eða stjórn ákveði annað, sbr. 2. mgr. 49. gr. fjöleignarhúsalaga. Það er því ljóst að gagnaðila ber að hlýta því þar til annað er ákveðið af húsfundi eða stjórn.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að um sameign allra sé að ræða. Ber eiganda íbúðar 01.01. því að greiða sinn hluta af sameiginlegum kostnaði allrar sameignarinnar.

Gagnaðila ber að hlýta því fyrirkomulagi sem er á innheimtu í hússjóð, þar til annað er ákveðið.

Reykjavík, 17. júlí 1996.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson