Mál nr. 18/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 18/1996
Hugtakið hús. Skipting kostnaðar: Utanhússviðgerðir.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags 31. maí 1996, beindi A, Hæðargarði 54, Reykjavík, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við eigendur Hæðargarðs 56, hér eftir nefndir gagnaðilar, um réttindi og skyldur eigenda í fjölbýlishúsinu Hæðargarður 54-56.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 5. júní sl. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 21. júní, var lögð fram á fundi kærunefndar 3. júlí, þar sem málið var tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjölbýlishúsið Hæðargarður 54-56, Reykjavík, var byggt á árunum 1959-1960. Nánar tiltekið mun bygging húss nr. 54 hafa hafist í september 1959 og gengið var frá þakinu í maí 1960. Bygging húss nr. 56 mun hafa hafist í maí 1960 og gengið var frá þakinu í október 1960. Í Hæðargarði 54 eru þrír eignarhlutar en í Hæðargarði 56 eru tveir eignarhlutar.
Ágreiningur aðila er um skiptingu kostnaðar vegna utanhússviðgerða á húsi nr. 56.
Krafa álitsbeiðanda er eftirfarandi:
Að viðurkennt verði að húseignirnar nr. 54 og 56 séu sjálfstæðar einingar hvor um sig. Utanhússviðgerðir á hvoru húsi fyrir sig greiðist því af eigendum þess húss eingöngu.
Álitsbeiðandi telur að um tvö hús sé að ræða. Grundvallist sú skoðun á því að húsin séu misstór og ekki byggð á sama tíma. Útlit húsanna sé ekki eins. Tveir byggingaraðilar hafi byggt sinn hlutann hvor og tveir verkfræðingar hafi hannað burðarþol húsanna. Sama gildi um hönnun raflagna. Þá hafi meistarar sem sáu um lagnir ekki verið þeir sömu. Lóðaúthlutun hafi verið tvískipt og lóðir séu aðskildar. Ýmislegt fleira gefi til kynna að húsin séu tvö, svo sem tröppur, inngangar og gluggastærðir, svo eitthvað sé nefnt. Því sé um tvö hús að ræða.
Skemmdir á húsi nr. 56 sú ótrúlega miklar í samanburði við hús nr. 54. Svalir og svalatröppur séu illa farnar. Einnig séu opin steypuskil milli hæða sem bendi til þess að hreinsun móta hafi ekki verið sem skyldi. Þá séu múrskemmdir víða á veggflötum. Hins vegar séu ekki að neinu marki skemmdir á húsi nr. 54.
Af hálfu gagnaðila er því hins vegar haldið fram að um eitt hús sé að ræða. Húsið sé teiknað af sama arkítekt, á sama tíma og samþykkt af byggingaryfirvöldum sem ein bygging. Yfirbragð húsanna sé því hið sama og í raun um nokkurs konar spegilmynd að ræða, með nokkrum tilbrigðum þó. Þannig sé útlit glugga og staðsetning þeirra með svipuðum hætti og staðsetning svala og hönnun með líkum hætti ásamt fleiri útlitslegum þáttum sem gefi húsinu samræmdan heildarsvip. Heildarhönnun hússins sé þannig vönduð, úthugsuð og skemmtileg, sérstaklega með tilliti til þess hve ólík húsin séu með tilliti til íbúðastærða og íbúðafjölda.
Húseigendur hafi ætíð gætt samræmis í viðhaldi, m.a. litavali á þaki og gluggum og unnið saman að meiriháttar viðhaldi, s.s. á þaki.
Húsið hafi verið múrað í heild að utan á sama tíma og klætt sama efni. Húsið líti þannig eins út á ytra byrðinu og heildarsvipur sé samræmdur.
III. Forsendur.
Í 1. gr. laga nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa, sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús, sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var ennfremur sérstaklega lögfest, að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt.
Í lögum um fjölbýlishús nr. 59/1976 var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga, þar sem í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði, að þau giltu um fjölbýlishús, þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt.
Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla, að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu. Mikilvægastur í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.
Með lögtöku laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna þar sem m.a. er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tl. 3. mgr. 1. gr., að lögin gildi m.a. um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð með 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús, þegar segir:
"Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun."
Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins, en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi:
"Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, skv. 1. mgr., þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa."
Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr., þegar segir:
"Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar í sameign allra eigenda þess."
Kærunefnd telur að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga, séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum, falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.
Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu, sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem: Úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994, þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi m.a. líta til þess, hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt.
Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig. Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum við 9. gr., að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum, sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi, þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind.
Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geta verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman, t.d. hvað varðar klæðningu. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina.
Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það, hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Það leiðir hins vegar til réttaróvissu og öngþveitis ef sinn siður myndast í hverju húsi.
Í greinargerð álitsbeiðanda eru rakin nokkur atriði sem hann telur leiða til þess að um tvö aðskilin hús sé að ræða. Með vísan til 2. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994 verður að telja að engu skipti í þessu sambandi þó gerðir hafi verið um bygginguna tveir lóðarleigusamningar og lóðir séu aðskildar. Þá er mismunur á byggingartíma mjög skammur og verður ekki talinn hafa þýðingu í málinu. Sambyggingin Hæðargarður 54-56 er hönnuð sem ein sjónræn heild og af sama arkítekt. Hlutar hennar eru misstórir og ekki að öllu leyti eins, en það skýrist af hæðarmismun í lóð og arkítektúr hússins. Þak er órofa. Þau atriði sem þá standa eftir því til stuðnings að um tvær sjálfstæðar einingar sé að ræða, megna ekki að leiða til undantekningar frá framangreindri meginreglu.
Það er því álit kærunefndar, þegar allt það er virt sem hér að framan er rakið, að sambyggingin Hæðargarður 54-56, Reykjavík, teljist eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994, enda sé ekki um svo veigamikil frávik að ræða, þegar litið er til hinna almennu atriða sem upp voru talin hér að framan, að undantekning verði gerð frá meginreglunni. Af því leiðir að allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur, samkvæmt reglum III. kafla laga nr. 26/1994.
Við mat á kostnaði vegna eldri viðgerða og þýðingu þeirra nú er ekki við bein lagafyrirmæli að styðjast. Kærunefnd telur hins vegar að eðlisrök leiði til þess að taka beri tillit til þeirra að því marki sem þær leiði til lækkunar á heildarkostnaði þess verks sem til stendur að vinna við húsið. Þetta sjónarmið á sér nokkurn stuðning í 1. mgr. 2. gr. laganna. Rísi ágreiningur um hvort og með hvaða hætti eldri viðgerðir leiði til sparnaðar, er eðlilegt að úr því sé skorið með mati, en almennt ber sá aðili sönnunarbyrðina sem slíku heldur fram.
IV. Niðurstaða.
Sambyggingin Hæðargarður 54-56, Reykjavík, telst eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994. Af því leiðir að allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur, samkvæmt reglum III. kafla laga nr. 26/1994.
Reykjavík, 17. júlí 1996.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson