Mál nr. 14/1996
Á L I T
K Æ R U N E F ND A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 14/1996
Aðgangur að sameign: Þvottahús, miðstöðvarherbergi, rafmagnstafla. Ónæði.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 5. mars 1996, beindi A hrl., erindi til nefndarinnar fyrir hönd B, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, vegna ágreinings við C, hér eftir nefnd gagnaðili, um aðgang að sameign fjölbýlishússins X nr. 80 og ónæðis af völdum eins íbúa hússins.
Erindið var lagt fyrir fund nefndarinnar 13. mars sl. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina kröfum sínum og sjónarmiðum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð D hrl., dags. 28. mars 1996, fyrir hönd gagnaðila, var lögð fram á fundi nefndarinnar 10. apríl sl. Í kjölfar þess var bréflega óskað eftir frekari upplýsingum frá lögmönnum aðila og bárust nefndinni svör þeirra. Að þeim upplýsingum fengnum fjallaði nefndin um málið á fundi 12. júní sl. og tók það til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjölbýlishúsið X nr. 80 er byggt árið 1949 og skiptist í jarðhæð, efri hæð og ris. Þáverandi eigendur eignarinnar, E og F, gerðu með sér skiptasamning um eignina 30. október 1963, sem móttekinn var til þinglýsingar 24. febrúar 1964.
Samkvæmt umræddum skiptasamningi var eignarhluti E í húsinu 54%, sem nánar var tilgreindur "... fyrsta hæð hússins öll, bifreiðaskúr á lóðinni, helmingur tilheyrandi leigulóðar auk þess hluta hennar, sem bifreiðarskúrinn stendur á, svo og þvotta- og miðstöðvarherbergi, auk nauðsynlegra ganga í kjallarahússins í áðurgreindu hlutfalli." Eignarhluti F taldist 46% og var afmarkaður sem "...kjallaraíbúð hússins, nánar tiltekið 3 herbergi, eldhús, baðherbergi, innri og ytri forstofa, geymsla undir útidyratröppum í kjallara, svo og þvotta- og miðstöðvarherbergi, auk nauðsynlegra ganga í kjallara hússins í áðurgreindu hlutfalli."
Gagnaðili var eiginkona F. Með yfirlýsingu dags. 13. júlí 1979, við skipti á dánarbúi F var gagnaðila lagður út eignarhluti hins látna í fasteigninni X nr. 80.
Með kaupsamningi dags. 6. febrúar 1987, keypti G, eiginmaður álitsbeiðanda, efri hæð hússins. Í samningnum er tekið fram, að eigninni fylgi sameiginlegt þvottahús og kyndiklefi, en sú breyting hafi verið gerð frá upphaflegu fyrirkomulagi, að stiga úr eldhúsi niður í forstofu neðri hæðar hafi verið lokað. Afsal til G var síðan gefið út 26. janúar 1988 og er hann þinglýstur eigandi eignarinnar.
Lögmenn málsaðila hafa upplýst, að við lokun á stiga milli eldhúss efri hæðar og ytri forstofu jarðhæðar hafi eigendur hússins ekki gert samkomulag varðandi umferðarrétt íbúa efri hæðar að þvotta- og miðstöðvarherbergi. Þá liggur fyrir að byggingarnefnd hefur ekki fengið mál þetta til meðferðar.
Álitsbeiðandi leitar úrlausnar nefndarinnar um eftirfarandi ágreining:
1. Heimild álitsbeiðanda til óhindraðs aðgangs að þvottahúsi, miðstöðvarherbergi og rafmagnstöflu hússins.
Álitsbeiðandi heldur því fram, að gagnaðili hafi meinað honum um aðgang að sameign með því að læsa útihurð jarðhæðar. Þessi synjun gagnaðila sé haldlaus og réttindi álitsbeiðanda ótvíræð.
Gagnaðili telur að samkvæmt samþykktri teikningu hússins, hafi eigandi efri hæðar haft aðgang að þvotta- og miðstöðvarherbergi um stigagang frá hæðinni. Stigaganginum hafi síðan verið lokað þegar eldhús efri hæðar var stækkað á árunum 1981-1982. Með því hafi eigandi efri hæðar útilokað aðgang sinn að þvotta- og miðstöðvarherbergi. Það sé fjarri lagi að halda því fram, að hann hafi öðlast rétt til að ganga um útidyr jarðhæðar, enda tilheyri ytri forstofa séreign gagnaðila eins og ótvírætt komi fram í skiptasamningi fasteignarinnar. Þetta hafi maka álitsbeiðanda ávallt verið ljóst, svo sem ráðið verði af fyrrgreindum kaupsamningi, þar sem tekið sé fram, að breyting hafi verið gerð frá upphaflegu fyrirkomulagi og stiga milli hæðanna lokað.
Gagnaðili telur að vilji álitsbeiðandi nýta sér þvotta- og miðstöðvarherbergi neðri hæðar verði hann sjálfur að brjóta niðurgang frá efri hæð hússins. Álitsbeiðanda hafi ekki verið meinaður aðgangur að þvottahúsi eða rafmagnstöflu, en kröfu hans um óheftan aðgang um útidyr jarðhæðar skorti eignaréttarlegan lagagrundvöll.
2. Skilyrði til að beita úrræðum 55. gr. laga nr. 26/1994 að undangenginni viðvörun vegna ónæðis af völdum íbúa.
Gagnaðili heldur heimili með syni sínum og fullyrðir álitsbeiðandi, að hann sé oft með hávaða og valdi miklu ónæði í húsinu. Af þessu tilefni hafi lögregla oft verið kölluð til og því til staðfestu hefur álitsbeiðandi lagt fram útskriftir úr dagbók lögreglu frá árinu 1989 til 1992.
Af hálfu gagnaðila er því haldið fram, að tekið hafi verið á vanda sonarins og ástandið hafi batnað til muna, þannig að ekki hafi verið kvartað undan honum síðastliðin fjögur ár. Fær gagnaðili ekki séð að kærunefnd, sem sett var á stofn með lögum nr. 26/1994, geti látið í té álit á því, hvort fullnægt sé skilyrðum 55. gr. laganna vegna atvika, sem áttu sér stað löngu fyrir gildistöku þeirra, en þær aðstæður hafi ekki verið fyrir hendi eftir gildistöku laganna.
III. Forsendur.
Í greinargerð gagnaðila er því haldið fram, að álitsbeiðandi hafi ekki skýrt aðild sína að málinu, þar sem hvergi komi fram í gögnum málsins að álitsbeiðandi hafi keypt efri hæð fasteignarinnar X nr. 80. Af þessum sökum telur gagnaðili koma til álita, að málinu verði vísað frá nefndinni. Þinglýstur eigandi eignarinnar er eiginmaður álitsbeiðanda og telur kærunefnd ekki ástæður til að vefengja, að álitsbeiðandi hafi borið málið undir nefndina með hans samþykki og vilja. Aðild málsins stendur því ekki í vegi þess, að nefndin taki það til umfjöllunar.
1. Samkvæmt fyrrgreindum skiptasamningi um fasteignina X nr. 80 er þvotta- og miðstöðvarherbergi á jarðhæð eignarinnar í sameign eigenda. Aðkoma að herbergi þessu er um ytri forstofu hæðarinnar, en hún er ótvírætt hluti af séreign gagnaðila samkvæmt sama samningi. Aðgangur frá efri hæð að umræddri sameign var um stiga frá eldhúsi efri hæðar niður í fyrrnefnda forstofu gagnaðila. Við breytingu á eldhúsi efri hæðar var stiganum hins vegar lokað af fyrri eiganda.
Með hliðsjón af gerð fasteignarinnar og skiptasamningi um eignina þykir verða að leggja þann skilning í samninginn, að íbúar efri hæðar hafi notið umferðaréttar frá stiga um ytri forstofu til að geta hagnýtt sér sameign hússins. Á hinn bóginn verður ekki talið að sá réttur hafi verið víðtækari en nauðsynlegt var í umræddu skyni, enda verður kvöð af þessu tagi á séreign eiganda almennt að sæta þröngri túlkun. Því verður ekki talið að íbúar efri hæðar hafi notið umferðarréttar um útidyr jarðhæðar, sem er hluti af séreign gagnaðila. Samfara því væri aukið óhagræði fyrir eiganda jarðhæðar, sem hann þyrfti ekki að þola um séreign sína.
Af hálfu málsaðila hefur komið fram, að fyrri eigandi efri hæðar breytti einhliða gerð hússins og lokaði stiga frá eldhúsi hæðarinnar. Það gat hann ekki gert í trausti þess að hann gæti óhindrað gengið um útidyr jarðhæðar að sameign hússins. Samkvæmt þessu er það álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi ekki umferðarrétt um ytri forstofu gagnaðila frá útidyrum. Verður því að koma eigninni í fyrra horf ef álitsbeiðandi vill ekki una þeim takmarkaða aðgangi, sem gagnaðili hefur boðið.
2. Álitsbeiðandi ásakar íbúa jarðhæðar hússins um að hafa brotið skyldur sínar gagnvart sér með ónæði í húsinu. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að álitsbeiðandi hafi kvartað undan viðkomandi íbúa frá árinu 1992. Það er álit nefndarinnar, að gegn andmælum gagnaðila hafi ekki verið sýnt fram á réttmæti þessara ávirðinga íbúans, þannig að til álita komi að beina til hans viðvörun samkvæmt 2. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994.
IV. Niðurstaða.
1. Kærunefnd telur álitsbeiðanda ekki eiga óhindraðan aðgang frá útidyrum jarðhæðar að rafmagnstöflu, þvotta- og miðstöðvarherbergi í sameign fasteignarinnar X nr. 80.
2. Ekki hefur verið sýnt fram á að álitsbeiðanda sé heimilt að beina til íbúa jarðhæðar viðvörun samkvæmt 2. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994.
Reykjavík, 26. júní 1996
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Guðmundur G. Þórarinsson