Mál nr. 1/2016

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 1/2016

Samþykki fyrir framkvæmdum

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 7. janúar 2016, beindi A, f.h. B, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 22. febrúar 2016, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 9. mars 2016, og athugasemdir gagnaðila, dags. 18. apríl 2016, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 8. júní 2016.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fasteign að D x og sameiginlega lóð málsaðila að D x og xx. Álitsbeiðandi er eigandi D xx en gagnaðili er eigandi D x. Ágreiningur er um framkvæmdir gagnaðila við fasteignina að D x og við sameiginlega lóð við D x og D xx.

Kröfur álitsbeiðanda eru

1. Að viðurkennt verði að framkvæmdir við D x, samkvæmt byggingarleyfi útgefnu, dags 10. mars 2015, séu óheimilar án samþykkis álitsbeiðanda.

2. Verði ekki fallist á að umræddar framkvæmdir gagnaðila séu óheimilar er þess krafist til vara að viðurkennt verði að gagnaðila beri skylda til að haga framkvæmdum þannig að sanngjarnt tillit sé tekið til álitsbeiðanda og að kostað sé kapps um að halda röskun og óþægindum í lágmarki í samræmi við 1. mgr. 29. gr. fjöleignarhúsalaga.

3. Að viðurkennt verði að framkvæmdir á sameiginlegri lóð við D x og D xx séu óheimilar án samþykkis álitsbeiðanda.

4. Að framkvæmdir við sameiginlega lóð við D x og D xx verði stöðvaðar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús.

5. Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi rétt á skaðabótum frá gagnaðila vegna þeirra skemmda sem unnar hafa verið á gróðri, hellulögn og á sameiginlegri lóð við D x og D xx.

Í álitsbeiðni kemur fram að fasteignirnar D x og D xx standi báðar á einni lóð, með landnúmerið xxxx. Ekki hafi verið gerður lóðarskiptasamningur um sameiginlega lóð við D x og D xx og því sé lóðin í óskiptri sameign álitsbeiðanda og gagnaðila. Álitsbeiðandi og gagnaðili fari saman með það vald og þau verkefni sem stjórn húsfélags sé falið samkvæmt lögum um fjöleignarhús, sbr. 1. mgr. 67. gr. sömu laga.

Í ársbyrjun 2015 hafi gagnaðili hafið framkvæmdir á fasteign sinni að D x. Gagnaðili hafi sótt um byggingarleyfi í janúar 2015 og á byggingarleyfisumsókn hafi framkvæmdinni verið lýst sem „síkkun“ á gólfi í kjallara og endurnýjun drens í kringum fasteignina. Sveitafélagið hafi gefið út byggingarleyfi til gagnaðila vegna framangreindra framkvæmda í mars 2015. Við útgáfu byggingarleyfis til gagnaðila hafi framkvæmdin ekki verið kynnt fyrir álitsbeiðanda og honum ekki gefinn kostur á að tjá sig um hana.

Þrátt fyrir að framangreindar framkvæmdir hafi einungis átt að ná til fasteignarinnar að D x samkvæmt útgefnu byggingarleyfi þá hafi samhliða átt sér stað framkvæmdir á sameiginlegri lóð álitsbeiðanda og gagnaðila. Meðal annars hafi runnar við lóðina verið fjarlægðir, tré söguð niður auk þess sem framkvæmdirnar hafi valdið skemmdum á hellulagðri stétt með hitaleiðslum á lóðinni. Þá hafi stór hluti lóðarinnar verið grafinn upp vegna endurnýjunar á drenlögn og standi sá hluti lóðarinnar enn opinn. Framkvæmdirnar hafi einnig valdið eigendum við D xx verulegu ónæði auk þess sem verulegur óþrifnaður hafi fylgt framkvæmdunum. Við lækkun á gólfi í kjallara hafi verið notaður höggbor til að brjóta klöpp undir húsinu en slíkri framkvæmd fylgi verulegur hávaði. Um tíma hafi verið unnið með höggbor á kvöldin. Ónæði af framkvæmdunum hafi verið svo verulegt að álitsbeiðandi hafi til að mynda ekki átt þess kost að leigja út fasteignina við D xx líkt og til hafi staðið.

Það sé mat álitsbeiðanda að framkvæmdirnar séu í andstöðu við ákvæði laga um fjöleignarhús. Álitsbeiðandi hafi sent gagnaðila bréf 30. október 2015 þar sem hann hafi formlega beint kvörtun til gagnaðila vegna framkvæmdanna. Gagnaðili hafi ekki svarað bréfinu og hafi ekki enn komið framkvæmdum í lögmætan farveg. Álitsbeiðanda sé því nauðugur einn kostur að leita álits kærunefndar húsamála á framangreindum framkvæmdum.

Lóðin við D x og D xx sé í sameign álitsbeiðanda og gagnaðila. Um sameiginleg réttindi álitsbeiðanda og gagnaðila varðandi lóðina gildi því ákvæði laga um fjöleignarhús, sbr. 5. mgr. 1. gr. og 2. mgr. 3. gr. laganna.

Álitsbeiðandi byggi á því að framkvæmdir gagnaðila við fasteignina að D x og við sameiginlega lóð við D x og D xx séu ólögmætar. Framkvæmdirnar hafi ekki verið kynntar fyrir álitsbeiðanda og honum hafi enn fremur ekki verið gefinn kostur á að taka þátt í neinum ákvörðunum um framkvæmdirnar líkt og hann eigi rétt til á grundvelli laga um fjöleignarhús. Þá hafi framkvæmdunum verið hagað þannig að af þeim stafi verulegt rask og ónæði fyrir álitsbeiðanda, í andstöðu við ákvæði laga um fjöleignarhús og meginreglur grenndarréttar. Enn fremur hafi framkvæmdirnar valdið tjóni á sameiginlegri lóð álitsbeiðanda og gagnaðila sem gagnaðili sé ábyrgur fyrir á grundvelli laga um fjöleignarhús og svokallaðrar sakarreglu.

Fasteignin að D x sé séreign gagnaðila og hafi hann hafið framkvæmdir við fasteignina á grundvelli byggingarleyfis. Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús hafi gagnaðili rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum, sem leiði af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls, eða byggjist á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélags. Framkvæmdir gagnaðila á séreign sinni felist í lækkun kjallara og varði því breytingu á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi og ráð hafi verið gert fyrir í upphafi. Framkvæmdirnar séu þegar hafnar og krefjist þess að notast sé við höggbor til að brjóta klöpp undir fasteigninni. Ljóst megi vera að breytingarnar hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun og óþægindi fyrir álitsbeiðanda, en gengi og gerist við sambærilegar aðstæður. Því telji álitsbeiðandi ljóst að framkvæmdin sé háð hans samþykki, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús auk þess sem meginreglur laga geri ráð fyrir slíku samþykki. Samþykkið hafi ekki fengist og þar af leiðandi hafi ekki fengist fullnægjandi heimild til að ráðast í framkvæmdirnar.

Fallist kærunefndin ekki á að framkvæmdirnar séu háðar samþykki álitsbeiðanda þá telji álitsbeiðandi ljóst að háttsemi gagnaðila við framkvæmdirnar hafi brotið í bága við ákvæði 1. mgr. 29. gr. laga um fjöleignarhús. Framkvæmdum hafi verið þannig háttað að þær hafi staðið yfir í mun lengri tíma en eðlilegt geti talist, þ.e. þær hafi hafist í ársbyrjun 2015 og sé ekki enn lokið (í júní 2016). Þá hafi verulegur hávaði fylgt framkvæmdunum vegna vinnu með höggbor við að brjóta klöpp undir fasteigninni að D x og um tíma hafi verið unnið að kvöldlagi. Auk þess hafi framkvæmdunum fylgt veruleg röskun fyrir álitsbeiðanda þar sem hellulögn hafi verið brotin, gróður á lóð hafi verið fjarlægður og verulegur óþrifnaður hafi fylgt framkvæmdunum. Álitsbeiðandi telji því ljóst að ekki hafi verið tekið sanngjarnt tillit til sín við framkvæmdirnar og þá hafi framkvæmdaaðili ekki lagt sig fram um að halda röskun og óþægindum í lágmarki, í andstöðu við 1. mgr. 29. gr. laga um fjöleignarhús.

Lóðin við D x og D xx sé í sameign álitsbeiðanda og gagnaðila. Í sameignarrétti lóðarinnar felist réttur til að nýta sameiginlega lóð á eðlilegan og venjulegan hátt. Sé aftur á móti um að ræða framkvæmdir sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi þá verði ekki í þær ráðist ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign nema allir eigendur samþykki hana, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús. Sé um að ræða framkvæmd sem ekki geti talist veruleg þá nægi að 2/3 hlutar eigenda séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr. sömu laga, og ef um sé að ræða smávægilega breytingu nægi samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. síðastnefndra laga.

Af óskráðum reglum íslensks réttar um sérstaka sameign leiði að samþykkis allra sameigenda þurfi að afla vegna óvenjulegra ráðstafana varðandi nýtingu sameignar eða til ráðstafana sem séu meiri háttar og langt umfram það sem leiða megi af byggingarleyfi.

Þar sem lóðin við D x og D xx sé í óskiptri sameign álitsbeiðanda og gagnaðila þá telji álitsbeiðandi ljóst að framangreindar framkvæmdir við lóðina séu óheimilar án hans samþykkis, enda þurfi að minnsta kosti samþykki einfalds meirihluta fyrir framkvæmdunum.

Álitsbeiðandi byggi einnig kröfur sínar á því að skv. 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús hafi gagnaðila verið óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á umræddri lóð eða helga sér til einkanota tiltekinn hluta hennar. Enn fremur byggi álitsbeiðandi á því að skv. 2. mgr. sömu lagagreinar hafi gagnaðila ekki verið heimilt upp á sitt eindæmi að taka ákvarðanir eða gera ráðstafanir sem snerti umrædda lóð enda eigi skilyrði 37. og 38. gr. síðastnefndra laga ekki við.

Að auki byggi álitsbeiðandi kröfur á því að honum hafi ekki verið gefinn kostur á að taka þátt í ákvörðunum er varði framkvæmdir við sameignina, í andstöðu við 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús og meginreglur laga, og þar af leiðandi séu allar ákvarðanir gagnaðila, sem varði sameignina, ólögmætar.

Álitsbeiðandi krefjist þess að framkvæmdirnar verið stöðvaðar þar til lögleg ákvörðun hafi verið tekin, skv. 2. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús.

Framkvæmdir gagnaðila við fasteignina að D x hafi valdið álitsbeiðanda verulegu tjóni. Um sé að ræða tjón á gróðri á sameiginlegri lóð, tjón á hellulögn við lóðina og tjón vegna tapaðra leigutekna þar sem ótækt hafi verið að leigja fasteignina að D xx út á framkvæmdatímanum. Gagnaðili beri ábyrgð á tjóninu á grundvelli 2. tölul. 1. mgr. og 2. mgr. 51. gr. laga um fjöleignarhús. Þá hafi álitsbeiðandi enn fremur beðið tjón vegna framkvæmda við sameiginlega lóð að D x og D xx. Gagnaðili beri ábyrgð á tjóni þessu á grundvelli sakarreglunnar og teljist öll skilyrði reglunnar uppfyllt.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi byggi kröfur sínar á því framkvæmdir á séreign gagnaðila hafi verið háðar samþykki álitsbeiðanda. Telji álitsbeiðandi þetta leiða af 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús og meginreglum annarra laga. Sé litið til umræddrar greinar í fjöleignarhúsalögunum sé ljóst að greinin eigi aðeins við þegar breytingar séu gerðar á hagnýtingu séreignar. Í athugasemdum við 27. gr. í frumvarpi því er varð að fjöleignarhúsalögum sé tekið fram að með þessu sé einkum átt við það þegar húsnæði sem ætlað sé til íbúðar sé breytt í atvinnuhúsnæði. Þó svo að gildissvið greinarinnar verði ekki bundið við slík tilvik eingöngu þyki tilgangur ákvæðisins vera að takmarka breytingar á langvarandi nýtingu húsnæðis. Nái ákvæðið þannig ekki til tímabundinna framkvæmda er teljist til eðlilegra endurbóta og viðhalds húsnæðis sem ekki sé ætlað að breyta hagnýtingu þess. Að framangreindu virtu sé gagnaðila þannig heimilt að sinna slíkum framkvæmdum á séreign sinni án undangengins samþykkis álitsbeiðanda, enda beri eiganda séreignar jafnframt skylda til að halda allri eign sinni vel við lögum samkvæmt. Verði hins vegar talið að með framkvæmdunum séu gerðar breytingar á hagnýtingu séreignar gagnaðila, þá hafi það ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum álitsbeiðanda. Þvert á móti muni slík bætt gæði fasteignarinnar aðeins leiða til hagsbóta fyrir álitsbeiðanda. Geti álitsbeiðandi þar af leiðandi ekki sett sig á móti slíkum breytingum, sbr. 2. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga, jafnvel þótt slík breyting sé talin veruleg.

Jafnframt sé því haldið fram af hálfu álitsbeiðanda að háttsemi gagnaðila við framkvæmdir á fasteigninni að D x hafi farið gegn ákvæði 1. mgr. 29. gr. fjöleignarhúsalaga. Sé því meðal annars borið við að hávaði hafi stafað af vinnu með höggbor sem nauðsynlegt var að nota til að brjóta klöpp undir fasteign gagnaðila. Þyki ekki óeðlilegt að slík vinna valdi nokkurn hávaða meðan á henni standi, en þess hafi þó verið gætt við þær framkvæmdir sem deilt sé um í málinu að óþægindum yrði haldið í lágmarki. Hafi framkvæmdirnar til að mynda aðeins farið fram á hefðbundnum vinnutíma í samræmi við lög og reglur. Gagnaðili hafni því þeim fullyrðingum álitsbeiðanda að um tíma hafi verið unnið að kvöldlagi. Þá hafi álitsbeiðanda jafnframt láðst að sýna fram á með viðhlítandi gögnum að hávaði við framkvæmdirnar hafi verið umfram það sem eðlilegt geti talist eða að unnið hafi verið á óæskilegum tíma. Hafi það samt sem áður komið fyrir að vinna hafi dregist umfram eðlilegan vinnutíma sé aðeins um einstaka atvik að ræða og hefði þá verið æskilegt að álitsbeiðandi hefði haft samband við gagnaðila svo mögulegt væri að leiðrétta það við viðkomandi verktaka. Einnig sé vert að benda á að þeim framkvæmdum þar sem höggbor hafi verið notaður sé lokið. Muni því ekki koma til frekari hávaða af þeim sökum.

Í álitsbeiðni sé því haldið fram að framkvæmdir við fasteign gagnaðila séu óheimilar þar sem lóðin sé í óskiptri sameign og álitsbeiðanda hafi ekki verið gefinn kostur á að taka þátt í ákvörðun er varði framkvæmdirnar. Þessu til stuðnings vísi álitsbeiðandi til 30. gr. fjöleignarhúsalaga og telji að samkvæmt ákvæðinu þurfi að minnsta kosti samþykki einfalds meirihluta fyrir framkvæmdunum. Gagnaðili telji að þessi rökstuðningur standist ekki skoðun. Ef litið sé til orðalags 30. gr. fjöleignarhúsalaga verði í fyrsta lagi að gera sér grein fyrir því að ákvæðinu sé aðeins ætlað að ná yfir þau tilvik þegar breytingar verði á sameign. Óumdeilt sé að með framkvæmdunum að D x er varði dýpkun kjallara og endurnýjun drens í kringum fasteignina, sbr. útgefið byggingarleyfi, felist aðeins breyting á fasteign gagnaðila. Þrátt fyrir að nauðsynlegt hafi verið við framkvæmdirnar að fara inn á það svæði sem teljist til sameignar aðila, þá hafi það ekki í för með sér breytingar á sameigninni í skilningi 30. gr. fjöleignarhúsalaga. Geti það vart talist til breytinga í skilningi ákvæðisins þó svo að trjágróður hafi verið fjarlægður eða skemmdir orðið á hellulagðri stétt á lóðinni, enda geti það aðeins talist óveruleg og tímabundin röskun á lóðinni sem muni verða færð aftur í það horf sem hún hafi verið í áður eftir að framkvæmdum gagnaðila ljúki. Samkvæmt því nægi í öllum tilvikum samþykki einfalds meirihluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga, og skuli þá miða við eignarhluta. Ljóst sé að stærstur hluti eignarinnar, sem deilt sé um í máli þessu, sé í eigu gagnaðila. Því sé óhætt að staðhæfa að fullnægjandi samþykki liggi fyrir vegna framkvæmdanna og þar af leiðandi hafi skilyrði 30. gr. fjöleignarhúsalaga verið uppfyllt.

Þrátt fyrir að komist verði að þeirri niðurstöðu að samþykki álitsbeiðanda hefði þurft fyrir framkvæmdunum sé engu að síður ljóst að sú skylda sé lögð á herðar eiganda að hann hafi uppi andmæli við framkvæmdir, strax og tilefni sé til, sem hann telji ekki staðið að með löglegum hætti, sbr. lokamálslið 2. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga. Sé tekið fram í athugasemdum við umrædda grein í frumvarpi fjöleignarhúsalaga að reglan byggist á því að ekki sé ástæða til að virða og vernda hagsmuni eiganda sem situr aðgerðarlaus með hendur í skauti eftir að hann verður þess var að framkvæmdir séu hafnar. Beri honum því að hefjast handa strax enda verði framkvæmdum ella haldið áfram þar sem hinn framkvæmdasami eigandi sé í góðri trú um að aðrir eigendur séu ekki mótfallnir framkvæmdunum. Óumdeilt sé, líkt og álitsbeiðandi tiltaki sjálfur í beiðni sinni, að framkvæmdir hafi hafist í ársbyrjun 2015. Engar athugasemdir við framkvæmdirnar hafi borist af hálfu álitsbeiðanda fyrr en 30. október 2015. Í kjölfarið hafi svo liðið rúmlega tveir mánuðir án þess að umræddri kvörtun hafi verið framfylgt eitthvað frekar fyrr en beiðni um álitsgerð hafi verið lögð fyrir kærunefnd húsamála 7. janúar 2016. Hafi álitsbeiðandi þannig látið tímann líða umfram það sem eðlilegt geti talist frá því að framkvæmdir hófust, án þess að þeim hafi verið andmælt. Hafi álitsbeiðandi því glatað rétti sínum til þess að hafa uppi andmæli gegn framkvæmdunum.

Kröfu álitsbeiðanda um viðurkenningu á bótaskyldu sé jafnframt mótmælt. Til þess að eigandi séreignar verði talinn skaðabótaskyldur vegna fjártjóns á grundvelli 2. tölul. 1. mgr. 51. gr. fjöleignarhúsalaga þurfi mistökin að vera saknæm. Óumdeilt sé að farið var í framkvæmdirnar við D á grundvelli byggingarleyfis, auk þess sem viðhlítandi samþykki hafi legið fyrir, enda sé verulegur meirihluti eignarinnar í eigu gagnaðila. Þar að auki hafi gagnaðili mátt með réttu ætla að álitsbeiðandi hafi ekki verið mótfallinn framkvæmdunum, sbr. þau sjónarmið sem þegar hafi verið rakin um aðgerðarleysi álitsbeiðanda frá upphafi framkvæmda. Hafi því ekki verið um að ræða saknæma háttsemi af hálfu gagnaðila. Þyki jafnframt rétt að benda á að til þess að hægt sé að krefjast bóta verði tjón að hafa átt sér stað. Hafi ekkert komið fram af hálfu álitsbeiðanda sem sýni fram á bótaskylt tjón hans vegna framkvæmdanna. Þá þyki álitsbeiðandi með engu móti hafa sýnt fram á að raunverulegt tjón hafi orðið á grundvelli tapaðra leigutekna vegna framkvæmdanna. Hvað varði gróður og hellulögn við lóðina sé ljóst að ekki hafi verið lokið við framkvæmdir og hyggist gagnaðili koma lóðinni í það stand sem hún hafi verið í áður en framkvæmdir hófust. Gagnaðili hafni því kröfu álitsbeiðanda um bætur þar sem tjón hafi ekki verið fyllilega sannað.

Gagnaðili hafi sýnt fram á og rökstutt að framkvæmdir á fasteign hans að D x hafi farið fram með lögmætum hætti, enda liggi fyrir viðeigandi leyfi og samþykktir opinberra aðila, auk þess sem sanngjarnt og eðlilegt tillit hafi verið tekið til álitsbeiðanda á framkvæmdatímanum og eins og unnt hafi verið og röskun og óþægindum haldið í lágmarki. Með vísan til þess sem að framan hafi verið rakið sé því harðlega mótmælt að framkvæmdir verði stöðvaðar eða að gagnaðili teljist skaðabótaskyldur.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að greinargerð gagnaðila gefi tilefni til nánari umfjöllunar um samskipti gagnaðila vegna framkvæmdanna. Í fyrsta lagi vegna þess að gagnaðili hafi ekki haft það samráð við álitsbeiðanda sem lög um fjöleignarhús og meginreglur grenndar- og nábýlisréttar geri ráð fyrir. Í öðru lagi vegna þess að í greinargerð gagnaðila sé látið í veðri vaka að álitsbeiðandi hafi setið með hendur í skauti sér frá því að framkvæmdir hófust og þar til formlegt bréf hafi verið sent til gagnaðila í október 2015. Þær fullyrðingar séu ósannar.

Við upphaf framkvæmda hafi verið fjarlægður hluti af runna. Runnann hafi gagnaðili fjarlægt án þess að nokkurt samráð hafi verið haft við álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi sett sig þá strax í samband við gagnaðila og óskað eftir því að samráð yrði haft um frekari breytingar. Á þeim tímapunkti hafi því ekki verið ástæða til annars en að ætla að samstarfið yrði gott. Raunin hafi þó verið önnur og framkvæmdir haldið áfram án þess að álitsbeiðandi hafi átt nokkra aðkomu að ákvörðunum er hafi ótvírætt varðað hagsmuni hans.

Frá því að framkvæmdir hófust hafi álitsbeiðandi og fulltrúi hans ítrekað reynt að hafa samband við og hitta á fyrirsvarsmann gagnaðila og hans fulltrúa. Ósvöruð símtöl álitsbeiðanda til gagnaðila hlaupi á tugum. Í þau fáu skipti sem álitsbeiðandi hafi náð sambandi við gagnaðila hafi verið samið um að funda um málin en yfirleitt hafi gagnaðili hætt við umsamda fundi á síðustu stundu. Þá séu dæmi um að fyrirsvarsmaður gagnaðila hafi boðað álitsbeiðanda og fulltrúa hans á fundi til sín en ekki verið á staðnum á umsömdum fundartíma.

Einn fundur hafi verið haldinn vegna framkvæmdanna 29. maí 2015 að heimili fyrirsvarsmanns gagnaðila. Á fundinum hafi verið rætt um sameiginleg hagsmunamál og ekki verið hægt að túlka fundinn á annan hátt en að gagnaðili myndi hafa gott samráð við álitsbeiðanda um allar framkvæmdirnar. Um mitt sumar hafi álitsbeiðanda borist bréf frá fyrirsvarsmanni gagnaðila og maka hans, þar sem um hafi verið að ræða lauslega kynningu á framkvæmdunum og greint frá því að óþægindi kynnu að stafa af brotum á klöpp og svifryki. Þá hafi verið greint frá því að framkvæmdirnar tækju fjórar vikur. Eftir að bréfið hafi borist hafi álitsbeiðandi reynt að ná sambandi við fyrirsvarsmann gagnaðila en hann hafi hunsað öll samskipti við álitsbeiðanda.

Öll samskipti sem álitsbeiðandi hafi reynt að hafa við gagnaðila séu því með þeim hætti að ómögulegt hafi reynst að leysa nokkur mál. Öll mótmæli við framkvæmdunum hafi verið hunsuð og gagnaðili hafi aldrei haft samráð við álitsbeiðanda um nokkurn hlut.

Í lengstu lög hafi álitsbeiðandi reynt að leysa öll mál er varði umræddar framkvæmdir á friðsaman og góðan hátt. Fasteignirnar að D x og D xx standi á sameiginlegri lóð og grannasamskipti hafi ávallt skipt álitsbeiðanda miklu máli. Því hafi í upphafi verið gerðar munnlegar og kurteisar athugasemdir og reynt að setja málin ekki að óþörfu í óþægilegan farveg fyrir nágranna. Eftir að ljóst hafi verið að allar athugasemdir álitsbeiðanda hafi verið hunsaðar hafi álitsbeiðandi aftur á móti verið tilneyddur til að kvarta formlega vegna framkvæmdanna. Fyrsta formlega kvörtunin hafi verið haustið 2015 en henni hafi verið beint til heilbrigðissviðs sveitafélagsins vegna þess að holræsi hafi staðið opið fyrir framan stofugluggann á D xx. Eftir það hafi gagnaðila verið sent bréf í október 2015 og í janúar 2016 hafi beiðni þessi verið send til kærunefndar húsamála. Álitsbeiðandi hafi því síður en svo setið aðgerðarlaus vegna framkvæmdanna.

Framkvæmdirnar sem hér um ræði geti ekki talist hluti af eðlilegum endurbótum og viðhaldi húsnæðis. Þvert á móti sé verið að breyta hagnýtingu húsnæðis með því að bæta við íbúðarhæfu kjallararými. Ónæðið sem álitsbeiðandi hafi orðið fyrir vegna framkvæmdanna sé verulega umfram það sem eðlilegt geti talist við viðhald og endurbætur húsnæðis.

Álitsbeiðanda hafi ekki verið gert viðvart um fyrirhugaðar framkvæmdir og þær litlu upplýsingar sem fengist hafi varðandi framkvæmdirnar og hvenær þeim lyki, hafi ekki staðist. Hér sé því um að ræða sérstök og veruleg óþægindi fyrir álitsbeiðanda sem verði að leiða til enn ríkari réttar hans til að eiga aðkomu að ákvörðun um framkvæmdirnar. Af þessum ástæðum telji álitsbeiðandi að framkvæmdirnar séu óheimilar án hans samþykkis, sbr. 27. gr. laga um fjöleignarhús. Þrátt fyrir að athugasemdir við 27. gr. í frumvarpi til laga um fjöleignarhús kveði á um að greinin geti einkum átt við þegar húsnæði sem ætlað sé til íbúðar sé breytt í atvinnuhúsnæði þá breyti það ekki því að samkvæmt orðanna hljóðan þá eigi ákvæðið við um breytingu á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi gert ráð fyrir í upphafi. Þetta hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður hafi verið og gangi og gerist í sambærilegum húsum og séu því háðar samþykki allra eigenda hússins. Um þetta megi vísa til úrskurða kærunefndar húsamála þar sem margoft hafi komið fram að þrátt fyrir að ákvæðinu sé fyrst og fremst ætlað að takmarka að stunduð sé atvinnustarfsemi í húsnæði sem ætlað sé til íbúðar þá verði gildissvið greinarinnar ekki bundið við slík tilvik eingöngu.

Því sé mótmælt sem fram komi í greinargerð gagnaðila að óþægindum hafi verið haldið í lágmarki vegna framkvæmdanna. Um mitt sumar 2015, þegar álitsbeiðanda hafi borist bréf frá fyrirsvarsmanni gagnaðila og maka hans, fólust framkvæmdirnar í því að hreinsa út úr fasteigninni við D x og því sem fjarlægt hafi verið úr fasteigninni hafi verið komið fyrir í opnum plastkörum á milli fasteignanna tveggja. Meðal annars hafi verið um að ræða fínan steinsalla sem auðveldlega hafi geta borist inn í fasteignina að D xx. Undan þessu hafi álitsbeiðandi kvartað ítrekað við verkstjóra framkvæmdanna en kvörtunum hans hafi verið mætt með skætingi.

Skömmu síðar hafi hafist vinna við að brjóta klöpp að austanverðu við D x. Engin umræða hafi verið um þá framkvæmd við álitsbeiðanda. Aftur á móti hafi álitsbeiðandi átt samtal við starfsmann fyrirtækisins, sem ráðið hafi verið til verksins, og kvaðst hann vera starfsmaður E, þar sem hann ynni á daginn og þess vegna yrði hann að vinna umrætt verk á kvöldin og um helgar. Það hafi verið raunin og hafi sú vinna staðið yfir í nokkrar vikur. Álitsbeiðandi og aðrir nágrannar hafi kvartað yfir þessu við gagnaðila en vinnu á kvöldin og um helgar hafi ekki linnt fyrr en einn íbúi í nágrenninu hafi kallað til lögreglu.

Þá verði ekki annað ráðið af greinargerð en að gagnaðili viðurkenni að einhverju leyti að vinnan hafi farið fram utan hefðbundins vinnutíma. Þar af leiðandi geti fullyrðingar hans um hið gagnstæða ekki talist marktækar.

Gagnaðili haldi því fram í greinargerð sinni að framkvæmdunum með höggbor sé nú lokið, en þann 8. mars 2016 hafi þó enn verið í gangi vinna með stórvirkan og hávaðasaman höggbor. Staðan sé að auki sú að enn sé verið að auka á framkvæmdir og nú standi tvær stórar gröfur á lóðinni. Því sé enn brýn þörf á því að gagnaðili taki sanngjarnt tillit til álitsbeiðanda þannig að hann kosti kapps um að halda röskun og óþægindum í lágmarki, í samræmi við 1. mgr. 29. gr. laga um fjöleignarhús.

Í ákvæði 1. mgr. 29. gr. laga um fjöleignarhús sé kveðið skýrt á um þá tillitskyldu sem hvíli á gagnaðila gagnvart álitsbeiðanda. Í þessari tillitskyldu hljóti að felast skylda til að hafa samráð við álitsbeiðanda um þá þætti framkvæmdanna sem krefjist breytinga á sameiginlegri lóð við D x og D xx en einnig vegna annarra þátta framkvæmdanna sem kunni að hafa áhrif á álitsbeiðanda sem meðlóðarhafa og nágranna. Þar sem það hafi ekki verið gert verði að telja að um ólögmætar framkvæmdir sé að ræða.

Lóðin við D x og D xx sé í óskiptri sameign álitsbeiðanda og gagnaðila. Ekki hafi verið gerð eignaskiptayfirlýsing um lóðina og þar af leiðandi hafi ekki verið ákveðið hlutfall hvors aðila um sig í sameign. Því verði að telja að álitsbeiðandi og gagnaðili séu jafnréttháir hvað varði lóðina og beri jafnar skyldur, í samræmi við 2. málsl. 2. mgr. 10. gr. laga um fjöleignarhús. Það sé einnig í samræmi við þá meginreglu að ef hlutfall í eign sé ekki tilgreint sérstaklega þá skiptist eignin að jöfnu milli sameigenda. Þar af leiði að sjónarmið gagnaðila, um að stærstur hluti eignarinnar sé í hans eigu geti ekki átt við í málinu.

Vart verði talið að framkvæmdirnar, sem hér um ræði, séu smávægilegar í skilningi laga um fjöleignarhús. Öllum jarðvegi hafi verið rutt burt af lóðinni. Þá hafi einnig allur trjágróður verið fjarlægður fyrir utan tvö tré.

Þessar framkvæmdir hafi haft veruleg áhrif á ásýnd lóðarinnar og götumynd hennar. Af álitum kærunefndar húsamála megi draga þá ályktun að ef um sé að ræða framkvæmdir sem feli í sér breytta ásýnd fasteignar þá þurfi að minnsta kosti samþykki 2/3 hluta eiganda og ef um verulega breytingu sé að ræða þá þurfi samþykki allra. Enn sé verið að auka framkvæmdir. Því sé ófyrirséð hvort og þá hvenær lóðinni verði komið í fyrra horf. Framkvæmdirnar séu verulega íþyngjandi fyrir álitsbeiðanda og þar af leiðandi verði að telja að samþykki hans hafi verið nauðsynlegt.

Að auki verði að líta til þess að þrátt fyrir að eðlilegt sé að gagnaðili þurfi ákveðið svigrúm til að hafa afnot af og nýta sameignina vegna framkvæmdanna þá hvíli jafnframt á honum sú skylda að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til álitsbeiðanda vegna framkvæmdanna, sbr. 1. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús. Þá sé gagnaðila enn fremur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkaafnota tiltekinn hluta hennar, sbr. 36. gr. laga um fjöleignarhús. Þá verði gagnaðila ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til sameignar, umfram álitsbeiðanda nema með samþykki álitsbeiðanda, sbr. 4. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús. Kærunefnd húsamála hafi í álitum sínum talið að í sameignar- og hagnýtingarrétti eigenda felist réttur til að nýta sameiginlega lóð á eðlilegan og venjulegan hátt. Ekki verði fallist á að þær framkvæmdir sem hér hafi verið lýst teljist til eðlilegrar og venjulegrar nýtingar lóðarinnar og hvort um varanlegt horf sé að ræða eða tímabundið, breyti því ekki.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að þegar litið er til 27. gr. laga um fjöleignarhús megi vera ljóst að ýmis atvik geti verið háð samþykki. Ákvæði þetta kveði á um samþykki allra eigenda hússins. Samkvæmt þessu telji gagnaðili 27. gr. laga um fjöleignarhús ekki eiga við í því máli sem hér um ræði. Vísi gagnaðili til þess að óumdeilt sé að hann einn sé eigandi að húsinu við D x. Hafi samþykki álitsbeiðanda því ekki gildi í skilningi 27. gr. laga um fjöleignarhús, enda taki hún aðeins til eigenda að viðkomandi húsi en ekki allra eigenda að þeirri lóð sem húsið standi á.

Að auki telji gagnaðili að 27. gr. laga um fjöleignarhús geti heldur ekki átt við í því sambandi að ekki sé verið að gera breytingar á hagnýtingu séreignar í skilningi ákvæðisins.

Þá hafni gagnaðili þeirri röksemd álitsbeiðanda að ekki sé um að ræða framkvæmdir sem teljist til eðlilegra endurbóta og viðhalds á húsnæði. Ástandi drenlagna sem áður hafi verið við fasteignina hafi verið verulega ábótavant, með þeim afleiðingum að leki hafði myndast. Sé ekkert aðhafst við slíkar aðstæður leiði það af sér rakaskemmdir og myglu. Verði því að telja óumdeilt að brýn þörf hafi verið fyrir endurnýjun drenlagna hússins. Hvað varði framkvæmdir við dýpkun á gólfi þótti eðlilegt að í þær yrði ráðist samhliða setningu drenlagna.

Gagnaðili ítreki að við framkvæmdir þær sem deilt sé um í málinu hafi verið kostað kapps við að valda ekki ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði. Geri álitsbeiðandi hins vegar athugasemd við það að plastílát hafi verið sett á milli fasteignanna tveggja, D x og D xx, þar sem hreinsa þurfti út úr fasteign gagnaðila. Ekki verði séð að hvaða leyti sú háttsemi teljist óeðlileg. Hvort um sé að ræða framkvæmdir eða ekki verði það vart talið til verulegra óþæginda að kössum eða öðru álíka, sem verið sé að bera út úr fasteign, sé komið fyrir tímabundið á lóð þar fyrir utan. Skuli að auki gera ljóst að vel hafi verið búið um öll þau tæki og tól sem hafi viðkomið framkvæmdum gagnaðila að D x. Sé því jafnframt mótmælt, sem fram komi í athugasemdum álitsbeiðanda, að ekki sé hægt að taka mark á rökum gagnaðila er snúi að vinnutíma við framkvæmdirnar. Telji álitsbeiðandi þar vera um að ræða þversögn í greinargerð sem ekki geti talist rétt, enda taki gagnaðili fram að allt hafi bent til þess að vinna hafi verið í samræmi við lög og reglur. Hefði svo ekki verið hefði að sjálfsögðu komið til leiðréttingar á slíkum vinnubrögðum viðkomandi verktaka.

Í athugasemdum álitsbeiðanda sé því haldið fram að óþægindum hans vegna framkvæmdanna hafi ekki verið haldið í lágmarki þar sem upplýsingar hafi skort er snert hafi framkvæmdirnar sem sé í andstöðu við 1. mgr. 29. gr. laga um fjöleignarhús. Hvergi sé að finna í umræddu ákvæði fjöleignarhúsalaga að kveðið sé á um slíkan rétt. Þrátt fyrir það hafi álitsbeiðandi og gagnaðili rætt um framkvæmdirnar á fundi sem haldinn hafi verið í maí 2015. Á þeim tíma hafi þegar legið fyrir byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum, en þar hafi komið fram í hvaða framkvæmdir ráðist yrði í. Þar að auki hafi gagnaðili sent álitsbeiðanda bréf sumarið 2015 þar sem framkvæmdir hafi verið kynntar enn frekar. Geri álitsbeiðandi sjálfur grein fyrir þessu í athugasemdum sínum. Megi því vera ljóst að gagnaðili hafi með engu móti hunsað samskipti við álitsbeiðanda. Þvert á móti hafi álitsbeiðanda frá upphafi verið veittar upplýsingar um hvað fælist í framkvæmdunum og um þau tímabundnu óþægindi sem þær kynnu að hafa í för með sér.

Ekki verði annað séð en að álitsbeiðandi telji að skipta eigi lóðarréttindum til helminga milli aðila. Með tilliti til þessa bendi gagnaðili á að lóð sú sem deilt sé um í máli þessu samanstandi af þremur séreignarhlutum. Sé gagnaðili eigandi tveggja þeirra. Verði þannig byggt á 2. málsl. 2. mgr. 10. gr. laga um fjöleignarhús, líkt og álitsbeiðandi telji rétt að gera, megi vera ljóst að 2/3 hlutar eignarinnar séu í eigu gagnaðila og liggi því fyrir samþykki 2/3 hluta eigenda m.v. fjölda og eignarhluta, sbr. 2. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús. Samkvæmt þessu teljist andmæli álitsbeiðanda um meirihluta eigu gagnaðila ekki marktæk.

Einnig sé því haldið fram af hálfu álitsbeiðanda að framkvæmdir hafi haft áhrif á ásýnd lóðar og þar af leiðandi hefði þurft að afla samþykkis hans. Vísi gagnaðili til þess sem fram komi í greinargerð. Þyki þó ástæða til að gera frekari grein fyrir ákvæði 30. gr. laga um fjöleignarhús. Sé umrædd grein skoðuð megi ljóst vera að ákvæðið nái einungis til breytinga á sameign. Verði komist að þeirri niðurstöðu að framkvæmdir gagnaðila, á séreign sinni að D x leiði af sér breytingu sameignar, geti það tæpast talist veruleg breyting enda muni lóðin vera færð í fyrra horf að framkvæmdum loknum. Sé því fremur um að ræða endurnýjun sameignar sem gagnaðili muni jafnframt að öllu leyti kosta. Verði því að telja hinar umdeildu framkvæmdir jafnframt vera til hagbóta fyrir álitsbeiðanda enda trúlegt að slík endurnýjun hafi jákvæð áhrif á verðmæti eignar hans. Þessu samkvæmt skuli liggja fyrir samþykki í samræmi við 3. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús. Af þessu leiði og í samræmi við 2. málsl. 2. mgr. 10. gr. laga um fjöleignarhús, að fullnægjandi samþykki hafi legið fyrir framkvæmdum gagnaðila ef talið verði að þær hafi í för með sér breytingu á sameign aðila.

Þá hafi álitsbeiðanda verið í lófa lagið að andmæla framkvæmdum á fundi vegna framkvæmdanna þann 29. maí 2015.

III. Forsendur

Álitbeiðandi krefst viðurkenningar á að téðar framkvæmdir gagnaðila við fasteignina að D x séu óheimilar án samþykkis hans.

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðum felst þannig almenn heimild eiganda til að ráðstafa eign sinni og hagnýta eign á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Í 1. mgr. 27. gr. laganna er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi og sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Kærunefnd telur ákvæðið ekki geta átt við um það tilvik sem hér um ræðir af þeirri ástæðu að ekki sé um fjöleignarhús að ræða í skilningi fjöleignarhúsalaga. Ekki verður séð að önnur lagaákvæði eða óskráðar grenndarreglur geti leitt til þeirrar niðurstöðu, að samþykki álitsbeiðanda þurfi fyrir framkvæmdum á séreign gagnaðila, jafnvel þótt hús þeirra standi á sameiginlegri lóð.

Þá krefst álitsbeiðandi þess að viðurkennt verði að framkvæmdir á sameiginlegri lóð við D x og D xx séu óheimilar án samþykkis álitsbeiðanda.

Í 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Þá segir í 4. mgr. 39. gr. laganna að sameiginlegar ákvarðanir skulu teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi, en að vissum tilvikum, sbr. 37. og 38. gr., hafi eigendur rétt til að gera ráðstafanir sem séu bindandi fyrir aðra þótt fundur hafi ekki fjallað um þær.

Allir hlutaðeigandi eigendur eiga þannig óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innanhúss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna.

Af gögnum málsins er ljóst að nauðsynlegt var vegna framkvæmda á D x að fara í framkvæmdir á og raska sameiginlegri lóð álitsbeiðanda og gagnaðila. Hafði gagnaðili aflað allra tilskyldra leyfa byggingaryfirvalda fyrir framkvæmdunum. Ekki er unnt að fallast á með álitsbeiðanda að um breytingar á sameiginni sé að ræða í skilningi 30. gr. laga um fjöleignarhús, enda muni gagnaðili færa lóðina í fyrra horf eftir að framkvæmdunum lýkur á eigin kostnað. Það er álit kærunefndar að téðar framkvæmdir séu ekki þess eðlis að álitsbeiðandi hefði þurft að veita samþykki fyrir þeim. Þær kröfur eru þó gerðar til gagnaðila að hann færi sameiginlega lóð málsaðila í fyrra horf eftir að framkvæmdum lýkur.

Þrátt fyrir að talið sé að ekki þurfi samþykki álitsbeiðanda fyrir framkvæmdunum þá verður að gera þær kröfur til gagnaðila að hann taki sanngjarnt tillit til álitsbeiðanda við framkvæmdirnar og kosti kapps um að halda röskun og óþægindum í lágmarki, sbr. 1. mgr. 29. gr. laga um fjöleignarhús. Þannig hefði verið eðlilegt að gagnaðili hefði kynnt framkvæmdirnar fyrir fram fyrir álitsbeiðanda, eftir atvikum á húsfundi.

Þá krefst álitsbeiðandi þess að viðurkennt verði að hann eigi rétt á skaðabótum frá gagnaðila vegna skemmda sem unnar hafi verið á gróðri, hellulögn og á sameiginlegri lóð við D x og D xx. Kærunefnd telur, að svo stöddu, ekki unnt að fallast á að um raunverulegt tjón sé að ræða þar sem að gagnaðili segist munu koma lóðinni í það stand sem hún var í áður en framkvæmdir hófust.

Álitsbeiðandi krefst einnig skaðabóta vegna tapaðra leigutekna en hefur ekki lagt fram neitt til sönnunar því að hann hafi orðið af leigutekjum vegna framkvæmdanna. Er kröfu álitsbeiðanda því hafnað.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að framkvæmdir við fasteignina að D x og á sameiginlegri lóð málsaðila séu heimilar án samþykkis álitsbeiðanda.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að taka sanngjarnt tillit til álitsbeiðanda við framkvæmdirnar og kosta kapps um að halda röskun og óþægindum í lágmarki.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að koma sameiginlegri lóð málsaðila í fyrra horf eftir að framkvæmdum lýkur. Kærunefnd fellst ekki á kröfu álitsbeiðanda um skaðabætur að svo stöddu.

Reykjavík, 8. júní 2016

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson