Mál nr. 28/1996

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 28/1996

Skipting kostnaðar: Vatnslagnir. Ákvörðunartaka: Hurðarbúnaður.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags 14. apríl 1996, beindi A, til heimilis að X nr. 26, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 26, hér eftir nefnt gagnaðili, um réttindi og skyldur eigenda í fjölbýlishúsinu.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 24. apríl sl. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 21. maí, var lögð fram á fundi kærunefndar 22. sama mánaðar. Nefndin fjallaði um málið á fundi sínum 10. júlí og tók það til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Fjölbýlishúsið X nr. 24 og 26 var byggt um 1960. Í húsinu eru samtals sextán íbúðir, átta í hvorum stigagangi. Bílskúr fylgir öllum íbúðunum.

Kærunefnd telur að erindi álitsbeiðanda beri að skilja svo að kröfur hans séu í eftirfarandi sex liðum:

1. Að viðurkennt verði að minnihluta íbúðareigenda verði talið skylt að greiða stofnkostnað vegna vatnslagna í bílskúra.

Álitsbeiðandi bendir á að á sínum tíma hafi tíu íbúðareigendur samþykkt að leggja lagnir fyrir heitt og kalt vatn í bílskúra sína. Kostnaði við stofnlagnir hafi verið skipt jafnt milli þessara aðila. Við eigendaskipti hafi síðar einn aðili bæst við, þannig að nú séu ellefu bílskúrar með heitt og kalt vatn. Eigendur fimm bílskúra hafi hins vegar neitað að taka þátt í þessari framkvæmd.

Af hálfu gagnaðila er á það bent að fyrri hluta ársins 1988 hafi því verið hreyft á húsfundi hvort áhugi væri fyrir því að fá heitavatnslögn í bílskúra. Þar sem rafmagnshitablásarar voru fyrir í skúrunum hafi undirtektir verið dræmar. Málið hafi verið tekið fyrir á fundum 30. apríl 1990 og 11. september sama ár, án þess að ákvörðun væri tekin.

Á húsfundi 7. mars 1991 hafi verið bókað: "Rætt var um að leiða heitt og kalt vatn í bílskúrana og á það að koma til framkvæmda á næstunni."

Eftir fundinn hafi tíu eigendur myndað félagsskap um stofnlagnir. Til að draga úr kostnaði og til að einfalda framkvæmdina hafi að ósk þeirra verið gert samkomulag við þá eigendur bílskúra sem stóðu utan við framkvæmdirnar um að leggja lagnirnar í gegnum bílskúra þeirra. Á lögnunum voru tengistútar, sem grípa mátti til síðar ef eigendur þessara bílskúra óskuðu að hafa aðgang að þeim. Í því tilviki myndu þeir þá greiða stofngjald á framreiknuðu verðlagi. Nýlega hafi einn íbúðareigenda nýtt sér þennan rétt.

Húsfélagið hafi ekki haft önnur afskipti af málinu en þau, sem eðlileg geti talist til þæginda, svo sem að annast greiðslur hitakostnaðar og innheimtu hans.

2. Að viðurkennt verði að meirihluti íbúðareigenda geti krafist þess að íbúðareigendur endurnýji ganghurðir sínar.

Álitsbeiðandi segir að í stigahúsi nr. 26 hafi sex íbúðareigendur ákveðið að endurnýja þær hurðir íbúða sem snúi út í sameiginlegan stigagang. Tilgangurinn hafi verið að bæta hljóðeinangrun og einnig hafi verið um útlitsatriði að ræða. Tveir eigenda hafi neitað að taka þátt í þessari framkvæmd. Áberandi munur sé nú á hurðum í stigaganginum.

Gagnaðili telur að það hafi verið um 1992 að íbúðareigendum hafi verið gefinn kostur á að ganga inn í tilboð í uppsetningu á nýjum hurðum. Tveir íbúðareigendur á 2. hæð hafi hins vegar ekki talið ástæðu til breytinga. Þessi afstaða þeirra hafi verið virt af öðrum íbúðareigendum en álitsbeiðanda.

3. Að viðurkennt verði að nýkjörin hússtjórn sé bundin af fyrri ákvörðunum húsfélagsins.

Álitsbeiðandi heldur því fram, að húsfundur hafi samþykkt að láta útbúa leikaðstöðu á lóð hússins, þ.e. rólur, sandkassa og fl. Núverandi hússtjórn telji sig ekki bundna af þeirri ákvörðun.

Í greinargerð gagnaðila er því haldið fram að þessi fullyrðing álitsbeiðanda sé röng. Engin bókun finnist um málið í fundargerðum húsfélagsins. Umrætt mál hafi verið borið upp af fyrrverandi stjórn húsfélagsins árin 1993 og 1994. Í ljós hafi komið að yfirgnæfandi meirihluti eigenda hafi verið málinu andvígur og því hafi það ekki verið borið undir atkvæði.

4. Að viðurkennt verði að hússtjórn hafi borið að leggja fyrir húsfund ákvörðun sína um að láta endurgreiðslu á virðisaukaskatti renna til íbúðareigenda í stað þess að láta fjárhæðina ganga til framkvæmda við leikaðstöðu, svo sem húsfundur hafi áður samþykkt.

Álitsbeiðandi gerir þá grein fyrir þessum ágreiningi, að minniháttar fjárhæð hafi safnast í hússjóð vegna endurgreiðslu á virðisaukaskatti. Húsfundur hafi samþykkt að láta féð renna til framkvæmda við leikaðstöðu fyrir börn. Ný hússtjórn hafi hins vegar tekið þá ákvörðun að endurgreiða íbúðareigendum þessa fjármuni.

Gagnaðili telur að endurgreiða beri íbúðareigendum umrædda fjárhæð í samræmi við eignarhluta. Þetta hafi fyrri hússtjórn einnig gert. Þegar núverandi hússtjórn hafi tekið við störfum hafi komið í ljós að láðst hafi að endurgreiða virðisaukaskatt af nokkrum lítilsháttar verkum frá fyrra ári. Rangt sé að húsfundur hafi samþykkt að láta þessa peninga renna til framkvæmda, enda beri engin bókun þessu vitni. Þá minnist núverandi hússtjórn þess ekki að málið hafi borið á góma á húsfundum.

5. Að viðurkennt verði að stjórn húsfélagsins beri að taka til umræðu á fundi málefni sem borin séu upp á húsfundum.

Álitsbeiðandi segir að á aðalfundi húsfélagsins hafi verið borin upp fyrirspurn um hvort stjórnin vildi ekki leita svara hjá réttum aðilum varðandi ágreiningsefni það sem tíundað er í 1. lið. Svar formanns til fyrirspyrjanda hafi verið að hann gæti bara kært þetta. Málið hafi því næst verið tekið af dagskrá.

Af hálfu gagnaðila er ekki gerð athugasemd við þennan lið.

6. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar milli sameignar og séreigna vegna steypuskemmda á svölum.

Álitsbeiðandi bendir á að steyptar svalir hafi verið endursteyptar vegna steypuskemmda.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að við múrviðgerðir 1995 hafi komið í ljós miklar skemmdir á steyptum gólfplötum og handriðum svala fjögurra íbúða á 1. hæð hússins. Álitið hafi verið að um leyndan galla væri að ræða. Því hafi kostnaði af framkvæmdinni verið skipt eftir eignarhlutum eigenda.

III. Forsendur.

Æðsta vald í málefnum húsfélagsins er í höndum húsfundar. Það er meginregla að ákvarðanir um sameiginleg málefni húseigenda skuli taka á húsfundum, þar sem allir eigendur hafa átt þess kost að mæta og taka þátt í umræðu, ákvörðun og atkvæðagreiðslu.

Eftir því sem fram kemur í greinargerð gagnaðila var álitsbeiðandi í stjórn húsfélagsins þar til fyrir skömmu. Fundargerðir liggja ekki fyrir kærunefnd. Þau ágreiningsatriði sem hér eru til úrlausnar spanna nokkurra ára tímabil. Það er sammerkt með þeim að fundarform og bókun húsfunda virðist hafa verið ábótavant. Þannig verður ekki ráðið skýrlega af gögnum málsins hvaða atriði hafi verið tekin fyrir á húsfundum, hvort gengið hafi verið til atkvæðagreiðslu um framkomnar tillögur og hvernig atkvæði hafi fallið hafi komið til atkvæðagreiðslu.

Um lið 1.

Svo sem rakið hefur verið var ítrekað fjallað um það á húsfundum að leiða heitt og kalt vatn í bílskúra. Á húsfundi 7. mars 1991 virðast tíu íbúðar- og bílskúrseigendur af sextán hafa verið fylgjandi hugmyndinni. Bókun í fundargerð, svo sem hún kemur fram í greinargerð gagnaðila, var hins vegar þessi: "Rætt var um að leiða heitt og kalt vatn í bílskúrana og á það að koma til framkvæmda á næstunni."

Gegn andmælum gagnaðila telst bókun þessi ekki fela í sér fullnægjandi samþykkt húsfundar fyrir framkvæmdinni.

Raunin varð sú að þeir tíu aðilar sem framkvæmdinni voru fylgjandi réðust í hana á eigin kostnað. Eftir því sem fram kemur í greinargerð gagnaðila var gert um það munnlegt samkomulag að aðrir íbúðareigendur gætu notið þessa ef þeir óskuðu þess síðar, enda greiddu þeir þá framreiknaðan stofnkostnað. Af hálfu álitsbeiðanda er því ómótmælt að þetta samkomulag sé í gildi.

Í ljósi þess að um er að ræða kostnað sem stofnað var til fyrir nokkrum árum af tilteknum íbúðareigendum verður að telja óeðlilegt, eins og málum er nú komið að meirihluti eigenda tæki um það ákvörðun á húsfundi að þeir fjórir íbúðareigendur sem ekki hafa greitt fyrir framkvæmdina, geri það nú. Til þess liggja m.a. þau rök að þessir aðilar voru ekki með í ráðum varðandi ákvörðun um fyrirkomulag framkvæmdarinnar eða kostnað af henni. Ennfremur er því ómótmælt að gilt samkomulag hafi tekist um að tilteknir eigendur gætu gengið inn í þetta fyrirkomulag síðar ef þeir óskuðu þess, enda greiddu þeir þá framreiknaðan stofnkostnað. Ber því að hafna kröfu álitsbeiðanda samkvæmt þessum lið.

Um lið 2.

Fram kemur í greinargerð gagnaðila að dyraumbúnaður 2. hæðar sé hvítmálaður en annars staðar í stigahúsinu sé umgjörð hurða spónlögð.

Samkvæmt 6. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 eru hurðir, sem skilja séreign frá sameign, séreign viðkomandi íbúðareiganda en húsfélag hefur ákvörðunarvald um gerð og útlit. Húsfélag getur þannig tekið ákvörðun um útlit þessara hurða. Í málinu liggur fyrir að um sé að ræða hurðir svo sem venjulega tíðkast í fjölbýlishúsum. Það er því álit kærunefndar að samþykki einfalds meirihluta hefði verið nægjanlegt og bindandi fyrir minnihlutann.

Af gögnum málsins verður hins vegar ráðið, að samþykkt húsfélagsins hafi ekki legið því til grundvallar að skipt var um hurðir í stigahúsinu, heldur hafi tilteknir íbúðareigendur ákveðið að skipta um hurðir sínar. Kærunefnd telur að þarna hafi verið óeðlilega að málum staðið, þar sem í þessu tilviki hefði átt að halda húsfund og taka þar ákvörðun í málinu.

Kærunefnd telur að meirihluti íbúðareigenda geti samþykkt að þær tvær hurðir sem stinga í stúf við hinar, verði útlitslega færðar í sambærilegt horf, sbr. 6. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994. Með hliðsjón af rangri málsmeðferð húsfélagsins og þess tíma sem nú er liðinn telur kærunefnd eðlis- og sanngirnisrök liggja til þess að sá kostnaður sem af þessu hlýst og er umfram framreiknað stofnverð annarra hurða á stigaganginum verði greiddur af húsfélaginu.

Um lið 3.

Sú fullyrðing álitsbeiðanda að húsfundur hafi samþykkt að láta útbúa leikaðstöðu fyrir börn á lóðinni er ekki studd gögnum, svo sem endurriti úr fundargerðarbók. Gegn andmælum gagnaðila telst því ósannað að slík samþykkt liggi fyrir. Þá þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd að hafna beri þessari kröfu álitsbeiðanda.

Um lið 4.

Sú fullyrðing álitsbeiðanda að húsfundur hafi samþykkt að láta endurgreiddan virðisaukaskatt renna í hússjóð er ekki studd gögnum, svo sem endurriti úr fundargerðarbók. Gegn andmælum gagnaðila telst því ósannað að slík samþykkt liggi fyrir. Þá þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd að hafna beri þessari kröfu álitsbeiðanda.

Um lið 5.

Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda undir þessum lið sé svo óljós, mótsagnakennd og lítt rökstudd að hún sé ekki tæk til meðferðar nefndarinnar. Þessum lið er því vísað frá en til almennrar leiðbeiningar er bent á ákvæði 60.-62. gr. laga nr. 26/1994, sbr. einkum 3. mgr. 62. gr.

Um lið 6.

Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda undir þessum lið sé svo óljós og lítt rökstudd að hún sé ekki tæk til meðferðar nefndarinnar. Þessum lið er því vísað frá, en til almennrar leiðbeiningar er bent á ákvæði 8. tl. 5. gr. og 4. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að minnihluta íbúðareigenda sé ekki skylt að greiða stofnkostnað vegna vatnslagna í bílskúra.

Meirihluti íbúðareigenda getur samþykkt að þær tvær hurðir sem stinga í stúf við hinar, verði útlitslega færðar í sambærilegt horf. Sá kostnaður sem af þessu hlýst og er umfram framreiknað stofnverð annarra hurða í stigaganginum verði greiddur af húsfélaginu.

Kröfum álitsbeiðanda í 3.-4. lið er hafnað.

Kröfum álitsbeiðanda í 5.-6. lið er vísað frá.

Reykjavík, 10. júlí 1996.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson